Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Son assiette est plus étroite — uniquement l’immobilier. Mais son impact reste significatif pour les patrimoines dépassant 1,3 million d’euros. Notre simulateur calcule ce que vous devez, en tenant compte des décotes, des dettes déductibles et des règles spécifiques à 2026.
Calcul indicatif — ne se substitue pas à un conseil professionnel.
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Données traitées conformément au RGPD, non transmises à des tiers.
Données traitées conformément au RGPD.
Le barème n’est pas indexé sur l’inflation. La hausse des prix immobiliers (+48 % en dix ans dans les grandes métropoles) pousse mécaniquement de nouveaux contribuables au-dessus du seuil. En 2024, 186 000 foyers ont déclaré l’IFI — 10 000 de plus qu’en 2023.
Barème IFI 2026 — Calcul tranche par tranche
L’IFI s’applique sur la fraction du patrimoine net taxable excédant 800 000 €, à condition que ce patrimoine dépasse 1 300 000 €. Chaque tranche est taxée à son propre taux — exactement comme le barème de l’impôt sur le revenu.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt max. sur la tranche | Exemple 2 M€ | Exemple 5 M€ |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % | 0 € | 0 € | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € | 2 500 € | 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 8 890 € | 4 900 € | 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % | 24 300 € | — | 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € | — | — |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | Illimité | — | — |
| IFI total calculé |
La décote — Pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Pour atténuer l’effet de seuil, un mécanisme de décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :
Décote = 17 500 € − 1,25 % × valeur nette taxable du patrimoine
Exemple : patrimoine de 1 350 000 € → Décote = 17 500 − 16 875 = 625 €
Ce qui entre — et ce qui n’entre pas — dans l’assiette IFI
| Type de bien | Inclus dans l’IFI ? | Valeur retenue | Remarque clé |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Oui, avec abattement | Valeur vénale × 70 % | Abattement légal de 30 % automatique |
| Résidences secondaires | Oui, à 100 % | Valeur vénale | Aucun abattement |
| Biens immobiliers locatifs | Oui, à 100 % | Valeur vénale | — |
| Parts de SCI / SCPI | Quote-part immobilière | Communiquée par la société de gestion | Variable selon la SCPI |
| Biens professionnels | Non — exonérés | — | Sous conditions d’activité réelle |
| Bois et forêts | Exénoration partielle 75 % | 25 % de la valeur | Engagement de gestion durable |
| PEA, actions, assurance-vie fonds € | Non | — | Exclus depuis 2018 |
Les dettes déductibles de l’IFI
| Type de dette | Déductible ? | Montant déductible | Condition |
|---|---|---|---|
| Crédit immobilier pour acquisition | Oui | Capital restant dû au 1er janvier | Lié à un bien imposable |
| Crédit travaux (construction, rénovation) | Oui | Capital restant dû | Travaux sur bien imposable |
| Impôts relatifs aux biens (taxe foncière) | Oui | Montant dû et non encore payé | Au titre du bien imposable |
| Crédit in fine | Partiellement | Limité pour les patrimoines > 5 M€ | Plafonnement spécifique |
| Dettes intra-familiales | Encadrées | Sous conditions strictes de preuve | Taux de marché, justificatifs formels |
| Crédit à la consommation | Non | — | Même si utilisé pour des travaux |
| Règle de plafonnement (> 5 M€) |
7 leviers pour réduire son IFI légalement
Un crédit immobilier sur un bien locatif réduit directement l’assiette IFI. Le capital restant dû au 1er janvier est déductible.
Exénoration de 75 % sur les forêts gérées durablement. 100 000 € investi → seulement 25 000 € dans l’assiette IFI.
Réduction directe de 75 % du don, dans la limite de 50 000 € de réduction annuelle. Un don de 11 827 € efface un IFI de 8 870 €.
Transmission de la nue-propriété réduit la valeur fiscale retenue selon la table fiscale de l’usufruit.
Céder de l’immobilier et réinvestir dans PEA, assurance-vie en fonds €, obligations.
Un bien affecté à l’activité professionnelle est exonéré. L’usage réel doit être justifiable.
Parts hors IFI pendant toute la durée du démembrement. Décote d’achat et avantage fiscal cumulés.
Déclarer l’IFI 2026
| Étape | Action | Date limite 2026 |
|---|---|---|
| 1 · Évaluation du patrimoine | Estimer la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2026 | Avant la déclaration |
| 2 · Calcul de l’actif net | Actif brut − dettes déductibles justifiées | Avant la déclaration |
| 3 · Vérification du seuil | Actif net > 1 300 000 € → déclaration obligatoire | — |
| 4 · Déclaration en ligne | Remplir l’annexe 2042-IFI dans la déclaration de revenus | 22 mai – 5 juin 2026 selon le département |
| 5 · Paiement | IFI prélevé automatiquement avec l’IR | Septembre 2026 |
| Déclaration papier (sans internet) |
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Questions fréquentes
Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. En 2024, 186 000 foyers ont déclaré l’IFI en France — 10 000 de plus qu’en 2023 — pour un total de 2,2 milliards d’euros.
Oui. La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale. Une résidence à 1 000 000 € n’entre dans l’assiette IFI qu’à hauteur de 700 000 €. Attention : cet abattement ne s’applique pas si la résidence est détenue via une SCI.
Oui. Le capital restant dû au 1er janvier 2026 sur les crédits contractés pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration des biens imposables est déductible. Pour les patrimoines supérieurs à 5 M€, un mécanisme de plafonnement limite la déductibilité.
Sept leviers : optimiser les dettes déductibles, investir en bois/forêts (75 % exonérés), réaliser des dons (réduction 75 % du don, plafonnée à 50 000 €/an), transmettre la nue-propriété, arbitrer vers des actifs financiers hors IFI, qualifier des biens en biens professionnels, acheter des SCPI en nue-propriété.
Si la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu dépasse 75 % des revenus nets perçus l’année précédente, l’excédent est déduit de l’IFI. Ce mécanisme protège les contribuables dont les revenus sont faibles par rapport à leur patrimoine immobilier.
Dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus, via l’annexe formulaire n°2042-IFI. Date limite : entre le 22 mai et le 5 juin 2026 pour une déclaration en ligne selon le département. L’IFI est prélevé en même temps que l’IR, généralement en septembre 2026.