SCPI Épargne Foncière : 670 € le prix, 526 € la valeur
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 26-03). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Épargne Foncière est l’une des plus anciennes SCPI du marché, créée en 1968, et l’une des plus grosses : 4,1 milliards d’euros, 57 409 associés. Elle traverse la pire séquence de son histoire.
- La valeur s’effondre plus vite que le prix. La valeur de réalisation est passée de 581,52 € à 526,14 € en six mois, soit −9,5 %. Le prix de souscription, lui, reste à 670 €.
- La sortie est bouchée. 523 947 parts attendent un acheteur, soit 324,7 M€ et 8,5 % du capital. La collecte du trimestre a été de 45 000 €.
- La dette monte pendant que le patrimoine baisse. 957 M€ contre 895 M€ six mois plus tôt, à refinancer dans moins de trois ans en moyenne.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Pourquoi la valeur baisse plus vite que les immeubles
Les expertises de mi-année font ressortir une baisse de 6,3 % du patrimoine à périmètre constant. Mais la valeur de réalisation, elle, recule de 9,5 %. L’écart n’est pas une erreur de calcul, c’est l’effet de levier de la dette, et le bulletin l’explique dans un schéma qui mérite d’être repris.
| 31 décembre 2025 | 30 juin 2026 | |
|---|---|---|
| Valeur d’expertise du patrimoine | 4 492 M€ | 4 210 M€ |
| Dette et autres éléments | −895 M€ | −957 M€ |
| Valeur de réalisation | 3 596 M€, soit 581,52 € par part | 3 253 M€, soit 526,14 € par part |
Source : La Française REM, bulletin trimestriel n° 26-03 du 30 juin 2026.
Le patrimoine perd 282 M€, la dette augmente de 62 M€, et les associés encaissent les deux. C’est le mécanisme du levier : il amplifie la hausse quand le marché monte, il amplifie la baisse quand il descend. Sur une SCPI endettée à 18,9 %, une baisse d’expertise de 6,3 % se transforme en baisse de valeur nette de 9,5 %.
Où se situe le prix de 670 €
La valeur de reconstitution s’établit désormais à 637,91 €. Le prix de souscription dépasse donc cette valeur de 5,0 %. La réglementation autorise un écart de plus ou moins 10 %, soit une fourchette de 574,12 € à 701,70 € : le prix reste légal, mais il n’a plus beaucoup de marge avant d’en sortir par le haut.
Rappel utile : le prix a déjà été abaissé de 19,76 % en 2025. Si les expertises continuent de reculer au second semestre, une nouvelle baisse devient difficile à éviter.
À 670 €, vous achetez une part dont le patrimoine net vaut 526,14 €. L’écart, 27 %, correspond aux frais de reconstitution et à la surcote du prix.
957 M€ à refinancer dans moins de trois ans
C’est la ligne du bulletin que personne ne commente, et c’est pourtant la plus lourde de conséquences : la dette d’Épargne Foncière porte un taux moyen de 2,45 % et une durée résiduelle moyenne pondérée de 2,73 ans.
Traduit en clair : d’ici 2029, l’essentiel de ces 957 M€ devra être remboursé ou refinancé. Or l’OAT 10 ans française évolue autour de 4 %, comme le rappelle l’édito de la société de gestion. Un refinancement au prix du marché doublerait donc le coût de la dette, soit plusieurs dizaines de millions d’euros de charges annuelles supplémentaires, à comparer aux 35,6 M€ de loyers encaissés sur le trimestre.
La société de gestion ne s’en cache pas. Elle écrit noir sur blanc qu’« une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette » et que cette décision pourrait la conduire à « réviser à la baisse » sa prévision de distribution pour le second semestre 2026.
Le ratio d’endettement réel ressort à 18,93 %, pour une autorisation statutaire de 30 %. Le problème n’est donc pas le niveau, il est dans le calendrier et dans le prix du refinancement.
Le cercle vicieux
Pour rembourser, il faut vendre. Le fonds a cédé cinq actifs ce trimestre, 15 472 m² pour 31,2 M€, et n’a rien acheté. Mais le bulletin précise que « les cessions d’actifs dans des conditions satisfaisantes sont plus difficiles à réaliser », et que la SCPI refuse de brader. Résultat : moins de produits de cession, donc davantage de revenus locatifs affectés à la dette, donc moins de dividende.
Des bureaux franciliens, au mauvais moment
67,9 % de bureaux, dont 65,2 % en Île-de-France, et parmi eux 58,5 % valent plus de 50 M€. C’est exactement le segment le plus touché : les expertises des bureaux franciliens reculent de 11,1 %, et de 10,5 % pour ceux de plus de 50 M€. En Île-de-France hors Paris, la baisse atteint 10,6 %, contre 2,1 % en régions.
Le reste du patrimoine se répartit entre commerces (20,7 %), hôtels et loisirs (6,6 %), santé et éducation (4,3 %) et logistique (0,5 %). Géographiquement, 21,9 % à Paris, 35,5 % en Île-de-France, 33,8 % en régions et 8,8 % à l’étranger, principalement en Allemagne.
Trois immeubles racontent l’année
| Immeuble | Variation de valeur depuis le 31/12/2025 | Ce qui s’est passé |
|---|---|---|
| Axialys 1 et 2, La Plaine Saint-Denis (93) | −54 % | départ du ministère des Finances, 13 507 m² libérés, occupation tombée à 45 % |
| Smart’Up, Châtillon (92) | −37 % | départ de Compass, 6 528 m² libérés, 71,9 % d’occupation |
| Vision, Paris 17e | −23 % | immeuble pourtant occupé à 100 %, mais travaux majeurs à prévoir |
Source : La Française REM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le cas Vision est le plus instructif : un immeuble parisien plein perd tout de même 23 % de sa valeur, parce que les travaux à venir sont déduits du prix. La vacance n’explique pas tout, le coût de la remise à niveau énergétique et technique pèse aussi.
À signaler également, deux événements que le bulletin mentionne sans les développer : l’arrivée d’un nouveau locataire dans l’immeuble Antipolis à Blagnac, entièrement libéré par Airbus en février, et la fermeture administrative de la Tour Montparnasse, dont les travaux ont été suspendus la veille du bouclage du document. La société de gestion annonce y revenir au prochain bulletin.
L’occupation
Le taux d’occupation financier s’établit à 88,3 %, en baisse de 0,4 point, et le taux physique à 85,1 %. Dans les 88,3 %, seuls 82,5 % correspondent à des locaux réellement occupés : 5,0 % sont sous franchise, 0,8 % vacants mais en restructuration ou sous promesse. Et 11,7 % des locaux cherchent un locataire.
Sur le trimestre, 17 357 m² ont été reloués pour 26 669 m² libérés, soit un solde négatif de 9 312 m². Depuis janvier, le stock de surfaces vides a progressé de 10 184 m², pour atteindre 168 263 m². Les baux ne courent plus que 3,3 ans en moyenne jusqu’à la prochaine échéance triennale.
523 947 parts en attente, 67 parts souscrites
Le chiffre le plus parlant du bulletin tient en une ligne : sur le 2e trimestre 2026, la collecte brute s’est élevée à 45 000 €, soit 67 parts. Toutes ont servi à compenser des retraits. Aucune part nouvelle n’a été créée.
En face, 523 947 parts attendent un acheteur, pour 324,7 M€ au prix de retrait. Le mécanisme du retrait dans une SCPI à capital variable suppose qu’une souscription nouvelle vienne compenser chaque sortie, dans l’ordre chronologique d’inscription. Avec 67 parts par trimestre, ce mécanisme ne fonctionne plus.
Deux issues existent en pratique :
- Le fonds de remboursement. La société de gestion l’a doté de 30 M€ fin 2025, ce qui a permis de racheter environ 44 700 parts, à un prix inférieur à la valeur de retrait. C’est aujourd’hui la seule voie de sortie qui avance réellement, et elle est plafonnée par associé.
- La cession de gré à gré. Vous trouvez vous-même un acheteur et négociez librement le prix, avec 5 % de droits d’enregistrement et un forfait de frais de dossier. Les prix pratiqués sont nettement inférieurs à la valeur de retrait.
Dans les deux cas, sortir aujourd’hui suppose d’accepter une décote supplémentaire par rapport aux 619,75 € de valeur de retrait théorique. Voir notre guide de la liquidité des SCPI.
Ce que nous en pensons, concrètement
Épargne Foncière n’est pas une SCPI mal gérée : elle est exposée, au mauvais endroit, au mauvais moment. Des grands bureaux franciliens, un levier de dette, et un marché locatif où les entreprises rendent des surfaces. La société de gestion joue franc jeu dans son bulletin, ce qui n’est pas si courant : elle annonce elle-même une possible révision à la baisse du dividende.
Ce que nous surveillons, dans l’ordre :
- La distribution du second semestre. 5,52 € versés au 1er et au 2e trimestre, mais la société de gestion prévient que la suite dépendra des arbitrages et de l’affectation des loyers à la dette.
- Le refinancement. 957 M€ à traiter d’ici environ trois ans, avec un coût qui pourrait doubler.
- La Tour Montparnasse. Fermeture administrative et travaux suspendus : un sujet laissé ouvert, à suivre au prochain bulletin.
- Le prix de la part. 5 % au-dessus de la valeur de reconstitution après une baisse de 19,76 % en 2025. Une nouvelle baisse n’est pas à exclure.
Si vous détenez des parts, la vraie question n’est pas « faut-il vendre » mais « pouvez-vous vendre ». Avec 67 parts souscrites par trimestre, la file d’attente n’avance pas par la collecte. Rester est souvent une décision subie plus que choisie : autant la prendre en connaissance de cause, en regardant ce que vaut la ligne dans votre patrimoine global.
Si vous n’en détenez pas, souscrire à 670 € une part dont le patrimoine net vaut 526,14 € demande une conviction forte sur le rebond du bureau francilien. Ce n’est pas la nôtre aujourd’hui : nous préférons des fonds qui achètent à 7 ou 8 % de rendement plutôt que ceux qui gèrent un stock à refinancer.
À crédit, le calcul ne tient pas
La question revient souvent, parce que les banques connaissent bien cette SCPI et l’acceptent en nantissement de longue date. Voici ce que donne l’opération aujourd’hui.
Hypothèses : 299 parts à 670 €, soit 200 330 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Par part et par an | Revenu mensuel | Effort mensuel |
|---|---|---|---|
| Haut de la prévision 2026 | 23,40 € | 583 € | −629 € |
| Rythme des deux premiers trimestres | 22,08 € | 550 € | −662 € |
| Bas de la prévision 2026 | 21,80 € | 543 € | −669 € |
Environ 650 € par mois de votre poche pendant vingt ans, pour acquérir un actif dont la valeur nette par part a reculé de 9,5 % sur le seul premier semestre. Les intérêts d’emprunt sont bien déductibles, le patrimoine étant à plus de 90 % français : c’est le seul point favorable du dossier. Il ne compense pas le reste.
Le bulletin lui-même contient un avertissement que nous reprenons volontiers : en cas d’achat à crédit, la distribution n’est pas garantie, et en cas de cession à un prix décoté, l’associé supporte le risque de rembourser la différence entre le produit de la vente et le capital restant dû. Sur une SCPI dont la sortie est bouchée, ce risque n’est pas théorique. Voir notre guide de la SCPI à crédit et notre simulateur.
Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Épargne Foncière au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de souscription / valeur de retrait | 670 € / 619,75 €, après une baisse de 19,76 % en 2025 |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 526,14 € / 637,91 € par part |
| Distribution | 5,52 € au T1 et au T2 2026 ; 32,56 € brut en 2025, soit 4,86 % |
| Taux d’occupation | 88,3 % financier, 85,1 % physique, dont 82,5 % de locaux réellement occupés |
| Endettement | 18,93 % pour une autorisation de 30 % ; taux moyen 2,45 %, durée résiduelle 2,73 ans |
| Patrimoine | 405 immeubles en direct ou via des SCI, 1 127 791 m², 67,9 % de bureaux |
| Durée des baux | WALB 3,3 ans, WALT 4,8 ans |
| Marché des parts | 523 947 parts en attente (324,7 M€, 8,5 % du capital), 67 parts souscrites au trimestre |
| TRI 5 / 10 / 15 ans | −0,80 % / 2,95 % / 4,13 % |
| Frais | souscription 7,50 % HT (9 % TTC), gestion 10 % HT des loyers encaissés |
| Société de gestion | La Française Real Estate Managers (AMF GP-07000038), SCPI créée en 1968, SFDR article 9 |
Source : La Française REM, bulletin d’information trimestriel n° 26-03 du 30 juin 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Combien de temps faut-il pour récupérer son argent ?
Impossible à chiffrer sérieusement. Au 2e trimestre 2026, 67 parts ont été souscrites pour 523 947 parts en attente de retrait. Le mécanisme de compensation ne fonctionne plus. Les sorties effectives passent aujourd’hui par le fonds de remboursement, doté de 30 M€ fin 2025 et plafonné par associé, ou par une cession de gré à gré à prix négocié.
Le prix de la part va-t-il encore baisser ?
Il a déjà reculé de 19,76 % en 2025. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s’établit à 637,91 € pour un prix de 670 €, soit une surcote de 5 %. La réglementation tolère jusqu’à 10 % d’écart. Si les expertises baissent encore au second semestre, une nouvelle baisse du prix devient difficile à éviter.
Pourquoi la valeur de réalisation baisse-t-elle de 9,5 % quand les immeubles ne perdent que 6,3 % ?
À cause de l’effet de levier. Le patrimoine est passé de 4 492 M€ à 4 210 M€, pendant que la dette passait de 895 M€ à 957 M€. La valeur nette, qui est la différence entre les deux, encaisse donc les deux mouvements : elle recule de 3 596 M€ à 3 253 M€, soit 9,5 %.
Le dividende de 5,52 € par trimestre va-t-il tenir ?
La société de gestion écrit qu’une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette et que cette décision pourrait la conduire à réviser à la baisse sa prévision de distribution pour le second semestre 2026. À titre de repère, le dividende brut 2025 de 32,56 € incluait déjà 3,58 € prélevés sur le report à nouveau.
Que s’est-il passé sur la Tour Montparnasse ?
Le bulletin signale une fermeture administrative et la suspension des travaux, décidées la veille du bouclage du document, sans plus de détail. La société de gestion annonce revenir sur cette situation dans le bulletin du 3e trimestre 2026.
Pourquoi un immeuble occupé à 100 % perd-il 23 % de sa valeur ?
C’est le cas de l’immeuble Vision, à Paris 17e. Les experts déduisent de la valeur les travaux à venir : mise à niveau énergétique, technique, réglementaire. Sur les grands bureaux franciliens, ces montants sont considérables et pèsent autant que la vacance.
Faut-il souscrire aujourd’hui pour profiter de la baisse ?
Souscrire se fait au prix public de 670 €, alors que la valeur nette du patrimoine par part est de 526,14 €. Il n’y a donc pas de décote à l’achat, contrairement à ce qu’on trouve sur le marché secondaire de SCPI dont la variabilité du capital est suspendue. Le pari porte uniquement sur un rebond du bureau francilien.
Peut-on encore financer cet achat à crédit ?
Techniquement oui, et les intérêts sont déductibles puisque le patrimoine est très majoritairement français. Mais l’effort mensuel ressort autour de 650 € pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, et le bulletin rappelle lui-même qu’en cas de cession décotée, l’emprunteur supporte l’écart entre le prix de vente et le capital restant dû.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Accimmo Pierre
Même immobilier français.
PAREF Hexa (ex-Interpierre France)
Même immobilier français.
Cœur de Régions
Même immobilier français.
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Nous ne plaçons pas cette SCPI et ne percevons aucune rétrocommission sur ce fonds. Si vous nous consultez sur des parts que vous détenez déjà, la prestation est facturée en honoraires. Sur un financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
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Sources
- La Française REM, bulletin d’information trimestriel n° 26-03 du 30 juin 2026 : valeurs d’expertise et de réalisation, endettement, distribution, marché des parts, situation locative, frais.
- La Française REM, site de la société de gestion : note d’information, statuts, rapport annuel, document d’informations clés.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La revente des parts n’est pas garantie et peut intervenir à un prix inférieur à la valeur de retrait. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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