SCPI Primopierre : avis, prix de revente et que faire de vos parts
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre), confrontations jusqu’au 27 août 2026 et carnet d’ordres du 22 septembre. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Primopierre, la grande SCPI de bureaux de Praemia REIM (ex-Primonial REIM), est fermée à la souscription depuis le 7 janvier 2026. Ses parts s’échangent sur un marché secondaire.
- Le prix. 36 € net vendeur à la confrontation du 27 août 2026, après 40 € d’avril à juin et 38,71 € en juillet. Le dernier prix de souscription était de 115 €, et 208 € jusqu’en septembre 2023. La valeur de réalisation est de 70,76 € par part.
- Le fonds. 94 % de bureaux en France, 18,3 % de locaux vides, 41,3 % d’endettement et des baux fermes de 3,4 ans en moyenne.
- Pour qui est cette fiche. Pour les 35 503 associés qui se demandent s’il faut vendre, et pour ceux qui regardent la décote.
Cette fiche donne notre lecture de la situation. Elle n’est pas un conseil personnalisé : la bonne décision dépend de votre prix d’entrée, de votre fiscalité et d’un éventuel crédit en cours.
Primopierre : de 208 € à 36 €
Primopierre a longtemps été l’une des plus grosses SCPI du marché : de grands immeubles de bureaux en Île-de-France, loués à de grandes entreprises. Deux chocs l’ont frappée en même temps. La remontée des taux à partir de 2022 a fait baisser la valeur de tous les immeubles. Le télétravail a vidé une partie des bureaux de périphérie parisienne, le cœur de son patrimoine.
Le prix de part a suivi : 208 € jusqu’en septembre 2023, puis 115 € à partir du 21 janvier 2025. Pendant ce temps, les demandes de retrait se sont accumulées : plus de 2,19 millions de parts attendaient un acheteur fin 2025.
La suspension du 7 janvier 2026
Une assemblée générale extraordinaire a suspendu la variabilité du capital pour deux ans, prorogeables. Depuis, plus de souscription, plus de retrait au prix affiché : les parts s’échangent chaque dernier jeudi du mois par confrontation des ordres d’achat et de vente.
- 26 mars 2026 : 171 parts échangées à 45 € net vendeur (49,41 € frais compris).
- 30 avril, 28 mai, 25 juin : 40 € net vendeur (43,92 € frais compris), pour 1 756, 2 021 puis 2 959 parts.
- 30 juillet : 38,71 € net vendeur (42,51 € frais compris), 1 637 parts.
- 27 août : 36 € net vendeur (39,53 € frais compris), 1 747 parts.
Au 30 juin 2026, 146 937 parts attendaient un acheteur. La prochaine confrontation a lieu le jeudi 24 septembre 2026. Le 22 septembre au matin, le carnet d’ordres publié par la société de gestion montrait un meilleur ordre d’achat à 35,06 € net vendeur, pour 140 parts, et des ordres de vente dès 31,85 €. Le prix pourrait donc encore baisser.
Le prix du marché secondaire, l’historique des confrontations et le carnet d’ordres sont publiés sur la page de la SCPI chez Praemia REIM.
Primopierre en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Primopierre |
|---|---|
| Société de gestion | Praemia REIM France (ex-Primonial REIM France) |
| Création | 2008 (visa AMF du 20 août 2008) |
| Statut du capital | variabilité suspendue depuis le 7 janvier 2026, pour deux ans prorogeables |
| Parts et associés | 18 948 080 parts, 35 503 associés |
| Patrimoine | 55 immeubles, 560 492 m², 315 baux |
| Typologies | bureaux 94 %, mixte 6 % |
| Localisation | Île-de-France hors Paris 57,5 %, Paris 31,2 %, régions 11,3 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 81,7 %, dont 73,3 % de locaux occupés et payants |
| Durée ferme résiduelle des baux (WALB) | 3,38 ans |
| Endettement | 41,3 % (méthode ASPIM), effet de levier de 1,8 |
| Prix d’exécution | 36 € net vendeur, 39,53 € frais compris (27 août 2026) |
| Valeur de réalisation | 70,76 € par part |
| Valeur de reconstitution | 81,75 € par part |
| Valeur IFI 2025 indicative | 98,89 € par part |
| Dernier prix de souscription | 115 € (depuis le 21 janvier 2025, avant la suspension) |
| Distribution 2025 | 4,56 € par part (taux de distribution 3,62 %, dont 6,39 % de revenus non récurrents) |
| Distribution 2026 | 0,90 € au 1er trimestre, 0,90 € au 2e, pour un objectif annuel de 4,00 € non garanti |
| Performance globale 2025 | −5,11 % |
| TRI sur 5 ans / 10 ans | −8,00 % / −0,04 % |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 sur 7 |
| Durée de placement recommandée | 10 ans |
Sources : Praemia REIM France, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et page de la SCPI (historique des confrontations) ; SCPI-Lab pour l’objectif de distribution 2026.
Notre avis sur Primopierre
Primopierre cumule trois difficultés qui se renforcent entre elles : un patrimoine presque entièrement en bureaux de périphérie, des baux courts, et une dette élevée. Le marché secondaire valorise aujourd’hui la part environ 49 % sous sa valeur de réalisation. Ce n’est pas une anomalie, c’est le prix que les acheteurs mettent sur ces risques.
Ce qui reste solide
- Des locataires de premier rang. RTE (7,2 % des loyers), Thales (6,9 %), Re:Sources France (5,4 %), Faurecia, SNCF, Alstom, le ministère de l’Intérieur, Nestlé, la CNAV, la Région Île-de-France. Les dix premiers pèsent 45,3 % des loyers.
- Un bail clé renouvelé. RTE s’est réengagé pour 11 ans fermes à La Défense en 2026.
- Des loyers encaissés. 97 % de taux de recouvrement.
- Un dividende maintenu. 0,90 € par part et par trimestre en 2026.
- Un plan d’arbitrage engagé. Une cession à Lezennes pour 21,2 M€ en janvier, deux autres immeubles sous promesse au 30 juin.
Ce qui pèse
- Un bureau sur quatre ne paie pas plein loyer. Le TOF de 81,7 % inclut 6,7 % de locaux sous franchise ou mis à disposition et 1,7 % de locaux vides sous promesse de vente. Les locaux occupés et payants ne pèsent que 73,3 %.
- Un solde locatif négatif. Au 2e trimestre, 30 372 m² libérés pour 6 999 m² reloués.
- Des baux courts. 3,38 ans de durée ferme moyenne : d’autres départs sont possibles rapidement.
- Une dette lourde. 41,3 % d’endettement et un effet de levier de 1,8 selon la société de gestion. Le produit des ventes d’immeubles sert à rembourser les banques, pas à verser des plus-values.
- Des valeurs qui baissent encore. −5,9 % au 1er semestre 2026, −12,3 % sur un an.
- Un point de gouvernance. La holding du groupe Praemia loue depuis mars 2026 deux étages de l’immeuble l’Usinerie à Clichy, occupés en partie par la société de gestion elle-même depuis le 10 août 2026. Le bulletin précise que les conditions sont celles du marché.
Notre lecture. Vendre à 36 €, c’est acter une perte que la valeur des immeubles ne justifie pas entièrement aujourd’hui. Acheter à 36 €, c’est parier que la gestion réduira la vacance et la dette avant que les valeurs ne baissent davantage. Dans les deux cas, il faut un calcul, pas un réflexe.
Pourquoi 36 € quand la réalisation vaut 70,76 €
La valeur de réalisation estime ce que vaudrait la part si tous les immeubles étaient vendus aujourd’hui aux prix d’expertise, dette remboursée. Le prix du marché secondaire est ce qu’un acheteur accepte de payer. L’écart, environ 49 %, s’explique par trois choses.
1. Le levier de la dette
Avec 41,3 % d’endettement, les associés ne possèdent qu’environ 59 % de la valeur des immeubles, le reste revenant aux banques. La société de gestion chiffre l’effet de levier à 1,8 : si les immeubles perdent 10 %, la valeur de la part perd de l’ordre de 18 %. Les acheteurs anticipent de nouvelles baisses d’expertise, et le levier les amplifie.
2. Le risque locatif
Avec 18,3 % de locaux vides et des baux fermes de 3,4 ans en moyenne, les loyers futurs sont incertains. Au 2e trimestre, les départs ont retiré 9,35 M€ de loyers annuels, les nouveaux baux en ont apporté 1,2 M€. Chaque nouveau départ important réduit à la fois le dividende et la valeur de l’immeuble concerné.
3. Un marché encore étroit
Moins de 3 000 parts s’échangent chaque mois, face à près de 147 000 parts en attente. Tant que les vendeurs pressés sont plus nombreux que les acheteurs, le prix reste sous pression. C’est ce que montre la baisse de juillet et d’août.
Le fonctionnement général des sorties de SCPI est détaillé dans notre guide de la liquidité des SCPI. L’AMF rappelle de son côté, dans sa fiche épargnants sur les SCPI, que la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.
Vous avez des parts Primopierre : vendre ou garder ?
Si vous n’avez pas besoin de l’argent
Garder reste défendable. Au rythme de 2026, les parts versent 3,60 € par an, soit environ 10 % du prix de marché actuel. Au 2e trimestre, 0,82 € sur 0,90 € venaient des loyers, le reste de produits financiers. Ce rendement ne rattrape pas la perte déjà subie par rapport à votre prix d’entrée, mais il continue d’arriver pendant que la société de gestion vend des immeubles et reloue. Vendre à 36 €, c’est renoncer définitivement à l’écart avec la valeur de réalisation.
Si vous devez vendre
Fixez un prix minimum dans votre ordre plutôt que de vendre au prix du marché, quel qu’il soit. Un ordre de vente se passe par mandat auprès de la société de gestion et vaut un an. Il doit être reçu au plus tard l’avant-veille de la confrontation à 16 heures : pour celle du 24 septembre, la limite était le 22 septembre. La cession de gré à gré, par acte notarié, est une autre voie, avec d’autres frais.
Si vous avez acheté à crédit
C’est la situation la plus délicate. Les associés entrés avant 2025 ont payé leur part bien au-dessus de 115 €, jusqu’à 208 €. Le capital restant dû dépasse souvent largement la valeur de revente. Trois points à examiner :
- Vendre ne rembourse pas le prêt. Il faudra compléter la différence sur votre épargne, et le prêt continue tant qu’il n’est pas soldé.
- Vos intérêts restent déductibles. Primopierre est investie à 100 % en France. S’ils dépassent vos revenus fonciers, la part du déficit qui vient des intérêts s’impute uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, comme le précise la doctrine fiscale (BOFiP).
- Le crédit peut se retravailler. Allongement, renégociation ou rachat peuvent réduire l’effort mensuel en attendant une remontée des valeurs.
Plus de détails dans notre guide de la SCPI à crédit.
Côté fiscalité
Une vente sous votre prix d’achat crée une moins-value immobilière qui, en principe, ne s’impute pas sur vos autres revenus. Pour l’IFI, la valeur indicative 2025 était de 98,89 € par part, un chiffre sans rapport avec le prix de marché actuel ; la valeur à déclarer est communiquée chaque année par la société de gestion. Voir SCPI et IFI et notre guide de la fiscalité des SCPI.
Acheter du Primopierre décoté : ce que rapporte vraiment la part
L’acheteur supporte la commission de 4,8 % TTC et les droits d’enregistrement de 5 %. À 36 € net vendeur, la part coûte donc 39,53 €. Voici le rendement selon le prix, sur le dividende actuel (3,60 € par an) et sur l’objectif 2026 (4,00 €), tous deux non garantis. C’est notre calcul, pas un chiffre publié.
| Prix net vendeur | Coût frais compris | Rendement à 3,60 € | Rendement à 4,00 € |
|---|---|---|---|
| 32 € | 35,14 € | 10,2 % | 11,4 % |
| 36 € | 39,53 € | 9,1 % | 10,1 % |
| 40 € | 43,92 € | 8,2 % | 9,1 % |
Ce qu’il faut en retenir. Le rendement affiché est élevé parce que le risque l’est. Revenus 100 % français, donc taxés au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 % : pour un investisseur à 41 % d’impôt, 9 % brut deviennent environ 3,8 % net. Et le rendement ne dit rien de la valeur de revente future, qui dépend de la vacance, de la dette et des expertises.
Et à crédit ?
Nous ne le recommandons pas sur ce fonds. Financer des parts d’une SCPI endettée à 41 %, avec 18,3 % de locaux vides et des baux courts, revient à empiler un levier sur un autre, sur un actif dont on ne connaît pas encore le prix d’équilibre. Avant la suspension, un partenariat bancaire permettait d’investir à crédit. Il ne règle pas cette question de fond.
Questions fréquentes sur Primopierre
Peut-on encore souscrire des parts de Primopierre ?
Non. Depuis le 7 janvier 2026, la variabilité du capital est suspendue pour deux ans, prorogeables. Les parts s’achètent et se vendent uniquement sur le marché secondaire.
Quel est le prix d’une part de Primopierre ?
À la confrontation du 27 août 2026, le prix d’exécution a été de 36 € net vendeur, soit 39,53 € frais compris, après 40 € d’avril à juin et 38,71 € en juillet. La valeur de réalisation au 30 juin 2026 était de 70,76 € et le dernier prix de souscription de 115 €.
Comment vendre ses parts de Primopierre ?
En passant un ordre de vente, par mandat, auprès de Praemia REIM France ou d’un intermédiaire. Le prix est fixé le dernier jeudi de chaque mois par confrontation des ordres. Une cession de gré à gré devant notaire est aussi possible.
Primopierre verse-t-elle encore des dividendes ?
Oui. 0,90 € par part au 1er trimestre 2026 et 0,90 € au 2e, pour un objectif annuel de 4,00 € non garanti. La distribution 2025 était de 4,56 € par part.
Pourquoi le prix de Primopierre a-t-il autant baissé ?
La remontée des taux a fait baisser la valeur des immeubles, et le télétravail a vidé une partie des bureaux de périphérie parisienne, qui forment l’essentiel du patrimoine. L’endettement de 41,3 % amplifie ces baisses sur la valeur de la part.
Faut-il vendre ses parts de Primopierre ?
Cela dépend de votre besoin de liquidité, de votre prix d’entrée, d’un éventuel crédit en cours et de votre fiscalité. Au prix d’août 2026, vendre revient à céder la part environ 49 % sous sa valeur de réalisation. Le calcul se fait au cas par cas.
Que faire si j’ai acheté Primopierre à crédit ?
Comparer le capital restant dû au prix de revente probable, calculer l’effort de conservation après impôt, et examiner une renégociation ou un rachat du prêt. Les intérêts restent déductibles des revenus fonciers ; la part du déficit qui en résulte se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Combien de temps dure la suspension du capital ?
Elle a été décidée pour deux ans à compter du 7 janvier 2026, avec possibilité de prorogation.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Primovie
Même société de gestion, Praemia REIM France.
Génépierre
Même exposition aux bureaux.
Rivoli Avenir Patrimoine
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine intervient sur Primopierre
Primopierre n’est plus ouverte à la souscription : il n’y a pas de parts nouvelles à placer. Si vous détenez déjà des parts, nous vous aidons à décider entre conserver, vendre ou réorganiser votre financement. Sur le financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2 : lorsque nous plaçons des parts de SCPI, nous percevons une rétrocommission de la société de gestion concernée.
Sources
- Praemia REIM France, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 : valeurs, distribution, patrimoine, taux d’occupation détaillé, endettement, effet de levier, locataires.
- Praemia REIM France, page de la SCPI Primopierre, consultée le 22 septembre 2026 : historique des confrontations jusqu’au 27 août 2026 et carnet d’ordres.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
- La Centrale des SCPI, fiche Primopierre (mise à jour du 01/09/2026) : synthèse du 2e trimestre 2026, historique du prix de part.
- Pierre Papier (mai 2026) : bulletin du 1er trimestre 2026, première confrontation.
- SCPI-Lab (août 2026) : objectif de distribution 2026.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la confrontation du 24 septembre 2026.
Vous détenez des parts Primopierre, peut-être à crédit ?
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