Simulateur capacité d’emprunt 2026 — calcul gratuit et instantané
Calculez en quelques secondes combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et la durée du prêt. Notre calculateur applique les règles HCSF 2024 — taux d’endettement maximum 35 % — et vous donne le montant empruntable réel, assurance comprise.
Tableau d’amortissement — 12 premiers mois
| Mois | Mensualité | Intérêts | Capital | Restant dû |
|---|
Hypothèses de calcul
- Revenus immobiliers retenus à 70 % (existants & potentiels).
- Référence HCSF indicative : 35 % d’endettement.
- Assurance estimative calculée uniquement sur montant et âge.
- Loyer pris en compte AVANT ; POST-opération selon option sélectionnée.
- Capacité max = mensualité disponible à 35 % sur la durée et le taux choisis.
Important : simulation purement indicative, non contractuelle. Les résultats ne constituent pas un accord de financement.
Renseignez vos revenus et charges. Obtenez immédiatement votre capacité d’emprunt maximale HCSF, votre mensualité maximum et une note de viabilité bancaire.
Formule HCSF : (Revenus nets × 35 %) − Charges = Mensualité max. Assurance emprunteur incluse. Revenus locatifs retenus à 70 %.
↓ Accéder directement au simulateurComment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus et de vos charges. Elle est encadrée depuis 2022 par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : le taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse.
Capacite d’emprunt = Mensualite max x Duree du pret (en mois)
Exemple : 4 000 € nets x 35 % = 1 400 € mensualite max. Moins 300 € de credit conso = 1 100 € disponibles pour le pret immo.
Combien puis-je emprunter selon mon salaire ? — Tableau 2026
Voici les montants empruntables indicatifs selon le salaire net mensuel, pour un emprunteur seul sans autre credit en cours, sur 20 ans à 3,5 % (assurance 0,3 % incluse). Ces chiffres supposent un taux d’endettement à 35 %.
Quels revenus sont pris en compte par les banques ?
Toutes les banques ne retiennent pas les memes revenus. Voici ce qui est generalement integre dans le calcul de la capacite d’emprunt et ce qui est exclu ou partiel.
- Salaire net imposable (CDI)
- Pension de retraite
- Revenus locatifs (70 % a 100 % selon banque)
- Remuneration de gerant ou associe (3 ans d’historique)
- Revenus BNC/BIC (sur 3 ans de moyenne)
- Primes non garanties (bonus, interessement)
- Revenus en CDD ou interim
- Allocations chomage / RSA
- Allocations familiales (selon etablissement)
- Revenus de placements financiers (PEA, assurance-vie)
Quelles charges sont deduites du calcul ?
Les banques deduisent de la mensualite maximale toutes les charges de credit en cours — pas les charges courantes (loyer, electricite…) qui sont theoriquement couvertes par le reste a vivre.
Le reste a vivre : le critere souvent ignore
Au-dela du taux d’endettement a 35 %, les banques verifient que le reste a vivre est suffisant apres paiement des mensualites. Le reste a vivre, c’est ce qui vous reste chaque mois pour vivre (alimentation, transport, loisirs, sante…). Les seuils indicatifs generalement appliques sont les suivants.
L’apport personnel : role et montant recommande
L’apport personnel n’augmente pas votre capacite d’emprunt — il couvre les frais annexes (notaire, garantie, dossier) et rassure la banque sur votre capacite d’epargne. Un bon apport reduit aussi le taux obtenu, ce qui augmente indirectement le montant empruntable a mensualite egale.
6 leviers pour augmenter sa capacite d’emprunt
FAQ — capacite d’emprunt immobilier 2026
La capacite d’emprunt est le montant maximum que la banque vous prete. La capacite d’achat est le budget total disponible pour acheter : capacite d’emprunt + apport personnel – frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) – frais de garantie (1-2 %). Exemple : 300 000 € empruntables + 60 000 € d’apport – 25 000 € de frais = 335 000 € de budget d’achat.
Oui, mais pas en totalite. La plupart des banques retiennent 70 % des loyers percus (pour tenir compte de la vacance locative et des charges). Certaines banques specialisees en investissement locatif appliquent la methode differentielle qui est plus favorable aux investisseurs.
Les banques disposent d’un quota de derogation de 20 % des dossiers au-dela de 35 %, reserve en priorite aux primo-accedants et aux achats de residence principale. Dans les faits, il faut un profil tres solide (CDI, apport consequent, reste a vivre confortable) pour beneficier de cette derogation.
Un courtier accede a plusieurs banques simultanement et negocie le taux, l’assurance et les conditions. Ateis Patrimoine travaille avec 22 partenaires bancaires et peut positionner votre dossier aupres des etablissements les plus favorables a votre profil (revenus locatifs, independant, dirigeant). Premier echange gratuit.
Pour aller plus loin : notre simulateur de pret immobilier, notre guide sur le financement immobilier, notre page sur le nantissement assurance-vie et notre hub simulateurs.
Sources officielles