SCPI Upêka : deux immeubles sur quatorze
Mis à jour le , données au 30 juin 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Deux actifs sur quatorze ont perdu leur locataire. Le taux d’occupation est tombé à 66,75 %, le dividende net du trimestre a chuté de 41 %, et le prix de la part est désormais supérieur à la valeur de reconstitution. Cette fiche explique ce qui s’est passé et ce que cela change pour un souscripteur.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Une liquidation judiciaire, un site industriel vidé
Le taux d’occupation financier d’Upêka s’établit à 66,75 % au 30 juin 2026. Un tiers des loyers potentiels n’est pas encaissé. Deux actifs expliquent l’essentiel de cet écart, et le bulletin leur consacre une page entière.
La Tourette, en France. Le locataire a été placé en redressement judiciaire en janvier 2026, procédure convertie en liquidation judiciaire en avril. Aucun revenu locatif n’a été perçu sur cet actif au deuxième trimestre. La société de gestion a engagé les démarches juridiques avec ses conseils et étudie plusieurs scénarios de repositionnement.
Onda, en Espagne. Les difficultés du locataire remontent à 2025. Les garanties locatives avaient été activées et ont permis de sécuriser les loyers jusqu’au premier trimestre 2026. Au deuxième trimestre, les locaux ont été entièrement libérés après la cession des équipements industriels, et les clés récupérées sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire.
Sur ce second dossier, la gestion a été efficace : activer les garanties tôt, récupérer un immeuble libre plutôt que rester bloqué des années dans une procédure, c’est le bon réflexe. Un immeuble vide se reloue ; un immeuble occupé par un locataire insolvable, non.
Quatorze immeubles seulement, c’est ce qui rend ces deux défauts si visibles. Sur un portefeuille de cent actifs, deux locataires défaillants passent inaperçus dans le taux d’occupation. Ici, ils font chuter le TOF d’un tiers.
Le bulletin ne s’en cache pas et indique que l’évolution du taux d’occupation dépendra de l’avancement de la commercialisation et des solutions retenues pour ces deux actifs. Aucun calendrier n’est annoncé, et c’est normal : personne ne peut promettre une date de relocation.
De 2,12 € à 1,26 € en un trimestre
| Acompte par part | 1er trimestre 2026 | 2e trimestre 2026 |
|---|---|---|
| Brut de fiscalité étrangère | 2,57 € | 1,86 € |
| Impôt étranger prélevé à la source | −0,44 € | −0,60 € |
| Net versé | 2,12 € | 1,26 € |
Source : Axipit Real Estate Partners, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026.
Soit une baisse de 28 % en brut et de 41 % en net d’un trimestre à l’autre. Le bulletin explique le mécanisme, et l’explication mérite d’être comprise parce qu’elle joue à double détente.
Les loyers de La Tourette du premier trimestre avaient été facturés avant l’ouverture de la procédure collective, en janvier, et avaient donc alimenté la distribution de ce trimestre. Ils n’ont finalement pas été encaissés. Le deuxième trimestre supporte donc à la fois l’absence de loyers sur la période et la régularisation de ce qui avait été distribué à tort au trimestre précédent.
Autrement dit, le niveau de 1,26 € est temporairement pénalisé par un rattrapage. Il ne reflète pas exactement la capacité distributive du fonds, qui se situe quelque part entre les deux trimestres tant que les deux actifs ne sont pas reloués.
Sur l’année 2025, le taux de distribution s’était établi à 5,71 % brut, et la performance globale annuelle à 8,71 %, le prix de la part ayant été revalorisé de trois points. C’était avant ces deux défaillances.
206 € pour une valeur de reconstitution de 201,04 €
C’est le point le plus important de ce bulletin, et il tient en deux lignes.
| Au 30 juin 2026 | Valeur |
|---|---|
| Prix de souscription | 206 € |
| Valeur de reconstitution | 201,04 €, en baisse de 2,52 % sur six mois |
| Valorisation du patrimoine hors droits | 35,76 M€, en baisse de 4,29 % à périmètre constant |
Source : Axipit Real Estate Partners, bulletin du 2e trimestre 2026.
Un souscripteur qui entre aujourd’hui paie donc 2,5 % de plus que ce que vaut sa quote-part du patrimoine, frais de reconstitution inclus. C’est légal, la réglementation autorisant une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur, mais c’est l’inverse de la situation de la plupart des SCPI de notre suivi, qui s’échangent sous leur valeur de reconstitution.
La baisse de valorisation est expliquée : elle vient de l’actualisation des hypothèses locatives sur Onda et La Tourette. Le bulletin précise que les autres immeubles ne sont pas affectés par des difficultés de même nature. C’est une précision utile, mais elle signifie aussi que la valeur remontera seulement si ces deux actifs retrouvent des locataires.
Ce qu’il faut en conclure, concrètement : tant que le prix reste au-dessus de la valeur de reconstitution, rien ne presse pour souscrire. Soit le prix baisse, soit la valeur remonte, et dans les deux cas attendre le prochain bulletin ne coûte rien.
Zéro à l’entrée, 6 % à la sortie
Upêka fait partie des SCPI dites sans frais d’entrée. C’est exact, mais incomplet : les frais existent, ils sont simplement placés ailleurs.
| Nature | Montant |
|---|---|
| Commission de souscription | 0 % |
| Commission de retrait avant 6 ans | dégressive de 6 % TTC la première année à 0 % la sixième |
| Commission de gestion annuelle | 15 % HT, soit 18 % TTC des flux locatifs |
| Commission d’acquisition d’actifs | 5 % HT, soit 6 % TTC |
| Commission de cession d’actifs | 5 % TTC maximum, uniquement en cas de plus-value |
| Frais de dossier sur cession de gré à gré ou donation | 200 € TTC, à la charge de l’acquéreur |
Source : Axipit Real Estate Partners, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le modèle se défend : vous n’avancez pas 10 à 12 % de frais au départ, et si vous tenez huit ou dix ans, la facture totale peut être inférieure. Mais deux points méritent attention.
D’abord, la commission de gestion de 18 % TTC des loyers est nettement au-dessus du marché, où l’on trouve plutôt 10 à 13 %. C’est la contrepartie logique de l’absence de frais d’entrée.
Ensuite, la commission d’acquisition de 6 % TTC : à chaque immeuble acheté, ce montant est prélevé. Sur un fonds jeune en phase de constitution, elle pèse sur la valeur de reconstitution des premières années.
Enfin, les frais de sortie enferment de fait l’investissement pendant six ans. Dans la situation actuelle du fonds, sortir avant terme coûterait cher au moment le moins favorable.
Quatorze immeubles, quatre pays, 41 M€
La SCPI a collecté 42,65 M€ depuis sa création en juin 2023 et investi 34,20 M€. Le patrimoine est valorisé 35,76 M€ au 30 juin. Elle compte 1 840 associés, dont 198 arrivés ce trimestre, et la collecte du trimestre s’élève à 912 833 €.
Sur la durée des baux, les chiffres restent solides : 13,4 ans jusqu’au terme, 6,9 ans fermes. Le rendement moyen à l’investissement est de 7,85 %. Le portefeuille est diversifié par secteur d’activité, de la logistique à la santé en passant par l’alimentaire, l’architecture, la technologie et l’éducation.
L’endettement s’établit à 11,12 %, après la mise en place au trimestre d’un financement bancaire de près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols. L’objectif annoncé est de renforcer la capacité d’investissement sans dépendre uniquement de la collecte.
C’est une décision cohérente : avec 912 833 € collectés sur le trimestre, soit environ 4 400 parts, le fonds ne peut pas acheter grand-chose sur ses seules souscriptions. Reste que s’endetter pour investir pendant qu’un tiers du patrimoine ne produit pas de loyers demande une exécution sans faute.
Côté extra-financier, la SCPI est labellisée ISR depuis septembre 2024 et classée article 8 au sens du règlement SFDR. Sa note ESG globale est passée de 35 à 39 sur 100 entre fin 2024 et fin 2025.
Ce que nous en disons à nos clients
Commençons par ce qui est à mettre au crédit de la société de gestion. Le bulletin est transparent : il nomme les deux actifs en difficulté, détaille les procédures, explique le mécanisme de régularisation qui a amputé le dividende, et publie une valeur de reconstitution en baisse plutôt que de la maquiller. Beaucoup de gérants en diraient moins.
La gestion des dossiers paraît par ailleurs sérieuse : garanties locatives activées à temps sur Onda, immeuble récupéré libre sans attendre une procédure de plusieurs années, démarches juridiques engagées dès janvier sur La Tourette.
Cela dit, un souscripteur qui entre aujourd’hui achète une situation précise : un tiers des loyers absent, deux relocations à mener sans calendrier, un prix supérieur de 2,5 % à la valeur de reconstitution, et six ans de frais de sortie en cas de changement d’avis. Ce n’est pas un point d’entrée.
Pour un associé déjà investi, la question est différente. Sortir maintenant, avant six ans de détention, signifie payer une commission de retrait au moment où la valeur est au plus bas. Dans la plupart des cas, attendre la relocation des deux actifs est plus rationnel que de cristalliser la perte. Mais cela dépend de votre horizon et du poids de cette ligne dans votre patrimoine, et cela se regarde dossier par dossier.
Ce qui décidera de la suite, et que nous suivrons : la relocation d’Onda, désormais libre et commercialisable, le sort de La Tourette, et la remontée du taux d’occupation. Tant que ces trois points ne bougent pas, le reste est secondaire.
Upêka au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part | 206 €, souscription dès 1 part |
| Valeur de reconstitution | 201,04 €, en baisse de 2,52 % sur six mois |
| Distribution | 1,86 € brut et 1,26 € net au T2 2026, contre 2,57 € et 2,12 € au T1 |
| Taux de distribution 2025 | 5,71 % brut ; performance globale annuelle 8,71 % |
| TRI | 7,26 % depuis l’origine ; cible de 6,50 % sur 10 ans, non garantie |
| Taux d’occupation financier | 66,75 %, affecté par les défaillances locatives d’Onda et de La Tourette |
| Durée des baux | 13,4 ans jusqu’au terme, 6,9 ans fermes |
| Patrimoine | 14 immeubles dans 4 pays européens, 34,20 M€ investis, 35,76 M€ de valorisation |
| Rendement moyen à l’investissement | 7,85 % |
| Endettement | 11,12 %, dont un financement de 3 M€ conclu ce trimestre auprès de Banco Sabadell |
| Marché des parts | 912 833 € collectés au trimestre, 198 nouveaux associés, aucune part en attente de retrait |
| Capital | 41,57 M€ de capitalisation, 201 800 parts, 1 840 associés |
| Frais | 0 % à la souscription ; retrait dégressif de 6 % à 0 % TTC sur 6 ans ; gestion 18 % TTC des loyers ; acquisition 6 % TTC |
| Extra-financier | label ISR depuis septembre 2024, SFDR article 8, note ESG 39/100 fin 2025 |
| Société de gestion | Axipit Real Estate Partners (AMF GP-21000012), SCPI créée le 19 juin 2023, visa AMF n° CPI20230005 |
Source : Axipit Real Estate Partners, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi le taux d’occupation est-il tombé à 66,75 % ?
Deux actifs sur quatorze ont perdu leur locataire. À La Tourette, en France, le locataire est passé en redressement judiciaire en janvier 2026 puis en liquidation en avril. À Onda, en Espagne, les locaux ont été entièrement libérés au deuxième trimestre après la cession des équipements industriels. Sur un portefeuille de quatorze immeubles, deux défauts pèsent lourd.
Pourquoi le dividende a-t-il autant baissé ?
Il est passé de 2,12 € à 1,26 € nets par part entre le premier et le deuxième trimestre 2026. Deux effets se cumulent : l’absence de loyers sur les actifs concernés, et la régularisation de loyers de La Tourette facturés au premier trimestre mais jamais encaissés, qui avaient alimenté la distribution précédente.
Le prix de la part est-il justifié ?
À 206 €, il est supérieur de 2,5 % à la valeur de reconstitution de 201,04 €, elle-même en baisse de 2,52 % sur six mois. La réglementation l’autorise, dans une fourchette de plus ou moins 10 %, mais un souscripteur paie aujourd’hui un peu plus que la valeur de sa quote-part de patrimoine.
Cette SCPI est-elle vraiment sans frais ?
Sans frais d’entrée, oui : la commission de souscription est de 0 %. Mais une commission de retrait dégressive de 6 % à 0 % TTC s’applique pendant les six premières années, la commission de gestion atteint 18 % TTC des loyers contre 10 à 13 % en moyenne sur le marché, et chaque acquisition d’immeuble supporte 6 % TTC de commission.
Faut-il vendre ses parts ?
Cela dépend de votre date d’entrée et de votre horizon. Sortir avant six ans de détention déclenche la commission de retrait, au moment où la valeur du patrimoine est au plus bas. Dans beaucoup de cas, attendre la relocation des deux actifs est plus rationnel que de cristalliser la perte, mais cette décision se prend au regard de votre situation d’ensemble.
Pourquoi la SCPI s’endette-t-elle ?
Elle a conclu au deuxième trimestre un financement d’environ 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols, portant son endettement à 11,12 %. Avec une collecte trimestrielle de 912 833 €, la dette est le seul levier disponible pour continuer à investir à un rythme utile.
Quelles sont les perspectives de redressement ?
Elles reposent sur deux relocations. Onda est désormais libre de toute occupation et sa commercialisation peut reprendre avec des intermédiaires locaux. Sur La Tourette, plusieurs scénarios de repositionnement sont à l’étude en parallèle des actions juridiques. Le bulletin n’annonce aucun calendrier.
Quelles nouveautés ont été votées en assemblée générale ?
L’assemblée du 30 juin 2026 a approuvé deux évolutions : le réinvestissement automatique de tout ou partie des dividendes en nouvelles parts, et la possibilité de versements programmés en nue-propriété.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Corum XL
Même terrain européen.
Corum Eurion
Même terrain européen.
Épargne Pierre Europe
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Upêka ne prélève aucune commission de souscription. Lorsqu’un cabinet distribue ce type de fonds, sa rémunération provient d’une rétrocession sur la commission de gestion annuelle prélevée sur les loyers, et non d’un prélèvement sur votre versement initial.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement d’un achat de parts, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire. Si vous souhaitez un avis sur une ligne que vous détenez déjà, la prestation est facturée en honoraires, sans lien avec une souscription.
Sources
- Axipit Real Estate Partners, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026 : événements locatifs d’Onda et de La Tourette, acomptes bruts et nets, valeur de reconstitution, valorisation du patrimoine, marché des parts, frais, financement Banco Sabadell, résolutions de l’assemblée générale.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier » : fonctionnement, risques et liquidité des SCPI.
- ASPIM, publications et statistiques du marché des fonds immobiliers, pour la comparaison des taux d’occupation et des niveaux de frais.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : régime des revenus fonciers et déduction des intérêts d’emprunt.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Le TRI cible de 6,50 % sur dix ans est une hypothèse de la société de gestion, non garantie. Les variations de dividende exprimées en pourcentage sont calculées par Ateis Patrimoine à partir des acomptes publiés. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé : toute décision de souscription, de conservation ou de retrait doit s’apprécier au regard de votre situation. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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Garder, renforcer ou sortir en payant les frais de retrait : la réponse dépend de votre date d’entrée, de votre horizon et du poids de cette ligne chez vous. On regarde votre cas précis, sans vous vendre autre chose au passage. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
