Ateis Patrimoine

Simulateur de rentabilité locative : brut, net, net-net

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats
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Mensualité
0 €
Rendement brut
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Rendement net
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Achat & loyers

€
Prix affiché frais d’agence inclus.
Champ requis.
€
0 si déjà inclus dans le prix FAI.
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7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.
€
Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).
€/an
Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).
Champ requis.

Financement & crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.
ans
15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.
Champ requis.
%
Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.
Champ requis.
€
Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.
Champ requis.

Charges annuelles

€
Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).
€
Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.
€
Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.
€
Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.
€
Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.
€
Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.
%
À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut
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Rendement net-net
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AnnéeLoyerChargesCrédit IntérêtsCapital CRDAmort. Rés. fiscalImpôt ReportCash
Les 3 formules essentielles

Comment calculer la rentabilité locative ? Les 3 niveaux.

Le rendement affiché par les agences est toujours le brut. Ce qui arrive sur votre compte, c’est le net-net. La différence peut atteindre 2 à 3 points selon votre situation fiscale.

Niveau 1 — affiché par les agences

Rendement brut

(Loyer × 12) ÷ Prix achat × 100

Exemple : 800 € × 12 ÷ 200 000 × 100 = 4,8 %

Simple mais trompeur. Ignore toutes les charges et l’impôt.

Niveau 2 — réaliste

Rendement net

(Loyer × 12 − Charges) ÷ Prix total × 100

Charges : taxe foncière, copro, PNO, gestion, vacance.

Méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix (forfait charges 25 %).

Niveau 3 — votre vrai gain

Rendement net-net

(Revenus − Charges − Impôts) ÷ Prix × 100

Pour TMI 41 % : chaque 1 000 € de loyer génère 582 € d’impôt.

Le régime LMNP réel change tout.

Exemples concrets 2026

Exemples de calcul de rentabilité locative — cas réels

Ces exemples intègrent les charges réelles moyennes (taxe foncière 1 %, copro, PNO, vacance 1 mois/an). Le net-net suppose le régime LMNP réel avec amortissement.

Scénario Prix achatLoyer/mois BrutNetNet-net LMNP
Studio Paris 11e280 000 €1 050 €4,5 %2,8 %2,8 %
T2 Lyon centre180 000 €850 €5,7 %3,8 %3,8 %
T3 Bordeaux Chartrons220 000 €1 100 €6,0 %4,0 %4,0 %
T2 Strasbourg Neudorf160 000 €850 €6,4 %4,3 %4,3 %
Studio Nantes Bellevue120 000 €650 €6,5 %4,4 %4,4 %
T3 Lille Wazemmes150 000 €900 €7,2 %4,9 %4,9 %

Pourquoi le net-net LMNP est proche du net ? En LMNP réel, l’amortissement du bien (~2,5 %/an) crée un déficit comptable qui neutralise l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans. C’est le principal avantage de la location meublée par rapport à la location nue.

Benchmarks 2026

Rendement locatif brut moyen par ville en 2026

Plus la ville est tendue, plus le rendement brut est faible — mais la plus-value à la revente compense souvent. Ateis Patrimoine intervient sur toute la France.

Paris
Brut : 3–4 %
Fort potentiel plus-value
Tension locative maximale
Lyon
Brut : 4,5–5,5 %
Bon compromis rendement/risque
Marché étudiant solide
Bordeaux
Brut : 5–6 %
Revalorisation forte ces 10 ans
Demande locative soutenue
Strasbourg
Brut : 5,5–7 %
Institutions européennes
Marché stable et profond
Lille
Brut : 6–8 %
Un des meilleurs rendements
Forte population étudiante
Villes moyennes
Brut : 7–10 %
Rendement élevé
Risque vacance à surveiller
Allez plus loin

Outils complémentaires pour votre investissement

Simulation complète 5 étapes
Simulation investissement locatif
Fiscalité à la revente
Plus-value LMNP
Structure sociétaire
Plus-value SCI à l’IS
22 banques partenaires
Financement immobilier
Sans gestion
SCPI — pierre-papier
Gratuit — 30 min
Bilan patrimonial
Questions fréquentes

Tout sur le calcul de rentabilité locative

Comment calculer rapidement le rendement locatif d’un bien ?
Formule brute : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d’achat total × 100. Pour une estimation rapide, utilisez la méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix. Ce forfait intègre environ 25 % de charges.
Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
En France en 2026 : un rendement brut de 6 % et plus est considéré comme bon. En dessous de 5 %, le projet est souvent déficitaire avec crédit. Au-dessus de 8 %, vérifier la vacance locative.
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Le brut est le ratio loyers/prix sans déductions. Le net retire les charges réelles (taxe foncière, copro, gestion, assurance, vacance). L’écart est typiquement de 1,5 à 2 points.
Le crédit impacte-t-il le rendement locatif ?
Le crédit n’impacte pas le rendement (calculé sur le prix d’achat) mais il détermine votre cash-flow. Avec un crédit à 3,80 %, la mensualité peut dépasser les loyers si le rendement est inférieur à 6 %.
LMNP vs location nue : quel impact sur le rendement ?
En LMNP réel, l’amortissement (~2,5 %/an) efface souvent l’impôt pendant 10–15 ans. À TMI 41 %, la différence de rendement net-net entre nu réel et LMNP réel peut atteindre 1 à 2 points.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui — le rendement réel doit intégrer le coût total : prix + frais de notaire (7–8 % dans l’ancien) + frais d’agence. Sans cela, on surestime le rendement de 0,3 à 0,5 point.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722

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Sources officielles