SCPI Immorente : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Immorente est la grande SCPI diversifiée de Sofidy, créée en 1988 et gérée par Tikehau Investment Management : 4,4 milliards d’euros, 986 immeubles, 3 268 unités locatives, huit pays.
- La solidité. Patrimoine quasi stable au 1er semestre (−0,1 %), dette limitée à 19 %, achats réalisés à 8,3 % de rendement, ventes à 7,4 % au-dessus des expertises.
- Le rendement. 5,00 % distribués en 2025, mais 13,6 % de ce dividende venait de plus-values et de prime d’émission, pas des loyers. La prévision 2026 va de 15,00 € à 16,40 € par part.
- Le point à surveiller. Le prix de 340 € dépasse de 5,9 % la valeur de reconstitution.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Immorente en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Immorente |
|---|---|
| Société de gestion | Sofidy, gestion assurée par Tikehau Investment Management (agrément AMF GP-07000006) |
| Création | 1988 (visa AMF SCPI n° 26-08 du 31 mars 2026) |
| Catégorie | SCPI diversifiée à capital variable |
| Capitalisation | 4 391 M€, pour un patrimoine valorisé 4 163 M€ |
| Associés | 50 436, pour 12 916 159 parts |
| Patrimoine | 986 immeubles, 3 268 unités locatives, 8 pays |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 91,17 % au 2e trimestre 2026, en léger recul |
| Endettement | 792 M€, 19,0 % de la valeur du patrimoine, 98,7 % à taux fixe, taux moyen 2,88 %, maturité 4 ans |
| Prix de souscription | 340 €, inchangé depuis le 1er novembre 2021 |
| Valeur de retrait | 306 € |
| Valeur de reconstitution | 321,03 € au 31 décembre 2025 |
| Valeur de réalisation | 266,94 € au 31 décembre 2025 |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois suivant la souscription, mesure temporaire jusqu’au 31 décembre 2026 |
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % brut, 4,81 % net de fiscalité (16,34 € par part) |
| Prévision 2026 | entre 15,00 € et 16,40 € par part, non garantie |
| TRI depuis l’origine | 9,33 % (au 31 décembre 2025) |
| Parts en attente de retrait | 202 747, soit 1,6 % des parts |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7, durée de placement recommandée 8 ans |
Source : Sofidy, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026. Écart entre le prix et la valeur de reconstitution, et part des parts en attente : nos calculs.
Notre avis sur Immorente
Pendant que les SCPI de bureaux baissaient leur prix cet été, Immorente a traversé le semestre avec un patrimoine quasi stable : −0,1 % d’expertises. C’est la démonstration de ce que vaut une vraie diversification : 986 immeubles, huit pays, du commerce, du bureau, de l’hôtellerie, de la logistique, de la santé. Le fonds achète encore à 8,3 % de rendement et vend 7,4 % au-dessus des expertises. Deux réserves : le prix de part reste au-dessus de la valeur du patrimoine, et une partie du dividende ne vient pas des loyers.
Ce qui joue pour elle
- Un patrimoine qui tient. −0,1 % d’expertises sur le 1er semestre 2026, contre −2,4 % chez sa voisine Efimmo 1 et −4,4 % chez Edissimmo.
- Une dette raisonnable et bon marché. 792 M€, 19 % du patrimoine, à 2,88 %, dont 98,7 % à taux fixe sur 4 ans de maturité moyenne.
- Des achats à bon prix. 78,2 M€ investis en 2026 à 8,3 % de rendement initial moyen, dont l’immeuble Magnetik en bordure de Paris.
- Des ventes au-dessus des expertises. 14 actifs cédés, 21,5 M€, à +7,4 % des valeurs de fin 2025.
- Une liquidité qui s’est rétablie. 30 006 parts souscrites et autant remboursées au trimestre, et une file d’attente ramenée à 1,6 % du capital.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un prix au-dessus du patrimoine. 340 € contre 321,03 € de valeur de reconstitution, soit 5,9 % de surcote.
- Un dividende en partie hors loyers. En 2025, 7,8 % venaient de plus-values et 5,8 % d’une distribution de prime d’émission.
- Une prévision 2026 en retrait. De 15,00 € à 16,40 €, contre 16,34 € versés en 2025.
- Une occupation à 91,2 %. Correcte, mais en léger recul, avec 519 unités locatives vacantes.
- Un écart important avec la valeur de réalisation. 266,94 €, contre 340 € payés à l’entrée.
Notre lecture. C’est la SCPI la mieux tenue de celles que nous avons passées en revue ces derniers mois. Mais entrer à 340 € revient à payer 6 % de plus que la valeur du patrimoine reconstitué, et à accepter un dividende qui repose en partie sur les ventes. Retenez 4,4 à 4,8 % dans vos calculs, pas 5 %.
Rendement : d’où viennent les 5 %
En 2025, Immorente a distribué 16,34 € par part, soit 5,00 % brut du prix de souscription et 4,81 % net de la fiscalité payée par la SCPI. Le prix n’ayant pas bougé, la performance globale est identique au taux de distribution.
La composition du dividende 2025
| Composante | Montant par part |
|---|---|
| Dividende ordinaire (4 acomptes de 3,51 €) | 14,04 € |
| Dividende exceptionnel au titre des plus-values | 1,32 € |
| Distribution de prime d’émission | 0,98 € |
| Total 2025 | 16,34 € |
Source : Sofidy, bulletin du 2e trimestre 2026.
Autrement dit : 7,8 % du dividende venait des plus-values de cession, et 5,8 % d’une distribution de prime d’émission, c’est-à-dire d’argent apporté par les souscripteurs. Ce n’est pas anormal, et c’est transparent, mais cela veut dire que le rendement récurrent, celui des seuls loyers, tourne plutôt autour de 4,1 %.
2026 : entre 15,00 € et 16,40 €
Les deux premiers acomptes sont restés à 3,51 € par part. Sur le prix de 340 €, la fourchette annoncée représente 4,41 % à 4,82 %. Le haut de fourchette suppose de nouvelles plus-values distribuées : la société de gestion annonce d’ailleurs une accélération des arbitrages.
Pour un plan de financement, prenez 4,1 % : c’est le rendement des loyers seuls, sans les ventes.
Le patrimoine étant majoritairement français, la plus grande partie des revenus est imposée à votre taux marginal, prélèvements sociaux compris. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
340 € depuis 2021 : le prix peut-il baisser ?
Le prix d’Immorente est fixé à 340 € depuis le 1er novembre 2021. La valeur de reconstitution, elle, s’établit à 321,03 € au 31 décembre 2025. Le prix la dépasse donc de 5,9 %, alors que la réglementation impose de rester dans une fourchette de plus ou moins 10 %.
La bonne nouvelle du semestre est que les expertises n’ont quasiment pas bougé : −0,1 % sur six mois. Si cette stabilité se confirme, le prix peut rester en place. Le fonds dispose aussi d’un levier que d’autres n’ont pas : ses ventes se font au-dessus des expertises, +7,4 % en moyenne, ce qui valide les valorisations retenues.
La valeur de réalisation, 266,94 €, mesure autre chose : ce que valent les immeubles, dette déduite, sans les frais de reconstitution. L’écart avec les 340 € payés à l’entrée correspond pour l’essentiel aux 10 % de commission de souscription et aux droits d’acquisition. C’est le coût d’entrée d’une SCPI, et c’est la raison pour laquelle on ne la détient pas trois ans.
Le patrimoine d’Immorente
986 immeubles, 3 268 unités locatives. Le fonds investit dans toutes les grandes typologies : commerces, bureaux, hôtellerie, habitation, logistique, locaux d’activité, loisirs et santé. Géographiquement : France, Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Belgique, Italie et, depuis 2026, Espagne.
Ce que la SCPI achète
78,2 M€ investis depuis janvier, à 8,3 % de rendement initial moyen. L’opération du 2e trimestre : une participation de 23,6 M€ dans Magnetik, un immeuble de bureaux de 34 000 m² rénové en 2018, boulevard Romain Rolland à Paris 14e, au bord du périphérique. Il abrite les sièges de huit entreprises, dont Chronopost et MSC Croisières, et affiche 96 % d’occupation. 27,2 M€ d’acquisitions supplémentaires sont engagées.
La gestion locative
| 1er semestre 2026 | Nombre | Surface | Loyers précédents | Loyers obtenus |
|---|---|---|---|---|
| Renouvellements de baux | 14 | 5 631 m² | 1 555 279 € | 1 282 237 € |
| Relocations | 51 | 25 866 m² | 4 691 926 € | 4 565 761 € |
| Total | 65 | 31 498 m² | 6 247 204 € | 5 847 998 € |
Source : Sofidy, bulletin du 2e trimestre 2026.
La baisse moyenne des loyers renégociés est de 6,4 %. À comparer aux 18 % d’Efimmo 1 sur la même période : c’est tout l’écart entre un patrimoine diversifié et un patrimoine de bureaux. Certaines opérations se font même à la hausse, comme rue Beaubourg à Paris 4e (+6,0 %) et rue d’Uzès à Paris 2e (+17,1 %).
La principale libération du trimestre est un immeuble de bureaux rue de Provence à Paris 9e, 886 K€ de loyer annuel. Il avait été acheté fin 2025 avec le congé du locataire déjà connu, pour y mener un projet de création de valeur.
La sortie : une file d’attente qui se résorbe
Au 2e trimestre 2026, 10,2 M€ ont été collectés et 9,2 M€ remboursés. 30 006 parts ont été souscrites, et exactement 30 006 parts retirées : chaque demande de retrait a trouvé sa contrepartie. Au 30 juin, 202 747 parts restaient en attente, soit 1,6 % du capital.
C’est une situation nettement plus saine que chez la plupart des SCPI que nous suivons, où la file d’attente dépasse 5 % du capital sans aucune souscription en face. Elle reste toutefois une file d’attente : le retrait à 306 € n’est exécuté que si une souscription le compense, et rien ne le garantit. La cession de gré à gré est l’autre voie, avec 120 € TTC de frais de mutation et 5 % de droits d’enregistrement.
Le délai de jouissance réduit, au 1er jour du mois suivant, est d’ailleurs une mesure destinée à relancer la collecte. Il court jusqu’au 31 décembre 2026, ou jusqu’à la disparition des demandes de retrait. Voir notre guide de la liquidité des SCPI.
Acheter Immorente à crédit
Ce qui joue en faveur du crédit
Le patrimoine est majoritairement français : vos intérêts d’emprunt se déduisent donc en grande partie de vos revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Le délai de jouissance est réduit au 1er jour du mois suivant, donc vos revenus démarrent presque immédiatement. Et le fonds lui-même est peu endetté, à 19 %, avec une dette à 2,88 % quasiment toute à taux fixe : votre crédit reste le seul vrai levier de l’opération.
Un dernier point, souvent décisif pour une banque : Immorente est l’une des plus grosses SCPI du marché, avec 986 immeubles et 36 ans d’historique. Les comités de crédit acceptent plus facilement ce type de dossier que des fonds jeunes ou très concentrés.
Ce qui pèse
Le rendement des loyers seuls, autour de 4,1 %, reste inférieur au coût d’un crédit immobilier aujourd’hui. Le prix dépasse la valeur de reconstitution de 5,9 %, ce qui laisse peu de place à une revalorisation. Et il faut compter 10 % de commission de souscription, qui ne sont récupérés qu’à la revente, après plusieurs années.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 588 parts à 340 €, soit 199 920 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Haut de fourchette 2026 | 16,40 € | 804 € | −408 € |
| Bas de fourchette 2026 | 15,00 € | 735 € | −477 € |
| Dividende ordinaire seul | 14,04 € | 688 € | −524 € |
Ce qu’il faut en retenir. Comptez environ 500 € par mois de votre poche si vous ne retenez que les loyers, 400 € si les plus-values suivent. L’impôt restera faible les premières années, les intérêts absorbant l’essentiel des revenus fonciers. Immorente à crédit tient la route pour un patrimoine long, sur un fonds solide et bien géré : c’est le profil que nous retenons. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit, et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nue-propriété ou société à l’IS
En nue-propriété, les intérêts d’un crédit ne sont pas déductibles, faute de revenus, mais vous achetez avec une décote et vous ne payez ni impôt ni prélèvements sociaux pendant le démembrement. En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Pour l’IFI, voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Immorente
Quel est le rendement d’Immorente ?
Le taux de distribution 2025 est de 5,00 % brut et 4,81 % net de fiscalité, soit 16,34 € par part. Pour 2026, Sofidy prévoit un dividende compris entre 15,00 € et 16,40 €, non garanti, soit 4,4 % à 4,8 % du prix de 340 €.
Le dividende d’Immorente vient-il des loyers ?
Pas entièrement. En 2025, 7,8 % du dividende provenait de plus-values de cession et 5,8 % d’une distribution de prime d’émission. Le dividende ordinaire, issu des loyers, représentait 14,04 € sur les 16,34 € versés, soit environ 4,1 % du prix de la part.
Quel est le prix de la part d’Immorente ?
340 €, inchangé depuis le 1er novembre 2021, pour un minimum d’une part. Le prix de retrait est de 306 €. La valeur de reconstitution est de 321,03 € et la valeur de réalisation de 266,94 € au 31 décembre 2025.
Le prix d’Immorente peut-il baisser ?
C’est possible : le prix dépasse de 5,9 % la valeur de reconstitution, alors que la réglementation impose un écart maximal de 10 %. Mais les expertises n’ont reculé que de 0,1 % au 1er semestre 2026, et les ventes se font 7,4 % au-dessus des valeurs d’expertise, ce qui soutient le maintien du prix.
Immorente est-elle endettée ?
Oui, modérément : 792 M€ au 30 juin 2026, soit 19,0 % de la valeur du patrimoine. La dette est à 98,7 % à taux fixe, à 2,88 % de taux moyen, avec une maturité moyenne de 4 ans dont 50 % amortissable.
Comment revendre ses parts d’Immorente ?
Par une demande de retrait au prix de 306 €, exécutée en contrepartie de souscriptions. Au 2e trimestre 2026, 30 006 parts ont été souscrites et autant remboursées, et 202 747 parts restaient en attente au 30 juin, soit 1,6 % du capital. La cession de gré à gré reste possible.
Peut-on acheter Immorente à crédit ?
Oui, et le dossier passe bien en banque : 4,4 milliards d’euros de capitalisation, 986 immeubles, 36 ans d’historique. Les intérêts sont largement déductibles, le patrimoine étant majoritairement français, et le délai de jouissance est réduit au mois suivant jusqu’au 31 décembre 2026.
Dans quoi Immorente investit-elle ?
Dans un patrimoine diversifié : commerces, bureaux, hôtellerie, habitation, logistique, locaux d’activité, loisirs et santé, en France, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Belgique, en Italie et en Espagne.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Sofidynamic
Même société de gestion, Sofidy.
Sofidy Europe Invest
Même société de gestion, Sofidy.
Épargne Foncière
Même immobilier français.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Immorente
Si vous souscrivez Immorente par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Sofidy, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, endettement, investissements, arbitrages, gestion locative, distribution, marché des parts, conditions de souscription.
- Sofidy, espace documentation, consulté le 22 septembre 2026 : note d’information, statuts, document d’informations clés.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Immorente, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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