Choisir la meilleure SCPI est une question légitime pour tout investisseur souhaitant percevoir des revenus immobiliers sans les contraintes de la gestion en direct. Pourtant, il n’existe pas une SCPI universellement meilleure qu’une autre. La performance d’une SCPI dépend avant tout du profil de l’investisseur, de son objectif patrimonial, de son horizon de placement et de son niveau de tolérance au risque.
Certaines SCPI privilégient le rendement immédiat, d’autres la stabilité des revenus ou encore la valorisation du patrimoine sur le long terme. C’est pourquoi les classements généraux, souvent mis en avant, doivent être analysés avec prudence.
Dans cette page, nous vous expliquons comment identifier la meilleure SCPI selon votre situation, en vous appuyant sur des critères objectifs et des outils de comparaison, afin de faire un choix éclairé et cohérent avec votre stratégie d’investissement. Pour mieux comprendre l’un des critères essentiels, vous pouvez également consulter notre analyse du rendement des SCPI.
Table des matières
Comment définir la meilleure SCPI ?
Vous souhaitez identifier la SCPI la plus adaptée à votre profil ?
La meilleure SCPI n’est pas nécessairement celle qui affiche le rendement le plus élevé. En effet, un taux attractif peut souvent masquer un niveau de risque plus important, une stratégie de gestion récente ou une volatilité potentielle des revenus.
Par conséquent, définir la meilleure SCPI consiste avant tout à analyser le couple rendement / risque, mais aussi la capacité de la SCPI à s’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente. Ainsi, un investisseur à la recherche de revenus complémentaires réguliers n’aura pas les mêmes attentes qu’un investisseur souhaitant capitaliser sur le long terme ou préparer sa retraite.
Il est également essentiel de prendre en compte la durée de détention recommandée. En effet, les SCPI sont des placements immobiliers de long terme, et leur performance doit être évaluée dans le temps, en intégrant les cycles immobiliers et les décisions de gestion.
Pour comparer les différentes SCPI selon des critères objectifs (rendement, risque, stratégie), il est préférable de s’appuyer sur un comparatif SCPI plutôt que sur un simple classement figé.
Les critères pour choisir une SCPI
Pour identifier la SCPI la plus adaptée à votre profil, plusieurs critères doivent être analysés conjointement. Aucun ne doit être étudié isolément, car c’est la cohérence globale de l’investissement qui conditionne sa performance sur le long terme.
Pour viser le meilleur investissement possible, il est donc essentiel de prendre en compte différents paramètres, tels que le rendement, le niveau de risque, la stratégie de gestion et l’horizon de détention.
Chez Ateis Patrimoine, nous ne croyons pas à l’existence d’une meilleure SCPI unique, mais à un ensemble de caractéristiques qui, lorsqu’elles sont alignées avec votre profil d’investisseur, permettent de construire un investissement rentable et fiable sur le long terme.
Le rendement et sa régularité
Le rendement constitue un indicateur clé, mais il doit toujours être apprécié dans la durée. En effet, il est essentiel d’analyser le taux de distribution, l’historique des performances ainsi que la régularité des revenus versés, qu’ils soient mensuels ou trimestriels.
Il est également important de comprendre d’où proviennent les rendements affichés. Sont-ils issus de cessions d’actifs exceptionnelles, d’une exposition à des actifs plus volatils, ou de choix de gestion ponctuels ? Certaines stratégies peuvent temporairement booster le rendement afin de soutenir la collecte, mais elles s’avèrent parfois peu pérennes sur le long terme.
Un rendement élevé mais instable peut ainsi être moins pertinent qu’un rendement légèrement inférieur, mais plus régulier et durable. Pour approfondir cette analyse, consultez notre page dédiée au rendement des SCPI.
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Le niveau de risque
Le niveau de risque est un critère déterminant pour choisir la meilleure SCPI. Toutes les SCPI n’offrent pas le même degré de sécurité, ni la même résilience face aux cycles immobiliers.
Les SCPI diversifiées, investies sur plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique) et sur différentes zones géographiques, présentent généralement un profil de risque plus modéré, grâce à une meilleure mutualisation. À l’inverse, les SCPI spécialisées peuvent offrir un potentiel de rendement supérieur, mais avec une dépendance accrue à un secteur ou à un marché spécifique.
Pour évaluer le niveau de risque d’une SCPI, il est essentiel d’analyser plusieurs indicateurs clés. Dans un premier temps, le taux d’occupation financier (TOF) constitue un élément central : il mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers facturables, et permet d’apprécier la capacité de la SCPI à générer des revenus de manière régulière.
Il convient également d’examiner la qualité et la solidité des locataires, la diversification du patrimoine immobilier ( tant en termes de typologie d’actifs que de zones géographiques ) ainsi que l’historique de gestion de la SCPI.
L’analyse conjointe de ces éléments permet d’obtenir une vision plus précise du profil de risque et de la résilience de la SCPI face aux cycles immobiliers.
Pour comparer les SCPI selon ces critères, vous pouvez consulter notre classement des SCPI, qui met en lumière leurs caractéristiques principales.
La stratégie de gestion
La stratégie de gestion d’une SCPI influence directement sa performance sur le long terme. Certaines sociétés de gestion privilégient une approche opportuniste, avec des acquisitions à fort rendement, tandis que d’autres adoptent une stratégie plus prudente, orientée vers la stabilité des revenus et la valorisation du patrimoine.
Les arbitrages réalisés au fil du temps (cessions, réinvestissements, diversification) jouent un rôle clé dans la capacité de la SCPI à maintenir un rendement cohérent tout en maîtrisant le risque. Une bonne stratégie de gestion doit s’inscrire dans une vision long terme, en tenant compte de l’évolution du marché immobilier et du contexte économique.
Chez Ateis Patrimoine, nous analysons finement les stratégies de gestion des SCPI, mais également la qualité des équipes de gestion et leur capacité à développer durablement les fonds qu’elles pilotent. L’un des critères déterminants réside dans l’expérience et la stabilité des gérants au sein des SCPI gérées. En effet, l’un des plus grands défis pour une SCPI qui fonctionne correctement se situe bien souvent au niveau de l’opérationnel.
Faire face à un afflux de liquidités, identifier et acquérir des actifs de plus en plus importants, structurer, développer et former les équipes, le tout dans un laps de temps restreint et sous une pression réglementaire constante, constitue un exercice complexe. Seuls très peu de gérants disposent réellement des compétences et de l’organisation nécessaires pour relever ces enjeux tout en maintenant un niveau de performance cohérent sur le long terme.
La liquidité et la durée de détention
Les SCPI sont des placements immobiliers conçus pour être détenus sur le long terme, généralement sur une durée minimale de 8 à 10 ans. Pourquoi ? Parce que cette durée de détention permet d’absorber les cycles immobiliers et d’amortir les frais liés à l’investissement. En effet, la liquidité d’une SCPI dépend du fonctionnement du marché secondaire et de l’équilibre entre l’offre et la demande de parts. De ce fait, même si les SCPI offrent une liquidité encadrée, elles ne doivent pas être considérées comme des placements de court terme.
Comparer les SCPI selon votre profil grâce à notre simulateur
Un projet d’investissement en SCPI ?
Comme nous avons pu le voir plus haut, il n’existe pas une meilleure SCPI, mais des SCPI adaptées à chaque investisseur. Le rendement, le risque et la durée de détention doivent être analysés en fonction de votre situation personnelle. De plus, il faut également prendre en compte les réalités de marché et comprendre l’approche des gérants.
Pour aller au-delà des classements généraux, nous mettons à votre disposition un simulateur de comparaison des rendements SCPI. Cet outil vous permet d’estimer les revenus potentiels selon différents scénarios d’investissement, et d’identifier les SCPI les plus cohérentes avec vos objectifs.
Meilleure SCPI selon le rendement
Certaines SCPI se distinguent par un rendement supérieur à la moyenne du marché. Il s’agit souvent de SCPI plus récentes ou positionnées sur des segments spécifiques, capables de capter des opportunités d’investissement attractives.
Toutefois, un rendement élevé doit toujours être analysé avec prudence. Il peut s’accompagner d’une plus grande volatilité ou d’une stratégie plus dynamique. L’important est d’évaluer la pérennité du rendement, et non sa seule valeur ponctuelle.
Pour approfondir ce critère, consultez notre analyse dédiée au rendement des SCPI.
Meilleure SCPI selon le risque
PoPour les investisseurs recherchant avant tout la sécurité, les SCPI à faible risque sont généralement les plus adaptées. Ces SCPI privilégient une forte diversification du patrimoine immobilier, des locataires solides et pérennes, une gestion prudente ainsi qu’une stabilité des revenus dans le temps.
Les SCPI sécurisées peuvent afficher un rendement légèrement inférieur à celui des SCPI plus dynamiques, mais elles offrent une meilleure visibilité sur le long terme et une résilience accrue face aux cycles immobiliers. Elles conviennent particulièrement aux profils patrimoniaux, aux investisseurs prudents et à ceux qui recherchent des revenus réguliers et durables.
Meilleure SCPI selon l’objectif patrimonial
La meilleure SCPI dépend avant tout de votre objectif patrimonial. Chaque stratégie d’investissement répond à des besoins différents et doit s’inscrire dans une vision cohérente à long terme.
- Générer des revenus complémentaires : privilégier des SCPI de rendement régulières, capables de verser des revenus stables et prévisibles, afin de compléter un salaire ou des revenus existants sans contraintes de gestion.
- Capitaliser à long terme : favoriser les SCPI axées sur la valorisation des parts, qui réinvestissent une partie des loyers et misent sur la qualité des actifs pour accroître progressivement la valeur du patrimoine.
- Préparer la retraite : rechercher un équilibre entre rendement et stabilité, afin de sécuriser les revenus futurs tout en limitant l’exposition au risque sur la durée.
- Optimiser la fiscalité : intégrer la SCPI dans une stratégie patrimoniale globale (assurance-vie, démembrement de propriété, structuration fiscale), afin d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement.
- Transmettre un patrimoine : privilégier une vision long terme, la solidité des actifs immobiliers et des SCPI capables de traverser les cycles, pour préparer une transmission sereine et structurée.
Pour affiner votre choix, il est essentiel de comparer plusieurs SCPI en fonction de ces objectifs. L’utilisation d’un comparatif SCPI basé sur des données objectives permet d’identifier les solutions les plus adaptées à votre situation et de construire un investissement cohérent et durable.
Conclusion
Il n’existe pas une meilleure SCPI universelle, mais une SCPI adaptée à chaque profil d’investisseur. Un choix pertinent repose sur une analyse globale, intégrant le rendement, le niveau de risque, la durée de détention et vos objectifs patrimoniaux.
Pour identifier la solution la plus cohérente avec votre situation, la comparaison personnalisée demeure l’approche la plus efficace. Elle permet d’aller au-delà des classements généraux et de construire un investissement réellement aligné avec vos attentes.
Utilisez notre simulateur de comparaison des rendements SCPI pour estimer vos revenus potentiels, comparer différents scénarios d’investissement et faire un choix éclairé en toute sérénité.