Calculez votre capacité d’emprunt avec notre simulateur pret immobilier
Important : simulation purement indicative, non contractuelle. Les résultats ne constituent pas un accord de financement.Tableau d’amortissement — 12 premiers mois
Mois Mensualité Intérêts Capital Restant dû Hypothèses de calcul
Capacité d’emprunt : le calcul pas à pas
Votre capacité d’emprunt se déduit de vos revenus nets. Les banques retiennent la totalité des revenus du travail en CDI, une quote-part des revenus locatifs (généralement 70 à 80 % selon l’établissement) et, sous conditions, les revenus des indépendants stables.
La formule de base est la suivante : mensualité maximale égale revenus nets multipliés par 35 %, moins les crédits en cours. Cette mensualité maximale, injectée dans notre simulateur avec la durée et le taux actuels, vous donne le capital maximal empruntable.
Ce qui peut augmenter votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt n’est pas figée. Plusieurs paramètres permettent de l’optimiser avant de déposer un dossier bancaire.
Augmenter la durée de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente mécaniquement le capital accessible, au prix d’un coût total plus élevé. Réduire les crédits à la consommation avant de déposer une demande améliore le taux d’effort calculé. Choisir une assurance déléguée moins chère permet de libérer de la marge dans le calcul du TAEG. Enfin, apporter 20 % du prix en fonds propres inspire confiance et ouvre souvent des conditions préférentielles.
Le PTZ a été reconduit et élargi. Il peut financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition en zone A et A bis, avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans. Ce différé allège considérablement les premières années du prêt. Nos conseillers vérifient votre éligibilité lors du premier échange.
Prêt immobilier et investissement locatif : une logique différente
Pour un investissement locatif, la logique du financement diffère. Les loyers perçus viennent en déduction des charges : c’est ce que l’on appelle la couverture de la mensualité par les loyers. Un bien qui génère 800 € de loyer mensuel avec une mensualité de crédit de 750 € s’autofinance. C’est la condition idéale pour préserver sa capacité d’endettement future.
Notre simulateur de rendement locatif complète cette analyse en intégrant la fiscalité, les charges de copropriété et la vacance locative. Pour une vision patrimoniale globale, notre bilan patrimonial en ligne intègre le prêt dans votre stratégie d’ensemble.
Votre capacité d’emprunt réelle, calculée avec un courtier
Un simulateur donne une estimation. Un courtier Ateis Patrimoine donne une analyse : revenus réels retenus par chaque banque, marges de négociation, montage optimal.
Premier échange offert. Créneaux mars 2026 limités.
Questions fréquentes
Les deux termes sont strictement synonymes. « Prêt immobilier » est l’appellation juridique et notariale, souvent utilisée dans les actes officiels. « Crédit immobilier » est l’expression commerciale courante, privilégiée par les banques dans leurs plaquettes. Les conditions, les règles et le cadre légal sont absolument identiques.
La capacité d’emprunt est la mensualité maximale que vous pouvez rembourser (35 % de vos revenus nets moins les crédits en cours), transformée en capital selon la durée et le taux choisis. Notre simulateur effectue ce calcul automatiquement. Pour une estimation tenant compte de votre profil complet (revenus locatifs, indépendants, intégration du PTZ), un entretien avec un courtier est recommandé.
Oui. La réglementation HCSF autorise une durée de 25 ans pour les acquisitions en résidence principale, et jusqu’à 27 ans pour les achats dans le neuf ou avec travaux représentant plus de 25 % du coût total. Cette durée maximale n’est pas systématiquement proposée : elle dépend du profil emprunteur et de l’établissement prêteur.
Oui, partiellement. Selon les banques, 70 à 80 % des loyers perçus sont intégrés dans les revenus pris en compte. Cette variation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’emprunt supplémentaire selon l’établissement retenu : un argument de plus pour travailler avec un courtier qui connaît les politiques d’octroi de chaque banque.