Comparatif SCPI 2026 : les vrais chiffres, le bon filtre — sans biais commercial.
En 2025, Wemo One a affiché 15,27 % de taux de distribution. Reason : 12,90 %. Iroko Zen, pour la sixième année consécutive : 7,14 %. TD moyen du marché : 4,91 % (ASPIM). Ces chiffres bruts ne vous disent pas ce que vous allez réellement toucher.
Chez Ateis Patrimoine, nous ne vendons pas de SCPI. Ce comparatif est le seul qui intègre à la fois la qualité des SCPI, la fiscalité selon votre TMI, et l’impact de votre montage (société IS, AV, direct).
France SCPI, Centrale des SCPI, Louve Invest… Ces plateformes publient d’excellents comparatifs. Mais leur modèle repose sur la commission à la souscription. Un rendement de 15 % d’une jeune SCPI attire des souscriptions — même si ce rendement n’est pas reproductible.
Nous ne touchons aucune commission des sociétés de gestion SCPI. Et avant de comparer les SCPI entre elles, nous comparons les montages — c’est là que l’écart de rendement net est le plus grand.
Ce que les autres comparatifs ne disent pas
| Indicateur | Définition | Utilité | Limite |
|---|---|---|---|
| TD — Taux de distribution | Dividendes / prix de part au 1er janvier | Premier regard sur le rendement brut | Brut, historique. Peut inclure des distributions de réserves. |
| PGA — Performance Globale Annuelle | TD + variation du prix de la part | Intègre la revalorisation ou dépréciation des parts | Annuel seulement |
| TRI — Taux de Rendement Interne | Dividendes + évolution du capital sur 5-15 ans | L’indicateur le plus fiable sur le long terme | Non disponible pour les SCPI de moins de 5 ans |
| RAN — Report à nouveau | Réserves pour lisser les distributions | Signal de solidité clé. RAN en baisse = alerte. | Peu mis en avant commercialement |
| TOF — Taux d’occupation financier | Loyers encaissés / loyers potentiels | Qualité locative réelle. En dessous de 90 % : alerte. | Peut être amélioré artificiellement |
TD — Taux de distribution
PGA — Performance Globale Annuelle
RAN — Report à nouveau ? Indicateur clé
TOF — Taux d’occupation financier ?
TRI — Taux de Rendement Interne
Wemo One
SCPI européenne. 2 ans d’existence. Performance portée par un contexte d’acquisition favorable et l’effet relutif de la collecte rapide.
Reason
SCPI européenne (4 pays). PGA 2025 : 13,90 %. TOF 100 %, baux résiduels 9,4 ans. Gérée par MNK Partners.
Sofidynamic
Émane de Sofidy (40+ ans). PGA dépasse 14 %. Stratégie européenne, frais réduits. Capitalisation 177 M€.
Iroko Zen — La référence de la régularité
Pour la sixième année consécutive, TD supérieur à 7 % : 7,14 % en 2025, 7,32 % en 2024, 7,12 % en 2023, 7,04 % en 2022. La régularité, pas le pic.
Remake Live
PGA 7,05 % en 2025. Labellisée ISR. Bureaux, commerces, logistique. Stratégie mixte France + Europe.
| Catégorie | TD 2025 | Prél. sociaux | Historique | Profil adapté |
|---|---|---|---|---|
| SCPI établies françaises (10+ ans) | 4–6 % | Oui 18,6 % | Long, fiable | TMI ? 30 % ou via IS |
| SCPI établies européennes (10+ ans) | 4,5–7 % | Non (gén.) | Long, fiable | TMI 41 %+, AV ou IS |
| SCPI nextgen françaises (- 5 ans) | 5–9 % | Oui | Court | Profils avertis |
| SCPI nextgen européennes (- 5 ans) | 7–15 % | Non (gén.) | Très court | Max 30 % du portefeuille SCPI |
| SCPI fiscales | 2–3 % | Selon dispositif | Variable | TMI 41 %+, personne physique |
SCPI établies françaises (10+ ans)
SCPI établies européennes (10+ ans)
SCPI nextgen européennes ? max 30 % portefeuille
SCPI fiscales (Malraux, déficit foncier)
Pour un profil TMI 41 %, le choix du montage change le rendement net d’un facteur 2 à 2,5. C’est le comparatif le plus important.
En direct — SCPI française
59,6 % d’imposition (IR 41 % + PS 18,6 %). Sur 100 000 € : 5 000 € bruts ? 2 020 € nets. Le montage le plus coûteux pour un TMI 41 %+. À éviter.
En direct — SCPI européenne
Exonération de PS 18,6 %. Imposition ~41-45 % selon convention. Sur 100 000 € : ~2 950 € nets. Significativement mieux — mais encore élevé.
Via SCI IS — non distribué
IS 15 % dans la société = 750 €. Net : 4 250 € dans la structure. Si non distribué : 0 % de fiscalité personnelle. Plus du double du rendement en direct.
| Montage | Net (TMI 41 %, 5 % brut) | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Direct — SCPI française | ~2,1 % | Simplicité | 59,6 % d’imposition |
| Direct — SCPI européenne | ~2,95 % | Exonération PS 18,6 % | Reste coûteux pour TMI élevés |
| Assurance-vie | ~3,5 % | Fiscalité différée, succession | Choix SCPI limité au contrat |
| Démembrement (nue-propriété) | 0 % ? pleine propriété | Décote 30-40 %, zéro fiscalité | Aucun revenu pendant 10-15 ans |
| Via SCI IS — non distribué | ~4,25 % | IS 15 %, capitalisation | Comptabilité obligatoire |
Direct — SCPI française
Direct — SCPI européenne
Assurance-vie
Démembrement (nue-propriété)
Via SCI IS ? Optimal TMI 41 %+
Choisissez l’immobilier physique ancien si : vous avez la capacité d’emprunt (300 000 €+), souhaitez maximiser le levier et l’amortissement en SCI IS, et visez un rendement net supérieur sur 20 ans.
Choisissez la SCPI si : vous voulez une exposition immobilière sans contrainte de gestion, diversifier un patrimoine existant, ou investir la trésorerie de votre holding sans crédit immobilier.
| Critère | Immobilier physique | SCPI |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 300 000 €+ | Quelques milliers € |
| Gestion | Déléguée (5-10 %) | Zéro |
| Rendement brut | 4 à 9,5 % | 4 à 15 % |
| Amortissement IS | Oui — très puissant | Non (sauf usufruit) |
| Effet de levier | Fort — 25 ans | Possible mais limité |
| Avantage décisif | Levier + amortissement | Zéro gestion + accès |
Immobilier physique ancien
SCPI
En 30 minutes, nous analysons votre TMI, votre structure (personne physique, SCI IS, holding), votre capacité d’emprunt et vos objectifs. Recommandation claire — montage, type de SCPI ou immobilier physique — chiffrée sur votre situation. Sans commission sur les SCPI.
