Ateis Patrimoine

Simulateur investissement locatif gratuit — Ateis Patrimoine 2026

Simulation investissement locatif 2026 :
rendement brut, net et net-net
cash-flow et effet de levier

Calculez en 5 étapes votre rendement brut, net de charges et net-net après impôts, votre cash-flow mensuel réel et l'effet de levier de votre crédit. Comparatif nu réel / LMNP réel / micro automatique. CGP indépendant, ORIAS 24003722.

▶ 5 étapes guidées ✓ Rendement net-net ✓ Cash-flow réel ✓ Nu vs LMNP ✓ Effet de levier ✓ Projection 20 ans
6–8%
Rendement brut cible
En dessous de 5% brut, le projet est rarement autofinancant avec crédit en 2026
3–4%
Rendement net moyen
Après charges, vacance (1 mois/an), frais de gestion et taxe foncière
17,2%
PS revenus fonciers
Prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers en régime réel
35%
HCSF endettement max
Mensualité crédit locatif + résidence principale ≤ 35% des revenus nets
Simulateur interactif — 5 étapes

Calculez la rentabilité réelle de votre investissement locatif

Renseignez le prix d'achat, le loyer, les charges, le crédit et le régime fiscal. Obtenez instantanément rendement brut, net, net-net après impôts, cash-flow mensuel et projection sur 20 ans.

Ateis Patrimoine — Outil gratuit

Renseignez votre projet : prix d’achat, loyer, charges, crédit, régime fiscal. Obtenez immédiatement votre rendement brut, net et net après impôts, votre cash-flow mensuel et l’effet de levier de votre crédit.

Spécialisation Ateis : immobilier physique ancien, projets 300 000 €+, TMI 41 %. Le simulateur est un point de départ — pas une fin.

↓ Accéder directement au simulateur
Repères 2026
Bon rendement brut6 à 8 %+
Rendement net moyen4 à 5,5 %
Vacance précaution1 mois/an
Taux endettement HCSF35 % max
Durée crédit max HCSF25 ans
Frais notaire ancien7–8 %
PS sur revenus fonciers17,2 %

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats
Étape 1 / 5~1 min
Aperçu en temps réelCalcul automatique
Mensualité
0 €
Rendement brut
0 %
Rendement net
0 %

Achat & loyers

€
Prix affiché frais d’agence inclus.
Champ requis.
€
0 si déjà inclus dans le prix FAI.
%
7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.
€
Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).
€/an
Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).
Champ requis.

Financement & crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.
ans
15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.
Champ requis.
%
Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.
Champ requis.
€
Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.
Champ requis.

Charges annuelles

€
Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).
€
Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.
€
Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.
€
Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.
€
Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.
€
Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.
%
À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut
—
Rendement net
—
Rendement net-net
—

—

AnnéeLoyerChargesCrédit IntérêtsCapital CRDAmort. Rés. fiscalImpôt ReportCash

Ce que les simulateurs basiques ne calculent pas

Rendement brut, net, net-net : quelle différence réelle sur un cas type ?

La plupart des simulateurs s'arrêtent au rendement brut. Le rendement net-net après impôts — le seul qui compte vraiment — peut être 2 fois plus bas selon votre TMI et votre régime fiscal.

Cas type — Appartement 200 000€ — Loyer 900€/mois — TMI 41%
Loyer annuel brut10 800 €
Rendement brut5,40%
Charges déductibles (taxe foncière, gestion, travaux)− 2 400 €
Vacance locative (1 mois)− 900 €
Rendement net de charges3,75%
Impôt sur revenus fonciers (TMI 41% + PS 17,2%)− 2 290 €
Rendement net-net après impôts2,55%

Règle Ateis : pour qu'un investissement locatif soit pertinent à TMI 41%, il faut viser ≥ 7% brut pour obtenir un rendement net-net décent et un cash-flow positif avec crédit.

Comparatif fiscal : régimes et impact réel

Nu réel

Déductions Charges réelles
Impôt sur 10 800€ 2 290 €
Rendement net-net 2,55%
Cash-flow mensuel* −180 €
Profil idéal Nu, <15 000€/an

Micro-foncier

Déductions Abatt. 30%
Impôt sur 10 800€ 3 105 €
Rendement net-net 1,97%
Cash-flow mensuel* −240 €
Profil idéal Revenus faibles

LMNP réel ★

Déductions Charges + amort.
Impôt sur 10 800€ ~0 € (amort.)
Rendement net-net 3,75%
Cash-flow mensuel* +30 €
Profil idéal Meublé, TMI 41%+

*Sur crédit 160 000€ / 20 ans / 3,80% — mensualité 960€

Pourquoi le LMNP réel est souvent imbattable : l'amortissement comptable du bien (~2,5%/an) vient réduire le bénéfice BIC à zéro pendant 10–15 ans. Résultat : 0 impôt sur les loyers, et un cash-flow radicalement meilleur. Condition : le bien doit être loué meublé.

→Investissement locatif 2026 : stratégies Ateis

Effet de levier et cash-flow

L'effet de levier du crédit : pourquoi emprunter plutôt que payer comptant ?

Payer comptant semble éviter les intérêts. Mais le crédit permet de déployer 200 000€ sur 2 biens plutôt qu'un, tout en déduisant les intérêts fiscalement. L'effet de levier est très significatif au delà de TMI 30%.

Achat comptant

Apport personnel 200 000 €
Capital déployé 200 000 €
Loyer net annuel 7 500 €
Intérêts crédit 0 €
Rendement fonds propres 3,75%
Risque Faible

Achat à crédit ★

Apport personnel 40 000 €
Capital déployé 200 000 € (+ levier)
Loyer net annuel 7 500 €
Intérêts crédit − 3 200 € (réel −1 312€)
Rendement fonds propres ~14,5%
Risque Mensualité + vacance
Rendement sur fonds propres 14,5% : avec 40 000€ d'apport et un crédit à 3,80%, le rendement annuel sur les fonds investis est 3,8× supérieur à l'achat comptant. C'est le coeur de la stratégie patrimoniale à levier.

Les 5 erreurs qui tuent la rentabilité

1
Surestimer le loyer
Utiliser le loyer affi ché sur SeLoger sans appliquer de décote de vacance (1 mois/an minimum) et de décote de négociation. Un loyer optimiste transformé en réalité dégrade le rendement de 10–15%.
2
Oublier la taxe foncière
La taxe foncière représente souvent 1 à 2 mois de loyer. Sur un bien à 700€/mois, elle peut atteindre 900–1 400€/an et amputer le rendement net de 0,5 point complet.
3
Ignorer l'impact fiscal
À TMI 41%, chaque euro de revenu foncier coûte 58,2 centimes d'impôts (41% + 17,2% PS). Ne pas choisir le bon régime (nu réel ou LMNP) peut coûter plusieurs milliers d'euros par an.
4
Ne pas prévoir les travaux cycliques
Remise en état locataire, ravalement, toiture : provisionner au minimum 3–5% de la valeur du bien sur 10 ans. Un appartement sans provision travaux de 0 dans le simulateur est une illusion.
5
Calculer sans frais de notaire
Les frais de notaire (7–8% dans l'ancien) impactent directement le rendement brut. Sur 200 000€ : 16 000€ de frais = la base de calcul est 216 000€, pas 200 000€. Erreur sur le rendement : -0,4 point.

Questions fréquentes

Tout savoir sur la rentabilité locative en 2026

Quel rendement brut viser pour un investissement locatif en 2026 ?
En 2026 avec des taux de crédit autour de 3,50–4,00%, il faut viser minimum 6% brut pour espérer un cash-flow neutre. En dessous de 5% brut, le projet est presque systématiquement déficitaire avec crédit. Les meilleures opportunités (7–9% brut) se trouvent dans les villes moyennes : Roubaix, Mulhouse, Le Mans, Saint-Étienne.

LMNP ou nu : quel régime est le plus avantageux en 2026 ?
Le LMNP au régime réel reste généralement le plus avantageux pour les TMI 30%+. L'amortissement du bien (1,5–2,5%/an) efface fiscalement les revenus locatifs pendant 10–15 ans. La réforme LMNP 2025 (intégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value) réduit l'avantage à la revente, mais pas pendant la période de détention.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Cash-flow mensuel = Loyer encaissé − Mensualité crédit − Charges mensualisées (taxe foncière/12, assurance PNO, gestion) − Impôts sur revenus fonciers/12. Un cash-flow positif signifie que le locataire rembourse votre crédit ET vous laisse un excédent. C'est l'autofinancement.

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?
La SCI est pertinente pour la transmission (abattements donation tous les 15 ans) et la détention multi-associés. La SCI à l'IS permet l'amortissement comme le LMNP. En nom propre, le LMNP réel est plus simple à mettre en place. Le choix dépend de votre objectif : cash-flow vs transmission vs optimisation IS.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Simple mais trompeur. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, assurance, travaux, vacance) : -1 à -2 points. Le rendement net-net déduit ensuite l'impôt selon votre TMI : -1 à -2 points supplémentaires à TMI 41%.

Comment savoir si mon projet s'autofinance ?
Un projet s'autofinance quand le loyer encaissé couvre la totalité des charges (crédit + impôts + charges). C'est rare avec crédit standard à 3,80%. Solutions : LMNP réel pour annuler la fiscalité, prêt in fine pour réduire la mensualité, ou apport conséquent pour baisser la mensualité crédit.

La réforme LMNP 2025 change-t-elle tout ?
La réforme intègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente (comme en SCI IS). Cela augmente la fiscalité de sortie, mais ne change rien pendant la période de détention. Le LMNP réel reste le régime le plus avantageux fiscalement pour les loyers perçus, surtout sur les premières années.

Comment calculer le rendement avec travaux ?
Prix d'achat + frais notaire + travaux = base de calcul. Un bien à 150 000€ + 20 000€ travaux + 12 000€ frais notaire = base 182 000€. Si loyer après travaux = 900€/mois : rendement brut = 10 800 / 182 000 = 5,93%. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers (nu réel) ou amortissables (LMNP).

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Sources officielles