Frais de donation immobilière 2026 : calcul exact — émoluments, droits, taxes et exemples chiffrés.
Donner un bien immobilier à ses enfants coûte plus cher qu’on ne le pense : aux droits de donation s’ajoutent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Pour un appartement de 250 000 €, la facture totale peut atteindre 32 850 € en pleine propriété — ou tomber à 11 800 € avec le démembrement. Ce guide détaille chaque poste avec les barèmes exacts et 3 simulations complètes.
Émoluments + droits + TPF 0,615 % + CSI 0,10 %
Renouvelable tous les 15 ans
Pour un bien de 250 000 € à 65 ans
La donation n’est pas une cession
Les frais de donation immobilière ne se résument pas aux droits. Voici ce que vous allez vraiment payer.
1. Les émoluments du notaire (réglementés)
Le barème des émoluments est fixé par décret. Ils sont calculés par tranches dégressives sur la valeur en pleine propriété du bien — même si vous donnez seulement la nue-propriété.
| Tranche de valeur | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,837 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,995 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,330 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,998 % |
2. Les droits de donation (fiscal)
C’est le poste le plus élevé. Calculés sur la valeur du bien après abattement. Barème progressif en ligne directe :
| Tranche après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
3. Taxe de publicité foncière
0,615 % de la valeur du bien (calculée en pleine propriété). Obligatoire pour toute mutation immobilière. Pour un bien de 250 000 € : 1 538 €. Ne s’applique pas aux dons en argent ou en valeurs mobilières.
4. Contribution de sécurité immobilière (CSI)
0,10 % de la valeur du bien, minimum 15 €. Pour un bien de 250 000 € : 250 €. Auxquels s’ajoutent les débours (extrait cadastral, état hypothécaire, envoi aux services fiscaux) : environ 500 à 800 €.
Appartement 250 000 €, 1 enfant. Pleine propriété vs démembrement vs donation-partage à 2 enfants.
Ces simulations sont basées sur les barèmes officiels 2026. Les montants réels peuvent varier selon les débours spécifiques et les honoraires libres du notaire.
1 enfant, pleine propriété
32 850 €
- Base taxable : 250 000 − 100 000 = 150 000 €
- Droits : 28 194 €
- Émoluments TTC : 2 870 €
- TPF : 1 538 €
- CSI + débours : ~250 €
Total : ~32 850 €
Parent 65 ans, NP 60 %
11 800 €
- NP = 60 % × 250 000 = 150 000 €
- Base taxable : 150 000 − 100 000 = 50 000 €
- Droits : 8 194 €
- Émoluments TTC : 2 870 €
- Taxes : ~750 €
Total : ~11 800 € — économie 21 000 €
400 000 € à 2 enfants
43 800 €
- 200 000 € chacun
- Abattement 100 000 € chacun
- Droits enfant 1 : 18 194 € × 2 = 36 388 €
- Émoluments + taxes : ~4 560 + 2 856 €
- Droit de partage 1,10 % : ~4 400 €
Total : ~43 800 € — mais valeurs figées
Ce que beaucoup ignorent avant de donner un bien locatif
Pas de plus-value pour le donateur
La donation n’est pas une cession. Le donateur ne paie pas de plus-value immobilière, quelle que soit la valeur du bien. En revanche, si le donataire revend le bien après la donation, la plus-value est calculée depuis le prix d’acquisition du donateur (pas depuis la valeur au jour de la donation) — ce qui peut générer une plus-value importante.
Valeur vénale vs valeur locative
Pour un bien locatif occupé, la valeur à déclarer est la valeur vénale du marché. L’administration peut la contester si elle est sous-évaluée (dans les 3 ans). Une décote d’occupation (locataire en place) est généralement admise de 10 à 20 % selon la durée restante du bail.
Donation vs vente à prix réduit — piège
Vendre un bien à ses enfants en dessous du prix du marché (« vente à soi-même ») peut être requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale. Si la décote est supérieure au quart de la valeur vénale, le risque est réel. La donation directe est juridiquement plus sécurisée.
★ SCI — décote sur les parts
Si le bien est détenu via une SCI, les parts sociales bénéficient d’une décote de valorisation de 10 à 20 % par rapport à la valeur vénale du bien. Vous transmettez des parts (valeur réduite), pas le bien directement. Les frais de donation sont calculés sur la valeur des parts — donc moins élevés.
Rappel fiscal des donations
Toute donation de moins de 15 ans réduit l’abattement disponible lors de la succession. Si vous avez déjà donné 80 000 € à cet enfant, l’abattement résiduel n’est plus que 20 000 €. Planifiez les donations immobilières en tenant compte des donations précédentes.
Qui paie les frais ?
Les droits de donation sont en principe à la charge du donataire. Mais le donateur peut les payer sans que cela soit requalifié en complément de donation. Les émoluments du notaire sont généralement pris en charge par le donateur. Précisez ces points dans l’acte notarié.
Ce que nos clients nous demandent sur les frais
Combien coûtent les frais de notaire pour une donation immobilière ?
Peut-on réduire les frais d’une donation immobilière ?
Y a-t-il une plus-value à payer lors d’une donation immobilière ?
Quelle est la différence entre donation simple et donation-partage pour un bien immobilier ?
Peut-on prendre en compte une décote pour un bien occupé ?
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