Démembrement de propriété 2026 : barème art. 669, donation temporaire, quasi-usufruit et déficit foncier.
Le démembrement est souvent résumé à « donner la nue-propriété et garder l’usufruit ». C’est exact — mais c’est loin d’être tout. La donation temporaire d’usufruit permet de sortir un bien de votre IFI sans perdre sa nue-propriété. Le quasi-usufruit s’applique aux sommes d’argent et aux valeurs mobilières. Le nu-propriétaire peut déduire ses grosses réparations de ses revenus fonciers. Ce guide couvre tous les cas, tous les barèmes, et les erreurs à ne pas commettre.
Barème art. 669 CGI inchangé en 2026
Pleine propriété transmise sans frais supplémentaires
Grosses réparations déductibles du revenu global
Donation temporaire d’usufruit (art. 968 CGI)
Les 6 formes du démembrement : chacun a sa logique et ses effets fiscaux
Démembrement viager, temporaire, quasi-usufruit, succession, achat en nue-propriété, démembrement de parts — six mécanismes différents pour six objectifs distincts.
★ Démembrement viager avec réserve d’usufruit
Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et conservez l’usufruit jusqu’à votre décès. Vous continuez à habiter le bien ou à percevoir les loyers. Les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (barème art. 669). Au décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits.
Donation temporaire d’usufruit (DTU) — stratégie IFI
Vous donnez l’usufruit pour une durée fixée (5, 10, 15 ans) à un enfant ou une association, en conservant la nue-propriété. L’enfant perçoit les loyers. Le bien sort de votre assiette IFI pendant toute la durée. À l’échéance, vous retrouvez la pleine propriété automatiquement.
Quasi-usufruit — sommes d’argent
S’applique aux biens consomptibles : sommes d’argent, valeurs mobilières, parts de SCPI liquides. Le quasi-usufruitier peut librement utiliser la somme, à charge de restituer la valeur équivalente à l’échéance. Utilisé dans les successions pour préserver la liquidité du conjoint survivant.
Démembrement issu de succession
Au décès d’un parent, le conjoint survivant choisit souvent l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants reçoivent la nue-propriété. C’est le démembrement le plus fréquent en France. Peut créer des tensions (charges, travaux, vente) si aucune convention n’est rédigée en amont.
Achat en nue-propriété (SCPI ou immobilier) — investissement
Vous achetez uniquement la nue-propriété avec une décote de 30 à 45 %. Pas de revenus pendant la durée (5–20 ans), donc aucune imposition. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais. Idéal pour les TMI 30 %+.
Démembrement de parts de SCI ou de contrat
S’applique aussi aux parts de SCI (décote supplémentaire de 10–20 %) et aux contrats de capitalisation (les parents conservent les revenus, les enfants reçoivent la nue-propriété sans liquidation du contrat).
Barème art. 669 : plus vous agissez tôt, plus la décote est importante
| Âge usufruitier | Usufruit | Nue-propriété | Bien 400 000 € | Droits après abat. 100 k€ |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 40 000 € | 0 € |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 80 000 € | 0 € |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 120 000 € | 3 194 € |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 160 000 € | 11 194 € |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 200 000 € | 19 194 € |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 240 000 € | 26 194 € |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 280 000 € | 34 194 € |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 320 000 € | 42 194 € |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % | 360 000 € | 50 194 € |
Ce que le démembrement économise vraiment : calculs pas à pas
Même barème art. 669, même abattement 100 000 €, mais des économies très différentes selon l’âge et la valeur du bien.
Parent 55 ans, bien 200 000 €
0 €
Nue-propriété (51–60 ans) = 50 % = 100 000 €. Abattement parent-enfant : 100 000 €. Base taxable : 0 €. Droits : 0 €. La donation ne coûte rien en droits. Le bien sort définitivement de votre succession.
Parent 65 ans, bien 400 000 €
26 194 €
Nue-propriété (61–70 ans) = 60 % = 240 000 €. Après abattement 100 000 € : base = 140 000 €. Droits = 26 194 €. Sans démembrement (pleine propriété) : 57 194 €. Économie : 31 000 €.
Nue-propriété SCPI
35 000 €
Parts SCPI valeur pleine : 100 000 €. Démembrement temporaire 10 ans. Décote 35 %. Prix d’achat : 65 000 €. Aucun revenu pendant 10 ans = aucune imposition. À terme : pleine propriété 100 000 €. Gain latent + économie IR/PS annuelle.
Déficit foncier : déduire ses grosses réparations du revenu global
Quand un bien démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu — mais il supporte les grosses réparations (art. 606 Code civil) : toiture, ravalement, structure, canalisations.
Le mécanisme
Ces dépenses génèrent un déficit foncier que le nu-propriétaire peut :
- Imputer sur ses autres revenus fonciers sans limite
- Ou déduire de son revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Conditions obligatoires : le démembrement doit résulter d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4e degré, et le bien doit être loué par l’usufruitier à des tiers (pas occupé par lui-même).
★ Exemple chiffré
Votre père vous a donné la nue-propriété d’un immeuble. Il le loue. Toiture à réfectionner : 30 000 €. Vous payez les travaux. Vous êtes à la TMI 30 % :
- 10 700 € déductibles du revenu global → économie IR : 3 210 €
- Solde (19 300 €) reporté sur revenus fonciers des 10 années suivantes
DTU : la seule stratégie qui fait sortir un bien de votre IFI tout en vous laissant la nue-propriété
Comment ça fonctionne
Vous donnez temporairement l’usufruit d’un bien à un enfant (ou une association) pour une durée définie (5, 10 ou 15 ans), en conservant la nue-propriété. Pendant toute cette période :
- Votre enfant perçoit les loyers
- Le bien sort de votre assiette IFI (art. 968 CGI)
- Vous conservez la nue-propriété — donc le droit de récupérer la pleine propriété à terme
À l’échéance, l’usufruit revient automatiquement — vous êtes à nouveau plein propriétaire.
★ Avantage IFI chiffré
Patrimoine immobilier imposable : 2 000 000 €. IFI annuel : ~13 500 €/an. Vous réalisez une DTU sur un bien de 400 000 € pour 10 ans.
- Assiette IFI réduite à 1 600 000 €
- Nouvel IFI : ~9 500 €/an
- Économie cumulée sur 10 ans : 40 000 €
L’indivision est subie, le démembrement est choisi. Les conséquences sont opposées.
| Critère | Démembrement ★ | Indivision |
|---|---|---|
| Origine | Choisi (donation, achat en NP) ou subi (succession) | Subi (succession sans organisation) ou choisi (achat commun) |
| Droits de chacun | Distincts : usufruitier = revenus/usage, NP = disposition | Quote-part de la pleine propriété |
| Vente du bien | Accord usufruitier + NP obligatoire | Accord de tous les indivisaires (risque de blocage) |
| Gestion quotidienne | L’usufruitier gère seul (location, bail) | Majorité des 2/3 ou unanimité |
| Sortie de la situation | Automatique au décès/échéance | Vente du bien ou rachat par un indivisaire |
| Fiscalité transmission | Droits sur NP uniquement (décote art. 669) | Droits sur la valeur totale des parts |
| Risque de conflit | Limité si convention notariée | Élevé (travaux, loyers, vente) |
Le démembrement est puissant mais fragile. Ces erreurs peuvent annuler tous les avantages.
Démembrement sans convention notariée
Sans convention précisant la répartition des charges, chaque conflit (qui paie les travaux ? qui décide de louer ?) devient un litige. La convention doit définir : charges, travaux, modalités de vente, sortie anticipée.
Agir trop tard
Plus vous attendez, plus la nue-propriété représente une grande part de la valeur (70 % à 75 ans vs 50 % à 60 ans) — donc plus les droits sont élevés. Agir à 55–65 ans maximise l’avantage fiscal.
Oublier l’article 751 CGI
Si vous donnez la nue-propriété à un héritier présomptif et décédez moins de 3 mois après la donation, le bien est réintégré intégralement dans la succession (valeur pleine propriété). L’avantage fiscal s’annule. Planifier longtemps à l’avance.
DTU sans logique patrimoniale
Une DTU réalisée uniquement pour sortir un bien de l’IFI peut être requalifiée en abus de droit (art. L64 LPF). L’administration exige une finalité patrimoniale réelle : aider un enfant étudiant, soutenir une association, rééquilibrer les revenus familiaux.
Confondre démembrement viager et temporaire pour l’IFI
Le démembrement viager (vous gardez l’usufruit) ne sort pas le bien de votre IFI — vous restez redevable sur la valeur en pleine propriété. Seule la DTU (vous donnez l’usufruit) fait sortir le bien.
Ce que nos clients nous demandent sur le démembrement
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété pour les droits de donation ?
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Peut-on vendre un bien démembré ?
Qui paie la taxe foncière sur un bien démembré ?
Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit et quand l’utiliser ?
Aller plus loin sur la transmission patrimoniale
Vue d’ensemble
Tous les outils : donation, AV, testament, SCI. →
Barèmes 2026Donation et succession
Abattements, exemples chiffrés, stratégies. →
Usufruit / NPClause bénéficiaire démembrée
Conjoint usufruitier, enfants nus-propriétaires. →
Démembrement financierContrat de capitalisation
Donner la NP sans liquider, antériorité préservée. →
Décote 30-45 %SCPI nue-propriété
Sans imposition annuelle, pleine propriété à terme. →
Parts socialesSCI et démembrement
Démembrer les parts de SCI : décote 10–20 %. →
Votre bien peut-il être démembré ou nécessite-t-il une DTU ?
Nous calculons la valeur de la nue-propriété selon votre âge (barème art. 669), les droits avec et sans démembrement, le gain IFI d’une DTU, et les conditions pour éviter la requalification. Biens immobiliers, SCPI, contrat de capitalisation, parts de SCI : chaque support a sa logique.
