Crédit Lombard immobilier : financer un achat sans vendre ses placements
Utiliser un crédit Lombard pour financer l’immobilier permet de constituer un apport ou de financer intégralement un achat sans céder ses actifs financiers, sans déclencher de fiscalité sur les plus-values (PFU 31,4 % depuis la LFSS 2026), et sans impacter sa capacité d’emprunt HCSF. Le portefeuille — assurance-vie, compte-titres, AV luxembourgeoise — reste investi et continue de travailler. Ateis Patrimoine accompagne ce montage chez ses 22 partenaires bancaires.
Comment utiliser le crédit Lombard pour financer un achat immobilier
Nantissement du portefeuille
Vous remettez vos actifs financiers (AV, compte-titres, AV luxembourgeoise, contrat de capitalisation) en nantissement à la banque. Vous conservez la pleine propriété de ces actifs : ils continuent de générer des revenus (coupons, dividendes, intérêts). Vous ne pouvez pas les céder librement pendant la durée du crédit.
Ouverture de la ligne de crédit
La banque analyse la qualité et la liquidité du portefeuille, fixe un ratio Loan-to-Value (LTV) et ouvre une ligne de crédit correspondant à 40–85 % de la valeur nantie selon les actifs. Cette ligne est mobilisable en totalité ou progressivement. Le Lombard n’entre pas dans le calcul HCSF : votre capacité d’emprunt immobilier classique n’est pas impactée.
Financement de l’achat
Les fonds sont virés directement chez le notaire pour constituer l’apport ou financer intégralement l’achat. Le Lombard fonctionne souvent en complément d’un prêt immobilier classique : Lombard pour l’apport (sans sortir de cash) + crédit immo pour le solde. Les intérêts du Lombard sont déductibles des revenus fonciers si les fonds ont bien servi à l’acquisition ou aux travaux déductibles (art. 13 CGI).
Pourquoi ne pas vendre ? Vendre 300 000 € d’actifs avec une plus-value de 30 % déclenche ~28 000 € de PFU (31,4 % depuis la LFSS 2026 sur 90 000 € de PV). Le Lombard évite cette taxation, maintient l’allocation, et si le portefeuille rapporte 5 % net vs un Lombard à 3 %, le spread positif de 2 % sur 300 000 € représente 6 000 €/an de gain supplémentaire par rapport au scénario de cession.
Taux du crédit Lombard immobilier en 2026 : Euribor + marge selon établissement
Le crédit Lombard est quasi-exclusivement à taux variable, indexé sur l’Euribor 3 mois (environ 2,10 % début 2026 après la détente de la BCE) ou l’€STR (1,93 % mi-mai 2026). Une marge bancaire s’ajoute selon l’établissement, le montant et la qualité du portefeuille nanti.
| Établissement | Taux indicatif 2026 | Ticket minimum | Actifs éligibles | Spécificité |
|---|---|---|---|---|
| Banques privées (BNP WM, SG PB…) | 2,75–3,50 % | 500 k€+ | CTO, AV, capitalisation | Meilleures conditions, relation globale |
| AV luxembourgeoise (Lombard Int., Wealins…) | 2,50–3,20 % | 250 k€+ | Contrat AV lux uniquement | Triangle sécurité — nantissement spécifique |
| BoursoBank (Lombard démocratisé) | 3,25 % fixe | ~200 k€ | CTO BoursoBank | Accessible, montants limités |
| Avance sur AV (assureurs) | 2,5–4,5 % | 10–50 k€ | AV en euros uniquement | Moins de formalités, LTV limitée |
Taux indicatifs, sources : AMF, banques partenaires Ateis (mai 2026). Le Lombard est un crédit sur mesure — taux négociables selon relation bancaire globale et montant. Données à vérifier au moment de votre projet.
Ateis Patrimoine travaille avec 22 banques partenaires : nous comparons les conditions Lombard (taux, LTV, durée, marge) entre établissements et nous aidons à structurer le nantissement pour obtenir les meilleures conditions. Pas de conflit d’intérêt avec un établissement particulier. Parler de votre projet →
Ratio LTV du crédit Lombard : ce que chaque classe d’actifs permet d’emprunter
La banque applique une décote de sécurité (haircut) sur chaque actif selon sa volatilité et sa liquidité. Plus l’actif est stable et liquide, plus le montant empruntable est élevé. Ce ratio détermine directement combien vous pouvez financer via le Lombard.
| Classe d’actif | LTV indicatif | Exemple sur 500 k€ | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Fonds euros (AV) | 85–100 % | 425–500 k€ | Actif le plus sûr — valeur garantie par l’assureur |
| Obligations souveraines IG | 70–80 % | 350–400 k€ | Faible volatilité, très liquides |
| Fonds diversifiés / ETF | 50–70 % | 250–350 k€ | LTV variable selon la diversification du fonds |
| Actions cotées (type CAC 40, S&P 500) | 40–60 % | 200–300 k€ | Volatilité plus forte — décote plus élevée |
| Titres concentrés / très volatils | 20–40 % | 100–200 k€ | Risque de concentration — conditions restrictives |
| Private equity / actifs illiquides | 0–20 % | 0–100 k€ | Souvent non éligibles ou taux très réduit |
LTV indicatifs, variables selon établissement et profil global du client. Sources : grilles bancaires partenaires Ateis + Code monétaire et financier.
Exemple concret : 1 M€ de patrimoine composé à 50 % fonds euros (LTV 90 % → 450 k€) + 50 % actions (LTV 50 % → 250 k€) = ligne Lombard disponible de ~700 k€ pour financer un ou plusieurs projets immobiliers. Recommandation Ateis : ne mobiliser que 50–60 % de cette ligne pour garder un ratio de couverture ? 200 % et éviter l’appel de marge.
Exemple chiffré : financer un achat de 500 000 € via Lombard + prêt immobilier
Profil : dirigeant 48 ans, TMI 45 %, 800 000 € de patrimoine financier (400 k€ AV dont 60 % fonds euros + 400 k€ CTO actions). Souhaite acheter un appartement locatif Paris 17e à 500 000 € sans vendre ses placements ni impacter son crédit immobilier en cours.
| Scénario A — Apport classique | Scénario B — Lombard + crédit immo | |
|---|---|---|
| Apport | 100 000 € vendus (PFU 31,4 % sur PV) | 0 € sorti — Lombard sur fonds euros |
| Fiscalité sur cession | ~12 600 € de PFU (PV estimée 40 k€) | 0 € |
| Prêt immobilier | 400 000 € à 3,50 % / 20 ans | 400 000 € à 3,50 % / 20 ans |
| Lombard (apport via nantissement AV) | — | 100 000 € à 3,10 % — in fine 5 ans |
| Intérêts Lombard / an | — | 3 100 €/an (déductibles revenus fonciers) |
| Économie fiscale intérêts (TMI 45 %) | — | ~1 395 €/an |
| Portefeuille reste investi à 5 % | — | +5 000 €/an sur 100 k€ nantis |
| Gain net anné vs scénario A | Référence | +~4 900 €/an + évitement 12 600 € PFU |
Simulation indicative. Hypothèse rendement portefeuille 5 %/an, taux Lombard 3,10 %, TMI 45 %. Les intérêts du Lombard ne sont déductibles que si les fonds ont bien servi à l’acquisition (art. 13 CGI). Consulter un CGP et un expert-comptable pour votre situation.
Crédit Lombard vs crédit hypothécaire : le comparatif complet sur 7 critères
| Critère | Crédit Lombard | Crédit hypothécaire | Avantage |
|---|---|---|---|
| Garantie | Actifs financiers nantis | Hypothèque sur bien immobilier | Égal selon profil |
| Taux 2026 | 2,75–3,50 % | 3,50–5,00 % | Lombard |
| Durée | 1–5 ans (renouvelable) | 10–25 ans | Hypothécaire (horizon long) |
| Impact capacité d’emprunt HCSF | Aucun | Calculé dans le taux d’endettement | Lombard |
| Déductibilité intérêts (locatif) | Oui (si fonds servent l’achat) | Oui | Égal |
| Impact IFI | Neutre (actifs financiers) | Déductible de l’assiette IFI | Hypothécaire (réduit IFI) |
| Risque d’appel de marge | Oui (si marchés baissent) | Aucun | Hypothécaire |
Verdict Ateis : le Lombard est supérieur sur le taux et la flexibilité à court terme (5 ans). Le crédit hypothécaire est plus adapté sur l’horizon long (> 10 ans) et pour maximiser la déduction IFI. Le montage optimal pour un investisseur avec un patrimoine financier significatif : Lombard pour l’apport + crédit hypothécaire pour le solde. Les deux se complètent et ne s’excluent pas.
L’appel de marge du crédit Lombard : comment l’éviter et quoi faire si ça arrive
L’appel de marge est le principal risque du crédit Lombard. Si la valeur du portefeuille nanti baisse suffisamment pour que le ratio de couverture passe sous le seuil minimal, la banque exige de reconstituer la garantie sous 24 à 72 heures.
Comment se déclenche l’appel de marge
Exemple : vous nantissez 500 k€ d’actions (LTV 50 % = 250 k€ empruntés). Le marché corrige de 20 %, votre portefeuille tombe à 400 k€. La banque exige une couverture de 250 k€ sur 400 k€ = 62,5 % (dépasse la LTV autorisée 50 %). La banque déclenche un appel de marge. En 2022–2023, des investisseurs ayant nanti des portefeuilles d’actions à 65 % de LTV ont subi ce scénario lors des corrections de marché.
3 sorties en cas d’appel de marge
(1) Apport de liquidités : virer du cash sur le compte nanti pour reconstituer le ratio. (2) Nantissement d’actifs supplémentaires : ajouter d’autres titres éligibles à la garantie. (3) Remboursement partiel : réduire l’encours du Lombard. Si aucune des trois options n’est exeŗutée dans le délai, la banque peut vendre des titres d’office — souvent au plus mauvais moment du marché.
Recommandation Ateis : ne jamais dépasser 50–60 % de la LTV disponible et maintenir un ratio de couverture réel ? 200 %. Pour un montage sur la résidence principale (bien à ne pas perdre), nous recommandons une couverture minimum de 250 % et un portefeuille nanti majoritairement composé de fonds euros (LTV 90 %, trs faible volatilité). Le Lombard sur résidence principale n’est pas un produit de masse : l’appel de marge y est psychologiquement bien plus lourd.
3 montages Lombard immobilier selon votre profil
Lombard apport + crédit immo classique — le plus courant
Le Lombard finance l’apport (0 € sorti de poche), le crédit immobilier classique finance le solde. Le Lombard n’entre pas dans le calcul HCSF : le taux d’endettement reste inchangé. Intérêts du Lombard déductibles des revenus fonciers. Profil cible : investisseur locatif avec 300–800 k€ de patrimoine financier, capacité d’emprunt partiellement utilisée, souhait de préserver son allocation.
Lombard 100 % + SCI IS — double déductibilité
Montage préféré Ateis pour les patrimoines importants : la SCI IS détient le bien, le Lombard finance l’intégralité (ou l’apport), les intérêts sont doublement déductibles (revenus fonciers SCI IS + déficit reportable). La SCI IS bénéficie de l’IS (15 % jusqu’à 42 600 € de bénéfice) et de la déduction des amortissements. Profil cible : TMI 41–45 %, patrimoine financier > 500 k€, horizon long terme, projet locatif significatif.
Lombard sur AV luxembourgeoise — triangle de sécurité
Le nantissement d’une assurance-vie luxembourgeoise via le triangle de sécurité (assureur, dépositaire, dépositaire de référence) offre une protection maximale des actifs et des LTV élevées (jusqu’à 90 % sur fonds euros luxembourgeois). Idéal pour les clients avec des contrats existants chez Lombard International, Wealins, OneLife. La line s’ouvre directement via l’assureur ou via la banque dépositaire. Profil cible : détenteur AV luxembourgeoise, besoin de liquidités ponctuelles pour un achat rapide.
Plan de sortie du crédit Lombard : ce qu’il faut définir avant de signer
Renouvellement
La plupart des Lombard arrivent à échéance après 1–5 ans. Si la relation bancaire est bonne et les actifs nantis toujours éligibles, la ligne se renouvelle à de nouvelles conditions de taux (indexées sur l’Euribor du moment). Risque : si l’Euribor remonte ou si les conditions de la banque changent, le coût du renouvellement peut être significativement plus élevé.
Bascule vers un crédit classique
Si l’horizon s’allonge, il est possible de rembourser le Lombard grâce à un crédit immobilier amortissable classique (taux fixe, durée plus longue). Cette bascule est recommandée quand le Lombard approche de l’échéance et que les conditions de taux long terme sont favorables. Ateis coordonne cette transition avec ses partenaires bancaires.
Rachat partiel planifié
Programmer des rachats partiels sur les placements (dividendes, coupons, loyers) pour rembourser progressivement le capital du Lombard avant l’échéance. C’est la sortie la plus propre fiscalement si les plus-values ont été suffisamment réduites par la durée de détention ou par l’utilisation de l’enveloppe AV (rachats après 8 ans à 24,7 %).
Règle d’or Ateis : ne jamais souscrire un Lombard sans avoir défini préalablement au moins deux scénarios de sortie. Le pire cas est le client qui découvre à l’échéance qu’il n’a pas de solution. Nous structurons le plan de sortie dès la mise en place du montage.
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