Crédit Lombard immobilier : financer un achat sans vendre ses placements.
Utiliser un crédit Lombard pour financer l’immobilier permet de constituer un apport, voire toute une acquisition, en nantissant son assurance-vie ou son portefeuille titres — sans les céder, sans déclencher d’impôt sur la plus-value. Ateis Patrimoine structure le montage et l’articule avec votre crédit immobilier.
Les placements financiers font garantie
Selon nature des actifs et profil
Effet de levier maximal, intérêts déductibles
Double déductibilité d’intérêts
Crédit Lombard immobilier : ce qu’il faut retenir
Le principe
Nantir ses placements financiers pour financer un projet immobilier, plutôt que de les vendre pour constituer l’apport.
Trois usages
Financer l’apport, financer toute l’acquisition (Lombard seul ou couplé au prêt immobilier), ou porter un investissement locatif en SCI à l’IS.
★ L’intérêt
Conserver la performance de son portefeuille et éviter l’impôt sur la plus-value latente d’une cession (PFU 30 %).
Le double levier
Lombard pour l’apport + crédit immobilier pour le bien = effet de levier maximal, intérêts déductibles dans un cadre locatif.
À surveiller
L’appel de marge si les marchés baissent, et le cumul d’endettement (HCSF).
Pour aller plus loin
Cette page traite du Lombard appliqué à l’immobilier. Pour le fonctionnement général (définition, quotités, taux, risques) : Crédit Lombard — guide complet
Pourquoi financer l’immobilier avec un crédit Lombard ?
Plutôt que de vendre un portefeuille pour réunir l’apport d’un achat immobilier — ce qui déclenche l’impôt sur la plus-value et stoppe la performance des actifs — on nantit ces placements en garantie d’un crédit Lombard. Le capital reste investi, et les liquidités financent la pierre.
L’immobilier est le terrain naturel du crédit Lombard : les montants en jeu sont élevés, l’apport est souvent l’obstacle, et la vente d’actifs financiers pour le constituer est rarement optimale. Le Lombard transforme un patrimoine financier « dormant » en capacité d’achat immobilière, sans le liquider.
Comment utiliser le Lombard pour un achat immobilier ?
Trois configurations, selon le niveau de levier recherché et la nature du projet.
Financer l’apport sans vendre ses placements
La configuration la plus courante. La banque exige 10 à 20 % d’apport pour un crédit immobilier : au lieu de vendre des titres pour le réunir, on nantit l’assurance-vie ou le compte-titres et le Lombard fournit l’apport. Le portefeuille continue de se valoriser pendant ce temps. Idéal pour qui dispose d’un capital financier mais veut le préserver, ou éviter la fiscalité d’une cession.
Financer toute l’acquisition — Lombard seul ou couplé
Sur des actifs très sûrs (fonds euros, obligations), la quotité élevée peut permettre de financer l’intégralité du bien en Lombard, sans crédit immobilier classique — utile pour une acquisition rapide ou opportuniste, ou un bien que les banques financent mal (résidence secondaire, étranger, viager). Plus souvent, on combine : Lombard pour l’apport + prêt immobilier pour le solde — le double levier.
★ Investissement locatif et SCI à l’IS
Pour de l’investissement locatif, la SCI à l’IS porte le crédit immobilier du bien, et l’associé finance son apport à la SCI via un Lombard sur son assurance-vie. Les intérêts du Lombard et ceux du crédit de la SCI sont déductibles, chacun de leur enveloppe. Couplé à un prêt in fine, le schéma maximise la déduction d’intérêts et préserve la trésorerie. À calibrer avec les règles d’endettement (HCSF).
Exemple chiffré : un achat à 500 000 €
Un cadre dispose de 400 000 € en assurance-vie (dont une large part en fonds euros) et veut acheter un bien à 500 000 €. La banque demande 100 000 € d’apport (20 %).
Sans Lombard
Il vend 100 000 € de placements :
- Déclenche l’impôt sur la plus-value (PFU 30 %)
- Perd la performance future de cette somme
- Casse une stratégie d’investissement long terme
- Un seul levier de financement actionné
★ Avec Lombard
Il nantit son assurance-vie :
- Obtient 100 000 € en Lombard (quotité large sur fonds euros) pour l’apport
- Finance les 400 000 € restants par un crédit immobilier classique
- Son capital reste investi, aucune plus-value n’est fiscalisée
- Il actionne deux leviers de financement
Apport classique ou apport par crédit Lombard ?
| Critère | Vendre pour l’apport | Apport par Lombard ★ |
|---|---|---|
| Fiscalité | Plus-value taxée (PFU 30 %) | Aucune cession, aucun impôt déclenché |
| Performance du capital | Perdue sur la part vendue | Conservée (portefeuille investi) |
| Effet de levier | Un seul crédit | Double (Lombard + prêt immo) |
| Coût | Coût d’opportunité + fiscalité | Intérêts Lombard (Euribor + marge) |
| Risque | Faible | Appel de marge si les marchés baissent |
Ce que le Lombard immobilier apporte — et ce qu’il faut surveiller
★ Avantages
- Apport financé sans vendre ses placements
- Aucune plus-value fiscalisée
- Double levier Lombard + crédit immobilier
- Acquisition rapide, y compris sur des biens mal financés par les banques (résidence secondaire, étranger, viager)
- En locatif : double déductibilité des intérêts
Risques et limites
- Appel de marge si la valeur des actifs nantis chute
- Cumul d’endettement à surveiller (règles HCSF)
- Taux Lombard variable (Euribor)
- Double charge d’intérêts à assumer
*Quotité jusqu’à 100 % applicable aux fonds euros garantis en capital, selon l’établissement, la nature des actifs et le profil de l’emprunteur.
Boris Billon
Fondateur d’Ateis Patrimoine · Courtier COBSP · ORIAS 24003722
Après une dizaine d’années en banque privée, Boris Billon a fondé Ateis Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant à Paris. Il structure les financements immobiliers patrimoniaux complexes — crédit Lombard, prêt in fine, SCI à l’IS, dérogations HCSF — pour des dirigeants, cadres et investisseurs.
Crédit Lombard immobilier : vos questions
Peut-on financer l’apport d’un achat immobilier avec un crédit Lombard ?
Peut-on acheter un bien à 100 % avec un crédit Lombard ?
Peut-on cumuler crédit Lombard et crédit immobilier ?
Le crédit Lombard immobilier est-il intéressant en investissement locatif ?
Quel est le risque principal d’un financement immobilier par Lombard ?
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Sources : AMF — Guide nantissement · Code monétaire art. L431-4 · Art. 150-0 B ter CGI