Glossaire du simulateur de rendement immobilier

Ce glossaire explique de manière détaillée chaque élément du simulateur de rendement immobilier. Il permet à l’utilisateur de comprendre la signification et l’impact de chaque paramètre sur les résultats de la simulation.

Revenus locatifs et caractéristiques du bien

Loyer mensuel charges comprises (CC)

Montant total payé par le locataire chaque mois, incluant les charges récupérables (eau, entretien, ascenseur, etc.).
Ce montant sert de base pour calculer la rentabilité brute du bien.

Loyer mensuel hors charges (HC)

Montant du loyer hors charges locatives.
Si ce champ est laissé vide, le simulateur le déduit automatiquement à partir du loyer charges comprises et du montant annuel des charges locatives refacturées.

Charges locatives refacturées (€/an)

Somme annuelle des charges récupérables auprès du locataire.
Ces charges n’affectent pas le résultat net, car elles sont refacturées : elles augmentent les produits, mais ne constituent pas un revenu réel.

Surface du bien (m²)

Surface habitable du bien, utilisée pour évaluer le coût d’acquisition au mètre carré et le rendement locatif au m².
Elle permet aussi de comparer différents investissements entre eux.

Financement et conditions bancaires

Apport personnel (€)

Montant apporté par l’investisseur au moment de l’achat.
Un apport réduit le capital à financer et peut améliorer les conditions de prêt ou le cash-flow.

Montant financé (calculé)

Somme empruntée auprès de la banque.
Calcul automatique :
Montant financé = Total d’acquisition – Apport.

Durée de l’emprunt (années)

Nombre d’années sur lesquelles le prêt est remboursé.
Une durée plus longue réduit les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.

Taux du crédit (%)

Taux d’intérêt annuel appliqué par la banque sur le capital emprunté.
Il détermine le coût global du financement.

Taux d’assurance crédit (%)

Taux de l’assurance emprunteur, calculé sur le capital initial.
Il couvre les risques (décès, invalidité, etc.) et s’ajoute aux mensualités.

Acquisition du bien

Prix du bien (€)

Prix d’achat hors frais et travaux.

Frais d’agence (€)

Commission de l’agence immobilière, incluse dans le coût global de l’investissement.

Frais de notaire (€)

Droits de mutation et frais d’acte.
Si laissé vide, le simulateur applique automatiquement un taux forfaitaire (7,5 % par défaut).

Travaux rénovation / construction (€)

Montant investi dans les travaux d’amélioration ou de construction du bien.
Ces travaux peuvent être amortis comptablement.

Achat de meubles (€)

Dépenses liées à l’ameublement dans le cadre d’une location meublée.
Ces éléments sont amortissables sur 9 ans.

Frais bancaires / courtier (€)

Frais de dossier, honoraires de courtier ou garanties liés au financement.

Frais hypothécaires / de caution (€)

Coûts de la garantie bancaire ou hypothécaire associée au prêt.

Charges d’exploitation annuelles

Taxe foncière (€/an)

Impôt local payé par le propriétaire du bien.

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Assurance couvrant les risques du bien lorsque celui-ci est loué.

GLI (Garantie Loyers Impayés)

Assurance contre les impayés, calculée en pourcentage du loyer hors charges.

Frais de gestion

Honoraires du gestionnaire immobilier, calculés en pourcentage du loyer hors charges.

Comptabilité

Frais liés à la tenue comptable, notamment dans le cadre d’une SCI à l’IS ou d’un régime réel LMNP.

Autres charges

Petites dépenses diverses non répertoriées ailleurs (entretien, fournitures, etc.).

CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs)

Taxe due par les sociétés civiles immobilières non exonérées, équivalente à 2,5 % des loyers encaissés.

Amortissements

Les amortissements représentent la dépréciation comptable du bien et des éléments le composant. Ils permettent de réduire le résultat imposable sans impact sur la trésorerie.

Foncier non amortissable (%)

Part de la valeur du bien correspondant au terrain, non amortissable (en général 20 %).

Gros œuvre, façades, installations, agencements

Chaque composant du bâti est amorti sur une durée spécifique :

• Gros œuvre : 40 ans
• Façades : 35 ans
• Installations techniques : 20 ans
• Agencements / mobilier : 9 ans

Frais d’acquisition

Amortis sur 20 ans.

Travaux

Amortis sur la durée de vie estimée (par défaut 40 ans).

Meubles

Amortis sur 9 ans.

Revalorisation et projections

Revalorisation des loyers (%/an)

Taux annuel d’augmentation des loyers.
Permet de simuler une indexation des loyers sur l’inflation ou un indice de référence (IRL).

Revalorisation du patrimoine (%/an)

Taux annuel d’évolution de la valeur du bien.
Permet d’anticiper la plus-value latente sur le long terme.

Frais de vente (%)

Frais estimés en cas de revente (agence, notaire, etc.), appliqués sur la valeur du bien.

Indicateurs financiers

Rentabilité brute

Formule : (Loyer annuel CC / Coût total d’acquisition) × 100
Indique la performance brute de l’investissement avant charges et financement.

Rentabilité nette charges

Formule : (Loyer annuel CC – charges – intérêts – assurance) / coût total × 100
Mesure la rentabilité réelle de l’investissement avant impôts.

Cash-flow

Différence entre les revenus locatifs et l’ensemble des dépenses (charges, emprunt, assurance).
Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance.

CCA (Compte Courant d’Associé)

Apport temporaire des associés à la société pour compenser un déficit de trésorerie.
Un CCA est créé lorsque le cash-flow est négatif.

CCA cumulé

Montant total des apports en CCA au fil des années.
Représente le besoin de financement complémentaire de la société.

Capital restant dû

Montant du prêt encore à rembourser à une date donnée.

Capital créé

Valeur nette du bien (valeur de revente – capital restant dû).
Reflète la richesse patrimoniale générée par l’investissement.

Trésorerie cumulée

Somme de l’apport initial et des flux de trésorerie successifs.
Permet d’analyser le rendement global de l’opération sur la durée.