SCPI Génépierre : avis, nouveau prix et que faire de vos parts
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 1er semestre) et nouveau prix du 28 août 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Génépierre est la plus petite des trois SCPI de bureaux d’Amundi Immobilier : 150 immeubles, 8 925 associés, environ trois quarts du patrimoine en France. C’est aussi celle dont les indicateurs sont les plus dégradés.
- Le prix. 153 € depuis le 28 août 2026, contre 180 € avant et 270 € en 2022. La baisse suit un recul de 4,8 % des expertises au 1er semestre.
- Le rendement. 4,38 % distribués en 2025, mais Amundi vise 6,50 € par part en 2026 contre 8,36 € l’an dernier : une baisse de 22 %.
- La sortie. 232 334 parts attendent un acheteur, 6,6 % du capital, et aucune part n’a été souscrite au 2e trimestre. Le fonds de remboursement est épuisé.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Elle n’est pas un conseil personnalisé.
Génépierre en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Génépierre |
|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier (agrément AMF GP-07000033) |
| Visa AMF | n° 20-03 du 24 janvier 2020 |
| Catégorie | SCPI de bureaux à capital variable, label ISR renouvelé en décembre 2025 |
| Capitalisation | 636,0 M€ (sur la base de 180 €) |
| Associés | 8 925 |
| Patrimoine | 150 immeubles, 217 871 m², environ 77 % en France |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 80,92 % sur le 1er semestre 2026 |
| Taux d’encaissement des loyers | 93,78 % |
| Endettement | 263,3 M€, environ 36 % de l’actif |
| Prix de souscription | 153 € depuis le 28 août 2026 (180 € auparavant) |
| Valeur de retrait | 140,76 € (165,60 € auparavant) |
| Valeur de reconstitution | 153,46 € par part (542,2 M€) |
| Valeur de réalisation | 132,57 € par part (468,4 M€) |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du 3e mois suivant la souscription |
| Taux de distribution 2025 | 4,38 % (8,36 € brut par part, dont 0,82 € de revenus non récurrents) |
| Distribution du 1er semestre 2026 | 3,24 € par part avant impôt (3,32 € brut) |
| Objectif 2026 | 6,50 € par part, non garanti |
| Performance globale 2025 / TRI 10 ans | −1,38 % / 0,36 % |
| Parts en attente de retrait | 232 334, soit 6,6 % du capital |
Sources : Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 et offre SCPI d’Amundi Immobilier, consultés le 22 septembre 2026. Valeurs par part et ratio d’endettement : notre calcul à partir des montants publiés.
Notre avis sur Génépierre
Des trois SCPI de bureaux d’Amundi, Génépierre est celle qui cumule le plus de difficultés : la baisse de prix la plus forte depuis 2022, le taux d’occupation le plus faible, l’endettement le plus élevé, et la seule dont le dividende baisse nettement en 2026. Le marché des parts est à l’arrêt : aucune souscription au 2e trimestre, et plus de fonds de remboursement pour racheter les parts.
Ce qui tient
- Un dividende assaini. En 2026, il ne repose plus sur des revenus exceptionnels : 97,6 % de revenus récurrents à chaque trimestre.
- Un prix remis au niveau des immeubles. 153 € pour une valeur de reconstitution de 153,46 €.
- Des ventes pour se désendetter. Une promesse signée fin juillet sur un immeuble de bureaux en région, pour près de 8 M€.
- Une entrée en jouissance rapide. Au 1er jour du 3e mois.
Ce qui pèse
- Un dividende en baisse de 22 %. 6,50 € visés en 2026, contre 8,36 € en 2025.
- Un bureau sur cinq vide. 80,92 % d’occupation, La Défense concentrant le coût du vide.
- Une dette lourde. 263,3 M€, environ 36 % de l’actif.
- Un marché des parts à l’arrêt. 49 parts souscrites sur tout le semestre, zéro au 2e trimestre.
- Plus de fonds de remboursement. Le million d’euros doté fin 2025 a été consommé dès le 1er trimestre.
- Une performance longue quasi nulle. 0,36 % de TRI sur dix ans.
Notre lecture. Nous ne voyons pas de raison d’entrer aujourd’hui dans Génépierre, ni comptant ni à crédit. Pour un associé, la difficulté est que la sortie est quasiment fermée : ni souscriptions, ni fonds de remboursement. Il reste la conservation, ou une vente de gré à gré avec une décote à négocier.
De 270 € à 153 € : la plus forte baisse des SCPI Amundi
Le prix de Génépierre valait 270 € en 2022. Il était de 191 € au 1er janvier 2025, 180 € à partir du 31 mars 2025, et 153 € depuis le 28 août 2026. Soit un recul d’environ 43 %.
Pourquoi cette nouvelle baisse
Le prix d’une SCPI à capital variable doit rester à plus ou moins 10 % de sa valeur de reconstitution. Au 1er semestre 2026, les expertises ont reculé de 4,8 %, surtout sur les bureaux. Avec 36 % de dette, la valeur de reconstitution par part a reculé beaucoup plus, jusqu’à 153,46 €. À 180 €, le prix se retrouvait environ 17 % au-dessus. Amundi l’a replacé au milieu de la fourchette, à 153 €.
Attention aux rendements recalculés
Rapporter le dividende 2025 au nouveau prix donne un chiffre flatteur, et trompeur ici puisque le dividende baisse. Pour 2026, l’objectif de 6,50 € rapporté au prix du 1er janvier, 180 €, donne 3,61 %. Rapporté au nouveau prix de 153 €, il donnerait 4,25 %, pour qui entre maintenant, et si l’objectif est tenu.
Rendement : un dividende réduit de 22 %
En 2025, Génépierre a distribué 8,36 € brut par part : 4,38 % du prix de 191 € au 1er janvier. Mais 0,82 € de ce montant, près de 10 %, venaient de revenus non récurrents : plus-values de cession et recours aux réserves. Pour 2026, Amundi a choisi d’aligner la distribution sur le résultat : 1,62 € par trimestre, 6,50 € visés sur l’année.
Le 1er semestre 2026 à la loupe
| Distribution par part | T1 2026 | T2 2026 |
|---|---|---|
| Distribution brute | 1,66 € | 1,66 € |
| Versée avant impôt sur revenus financiers | 1,62 € | 1,62 € |
| Part de revenus récurrents | 97,58 % | 97,60 % |
| Part de revenus non récurrents | 0 % | 0 % |
| Dont revenus financiers | 0,24 € | 0,26 € |
Source : Amundi Immobilier, bulletin du 1er semestre 2026.
Le dividende 2026 est donc plus bas, mais plus sain : il vient des revenus courants. Une nuance : 0,50 € sur 3,32 € au semestre, soit 15 %, viennent du placement de la trésorerie et non des loyers. Ces revenus financiers sont imposés au prélèvement forfaitaire de 31,4 %.
Environ 77 % des revenus sont français, donc imposés à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
Le patrimoine de Génépierre
Au 30 juin 2026, Génépierre détient 150 immeubles pour 217 871 m², majoritairement des bureaux. Environ 77 % du patrimoine est en France. Le reste est en Allemagne (12,6 %), aux Pays-Bas (4,9 %), en Espagne (2,8 %), en Autriche, en République tchèque, en Belgique et en Pologne.
L’activité locative du semestre
95 baux ont été signés, pour 4 276 m² et 1,2 M€ de loyers annuels. 68 locataires sont partis, libérant 5 895 m² et 1,4 M€ de loyers. Les principales libérations concernent des bureaux à Munich (3 228 m²) et des commerces à Barentin et à Rouen. Le taux d’occupation financier ressort à 80,92 %, et Amundi indique que La Défense est le secteur où le vide coûte le plus cher.
Les ventes
Aucune acquisition au 1er semestre. Une promesse de vente a été signée fin juillet sur un immeuble de bureaux en région, pour près de 8 M€ pour Génépierre, avec un acte attendu dans les trois mois. Le produit des ventes sert au désendettement et, par le passé, au fonds de remboursement.
Vous avez des parts Génépierre : quelles options réelles ?
Une sortie quasiment fermée
Au 30 juin 2026, 232 334 parts attendaient un acheteur, environ 33 M€ au nouveau prix de retrait. Sur tout le 1er semestre, 49 parts ont été souscrites, pour 8 820 €, et aucune au 2e trimestre. Le fonds de remboursement, doté d’1 M€ fin 2025, a été entièrement utilisé au 1er trimestre 2026, au prix de 132,37 €. Contrairement à Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, Génépierre n’est pas concernée par la nouvelle activation d’août 2026.
Les options
- Conserver. Les parts continuent de verser 1,62 € par trimestre. C’est l’option par défaut si vous n’avez pas besoin du capital.
- Vendre de gré à gré. 1 132 parts ont été échangées ainsi au 1er semestre. Le prix se négocie, et il faudra accepter une décote par rapport au prix de retrait, en plus des droits d’enregistrement de 5 %, en général à la charge de l’acheteur.
- Garder votre demande de retrait inscrite. Elle conserve son rang si un nouveau fonds de remboursement est doté, par exemple après la vente en cours.
Vendre sous votre prix d’achat transforme une moins-value latente en perte définitive, sans imputation sur vos autres revenus. Pour les mécanismes de sortie en général, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Génépierre à crédit
Environ 77 % des revenus étant français, la plus grande partie de vos intérêts d’emprunt serait déductible de vos revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est le seul argument en faveur d’un achat à crédit.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 1 307 parts à 153 €, soit 199 971 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 maintenu | 6,50 € | 708 € | −504 € |
| Distribution ramenée à 5,50 € | 5,50 € | 599 € | −613 € |
| Distribution ramenée à 4,50 € | 4,50 € | 490 € | −722 € |
Ce qu’il faut en retenir. 500 à 700 € d’effort mensuel pendant vingt ans, sur un fonds endetté à 36 %, occupé à 81 %, dont le dividende vient de baisser de 22 % et dont on ne peut pas sortir. Nous ne considérons pas Génépierre comme adapté à un achat à crédit aujourd’hui. Pour comparer avec d’autres fonds, passez par notre simulateur de SCPI à crédit et notre guide de la SCPI à crédit.
Si vous détenez déjà des parts à crédit
La baisse du dividende augmente votre effort mensuel. Les intérêts restent déductibles des revenus fonciers, et la part du déficit qui en résulte se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20). Faute de sortie simple, la renégociation ou l’allongement du prêt est souvent le premier levier. Pour l’IFI, la valeur au 1er janvier 2026 était de 145,12 € par part pour un résident. Voir SCPI et IFI.
Questions fréquentes sur Génépierre
Quel est le prix de la part de Génépierre ?
153 € depuis le 28 août 2026, contre 180 € auparavant. La valeur de retrait est de 140,76 €. La valeur de reconstitution était de 153,46 € par part au 30 juin 2026.
Pourquoi le prix de Génépierre a-t-il baissé ?
Les expertises du patrimoine ont reculé de 4,8 % au 1er semestre 2026, surtout sur les bureaux. Avec l’endettement, la valeur de reconstitution par part est tombée à 153,46 €, ce qui plaçait l’ancien prix de 180 € hors de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %. Amundi l’a replacé au milieu.
Quel est le rendement de Génépierre ?
Le taux de distribution 2025 est de 4,38 %, soit 8,36 € brut par part, dont 0,82 € de revenus non récurrents. Pour 2026, Amundi vise 6,50 € par part, non garantis, soit une baisse de 22 %. Au 1er semestre 2026, 1,62 € ont été versés chaque trimestre.
Peut-on encore souscrire des parts de Génépierre ?
Oui. La SCPI reste à capital variable et ouverte à la souscription au prix de 153 €, à partir d’une part. Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 3e mois suivant la souscription.
Comment vendre ses parts de Génépierre ?
Une demande de retrait au prix de 140,76 € n’est exécutée que si des souscriptions compensent, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui avec 232 334 parts en attente. Le fonds de remboursement a été épuisé au 1er trimestre 2026. Reste la vente de gré à gré, à un prix négocié.
Génépierre a-t-elle un fonds de remboursement ?
Un fonds d’1 M€ a été doté fin 2025 et entièrement utilisé au 1er trimestre 2026, au prix de 132,37 € par part. Génépierre n’est pas concernée par l’activation d’août 2026 qui s’applique à Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine.
Génépierre est-elle endettée ?
Oui : 263,3 M€ de dette au 30 juin 2026, soit environ 36 % de son actif selon notre calcul, le niveau le plus élevé des trois SCPI de bureaux d’Amundi.
Faut-il acheter Génépierre à crédit ?
Non, selon nous. Avec un dividende en baisse de 22 %, 81 % d’occupation, 36 % de dette et une sortie quasiment fermée, l’effort mensuel est élevé et la revente très incertaine.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Rivoli Avenir Patrimoine
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Edissimmo
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Primopierre
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine intervient sur Génépierre
Si vous souscrivez des parts par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part. Si vous détenez déjà des parts, nous vous aidons à choisir entre conserver, vendre de gré à gré ou réorganiser votre financement.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 : chiffres clés, distribution détaillée, activité locative, marché des parts, fonds de remboursement, nouveau prix.
- La Centrale des SCPI (2 septembre 2026) : historique du prix de part depuis 2022, périmètre de la 3e activation des fonds de remboursement.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-30-20 : déduction des intérêts d’emprunt et déficits fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication des données du 3e trimestre 2026.
Vous détenez des parts Génépierre, peut-être à crédit ?
Faisons le calcul ensemble : conservation ou vente de gré à gré, capital restant dû, fiscalité, options sur le financement. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
