Simulateur loi Denormandie : calcul de la réduction d’impôt
Renseignez le coût de votre opération (achat + travaux), votre durée d’engagement et votre TMI. Obtenez immédiatement votre réduction d’impôt totale et annuelle, l’impact sur votre cash-flow et le rendement net.
Dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2026. Travaux ≥ 25 % obligatoires. Plafond niches fiscales : 10 000 €/an.
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Loi Denormandie 2026 — tout ce qu’il faut savoir avant d’investir
Le Denormandie est le seul dispositif de défiscalisation immobilière actif en 2026 permettant une réduction d’impôt jusqu’à 21 % dans l’ancien avec travaux. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 (art. 42 loi 9 avril 2024), il s’étend désormais aux copropriétés dégradées (ORCOD). 507 communes éligibles en 2026 — dont 244 Action Cœur de Ville, communes ORT et copropriétés en grande difficulté.
sur 12 ans
éligibles 2026
max / opération
jusqu’au 31/12
Réduction d’impôt Denormandie selon la durée d’engagement
La réduction est calculée sur le coût total de l’opération (prix d’achat + travaux + frais), plafonnée à 300 000 €/an et 5 500 €/m². Elle est étalée année par année sur la durée d’engagement.
du coût total plafonné
soit 6 000 €/an
du coût total plafonné
soit 6 000 €/an
du coût total plafonné
6 000 €/an (9 ans) + 3 000 €/an (3 ans)
Plafonds de loyers et de ressources 2026 — les chiffres exacts
Les plafonds Denormandie suivent les zones Pinel (A bis, A, B1, B2). Ils sont révisés chaque année au 1er trimestre selon l’IRL (+3,26 % en 2025 vs 2024). Le loyer exact se calcule avec un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface.
Plafonds de loyers 2026 par zone (/m²/mois)
Plafonds de ressources locataires 2026 (revenus N−2)
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € |
| + 3 personnes à charge | 121 149 € |
| + 4 personnes à charge | 136 321 € |
| Personne seule | 35 435 € |
| Couple | 47 321 € |
| + 1 personne à charge | 56 905 € |
| + 2 personnes à charge | 68 699 € |
| + 3 personnes à charge | 80 816 € |
| + 4 personnes à charge | 91 078 € |
| Personne seule | 31 892 € |
| Couple | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 81 971 € |
Conditions d’éligibilité Denormandie — checklist avant signature
Le non-respect d’une seule condition entraîne la perte de l’intégralité des réductions perçues, majorées d’intérêts de retard. À vérifier impérativement avant la signature du compromis.
Bien ancien dans une commune éligible
Logement ancien (ou local transformé en habitation) situé dans l’une des 507 communes éligibles :
- ✔ 244 communes Action Cœur de Ville
- ✔ Communes avec convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire)
- ✔ Communes à besoin marqué de réhabilitation
- ✔ Copropriétés dégradées ORCOD (depuis loi 9 avril 2024)
Travaux ≥ 25 % du coût total — 3 critères alternatifs
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total (achat + frais + travaux) ET remplir au moins un des 3 critères suivants :
Location nue, résidence principale, 6/9/12 ans
- Location non meublée obligatoire (LMNP incompatible)
- Mise en location dans les 12 mois après achèvement des travaux
- Respect des plafonds de loyers et de ressources locataires
- Travaux terminés avant le 31/12/2028 si acquisition en 2026
Locataire hors foyer fiscal — ascendants/descendants ok
Le locataire ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal. Avantage clé : vous pouvez louer à vos parents ou enfants (contrairement à l’ancien Pinel), à condition qu’ils ne soient pas dans votre déclaration d’impôt et que les plafonds soient respectés.
507 communes éligibles Denormandie 2026 — où investir ?
Le dispositif couvre 507 communes en 2026, soit plus du double du chiffre annoncé sur certains sites (222 villes, chiffre obsolète). La loi du 9 avril 2024 a étendu l’éligibilité aux copropriétés dégradées ORCOD, ouvrant de nouvelles opportunités en centre-ville avec accompagnement public renforcé.
Action Cœur de Ville
Villes moyennes sélectionnées par l’État pour leur programme de revitalisation urbaine. Budget de 5 milliards € sur 5 ans.
Opération de Revitalisation de Territoire
Communes signataires d’une convention ORT avec l’État. Couvre des villes de toutes tailles en dehors du programme Action Cœur de Ville.
Copropriétés dégradées ORCOD
Extension du Denormandie aux copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération ORCOD (loi 9 avril 2024).
Denormandie, LMNP réel ou déficit foncier — quel régime pour votre profil ?
Pour un profil avec projet d’immobilier ancien + travaux, trois régimes sont en compétition. Le Denormandie n’est pas toujours le plus avantageux — cela dépend de votre TMI, de votre enveloppe de niches fiscales et de la ville visée.
| Critère | Denormandie | LMNP réel | Déficit foncier |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue obligatoire | Meublée | Nue obligatoire |
| Avantage fiscal | Réduction 12–21 % | Amortissement (0 € d’impôt) | Déduction 10 700 €/an |
| Plafond niches fiscales | 10 000 €/an ✘ | Non concerné ✔ | Non concerné ✔ |
| Contraintes locataires | Plafonds loyers + ressources | Libre | Libre |
| Zones éligibles | 507 communes seulement | France entière | France entière |
| Durée blocage | 6 à 12 ans | Libre | 3 ans minimum |
| Idéal pour | TMI 30 %, ville éligible | TMI 41 %+, France entière | Gros travaux, TMI 41 % |
| Cumul MaPrimeRénov’ | Possible ✔ | Partiel | Possible ✔ |
Comment déclarer l’avantage Denormandie — formulaires et étapes
- ⚠ Les travaux doivent être facturés par une entreprise (pas de travaux en auto-construction)
- ⚠ Travaux terminés avant le 31/12/2028 pour une acquisition en 2026
- ⚠ Mise en location dans les 12 mois après achèvement
- ⚠ Conserver l’avis d’imposition du locataire chaque année
- ⚠ En cas de rupture anticipée de l’engagement : remboursement intégral + intérêts
Analysez votre projet immobilier dans sa globalité
FAQ — Loi Denormandie 2026
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Sources officielles
Pourquoi nous ne recommandons pas le Denormandie — et ce que nous faisons à la place
Le Denormandie est un outil fiscal. L’immobilier est un actif patrimonial. Confondre les deux, c’est bâtir sa décision d’investissement sur la mauvaise variable. Chez Ateis Patrimoine, nous travaillons dans l’ordre inverse : d’abord la qualité intrinsèque de l’actif, ensuite l’optimisation fiscale. Le Denormandie inverse cette logique — et cet inversement a un coût.
Les 5 contraintes structurelles du Denormandie
La réduction d’impôt Denormandie (12 à 21 %) masque des contraintes qui pèsent sur toute la durée de détention — et au-delà.
Immobilier ancien avec travaux — pourquoi c’est structurellement supérieur
Plutôt que de s’enfermer dans un dispositif fiscal contraignant, nous cherchons des actifs où la valeur ajoutée est réelle, la fiscalité neutre ou favorable, et la sortie libre. L’immobilier ancien avec travaux coche toutes ces cases — sans engagement forcé.
Valeur ajoutée réelle à l’achat
Un bien à rénover s’achète en dessous de la valeur de marché du bien rénové. La valeur créée est immédiate et tangible : c’est l’écart entre le prix d’achat + budget travaux et la valeur de revente estimée. Avec notre réseau de 350 apporteurs d’affaires, nous accédons à des biens off-market que les acquéreurs en agence ne voient jamais.
Fiscalité neutre — ou favorable
Les travaux de rénovation génèrent du déficit foncier (jusqu’à 10 700 €/an imputables sur le revenu global) ou des amortissements en LMNP. Pas besoin d’une réduction d’impôt spécifique : la structure même du montage est fiscalement efficace, sans engagement, sans plafond de loyer, sans contrainte de locataire.
Emplacement prime — choisi librement
Nous sélectionnons des biens dans des emplacements établis — centre-ville de métropole, quartiers à forte demande locative, près des pôles d’emploi et de transports. Pas de contrainte de zone éligible. Un emplacement prime a un historique de valorisation prouvé sur 10, 20, 30 ans — et une liquidité à la revente sans commune mesure avec une ville moyenne classée ACV.
Historique des loyers vérifiable
En zone prime, les loyers ont un historique mesurable et des indices de référence fiables (IRL, données CLAMEUR, observatoires locaux). L’investisseur sait ce que le marché paiera réellement — pas un loyer plafonné par décret. Cela permet une projection de cash-flow fiable, non dépendante d’une convention administrative.
Location meublée — la vraie optimisation fiscale
Après rénovation, le bien peut être loué en LMNP au régime réel : amortissement du bien (2,5 %/an), des travaux, du mobilier — revenus locatifs souvent non imposés pendant 10 à 15 ans. C’est une optimisation fiscale structurelle, sans engagement, sans plafond de loyer, qui s’applique dans les meilleurs emplacements.
Libre arbitre à tout moment
Aucun engagement forcé. L’investisseur peut vendre, arbitrer, transmettre, refinancer ou changer de régime fiscal à tout moment. La stratégie s’adapte à la vie — c’est le contraire d’un dispositif fiscal qui impose un horizon de 6 à 12 ans.
Denormandie vs immobilier ancien avec travaux — ce que les deux modèles donnent vraiment
| Critère | Loi Denormandie | Ancien + travaux (approche Ateis) |
|---|---|---|
| Choix de l’emplacement | Contraint aux 507 communes éligibles | Libre — zone prime, métropole, emplacement n°1 |
| Valeur ajoutée à l’achat | Partielle (remise vendeur sur biens à rénover) | Forte — off-market, décote + travaux créateurs de valeur |
| Fiscalité | Réduction d’impôt 12–21 % | Déficit foncier + LMNP réel — neutre ou nulle sur 10–15 ans |
| Loyer | Plafonné par décret (souvent < marché) | Libre — loyer de marché, basé sur historique vérifiable |
| Locataires | Plafond de ressources obligatoire | Choix libre du locataire, meublé possible |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans — remboursement si sortie anticipée | Aucun — arbitrage possible à tout moment |
| Liquidité à la revente | Limitée — marché étroit en ville moyenne | Forte — demande constante en emplacement prime |
| Valorisation long terme | Incertaine — dépend de la dynamique de la commune | Historiquement prouvée en métropole établie |
| Rentabilité sans défiscalisation | Souvent négative — modèle dépend de la niche | Positive dès l’année 1 grâce à la décote d’achat |
| Accès au bien | Agences, promoteurs, réseaux Denormandie | Off-market via réseau de 350 apporteurs Ateis Patrimoine |
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