Investissement Locatif Rennes

Résumé:

En 2025, Rennes confirme sa place parmi les villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif. Portée par une croissance démographique continue, une économie dynamique et plus de 73 000 étudiants, la capitale bretonne affiche un marché locatif particulièrement tendu, garantissant aux propriétaires une demande forte et une vacance quasi nulle. Avec des prix immobiliers encore accessibles, des loyers en progression et plusieurs dispositifs fiscaux avantageux, Rennes offre un excellent équilibre entre rentabilité immédiate et valorisation patrimoniale. Dans cet article, nous analysons pourquoi investir à Rennes en 2025 est un choix stratégique, quels quartiers privilégier et quel type de bien permet d’obtenir la meilleure rentabilité.

Investissement locatif Rennes en 2025 : un choix stratégique et rentable

En 2025, Rennes confirme son statut de capitale bretonne dynamique et figure parmi les villes les plus attractives pour l’investissement locatif en France. Sa croissance démographique constante, sa forte concentration d’étudiants et un marché locatif sous tension en font une destination privilégiée pour ceux qui souhaitent sécuriser un placement rentable tout en se constituant un patrimoine pérenne. Dans cet article, nous détaillons les raisons pour lesquelles investir à Rennes en 2025 représente une opportunité stratégique. Nous analyserons les principaux atouts de la ville, l’évolution de son marché immobilier, les quartiers les plus prometteurs, les types de biens à privilégier ainsi que les dispositifs fiscaux permettant d’optimiser votre investissement.

Les atouts de Rennes pour l’investissement locatif en 2025

Dynamisme démographique et économique

En 2025, Rennes confirme pleinement son statut de métropole en forte croissance, tant sur le plan démographique qu’économique. La ville rassemble près de 227 830 habitants et frôle les 474 000 habitants au niveau de la métropole, soit une progression de +5,3 % depuis 2019. Cette expansion s’explique par un solde migratoire positif ainsi que par une population très jeune, dont 23 % ont moins de 25 ans. Chaque année, plus de 73 000 étudiants choisissent Rennes, faisant d’elle la 2? meilleure ville étudiante de France en 2024. Cette présence massive d’étudiants et de jeunes actifs entretient une forte demande pour les petites surfaces.

Sur le plan économique, Rennes s’appuie sur un bassin d’emplois solide et diversifié. Avec près de 300 000 emplois et plus de 30 000 entreprises actives dans des secteurs porteurs comme le numérique, la cybersécurité, la santé ou la recherche, la métropole affiche un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale. Par ailleurs, son accessibilité renforce son attractivité : seulement 1h30 en TGV de Paris, 1h de Nantes, un réseau de métro modernisé (ligne B depuis 2022) et des infrastructures performantes. Ce cocktail de mobilité, dynamisme et qualité de vie fait de Rennes un marché locatif à la fois solide, attractif et résilient.

Une demande locative très forte et un marché tendu

En 2025, Rennes figure parmi les villes où le marché locatif est le plus tendu en France. Plus de 63 % des habitants sont locataires, preuve d’une forte culture de location. La demande ne cesse de croître : les loyers ont augmenté de +26 % en seulement cinq ans, et le taux de vacance locative, l’un des plus bas du pays, garantit aux propriétaires une location rapide et continue. Les petites surfaces – studios et T1 – sont particulièrement recherchées, dépassant fréquemment les 19 €/m² en raison de la pression étudiante et du dynamisme des jeunes actifs.

Autre avantage majeur pour les investisseurs : Rennes n’est pas soumise à l’encadrement des loyers. Les bailleurs restent donc libres de fixer des loyers adaptés au marché, au quartier et à la qualité du bien. Cette flexibilité, associée à une très faible vacance, permet d’obtenir une rentabilité locative élevée et sécurisée. En 2025, Rennes offre ainsi un cadre idéal pour conjuguer rendement, stabilité et liberté de gestion.

Le marché immobilier rennais en 2025 : prix, loyers et rentabilité

Malgré son attractivité croissante, le marché immobilier de Rennes reste relativement accessible comparé à d’autres grandes métropoles françaises. En 2025, le prix moyen au mètre carré d’un appartement dans l’ancien se situe autour de 3 700 à 3 800 €, un niveau bien inférieur à celui de villes comme Lyon ou Bordeaux. Les écarts sont toutefois importants selon les secteurs : certains quartiers affichent des prix proches de 2 500 €/m², tandis que les zones les plus recherchées – centre-ville, Thabor – dépassent 5 000 €/m², pouvant atteindre jusqu’à 6 800 €/m² pour des programmes neufs haut de gamme. Du côté des maisons, le prix moyen avoisine 5 200 €/m², avec des pointes à 8 500 €/m² dans les emplacements les plus prisés.

En parallèle, les loyers poursuivent leur progression. En 2025, le loyer moyen s’établit à environ 14 €/m², avec des variations significatives selon la localisation : autour de 11 €/m² dans les quartiers périphériques les plus abordables, contre 20 à 25 €/m² dans l’hypercentre. Concrètement, un studio meublé bien situé d’environ 20 m² se loue 400 à 500 € par mois, tandis qu’un T2 de 40 m² se positionne entre 600 et 800 € mensuels selon son état et son emplacement. Cette dynamique des loyers, associée à des prix d’achat encore raisonnables, permet d’atteindre des rendements bruts attractifs de 4 à 5 % dans de nombreux quartiers rennais. Les stratégies plus optimisées – colocation, immeubles de rapport – peuvent même générer 6 à 7 % de rendement, plaçant Rennes parmi les villes les plus performantes pour l’investissement locatif en France.

Il convient toutefois de prendre en compte les charges (copropriété, gestion, taxe foncière) ou d’éventuels travaux qui peuvent affecter la rentabilité nette. Néanmoins, la forte tension locative limite considérablement les risques de vacance ou d’impayés. Globalement, le marché rennais en 2025 offre un excellent compromis entre rendement, sécurité et potentiel de plus-value, porté par la croissance continue de la ville. Les investisseurs disposent ainsi d’un environnement stable pour générer des revenus tout en profitant de la valorisation future de leur patrimoine immobilier.

Tableau : Loyers moyens et extrêmes à Rennes en 2025 (source : MeilleursAgents)

Type de logement	Loyer moyen 2025 (€/m²)	Fourchette basse	Fourchette haute
Appartement	14,9 €/m²	10,9 €/m²	25,7 €/m²
Maison	15,8 €/m²	12,9 €/m²	20,0 €/m²

En moyenne, un appartement à Rennes se loue autour de 15 € par m² hors charges, avec des variations sensibles selon le quartier, l’état et les prestations du logement. Les loyers oscillent généralement entre 11 € et 26 € par m². Les maisons individuelles, souvent plus spacieuses, affichent parfois un loyer au mètre carré légèrement supérieur en centre-ville, même si leur loyer global reste plus élevé en raison de la surface. L’absence d’encadrement des loyers à Rennes permet d’ajuster les prix librement, ce qui favorise de bonnes rentabilités brutes, en particulier sur les petites surfaces très recherchées.

Où investir ? Les quartiers à fort potentiel de Rennes en 2025

Le choix du quartier joue un rôle déterminant dans la réussite d’un investissement locatif à Rennes. La métropole offre une grande diversité de secteurs, depuis les quartiers historiques très recherchés jusqu’aux zones en pleine transformation, sans oublier les secteurs situés près des campus universitaires. Voici les quartiers rennais les plus prometteurs en 2025.

Beaulieu (Est)

Situé au cœur du principal pôle universitaire, Beaulieu constitue une valeur sûre pour cibler les étudiants. Près de 35 % des étudiants rennais y résident grâce à la présence de l’Université Rennes 1, de l’INSA et d’autres établissements majeurs. Le quartier attire particulièrement les investisseurs, avec de nombreux programmes neufs disponibles autour de 6 060 €/m² en 2025. Les studios et T1 s’y louent facilement autour de 14 €/m², offrant une rentabilité brute de 3 à 5 %. L’arrivée de la ligne B du métro, plaçant le quartier à moins de 10 minutes du centre, renforce encore son attractivité. Investir à Beaulieu, c’est miser sur un secteur dynamique où les locations se remplissent rapidement.

Villejean – Beauregard (Nord-Ouest)

Adossé à l’université Rennes 2 et au CHU, ce quartier bénéficie d’une importante requalification urbaine. Longtemps composé de grands ensembles, il accueille désormais de nouveaux logements, des équipements publics et un cadre de vie modernisé. Très bien desservi par la ligne A du métro (8 minutes pour rejoindre le centre), Villejean-Beauregard reste l’un des secteurs les plus abordables, avec des prix dans l’ancien oscillant entre 3 000 et 4 000 €/m². La forte présence d’étudiants et de jeunes actifs crée une demande soutenue pour les studios, T2 et colocations, qui affichent des rendements stables autour de 5 %. La montée en gamme du quartier laisse également entrevoir une future valorisation intéressante.

Sud-Gare (Sainte-Thérèse, La Madeleine)

Porté par le vaste projet EuroRennes, le quartier Sud-Gare est en pleine mutation. D’ici quelques années, il accueillera 3 000 habitants supplémentaires et environ 7 000 emplois, grâce à la construction de bureaux, commerces et logements neufs autour de la gare TGV. Déjà extrêmement bien connecté (gare à 1h25 de Paris, deux stations de métro), ce secteur attire autant les actifs que les familles. Les prix, autour de 5 000 à 5 500 €/m² dans le neuf, restent plus abordables que dans l’hypercentre, tandis que les loyers y permettent d’obtenir des rendements solides. La combinaison de résidences modernes et de quartiers pavillonnaires renforce son attractivité durable. Miser sur Sud-Gare en 2025 revient à anticiper une dynamique de quartier appelée à se renforcer.

La Courrouze & Baud-Chardonnet

Ces deux écoquartiers en plein essor témoignent du potentiel de valorisation future de Rennes. Anciennes friches industrielles réhabilitées, La Courrouze (sud-ouest) et Baud-Chardonnet (est, en bord de Vilaine) proposent des logements neufs à des tarifs encore accessibles, généralement entre 4 500 et 5 500 €/m², bien inférieurs à ceux du centre-ville. L’arrivée du métro, la qualité des infrastructures et la montée en puissance de ces quartiers attirent progressivement jeunes actifs et familles. Aujourd’hui, la rentabilité y est attractive et le potentiel de hausse des loyers et des prix dans les prochaines années est élevé.

Quartiers résidentiels abordables : Maurepas, Le Blosne, Cleunay…

En dehors des zones centrales et étudiantes, Rennes dispose de plusieurs quartiers plus accessibles qui séduisent les investisseurs. Maurepas (nord-est) et Le Blosne (sud-est) affichent des prix compris entre 2 500 et 3 000 €/m² dans l’ancien et bénéficient de programmes de rénovation urbaine d’envergure. Ces secteurs, souvent populaires, permettent de cibler des locataires de classes moyennes ou de développer des projets de colocation, avec un rendement potentiellement élevé grâce au coût d’achat réduit.
D’autres quartiers comme Cleunay (ouest, futur métro) ou Nord Saint-Martin (en pleine transformation) commencent également à se démarquer pour leur excellent rapport qualité-prix. Investir dans ces zones en 2025 peut représenter un pari gagnant à long terme, combinant rentabilité immédiate et potentiel de revalorisation.

Quel type de bien privilégier pour un investissement rentable ?

Au-delà du choix du quartier, la typologie du logement constitue un élément essentiel pour réussir un investissement locatif à Rennes. Avec une population jeune et mobile, certains formats se révèlent nettement plus recherchés et rentables que d’autres. De manière générale, les appartements de petite et moyenne taille offrent le meilleur équilibre entre budget d’acquisition, forte demande locative et rendement intéressant. Voici les types de biens les plus pertinents pour investir à Rennes en 2025 :

Studios et T1 meublés

Ces logements représentent la meilleure option pour cibler la forte demande étudiante et les jeunes actifs. Avec plus de 70 000 étudiants dans la métropole, les studios situés près des campus (Beaulieu, Villejean) ou en centre-ville se louent très rapidement. Un studio meublé de 20 à 25 m² peut se louer 450 à 600 € par mois, assurant une rentabilité brute de 4 à 5 %. Malgré un prix au mètre carré souvent élevé (souvent supérieur à 5 000 €/m² dans le neuf), leur coût global d’acquisition reste raisonnable et la vacance est quasi inexistante.

Exemple : un studio proche du campus de Beaulieu loué environ 500 € offre un bon rendement et bénéficie d’une rotation étudiante constante.

Appartements T2 et T3

Les T2 et T3 constituent un excellent compromis pour toucher à la fois les étudiants en colocation, les jeunes couples actifs et les petites familles. Leur surface (40 à 60 m²) permet de multiples usages : location classique, colocation à deux ou trois, logement meublé… À Rennes, un T2 de 40-45 m² se loue en moyenne 650-700 €, tandis qu’un T3 de 60 m² atteint 850-900 €.
En colocation, un T3 bien optimisé peut rapporter 420 à 480 € par chambre, portant le rendement global à 5 à 6 %.
Autre avantage : les T2/T3 offrent une excellente liquidité à la revente, très appréciée des primo-accédants.

Grandes surfaces et maisons individuelles

Les grandes surfaces (T4/T5) et les maisons sont moins courantes pour un premier investissement, mais elles s’avèrent pertinentes dans une stratégie patrimoniale à long terme. Ces biens répondent aux besoins des familles ou des colocations haut de gamme. En périphérie (Bruz, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire), on trouve des logements familiaux entre 4 500 et 5 500 €/m², plus accessibles qu’en centre-ville.
Le rendement y est généralement plus modeste (3 à 4 % brut), mais la stabilité locative et la valorisation patrimoniale sont plus fortes.
Transformer une maison ou un grand appartement en colocation de 4 ou 5 chambres peut également être très rentable, notamment pour les jeunes actifs. Les immeubles de rapport, quant à eux, permettent de mutualiser les charges et d’atteindre des rentabilités supérieures à 7 %, mais exigent davantage d’expérience en gestion. jeune actif ou famille selon le quartier). N’oubliez pas qu’un logement loué meublé attirera une clientèle plus large et bénéficiera d’avantages fiscaux non négligeables, tout en pouvant être loué légèrement plus cher qu’un logement vide.

Dispositifs fiscaux et aides : optimiser son investissement en 2025

En 2025, même si la loi Pinel n’existe plus pour les nouveaux investissements, Rennes reste éligible à plusieurs dispositifs fiscaux efficaces permettant d’améliorer la rentabilité nette de votre projet locatif. Voici les principaux leviers encore en vigueur pour réduire votre fiscalité et optimiser votre investissement.

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP s’impose comme l’un des dispositifs les plus avantageux pour les investisseurs qui louent un logement meublé. Il permet :

• d’amortir le bien et le mobilier,
• de déduire la quasi-totalité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, copropriété, gestion…),
• de réduire voire supprimer l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Très adapté au marché rennais, dominé par les étudiants et les jeunes actifs, le LMNP s’applique parfaitement aux studios, T1 ou T2 meublés. Ce régime simplifie la gestion et maximise le rendement, tout en constituant un patrimoine rentable sur le long terme.

Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le LLI gagne en popularité depuis la fin du Pinel. Ce dispositif consiste à acheter un logement neuf pour le louer à un loyer intermédiaire, inférieur au marché, en échange d’avantages fiscaux importants :

• TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %),
• exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les communes.

Si l’investisseur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources, le LLI reste un excellent moyen d’investir à moindre coût tout en sécurisant un locataire fiable sur la durée. Dans une ville aussi tendue que Rennes, la demande pour ce type de logement est forte, garantissant une occupation régulière.

Déficit foncier (ancien avec travaux)

Pour les investissements dans l’ancien nécessitant des travaux, le déficit foncier est un outil redoutablement efficace. Il permet de :

• déduire le montant des travaux des revenus fonciers,
• imputer jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.

Ce dispositif est idéal pour rénover un appartement ancien dans des quartiers en mutation (Maurepas, Villejean, Le Blosne…) tout en réduisant significativement la fiscalité personnelle.

Loi Denormandie (ancien + rénovation)

Destinée aux logements situés dans certaines zones éligibles, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur un logement ancien à rénover, si un pourcentage minimal de travaux est réalisé.
Elle peut s’appliquer dans des communes de la métropole rennaise engagées dans des programmes de revitalisation. C’est une alternative pertinente au Pinel pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien.

Loc’Avantages (ex Cosse)

Ce dispositif offre un abattement fiscal de 15 % à 65 % sur les loyers en échange de la mise en location à un prix inférieur au marché, via conventionnement avec l’Anah.
Il est particulièrement intéressant dans les quartiers plus abordables où les prix d’achat sont faibles, offrant ainsi une rentabilité nette parfois meilleure que dans les quartiers huppés.

Résidences services : Censi-Bouvard (encore applicable pour certains programmes)

Dans le cadre d’investissements en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, il est parfois possible de bénéficier du Censi-Bouvard sur certains projets déjà commercialisés avant la fin du dispositif. Cela permet :

• une réduction d’impôt,
• la récupération de la TVA,
• un bail commercial sécurisé.

Même sans le Pinel, 2025 offre de nombreuses opportunités fiscales pour optimiser un investissement locatif à Rennes. Le LMNP, le LLI ou encore le déficit foncier permettent de réduire efficacement la fiscalité tout en profitant d’un marché local extrêmement dynamique. La clé est de sélectionner le régime le plus adapté à votre stratégie d’investissement et au type de bien visé.

Conclusion : Rennes, un choix d’investissement pérenne en 2025

En 2025, Rennes rassemble toutes les conditions d’un investissement locatif réussi : une demande locative particulièrement soutenue, des rendements attractifs et un environnement économique dynamique. Portée par une croissance démographique continue, un pôle universitaire majeur et de nombreux projets urbains, la capitale bretonne offre un cadre sécurisant et durable pour investir. Qu’il s’agisse des quartiers centraux très recherchés ou des zones émergentes en pleine transformation, les opportunités sont nombreuses pour qui sait choisir le bon emplacement et la typologie de bien adaptée à sa cible de locataires.

Avec des prix immobiliers encore raisonnables et plusieurs dispositifs fiscaux toujours accessibles, il est possible de constituer un patrimoine rentable sans disposer d’un budget excessif. Une rentabilité moyenne proche de 5 %, combinée à un fort potentiel de valorisation à moyen terme, place Rennes parmi les villes les plus pertinentes pour investir cette année. L’absence d’encadrement des loyers et la très faible vacance locative renforcent encore l’attrait de la ville, offrant aux bailleurs flexibilité et sécurité.

En définitive, si vous envisagez un investissement locatif, Rennes s’impose en 2025 comme un choix stratégique et durable. Analysez soigneusement les quartiers, faites-vous accompagner si nécessaire et appuyez-vous sur les dispositifs fiscaux disponibles pour optimiser votre projet. Avec une bonne préparation, votre investissement à Rennes pourrait devenir une opération à la fois rentable et fortement valorisante, dans l’une des villes les plus dynamiques et attractives de France.