L’immobilier ancien sur mesure.
Avant que le marché n’en entende parler.
Nous ne cherchons pas un bien parmi les annonces. Nous accédons à des biens avant leur mise sur le marché — et nous les sélectionnons uniquement si votre structure de détention, votre fiscalité et votre plan de financement sont déjà définis.
Pour un cadre ou un dirigeant à TMI 41 %, l’immobilier locatif physique est l’un des rares leviers qui combine rendement réel, effet de levier bancaire et transmission optimisée. À condition de ne pas improviser.
Le marché immobilier physique ne ressemble pas aux annonces que vous voyez. Ce que nous faisons, très peu d’acteurs peuvent le faire.
Le bien est cherché après — jamais avant
La plupart des investisseurs trouvent un bien, puis cherchent un financement, puis découvrent la fiscalité. Nous faisons l’inverse. Votre structure de détention, votre capacité d’emprunt et votre montage fiscal sont définis avant la première visite. C’est la décision la plus irréversible — et la plus négligée.
Accès à des biens invisibles du grand public
Notre réseau de 250+ apporteurs d’affaires nous permet d’accéder à des biens avant leur diffusion — appartements parisiens, immeubles de rapport en région, biens de niche à forte valeur patrimoniale. En moyenne, ces biens partent en moins de 4 jours. Vous ne les trouverez jamais sur SeLoger.
Carte T — nous faisons la transaction
Notre habilitation préfectorale (Carte T, loi Hoguet) nous autorise à conduire la transaction immobilière. Un seul interlocuteur de la structuration à la signature de l’acte authentique. Aucune coordination à gérer entre plusieurs prestataires.
Notre périmètre est volontairement restreint. Nous n’accompagnons pas tous les profils, tous les tickets, toutes les géographies. Cette concentration est la condition de notre expertise réelle.
Un cadre supérieur à TMI 41 % qui investit en nom propre dans un T3 parisien sans structuration préalable laisse en moyenne 30 à 40 % de sa rentabilité nette à l’État sur 20 ans. Ce n’est pas une nuance fiscale — c’est la différence entre un investissement qui travaille et un investissement qui s’épuise.
Nous intervenons quand la structuration, le financement et l’acquisition peuvent être traités comme un seul projet cohérent — pas comme trois missions séparées.
Votre profil type
Ce que nous ne faisons pas
Analyse de votre situation réelle
30 minutes en visio. Nous analysons votre TMI, vos revenus, votre épargne nantissable, vos objectifs de transmission. Nous déterminons si l’immobilier physique ancien est le bon levier pour votre profil — et si oui, dans quelle structure.
SCI IS, holding ou nom propre — et le crédit adapté
Nous construisons votre architecture de détention et votre plan de financement simultanément. 22 partenaires bancaires en concurrence. Nantissement de votre assurance-vie si pertinent. Votre dossier est prêt avant la première visite.
Biens préqualifiés selon votre cahier des charges
Nous activons notre réseau de 250+ apporteurs. Chaque bien présenté est analysé : rentabilité brute, nette et nette-nette après fiscalité dans votre structure. Vous ne voyez que des opportunités concrètes, déjà filtrées sur votre profil.
De la négociation à la première mise en location
Négociation, due diligence, coordination notaire, suivi des travaux, mise en location. Nous coordonnons l’intégralité de l’opération. Vous recevez un bien loué, rentable et fiscalement optimisé.
Ce qu’off-market signifie concrètement
Un bien off-market est un bien qui ne sera jamais publié sur les plateformes grand public. Il est transmis directement par notre réseau — chasseurs, notaires, marchands de biens, agents spécialisés, administrateurs de biens — avant que le propriétaire ne décide de le mettre en vente officiellement.
Pour vous : pas de concurrence, pas de surenchère, pas de délai de réponse imposé. La négociation se fait dans un cadre confidentiel, avec le temps nécessaire pour analyser le bien correctement.
Nos biens off-market couvrent l’ensemble de la France — avec une concentration naturelle sur Paris, l’Île-de-France et les grandes métropoles régionales à forte demande locative.
Délai moyen d’acquisition
Les biens off-market de qualité partent en moins de quatre jours. Votre dossier de financement doit être prêt avant que le bien soit identifié — pas après.
Apporteurs d’affaires actifs
Notre réseau nous transmet en priorité ses meilleures opportunités parce que nos clients sont des acheteurs sérieux, avec des dossiers préparés et des décisions rapides.
Sélection post-structuration
Chaque bien est évalué en fonction de votre structure de détention réelle. La rentabilité présentée est toujours nette-nette — après IS ou IR, après charges, après amortissement si applicable.
Directeur de PME, 47 ans — TMI 41 %
Revenus mixtes (salaire + dividendes). Épargne existante de 120 000 €. Objectif : premier investissement locatif rentable, sans apport mobilisé, avec transmission future à ses deux enfants.
Ce que la structuration a changé
En nom propre à TMI 41 %, les loyers nets de charges auraient généré environ 10 000 € d’impôts par an (41 % IR + 17,2 % PS). Le cash-flow mensuel aurait été négatif à -449 €/mois — le projet ne tenait pas.
En SCI à l’IS, l’amortissement du bien (12 267 €/an) et la déduction des intérêts d’emprunt (16 733 € an 1) ramènent le résultat fiscal à moins de 5 000 €. L’IS effectif la première année est de 737 €. Le cash-flow devient positif à +323 €/mois.
Le financement 100 % — prix + travaux + frais de notaire — a été structuré en amont, avant la mise en vente du bien. Le dossier était prêt en 8 jours. L’immeuble était off-market, présenté par un notaire partenaire en Bretagne.
Différence de trésorerie nette sur 15 ans : environ 139 000 € entre les deux approches.
Structuration patrimoniale
SCI à l’IS, holding, nom propre. La décision la plus irréversible — à prendre avant le compromis, pas après.
Découvrir la méthode ?
Financement immobilier
22 partenaires bancaires en architecture ouverte. Nantissement d’assurance-vie, durée jusqu’à 25 ans, frais de notaire intégrables.
Voir le financement ?
Conseil viabilité de projet
Vous avez identifié un bien ou un quartier ? Nous analysons la rentabilité réelle, le montage fiscal et la faisabilité avant tout engagement.
Analyser la viabilité ?
Nous analysons votre TMI, votre épargne nantissable, votre capacité d’emprunt et votre objectif patrimonial. Nous vous indiquons précisément quelle structure convient à votre profil, quel ticket est réaliste, et quel rendement net-net vous pouvez attendre.
Si votre projet n’est pas viable dans les conditions actuelles, nous vous le disons. C’est la seule façon de travailler qui nous convient.
