SCPI Edissimmo : avis, nouveau prix et que faire de vos parts
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 1er semestre) et nouveau prix du 28 août 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Edissimmo, créée en 1986, est l’une des plus grosses SCPI du marché, gérée par Amundi Immobilier : 178 immeubles, 59 272 associés, 69 % de bureaux, 76 % en France.
- Le prix. 150 € depuis le 28 août 2026, contre 172 € avant et 237 € jusqu’en 2023. La baisse suit un recul de 4,42 % des expertises au 1er semestre.
- Le rendement. 3,63 % distribués en 2025, 6,80 € par part visés en 2026. Contrairement à Rivoli Avenir Patrimoine, le dividende vient presque entièrement des revenus courants.
- La sortie. 861 584 parts attendent un acheteur, 4,9 % du capital. Le fonds de remboursement rachète jusqu’à 100 parts par associé à 130,97 €, jusqu’au 28 octobre 2026.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Elle n’est pas un conseil personnalisé.
Edissimmo en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Edissimmo |
|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier (agrément AMF GP-07000033) |
| Création | 1986 (visa AMF n° 20-01) |
| Catégorie | SCPI de bureaux à capital variable, label ISR |
| Capitalisation | 3 030 M€ (sur la base de 172 €) |
| Associés | 59 272 |
| Patrimoine | 178 immeubles, 924 340 m², 76 % en France |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 83,84 % sur le 1er semestre 2026 |
| Taux d’encaissement des loyers | 93,08 % |
| Endettement | 936 M€, environ 29 % de l’actif |
| Prix de souscription | 150 € depuis le 28 août 2026 (172 € auparavant) |
| Valeur de retrait | 138,01 € (158,25 € auparavant) |
| Valeur de reconstitution | 150,65 € par part (2 654 M€) |
| Valeur de réalisation | 130,96 € par part (2 307 M€) |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Taux de distribution 2025 | 3,63 % (6,94 € brut par part, sur un prix de 191 € au 1er janvier) |
| Distribution du 1er semestre 2026 | 3,40 € par part avant impôt (3,47 € brut) |
| Objectif 2026 | 6,80 € par part, non garanti |
| Performance globale 2025 / TRI 10 ans | −6,31 % / 0,77 % |
| Parts en attente de retrait | 861 584, soit 4,9 % du capital |
Sources : Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026. Valeurs par part et ratio d’endettement : notre calcul à partir des montants publiés.
Notre avis sur Edissimmo
Edissimmo a un avantage sur sa voisine Rivoli Avenir Patrimoine : son dividende de 2026 vient des revenus courants, pas des ventes. Le prix de 150 € est aligné sur la valeur de reconstitution, et le marché primaire reste ouvert. Mais les chiffres de fond restent mauvais : un taux d’occupation qui baisse, plus de surfaces libérées que relouées, une dette de 936 M€, et un TRI sur dix ans de 0,77 % pour ceux qui sont entrés en 2015.
Ce qui tient
- Un dividende issu des revenus courants. 96,83 % de la distribution brute du 1er semestre 2026 est récurrente.
- Un prix remis au niveau des immeubles. 150 € pour une valeur de reconstitution de 150,65 €.
- Une très grande mutualisation. 178 immeubles, 924 340 m², 59 272 associés.
- Un fonds de remboursement. 11,1 M€ disponibles au 30 juin 2026, avec une sortie décotée mais chiffrée.
- Des ventes en cours. Une promesse signée en juillet sur un immeuble de bureaux en province, pour réduire le poids des bureaux.
Ce qui pèse
- Une occupation en recul. 83,84 % au 1er semestre 2026, contre 87,58 % un an plus tôt.
- Un solde locatif négatif. 31 168 m² libérés pour 12 996 m² reloués, soit 5,1 M€ de loyers perdus contre 4,0 M€ signés.
- Une dette lourde. 936 M€, environ 29 % de l’actif.
- Une file d’attente de 4,9 % du capital. Face à 463 024 € de souscriptions sur tout le semestre.
- Six mois sans revenu pour un nouvel associé. Jouissance au 1er jour du 6e mois.
- Une performance longue très faible. 0,77 % de TRI sur dix ans, et un prix passé de 237 € à 150 € depuis 2023.
Notre lecture. À 150 €, un nouvel investisseur n’achète plus trop cher, et il touche un dividende qui vient des loyers. Mais la vacance progresse et la sortie est bloquée. Pour un associé, la vraie question est le fonds de remboursement à 130,97 € : il correspond à la valeur de réalisation, et la décision est à prendre avant le 28 octobre.
De 237 € à 150 € : quatre baisses en trois ans
Le prix d’Edissimmo est resté à 237 € jusqu’en juillet 2023. Il a ensuite été abaissé à 204 € en août 2023, à 191 € en mars 2024, à 172 € en mars 2025, puis à 150 € le 28 août 2026. Soit un recul de 37 %.
Pourquoi cette nouvelle baisse
Le prix d’une SCPI à capital variable doit rester à plus ou moins 10 % de sa valeur de reconstitution. Au 1er semestre 2026, les expertises ont reculé de 4,42 %, surtout sur les bureaux. Avec l’endettement, la valeur de reconstitution par part est tombée à 150,65 €. À 172 €, le prix se retrouvait environ 14 % au-dessus. Amundi l’a replacé au milieu de la fourchette, à 150 €.
Attention aux rendements recalculés
Rapporter le dividende au nouveau prix donne un chiffre flatteur. La méthode officielle rapporte les dividendes d’une année au prix du 1er janvier de cette même année. Pour 2026, l’objectif de 6,80 € rapporté au prix du 1er janvier, 172 €, donne 3,95 %. Rapporté au nouveau prix de 150 €, il donnerait 4,53 %, mais seulement pour qui entre maintenant, et si l’objectif est tenu.
Rendement : un dividende qui vient des revenus courants
En 2025, Edissimmo a distribué 6,94 € brut par part : 3,63 % du prix de 191 € au 1er janvier. Pour 2026, Amundi verse 1,70 € par trimestre et vise 6,80 € sur l’année.
Le 1er semestre 2026 à la loupe
| Distribution par part | T1 2026 | T2 2026 | 1er semestre |
|---|---|---|---|
| Distribution brute | 1,73 € | 1,74 € | 3,47 € |
| Versée avant impôt sur revenus financiers | 1,70 € | 1,70 € | 3,40 € |
| Part de revenus récurrents | 95,38 % | 97,70 % | 96,83 % |
| Part de revenus non récurrents | 2,89 % | 0 % | 1,15 % |
| Dont revenus financiers | 0,21 € | 0,19 € | 0,40 € |
Source : Amundi Immobilier, bulletin du 1er semestre 2026.
C’est la bonne nouvelle du bulletin : Edissimmo paie son dividende avec ses revenus, pas avec des ventes d’immeubles. Une nuance tout de même : 0,40 € sur 3,47 € viennent de produits financiers, c’est-à-dire du placement de la trésorerie. Ces revenus sont imposés au prélèvement forfaitaire de 31,4 %, et ils dépendent du niveau de trésorerie et des taux.
Le vrai risque sur le dividende, c’est la vacance. Avec 83,84 % d’occupation et un solde locatif négatif au 1er semestre, les loyers encaissés peuvent encore baisser. Amundi maintient sa prévision de 6,80 € pour l’année, mais elle n’est pas garantie. Environ 76 % des revenus sont français, donc imposés à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
Le patrimoine d’Edissimmo
Au 30 juin 2026, Edissimmo détient 178 immeubles pour 924 340 m². Environ 76 % du patrimoine est en France. Le reste est en Allemagne (13,1 %), en Espagne (3,8 %), aux Pays-Bas (3,6 %), en Autriche, en Belgique, en République tchèque et en Pologne. Les bureaux dominent (69 %), devant le commerce (15 %), la logistique (9 %), l’hôtellerie (4 %), la santé (2 %) et les locaux d’activité (1 %).
L’activité locative du semestre
103 baux ont été signés, pour 12 996 m² et 4,0 M€ de loyers annuels. 81 locataires sont partis, libérant 31 168 m² et 5,1 M€ de loyers. Les plus grosses libérations : 17 136 m² de logistique à Châtres (77), laissés par l’un des deux locataires du site, et 8 178 m² de bureaux à Munich. Amundi précise que le second locataire de Châtres reprendra progressivement les surfaces libérées entre juin 2026 et octobre 2027.
Parmi les principales locations : des bureaux à Puteaux, à Saint-Ouen, et le portefeuille Tango à Lyon (commerces, bureaux, logements), occupé à 96,29 %.
Les ventes
Aucune vente n’a été signée au 1er semestre 2026. Une promesse a été signée en juillet sur un immeuble de bureaux en province, avec une vente possible au second semestre. La stratégie affichée est de réduire le poids des bureaux au profit du commerce, de la santé et de l’hôtellerie.
Vous avez des parts Edissimmo : attendre ou sortir par le fonds de remboursement ?
La file d’attente
Au 30 juin 2026, 861 584 parts attendaient un acheteur, environ 119 M€ au nouveau prix de retrait. Sur tout le 1er semestre, 2 692 parts ont été souscrites, pour 463 024 €. Un retrait classique à 138,01 € n’a donc aucune perspective d’exécution rapide.
Le fonds de remboursement : les conditions
- Prix : 130,97 € par part, environ 5,1 % sous le prix de retrait de 138,01 €.
- Qui : les associés dont la demande de retrait est en attente depuis au plus tard le 28 février 2026.
- Combien : 100 parts maximum par associé, soit 13 097 €.
- Jusqu’à quand : décision à rendre avant le 28 octobre 2026. Le fonds disposait de 11,1 M€ au 30 juin.
Conditions communiquées par Amundi Immobilier le 28 août 2026, reprises par La Centrale des SCPI.
Comment décider
130,97 € correspond à la valeur de réalisation de la part, 130,96 € au 30 juin. Vendre au fonds, c’est céder la part à la valeur des immeubles, dette déduite, sans prime. Si vous avez besoin d’une partie de votre capital, c’est la seule sortie chiffrée à l’avance. Si vous n’en avez pas besoin, garder permet de continuer à toucher 1,70 € par trimestre. Vendre transforme une moins-value latente en perte définitive, sans imputation sur vos autres revenus. La cession de gré à gré reste possible : 2 267 parts ont été échangées ainsi au 1er semestre.
Pour les mécanismes de sortie en général, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Edissimmo à crédit
Ce qui aide
Environ 76 % des revenus étant français, la plus grande partie de vos intérêts d’emprunt se déduit de vos revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Les frais d’entrée sont d’environ 8 %, et le prix est désormais aligné sur la valeur de reconstitution.
Ce qui pèse
Les parts n’entrent en jouissance qu’au 1er jour du 6e mois : cinq mensualités, 6 060 € sur l’exemple ci-dessous, sans aucun revenu en face. La SCPI est elle-même endettée à environ 29 %. Et la sortie est bloquée : si vous deviez revendre avant l’échéance du prêt, rien ne garantit que vous le pourriez, ni à quel prix.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 1 333 parts à 150 €, soit 199 950 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 maintenu | 6,80 € | 755 € | −457 € |
| Distribution ramenée à 6 € | 6,00 € | 666 € | −545 € |
| Distribution ramenée à 5 € | 5,00 € | 555 € | −657 € |
Ce qu’il faut en retenir. Les premières années, les intérêts absorbent l’essentiel des revenus fonciers français, donc l’impôt reste faible. Mais l’effort tourne autour de 450 à 650 € par mois, sur un fonds dont la vacance progresse et dont vous ne pouvez pas sortir à coup sûr. Pour un achat à crédit, le couple rendement-liquidité d’Edissimmo est aujourd’hui défavorable. Pour comparer avec d’autres fonds, passez par notre simulateur de SCPI à crédit et notre guide de la SCPI à crédit.
Si vous détenez déjà des parts à crédit
Les intérêts restent déductibles des revenus fonciers, et la part du déficit qui en résulte se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20). Avant de vendre au fonds de remboursement, comparez le capital restant dû au montant récupéré : la différence sera à votre charge. Une renégociation du prêt est parfois plus utile qu’une vente. Pour l’IFI, la valeur au 1er janvier 2026 était de 141,39 € par part pour un résident. Voir SCPI et IFI.
Questions fréquentes sur Edissimmo
Quel est le prix de la part d’Edissimmo ?
150 € depuis le 28 août 2026, contre 172 € auparavant. La valeur de retrait est de 138,01 €. La valeur de reconstitution était de 150,65 € par part au 30 juin 2026.
Pourquoi le prix d’Edissimmo a-t-il baissé ?
Les expertises du patrimoine ont reculé de 4,42 % au 1er semestre 2026, surtout sur les bureaux. La valeur de reconstitution par part est tombée à 150,65 €, ce qui plaçait l’ancien prix de 172 € hors de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %. Amundi l’a replacé au milieu.
Quel est le rendement d’Edissimmo ?
Le taux de distribution 2025 est de 3,63 %, soit 6,94 € brut par part. Pour 2026, Amundi vise 6,80 € par part, non garantis. Au 1er semestre 2026, 96,83 % de la distribution brute provenait de revenus récurrents.
Quel est le délai de jouissance d’Edissimmo ?
Les parts souscrites entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Les dividendes sont ensuite versés chaque trimestre.
Comment vendre ses parts d’Edissimmo ?
Par une demande de retrait au prix de 138,01 €, exécutée seulement si des souscriptions compensent, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui avec 861 584 parts en attente. Le fonds de remboursement rachète jusqu’à 100 parts par associé à 130,97 €, sous conditions, jusqu’au 28 octobre 2026. La vente de gré à gré reste possible.
Qui peut utiliser le fonds de remboursement d’Edissimmo ?
Les associés dont la demande de retrait est en attente depuis au plus tard le 28 février 2026, dans la limite de 100 parts par associé, au prix de 130,97 €. La réponse est à donner avant le 28 octobre 2026.
Edissimmo est-elle endettée ?
Oui : 936 M€ de dette au 30 juin 2026, soit environ 29 % de son actif selon notre calcul.
Faut-il acheter Edissimmo à crédit ?
Les intérêts sont en grande partie déductibles, car 76 % des revenus sont français, et le prix est aligné sur la valeur des immeubles. Mais avec six mois sans revenu, un taux d’occupation de 84 % en baisse et une sortie bloquée, l’effort est élevé et la revente incertaine. Nous ne considérons pas ce fonds comme adapté à un achat à crédit aujourd’hui.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Rivoli Avenir Patrimoine
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Génépierre
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Efimmo 1
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine intervient sur Edissimmo
Si vous souscrivez des parts par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part. Si vous détenez déjà des parts, nous vous aidons à choisir entre conserver, utiliser le fonds de remboursement ou réorganiser votre financement.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 : chiffres clés, distribution détaillée, activité locative, marché des parts, fonds de remboursement, nouveau prix.
- Amundi Immobilier, page de la SCPI, consultée le 22 septembre 2026.
- La Centrale des SCPI (2 septembre 2026) : conditions de la 3e activation du fonds de remboursement, répartition sectorielle.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-30-20 : déduction des intérêts d’emprunt et déficits fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication des données du 3e trimestre 2026.
Vous détenez des parts Edissimmo, peut-être à crédit ?
Avant le 28 octobre, faisons le calcul ensemble : fonds de remboursement ou conservation, capital restant dû, fiscalité, options sur le financement. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
