PTZ 2026 : conditions, montants
et stratégie patrimoniale
Le PTZ est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, garanti par l’État, qui finance une partie de votre première résidence principale. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il peut couvrir jusqu’à 50 % du coût total en Zone A/Abis. Réformé en avril 2025 — maisons individuelles neuves éligibles dans toutes les zones, quotités regroupées. En 2026 : plafonds stables (LFI 2026 n’a pas retenu la revalorisation proposée). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L.312-5 Code de la consommation).
Ce que nos clients disent après leur première acquisition avec PTZ
Le PTZ — une brique de financement, pas une stratégie
Le PTZ est un prêt complémentaire — il ne finance jamais la totalité d’un achat mais vient en complément d’un prêt principal. Les intérêts sont pris en charge par l’État. Il n’y a ni frais de dossier, ni intérêts. Le vrai sujet : structurer votre première acquisition pour ne pas pénaliser les 20 prochaines années de patrimoine.
Ce que le PTZ finance
- ✓Logement neuf — collectif et individuel (toutes zones depuis avril 2025)
- ✓Logement ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total (zones B2 et C uniquement)
- ✓Vente HLM — toutes zones, quotité 20 %
- ✓BRS (Bail Réel Solidaire) — nouveauté 2026 — acquéreurs successifs éligibles
Ce que le PTZ ne finance pas
- ✗Résidence secondaire
- ✗Investissement locatif
- ✗Ancien sans travaux en zones A et B1
- ✗Propriétaires depuis moins de 2 ans
Nouveautés 2026
- →BRS élargi : acquéreurs successifs en Bail Réel Solidaire désormais éligibles
- →Vente HLM : quotité doublée 10 % → 20 %
- →Plafonds stables : la LFI 2026 n’a pas retenu la revalorisation de 8–13 % proposée
- →Prolongé : dispositif maintenu jusqu’au 31 décembre 2027
Conditions d’éligibilité au PTZ en 2026
4 conditions doivent être remplies simultanément. L’éligibilité est appréciée au moment de l’octroi du prêt — sur la base du revenu fiscal de référence N-2 (soit les revenus 2024 pour une demande en 2026).
Primo-accédant
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. Exception : propriétaire d’une résidence secondaire uniquement — pas considéré comme propriétaire de RP.
Ressources sous plafond
Le revenu retenu est le plus élevé entre : (1) le RFR N-2 du foyer, ou (2) le coût de l’opération ÷ 9. Cette règle « coût/9 » évite les effets d’aubaine sur des opérations coûteuses avec faibles revenus déclarés.
Type de bien éligible
Neuf (collectif ou individuel, toutes zones depuis avr. 2025), ancien avec travaux ≥ 25 % du coût (zones B2 / C), vente HLM (toutes zones), BRS (toutes zones depuis 2026).
Résidence principale
Le logement financé par le PTZ doit être la résidence principale dans un délai de 6 mois suivant la livraison. Occupation minimale : 8 mois/an.
Quotités PTZ 2026 par type de bien et zone géographique
La quotité est le pourcentage du coût total de l’opération financé par le PTZ. Elle dépend du type de bien et de la tranche de revenus.
| Type de bien | Zones A / Abis | Zone B1 | Zones B2 / C |
|---|---|---|---|
| Neuf collectif | 20–50 % | 20–40 % | 20–40 % |
| Neuf individuel | 10–30 % | 10–20 % | 10–20 % |
| Ancien + travaux (B2/C) | Non éligible | Non éligible | 20–40 % |
| Vente HLM | 20 % (doublé en 2026) | 20 % | 20 % |
| BRS / PSLA | 50 % (quotité collectif) | 40 % | 40 % |
| La fourchette de quotité (ex. : 20–50 % neuf collectif Zone A) dépend de la tranche de revenus : 50 % pour les revenus les plus modestes, 20 % pour la tranche supérieure. Source : Code de la construction — art. D31-10-3 et suivants | |||
Plafonds PTZ 2026 ressources et coût d’opération par zone
Les plafonds 2026 sont identiques à 2025 — la LFI 2026 n’a pas retenu la revalorisation de 8–13 % proposée. Base de calcul : RFR N-2 (revenus 2024 pour une offre émise en 2026). Source : art. D31-10-3-1 Code de la construction.
| Personnes dans le foyer | Zone A / Abis | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € |
| 2 personnes | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € |
| 3 personnes | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € |
| 4 personnes | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € |
| 5 personnes+ | 92 500 € | 75 000 € | 67 500 € |
Plafonds de coût d’opération : de 79 000 € (Zone C, 1 pers.) à 156 000 € (Zone A, 5+ pers.). C’est le coût total de l’opération plafonné pour le calcul du PTZ — pas le prix d’achat seul (frais inclus). Source : Pretto — Plafonds PTZ 2026
Deux cas chiffrés pour comprendre le montant PTZ
Rev. retenu : max(68 000, 380 000÷9=42 222) = 68 000 € → tranche 2. Intérêts économisés sur 25 ans : ~30–35 k€.
Rev. retenu : max(28 000, 180 000÷9=20 000) = 28 000 € → tranche 1 (max). Intérêts économisés : ~25–30 k€.
Différé de remboursement : vous ne remboursez pas le PTZ pendant les premières années. Durée du différé : 5 ans (tranche 3), 10 ans (tranche 2) ou 15 ans (tranche 1) selon vos revenus. Pendant le différé, vous ne remboursez que le prêt principal — trésorerie préservée.
PTZ et stratégie patrimoniale — ce que le courtier structure en amont
Le PTZ est une brique — le vrai sujet est de ne pas structurer votre première acquisition de façon à fermer les portes des 20 prochaines années. Ateis intègre le PTZ dans une analyse globale : capacité résiduelle après acquisition, impact HCSF sur les investissements futurs, nantissement AV comme substitut d’apport si nécessaire.
PTZ + prêt principal + assurance-vie nantie
Si votre apport cash est insuffisant, l’AV nantie complète le PTZ. La banque dispose d’une triple garantie (bien, PTZ, AV) — conditions d’octroi plus souples. AV conservée, qui continue de fructifier. Guide nantissement →
Impact HCSF après acquisition
La mensualité PTZ (après différé) entre dans le calcul du taux d’effort HCSF. Si vous souhaitez investir dans un second bien dans 5 ans : anticiper la mensualité PTZ + prêt principal pour rester sous 35 %. Règles HCSF →
PTZ et IFI dans 10 ans
Si votre patrimoine dépasse 1,3 M€ dans 10 ans, la dette PTZ est déductible de l’assiette IFI au prorata (art. 974 CGI) pendant toute la durée de remboursement. Avantage non nul pour les profils à fort potentiel patrimonial.
Ce que nos clients demandent sur le PTZ 2026
Les plafonds PTZ ont-ils changé en 2026 ?
Non — la loi de finances 2026 (LFI 2026) n’a pas retenu la revalorisation de 8–13 % proposée lors des débats budgétaires. Les plafonds de ressources et de coût d’opération restent identiques à 2025 (art. D31-10-3-1 Code de la construction). En revanche, deux nouveautés : le PTZ est désormais accessible aux acquéreurs successifs de logements en BRS, et la quotité vente HLM est doublée (10 % → 20 %).
Peut-on cumuler PTZ et assurance-vie nantie comme apport ?
Oui — c’est même l’un des montages les plus efficaces pour les primo-accédants patrimoniaux. Le PTZ couvre une partie du financement (jusqu’à 50 %), le prêt principal couvre le reste, et l’AV nantie permet d’éviter de mobiliser l’épargne cash comme apport. Triple garantie pour la banque = meilleures conditions. L’AV continue de fructifier pendant toute la durée. Guide financement sans apport →
Comment est calculé le « revenu retenu » pour le PTZ ?
Le revenu pris en compte est le plus élevé entre : (1) le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 du foyer, et (2) le coût total de l’opération divisé par 9. Cette règle « coût/9 » évite qu’un ménage à faibles revenus déclarés bénéficie d’un PTZ maximum sur une opération très coûteuse. Exemple : RFR = 25 000 €, opération = 270 000 € → coût/9 = 30 000 € → revenu retenu = 30 000 €.
Le PTZ est-il éligible dans l’ancien en Zone A ?
Non — le PTZ dans l’ancien avec travaux n’est accessible qu’en zones B2 et C (villes de moins de 250 000 habitants, zones détendues). En zone A, Abis ou B1, le PTZ ne s’applique qu’au neuf (collectif ou individuel depuis avril 2025), aux ventes HLM et aux logements BRS/PSLA.
Quelle est la durée du différé PTZ ?
La durée du différé (période pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ) dépend de vos revenus : 15 ans pour la tranche 1 (revenus les plus modestes), 10 ans pour la tranche 2, 5 ans pour la tranche 3. Pendant le différé, vous remboursez uniquement le prêt principal. Durée totale maximum du PTZ : 25 ans.
Ateis peut-il monter un dossier PTZ à Paris ?
Oui — nous intégrons systématiquement le PTZ dans l’analyse des primo-accédants. Pour Paris (Zone Abis) : neuf collectif ou individuel uniquement. Nous vérifions l’éligibilité (RFR N-2, type de bien, zone), calculons le montant exact avec la règle coût/9, et structurons le montage PTZ + prêt principal ± nantissement AV. Statuts CIF + COBSP. ORIAS 24003722. Premier échange gratuit →
Les pages liées au financement de votre première acquisition
Crédits réglementés
PTZ, PAS, Action Logement — tous les compléments
GuideCrédit sans apport
AV nantie + PTZ — montage sans cash
GuideRègles HCSF 2026
35 %, 25 ans — dérogation primo
GuideAssurance emprunteur
TAEA — optimiser le coût total
TauxTaux octobre 2026
3,55–4,45 % + PTZ = coût réel
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Votre PTZ calculé et intégré dans le montage global
Éligibilité vérifiée, montant calculé (règle coût/9), montage PTZ + prêt principal + nantissement AV si pertinent. Cabinet indépendant CIF + COBSP. 22 banques. ORIAS 24003722.
Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Spécialiste financement primo-accédants, PTZ, montages patrimoniaux. .