SCPI Efimmo 1 : avis, nouveau prix et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre) et nouveau prix du 1er septembre 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Efimmo 1 est la SCPI de bureaux historique de Sofidy, créée en 1987 et gérée aujourd’hui par Tikehau Investment Management : 1,7 milliard d’euros, 237 immeubles, 1 405 unités locatives, huit pays.
- Le prix. 190 € depuis le 1er septembre 2026, contre 212 € auparavant, soit une baisse de 10,4 %. Il colle désormais à la valeur de reconstitution.
- Le rendement. 4,44 % distribués en 2025. Pour 2026, Sofidy annonce un dividende compris entre 8,00 € et 8,60 € par part.
- La dette. 358 M€, 22 % du patrimoine, à 2,47 % de taux moyen et 100 % à taux fixe. C’est le meilleur profil d’endettement des SCPI de bureaux que nous avons analysées.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Efimmo 1 en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Efimmo 1 |
|---|---|
| Société de gestion | Sofidy, gestion assurée par Tikehau Investment Management (agrément AMF GP-07000006) |
| Création | 1987 (visa AMF SCPI n° 26-07 du 31 mars 2026) |
| Catégorie | SCPI thématique bureaux à capital variable |
| Capitalisation | 1 741 M€, pour un patrimoine valorisé 1 616 M€ |
| Associés | 21 557, pour 8 213 814 parts |
| Patrimoine | 237 immeubles, 1 405 unités locatives, 8 pays |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 86,88 % au 2e trimestre 2026, après 86,02 % au 1er |
| Endettement | 358 M€, 22 % de la valeur du patrimoine, 100 % à taux fixe, taux moyen 2,47 %, maturité 3 ans et 7 mois |
| Prix de souscription | 190 € depuis le 1er septembre 2026 (212 € auparavant) |
| Valeur de retrait | 171 € (190,80 € auparavant) |
| Valeur de reconstitution | 189,34 € au 30 juin 2026 (197,32 € au 31 décembre 2025) |
| Valeur de réalisation | 164,04 € au 31 décembre 2025 |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois suivant la souscription, mesure temporaire jusqu’au 31 décembre 2026 |
| Taux de distribution 2025 | 4,44 % brut, 4,23 % net de fiscalité (8,96 € par part) |
| Prévision 2026 | entre 8,00 € et 8,60 € par part, non garantie |
| TRI depuis l’origine / 10 ans | 8,61 % / 3,40 % (au 31 décembre 2025) |
| Parts en attente de retrait | 466 115, soit 5,7 % des parts |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7, durée de placement recommandée 8 ans |
Sources : Sofidy, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026. Part des parts en attente : notre calcul.
Notre avis sur Efimmo 1
Efimmo 1 vient de baisser son prix de 10,4 %, comme les trois SCPI de bureaux d’Amundi cet été. Mais son dossier est différent. Sa dette est petite, bon marché et à taux fixe. Ses ventes se font au-dessus des expertises. Sa poche diversifiée, environ un quart du patrimoine, amortit la baisse des bureaux. Le point dur est ailleurs : 13 % du patrimoine ne rapporte rien, les relocations se signent 18 % sous les loyers précédents, et 466 115 parts attendent un acheteur.
Ce qui joue pour elle
- Une dette bien gérée. 358 M€ seulement, 22 % du patrimoine, à 2,47 % et 100 % à taux fixe, dont 46 % amortissable.
- Un prix aligné. 190 € pour une valeur de reconstitution de 189,34 €.
- Des ventes au-dessus des expertises. 5,1 M€ cédés au 1er semestre, à des prix supérieurs de 4,1 % aux valeurs du 31 décembre 2025.
- Une granularité rare. 1 405 unités locatives, ce qui dilue le risque locataire.
- Une poche diversifiée. Environ 27 % du patrimoine en commerces, hôtels et logistique, qui amortit la baisse des bureaux.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un bureau sur sept vide. 86,88 % de taux d’occupation, la vacance touchant 256 unités locatives.
- Des loyers qui se renégocient à la baisse. −18 % en moyenne sur les 28 relocations et renouvellements du semestre.
- Une file d’attente de 466 115 parts. Face à 377 parts souscrites au 2e trimestre.
- Un dividende en baisse. 8,96 € en 2025, entre 8,00 € et 8,60 € prévus pour 2026.
- Une performance décennale faible. 3,40 % de TRI sur dix ans, contre 8,61 % depuis l’origine.
Notre lecture. C’est le dossier le plus sain des SCPI de bureaux en difficulté que nous avons passées en revue : la baisse de prix a été prise, la dette ne menace pas le fonds, et la gestion locative travaille. Mais l’argent que vous y mettez n’en ressortira pas vite. À réserver à une poche longue, et pas à un besoin de liquidité.
212 € puis 190 € : ce que dit la baisse
Le prix de souscription d’Efimmo 1 était de 212 € depuis décembre 2023. Il est passé à 190 € le 1er septembre 2026, soit −10,4 %. La valeur de retrait, c’est-à-dire ce que vous récupérez si votre retrait est exécuté, passe de 190,80 € à 171 €.
La raison est dans le bulletin : les expertises du patrimoine ont reculé de 2,4 % sur le 1er semestre 2026, sous l’effet de l’ajustement des grands immeubles de bureaux de périphérie, peu liquides. La valeur de reconstitution s’établit à 189,34 € au 30 juin. Le nouveau prix de 190 € s’aligne donc presque exactement dessus, alors que l’ancien prix la dépassait de plus de 10 %.
Deux remarques. D’abord, la baisse de 2,4 % des expertises est modérée : c’est le prix, resté figé trop haut, qui devait s’ajuster. Ensuite, la poche diversifiée du fonds, environ 27 % du patrimoine, joue son rôle d’amortisseur. Sans elle, la baisse aurait été plus forte.
À noter aussi : depuis le 1er septembre 2026, les SCPI à capital variable de Sofidy sont décimalisées, ce qui permet d’investir un montant en euros plutôt qu’un nombre entier de parts.
Rendement : ce que valent vraiment les 4,44 %
En 2025, Efimmo 1 a distribué 8,96 € par part : 8,40 € de dividende ordinaire et trois dividendes exceptionnels de 0,09 €, 0,28 € et 0,19 €. Cela donne un taux de distribution de 4,44 % brut, et 4,23 % net de la fiscalité payée par la SCPI pour ses associés.
Un point à lire attentivement : ce chiffre de 2025 intègre 6 % de distribution de plus-value et 1,3 % prélevés sur le report à nouveau. Autrement dit, près d’un dixième du dividende ne venait pas des loyers.
2026 : entre 8,00 € et 8,60 €
La SCPI a versé 2,01 € par part au 1er et au 2e trimestre, contre 2,10 € par trimestre en 2025. Sofidy annonce une fourchette annuelle de 8,00 € à 8,60 €, ajustée trimestre après trimestre.
| Hypothèse | Dividende 2026 | Rapporté au prix du 1er janvier (212 €) | Rapporté au nouveau prix (190 €) |
|---|---|---|---|
| Bas de fourchette | 8,00 € | 3,77 % | 4,21 % |
| Haut de fourchette | 8,60 € | 4,06 % | 4,53 % |
Calculs Ateis Patrimoine à partir des chiffres publiés par Sofidy.
Le taux de distribution officiel de 2026, calculé sur le prix du 1er janvier, sera donc autour de 4 %. Un nouvel associé qui entre à 190 € part, lui, sur une base de 4,2 à 4,5 %. C’est la vraie conséquence d’une baisse de prix : elle pénalise les anciens associés et améliore la position des nouveaux.
Le patrimoine étant majoritairement français, la plus grande partie des revenus est imposée à votre taux marginal, prélèvements sociaux compris. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
Le patrimoine d’Efimmo 1
237 immeubles, 1 405 unités locatives, huit pays européens. Le cœur reste le bureau, à Paris, dans les métropoles régionales et dans de grandes villes européennes. La poche de diversification, environ 27 % du patrimoine, réunit commerces, hôtels et logistique. L’international représente environ un quart du patrimoine.
La gestion locative, le vrai sujet
| 1er semestre 2026 | Nombre | Surface | Loyers précédents | Loyers obtenus |
|---|---|---|---|---|
| Renouvellements de baux | 10 | 13 211 m² | 2 335 066 € | 1 997 749 € |
| Relocations | 18 | 18 307 m² | 4 164 096 € | 3 328 441 € |
| Total | 28 | 31 518 m² | 6 499 162 € | 5 326 190 € |
Source : Sofidy, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le chiffre à retenir est celui-là : −18 % de loyer en moyenne. Chaque bail qui se renouvelle rapporte moins qu’avant. En contrepartie, Sofidy sécurise des durées fermes longues, jusqu’à neuf ans sur les bureaux d’Orléans et du boulevard Brune à Paris 14e. C’est un arbitrage assumé : moins de loyer, mais du loyer garanti plus longtemps.
Au 2e trimestre, 9 relocations et renouvellements ont porté sur près de 8 000 m² et sécurisé 1,6 M€ de loyers annuels. Une relocation notable rue Vivienne à Paris 2e, 604 m² à 448 K€, a permis de remplacer un locataire sortant sans vacance intermédiaire.
Les arbitrages
Aucun achat ce trimestre. Six actifs vendus depuis janvier pour 5,1 M€, à des prix supérieurs de 4,1 % aux expertises de fin 2025, dégageant 0,4 M€ de plus-values nettes. Et 22,1 M€ d’actifs sont déjà sous promesse de vente. Vendre au-dessus de l’expertise, dans ce marché, est un signal de qualité des évaluations.
La sortie : 466 115 parts en attente
C’est le point noir. Au 30 juin 2026, 466 115 parts attendaient un acheteur, soit 5,7 % du capital, environ 80 M€ au nouveau prix de retrait. En face, le 2e trimestre a vu 377 parts souscrites pour 79 924 €, et exactement 377 parts retirées.
Concrètement, une demande de retrait n’est remboursée que si une souscription la compense. Au rythme actuel, la file d’attente ne se résorbe pas. Deux autres voies existent : la vente de gré à gré, à un prix négocié, avec 120 € TTC de frais de mutation et 5 % de droits d’enregistrement ; ou l’attente, en continuant à percevoir les dividendes.
La baisse du prix à 190 € peut jouer dans les deux sens. Elle rend l’entrée plus attractive, donc peut relancer la collecte et débloquer la file. Mais elle acte aussi une perte pour qui a souscrit à 212 €. Pour comprendre les mécanismes, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Acheter Efimmo 1 à crédit
Ce qui joue en faveur du crédit
Le patrimoine est majoritairement français, donc vos intérêts d’emprunt se déduisent en grande partie de vos revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Le délai de jouissance est réduit au 1er jour du mois suivant, jusqu’au 31 décembre 2026 : vos revenus démarrent presque tout de suite. Et le prix vient d’être ramené au niveau de la valeur de reconstitution, ce qui réduit le risque d’une nouvelle baisse à court terme.
Un point que peu de fiches relèvent : la dette du fonds est à 2,47 % et 100 % à taux fixe, avec une maturité moyenne de 3 ans et 7 mois dont 46 % amortissable. Efimmo 1 n’a pas de mur de refinancement à franchir dans l’urgence, contrairement à des fonds endettés à taux court.
Ce qui pèse
Le rendement attendu, 4,2 à 4,5 % sur le nouveau prix, reste inférieur au coût d’un crédit immobilier aujourd’hui. Et surtout, la sortie est bloquée : avec 466 115 parts en attente, revendre avant l’échéance du prêt n’est pas assuré.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 1 052 parts à 190 €, soit 199 880 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Haut de fourchette 2026 | 8,60 € | 754 € | −458 € |
| Bas de fourchette 2026 | 8,00 € | 701 € | −511 € |
| Scénario prudent | 7,00 € | 614 € | −598 € |
Ce qu’il faut en retenir. Comptez 450 à 600 € par mois de votre poche pendant vingt ans. Les intérêts absorbant l’essentiel des revenus fonciers les premières années, l’impôt restera faible. Efimmo 1 à crédit se défend si vous cherchez un actif français, peu endetté, à un prix désormais aligné sur la valeur de ses immeubles, et si vous acceptez que votre capital soit immobilisé longtemps. Pour comparer, passez par notre simulateur de SCPI à crédit et notre guide de la SCPI à crédit.
Si vous détenez déjà des parts à crédit
La baisse du prix ne change rien à vos revenus : vous conservez le même nombre de parts, et l’acompte reste de 2,01 € par trimestre. Ce qui change, c’est la valeur de revente. Les intérêts restent déductibles de vos revenus fonciers, et le déficit éventuel se reporte sur ceux des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20). Si l’effort mensuel devient lourd, la renégociation ou l’allongement du prêt est souvent plus utile qu’une vente décotée. Voir aussi SCPI et IFI et, pour les montages en société, SCPI en SCI à l’IS.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Efimmo 1
Quel est le prix de la part d’Efimmo 1 ?
190 € depuis le 1er septembre 2026, contre 212 € auparavant, soit une baisse de 10,4 %. La valeur de retrait est de 171 €, et la valeur de reconstitution de 189,34 € au 30 juin 2026.
Pourquoi le prix d’Efimmo 1 a-t-il baissé ?
Les expertises du patrimoine ont reculé de 2,4 % au 1er semestre 2026, principalement sur les grands immeubles de bureaux de périphérie. L’ancien prix de 212 € dépassait alors de plus de 10 % la valeur de reconstitution : Sofidy l’a ramené à 190 €, quasiment à parité avec elle.
Quel est le rendement d’Efimmo 1 ?
Le taux de distribution 2025 est de 4,44 % brut, soit 8,96 € par part, dont une part de plus-values et de report à nouveau. Pour 2026, Sofidy prévoit un dividende compris entre 8,00 € et 8,60 € par part, non garanti, soit 4,2 à 4,5 % sur le nouveau prix de 190 €.
Efimmo 1 est-elle endettée ?
Oui, mais modérément : 358 M€ de dette bancaire au 30 juin 2026, soit 22 % de la valeur du patrimoine. Elle est intégralement à taux fixe, à 2,47 % de taux moyen, avec une maturité moyenne de 3 ans et 7 mois dont 46 % amortissable.
Comment revendre ses parts d’Efimmo 1 ?
Par une demande de retrait au prix de 171 €, remboursée seulement si des souscriptions compensent. Au 30 juin 2026, 466 115 parts étaient en attente, pour 377 parts souscrites sur le trimestre. La vente de gré à gré reste possible, avec 120 € TTC de frais de mutation et 5 % de droits d’enregistrement.
Quel est le délai de jouissance d’Efimmo 1 ?
Il est temporairement réduit au 1er jour du mois suivant l’enregistrement de la souscription, jusqu’au 31 décembre 2026 ou jusqu’à la disparition des demandes de retrait en attente depuis plus d’un mois.
Peut-on acheter Efimmo 1 à crédit ?
Oui. Le patrimoine étant majoritairement français, les intérêts se déduisent en grande partie de vos revenus fonciers, et le délai de jouissance réduit limite l’attente avant les premiers revenus. En face, le rendement attendu de 4,2 à 4,5 % reste inférieur au coût du crédit, et la revente des parts n’est pas assurée.
Efimmo 1 investit-elle uniquement en bureaux ?
Non. Les bureaux dominent, mais la poche de diversification représente environ 27 % du patrimoine : commerces, hôtels, logistique et locaux d’activité. Cette poche a amorti la baisse des valeurs d’expertise au 1er semestre 2026.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Immorente
Même société de gestion, Sofidy.
Sofidy Europe Invest
Même société de gestion, Sofidy.
Edissimmo
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Efimmo 1
Si vous souscrivez Efimmo 1 par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Sofidy, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, endettement, gestion locative, arbitrages, distribution, marché des parts, conditions de souscription.
- Sofidy, page de la SCPI Efimmo 1, consultée le 22 septembre 2026 : nouveau prix de 190 €, TRI, documentation réglementaire.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-30-20 : déduction des intérêts d’emprunt et déficits fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Efimmo 1, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
Dites-nous ce que vous envisagez. On regarde ensemble si le fonds, la structure et le financement tiennent pour votre situation. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
