LMNP 2025 : Un bouleversement pour les investisseurs
En 2025, le projet de loi de finances bouleverse le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec la fin de l’exonération des amortissements dans le calcul de la plus-value, les règles du jeu changent. Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ? Comment s’adapter à cette réforme ? Voici l’essentiel.
Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal en France destiné aux particuliers qui mettent en location un bien immobilier meublé. Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet au propriétaire de déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien et des meubles, ainsi que les frais d’entretien. Il existe deux régimes fiscaux principaux : le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus, et le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles. Le statut LMNP est souvent utilisé pour investir dans des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme, offrant ainsi un complément de revenu tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée.
?? Ce que change la réforme LMNP 2025
À partir de 2025, une réforme importante impactera le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), en modifiant les règles de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Actuellement, sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués pour réduire l’assiette fiscale des revenus locatifs ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cela permet aux investisseurs de cumuler les avantages fiscaux pendant la période de détention tout en bénéficiant d’une plus-value calculée sur la valeur d’acquisition initiale, sans pénalité liée à l’amortissement.
Cependant, à compter de 2025, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, cela signifie que la différence entre le prix de revente et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements) sera soumise à l’impôt. Cette réforme entraînera donc une imposition plus lourde à la revente, en particulier pour ceux ayant investi depuis longtemps et ayant bénéficié d’amortissements importants.
L’objectif de cette réforme est de rendre plus cohérente la fiscalité des investissements immobiliers, en rapprochant le régime LMNP de celui des professionnels et des autres dispositifs d’investissement locatif. Toutefois, cette mesure pénalise les investisseurs à court et moyen terme, notamment ceux qui comptaient réaliser une plus-value rapidement après une période d’amortissement fiscal avantageuse.
? Témoignage : Paul et Sophie, qui ont sollicité Ateis Patrimoine face à la réforme du LMNP
? Le début d’un projet prometteur
En 2020, Paul et Sophie, jeunes trentenaires passionnés d’immobilier, sautent le pas : ils investissent dans un appartement à Lyon, acheté 200 000 €, qu’ils mettent en location sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Grâce à l’amortissement de 9 000 € par an, ils réduisent fortement leur imposition sur les loyers. En cinq ans, ils cumulent 45 000 € d’amortissements, tout en percevant un complément de revenu. Leur projet semble être une réussite.
?? 2025 : Une revente nécessaire… et une mauvaise surprise
En 2025, leur famille s’agrandit. Paul et Sophie souhaitent vendre l’appartement pour acheter une résidence principale plus grande. Une offre à 250 000 € leur semble parfaite : une plus-value de 50 000 € (250 000 € – 200 000 €), avec une imposition qu’ils estiment à environ 18 100 € (36,2 % sur la plus-value).
Mais… c’était sans compter sur la réforme LMNP 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value. Le choc est brutal.
? Avant et après la réforme : les chiffres parlent d’eux-mêmes
| ? Avant la réforme (jusqu’en 2024) : Plus-value imposable : 50 000 € (250 000 € – 200 000 €) Impôt (36,2 %) : 18 100 € | ? Après la réforme (dès 2025) : Prix d’achat ajusté : 155 000 € (200 000 € – 45 000 € d’amortissements) Plus-value imposable : 95 000 € (250 000 € – 155 000 €) Impôt (36,2 %) : 34 390 € |
? Paul, écœuré :
« On voulait juste acheter une maison plus grande pour notre famille… Et voilà qu’on nous pénalise avec presque le double d’impôt ! »? Sophie, plus pragmatique :
« C’est dur, oui… Mais on a quand même économisé 5 ans d’impôts grâce à l’amortissement. Ça fait partie du jeu. On aurait dû mieux anticiper cette réforme. »
? Le conseil d’Ateis Patrimoine : Miser sur le long terme !
À travers leur expérience, Paul et Sophie réalisent une leçon essentielle : en immobilier, le temps est un allié précieux, notamment face à la fiscalité des plus-values.
Voici pourquoi la détention longue durée change totalement la donne :
? Dès 6 ans : Les premiers abattements sur la plus-value
À partir de 6 ans de détention, un mécanisme de réduction progressive de l’impôt sur la plus-value s’active :
- Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : Un abattement de 6 % par an s’applique entre la 6? et la 21? année, puis 4 % la 22? année.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : Un abattement de 1,65 % par an de la 6? à la 21? année, puis 1,60 % la 22? année, et 9 % par an entre la 23? et la 30? année.
? Après 22 ans : Exonération totale de l’impôt sur la plus-value
Une fois les 22 ans de détention atteints, l’impôt sur le revenu lié à la plus-value (19 %) disparaît entièrement. C’est une étape clé qui récompense la patience et la stratégie long terme.
? Après 30 ans : Exonération complète des prélèvements sociaux
En poussant la détention jusqu’à 30 ans, c’est la totalité des prélèvements sociaux (17,2 %) qui s’efface, permettant une plus-value 100 % nette de fiscalité.
? Moralité : Penser au-delà des réformes
? Anticiper ses objectifs : Si Paul et Sophie avaient eu une stratégie à plus long terme, ils auraient peut-être opté pour conserver leur bien et le louer encore quelques années, plutôt que de vendre rapidement.
? Le temps compense la fiscalité : Même face à des réformes défavorables comme celle de 2025, la stratégie longue durée reste gagnante.
? Réfléchir en cycles longs : L’immobilier n’est pas un placement spéculatif, mais un investissement construit sur plusieurs années.
Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?
Oui, investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste pertinent en 2025, notamment sous le régime réel. Ce régime conserve son avantage clé : la réduction de l’imposition sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.
Cependant, les réformes récentes ont principalement modifié les conditions de revente, rendant les cessions rapides moins avantageuses. Malgré cela, pour ceux qui cherchent à générer des revenus complémentaires, comme les particuliers, les retraités ou les investisseurs à long terme, le LMNP demeure une stratégie fiscale attractive.
En résumé, le LMNP reste un choix judicieux, surtout dans une optique patrimoniale à moyen ou long terme.
? Et vous ? Pensez-vous que cette réforme est juste ? Auriez-vous vendu avant ou attendu une meilleure opportunité ? Partagez vos réflexions ! ?
