SIMULATEUR — RENTABILITÉ LOCATIVE 2026

Simulateur de rentabilité locative 2026 : brut, net, net-net.

Calculez le rendement réel de votre investissement locatif — rentabilité brute, nette et nette-nette, charges et fiscalité comprises. Le rendement affiché par les agences est toujours le brut. Ce qui arrive sur votre compte, c’est le net-net — la différence peut atteindre 2 à 3 points selon votre situation fiscale. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722.

Utiliser le simulateur Rendement par ville

3 niveaux

Brut / Net / Net-net

Méthode

Larcher (loyer×9/prix)

−58 %

Impôt réel TMI 41 %+PS

6–8 %

Brut cible 2026

Simulateur 5 étapes — achat · crédit · charges · fiscalité · résultats

Renseignez le prix du bien FAI, les frais d’agence séparés, le pourcentage de frais de notaire (7–8 % ancien / 2–3 % neuf, vide = 7,5 % par défaut), les travaux, le loyer annuel hors charges, le crédit, les charges et le régime fiscal. Obtenez immediatement la mensualité, le rendement brut, le rendement net et le net-net après impôts. Calcul en temps réel + rapport par email.

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats

Étape 1 / 5~1 min

Aperçu en temps réelCalcul automatique

Mensualité

0 €

Rendement brut

0 %

Rendement net

0 %

Achat & loyers

Prix du bien FAI (€)

€

Prix affiché frais d’agence inclus.

Champ requis.

Frais d'agence séparés (€)

€

0 si déjà inclus dans le prix FAI.

Frais de notaire (%)

7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.

Travaux (€)

€

Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).

Loyer annuel hors charges (€/an)

€/an

Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).

Champ requis.

Financement & crédit

Type de crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.

Durée (ans)

ans

15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.

Champ requis.

Taux d'intérêt (%)

Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.

Champ requis.

Montant du crédit (€)

€

Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.

Champ requis.

Charges annuelles

Charges copro. (€/an)

€

Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).

Assurance PNO (€/an)

€

Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.

Comptabilité LMNP (€/an)

€

Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.

Entretien & divers (€/an)

€

Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.

Gestion locative (€/an)

€

Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.

Taxe foncière (€/an)

€

Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

Régime fiscal

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.

TMI

À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut

—

Rendement net

—

Rendement net-net

—

Année	Loyer	Charges	Crédit	Intérêts	Capital	CRD	Amort.	Rés. fiscal	Impôt	Report	Cash

Rentabilité locative 2026 — repères

8 repères clés du calcul de rentabilité 2026

3–4 %

Brut Paris

Tension max, plus-value compensatrice.

4,5–5,5 %

Brut Lyon

Bon compromis rendement/risque.

5–6 %

Brut Bordeaux

Revalorisation forte, demande soutenue.

6–8 %

Brut Lille

Un des meilleurs rendements en métropole.

7–10 %

Brut villes moyennes

Risque vacance à surveiller.

25 %

Forfait charges Larcher

Méthode rapide : loyer × 9 / prix.

1,5–2 pts

Écart brut → net

Charges, vacance, gestion déduites.

1–2 pts

Avantage LMNP réel

Vs nu réel sur le net-net à TMI 41 %.

Les 3 formules essentielles

Comment calculer la rentabilité locative ? Les 3 niveaux

Le rendement affiché par les agences est toujours le brut. Ce qui arrive sur votre compte, c’est le net-net. La différence peut atteindre 2 à 3 points selon votre situation fiscale.

Rendement brut — affiché par les agences

Formule : (Loyer × 12) ÷ Prix d’achat × 100. Exemple : 800 € × 12 ÷ 200 000 × 100 = 4,8 %. Simple mais trompeur : ignore toutes les charges et l’impôt.

Rendement net — réaliste

Formule : (Loyer × 12 − Charges) ÷ Prix total × 100. Charges : taxe foncière, copro, PNO, gestion, vacance. Méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix (forfait charges 25 %). Pratique pour une 1^re analyse rapide.

Rendement net-net — votre vrai gain

Formule : (Revenus − Charges − Impôts) ÷ Prix × 100. Pour TMI 41 % : chaque 1 000 € de loyer génère 582 € d’impôt (41 % + 17,2 % PS). Le régime LMNP réel change tout : amortissement = impôt neutralisé 10–15 ans.

Exemples concrets 2026

Exemples de calcul de rentabilité locative : cas réels

Ces exemples intègrent les charges réelles moyennes (taxe foncière 1 %, copro, PNO, vacance 1 mois/an). Le net-net suppose le régime LMNP réel avec amortissement.

Scénario	Prix d’achat	Loyer/mois	Brut	Net	Net-net LMNP
Studio Paris 11e	280 000 €	1 050 €	4,5 %	2,8 %	2,8 %
T2 Lyon centre	180 000 €	850 €	5,7 %	3,8 %	3,8 %
T3 Bordeaux Chartrons	220 000 €	1 100 €	6,0 %	4,0 %	4,0 %
T2 Strasbourg Neudorf	160 000 €	850 €	6,4 %	4,3 %	4,3 %
Studio Nantes Bellevue	120 000 €	650 €	6,5 %	4,4 %	4,4 %
T3 Lille Wazemmes	150 000 €	900 €	7,2 %	4,9 %	4,9 %

Pourquoi le net-net LMNP est proche du net ? En LMNP réel, l’amortissement du bien (~2,5 %/an) crée un déficit comptable qui neutralise l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans. C’est le principal avantage de la location meublée par rapport à la location nue.

Benchmarks 2026

Rendement locatif brut moyen par ville en 2026

Plus la ville est tendue, plus le rendement brut est faible — mais la plus-value à la revente compense souvent. Ateis Patrimoine intervient sur toute la France via son réseau de 350 apporteurs.

Paris

Brut : 3–4 %

Fort potentiel plus-value
Tension locative maximale
Liquidité revente exceptionnelle

Lyon

Brut : 4,5–5,5 %

Bon compromis rendement/risque
Marché étudiant solide
Croissance démographique forte

Bordeaux

Brut : 5–6 %

Revalorisation forte ces 10 ans
Demande locative soutenue
Attractivité croissante

Strasbourg

Brut : 5,5–7 %

Institutions européennes
Marché stable et profond
Pôle universitaire majeur

★ Lille

Brut : 6–8 %

Un des meilleurs rendements
Forte population étudiante
Connexion Eurostar / Bruxelles

Villes moyennes

Brut : 7–10 %

Rendement élevé
Risque vacance à surveiller
Liquidité revente moindre

Questions fréquentes

Tout sur le calcul de rentabilité locative

Comment calculer rapidement le rendement locatif d’un bien ?

Formule brute : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d’achat total × 100. Pour une estimation rapide, utilisez la méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix. Ce forfait intègre environ 25 % de charges. Pratique pour un premier filtre avant analyse approfondie.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

En France en 2026 : un rendement brut de 6 % et plus est considéré comme bon. En dessous de 5 %, le projet est souvent déficitaire avec crédit. Au-dessus de 8 %, vérifier la vacance locative — les rendements élevés viennent souvent avec un risque de vacance ou de gestion délicate.

Quelle différence entre rendement brut et net ?

Le brut est le ratio loyers/prix sans déductions. Le net retire les charges réelles (taxe foncière, copro, gestion, assurance, vacance). L’écart est typiquement de 1,5 à 2 points. Le net-net retire en plus l’impôt : encore 1 à 2 points en moins à TMI 41 %.

Le crédit impacte-t-il le rendement locatif ?

Le crédit n’impacte pas le rendement (calculé sur le prix d’achat) mais il détermine votre cash-flow. Avec un crédit à 3,80 %, la mensualité peut dépasser les loyers si le rendement est inférieur à 6 %. Le crédit crée l’effet de levier : rendement sur fonds propres ×3 à ×4 vs achat comptant.

LMNP vs location nue : quel impact sur le rendement ?

En LMNP réel, l’amortissement (~2,5 %/an) efface souvent l’impôt pendant 10–15 ans. À TMI 41 %, la différence de rendement net-net entre nu réel et LMNP réel peut atteindre 1 à 2 points. Sur 200 000 €, cela représente 2 000 à 4 000 €/an d’enrichissement supplémentaire.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui — le rendement réel doit intégrer le coût total : prix + frais de notaire (7–8 % dans l’ancien) + frais d’agence. Sans cela, on surestime le rendement de 0,3 à 0,5 point. Sur un bien à 200 000 €, c’est 16 000 € à intégrer.

Quelle est la méthode Larcher et quand l’utiliser ?

La méthode Larcher est un raccourci : (Loyer mensuel × 9) ÷ Prix d’achat × 100. Le multiplicateur 9 (au lieu de 12) simule un forfait de charges de 25 %. Pratique pour filtrer rapidement plusieurs biens en annonce : si le résultat Larcher est supérieur à 4 %, le bien mérite une analyse approfondie.

Pourquoi le rendement net-net LMNP est-il identique au rendement net ?

Dans nos exemples, le LMNP réel efface l’impôt pendant 10–15 ans grâce à l’amortissement comptable du bien (~2,5 %/an). Pendant cette période, les loyers ne sont pas imposés — le rendement net-net égale donc le rendement net. Avantage : sur un cas type Paris à 4,5 % brut, le LMNP gagne ~0,9 point vs nu réel à TMI 41 %.

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