SCPI PAREF Hexa (ex-Interpierre France) : 19 parts échangées
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 138-1). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Sur le deuxième trimestre 2026, 19 parts ont été souscrites et 19 rachetées, sur un capital de 1 169 445 parts. Pendant ce temps, 29 304 parts attendent leur tour de sortie. C’est le sujet central de cette SCPI, avant même le rendement.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
29 304 parts en attente, 19 échangées
Le tableau d’évolution du capital tient en deux lignes dans le bulletin, et ces deux lignes disent tout.
| Trimestre 2026 | Souscriptions | Retraits annulés | Capital final |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre | 3 180 | 3 180 | 1 169 445 parts |
| 2e trimestre | 19 | 19 | 1 169 445 parts |
Source : PAREF Gestion, bulletin trimestriel d’information n° 138-1 du 2e trimestre 2026.
Sur une SCPI à capital variable, un retrait n’est remboursé que s’il est compensé par une souscription. Sans acheteur, la demande reste inscrite au registre. 29 304 parts s’y trouvent au 30 juin, soit 2,5 % du capital.
Au rythme du deuxième trimestre, 19 parts par trimestre, ce stock ne se résorbera jamais. Même au rythme du premier trimestre, 3 180 parts, il faudrait plus de neuf trimestres, à condition que personne d’autre ne demande à sortir entre-temps.
Le bulletin décrit deux soupapes prévues par les statuts, et il faut savoir ce qu’elles valent :
- La rétro-compensation. Si une demande n’est pas compensée au bout d’un mois, la société de gestion peut la satisfaire avec des sommes collectées au cours des douze mois précédents et non encore investies. Le plafond est de 2 % de la valeur de reconstitution par mois. Encore faut-il qu’il reste des sommes non investies.
- Le fonds de remboursement. Voté par l’assemblée générale de 2008, il est plafonné à 300 000 €. Rapporté au prix de retrait de 154,80 €, cela représente environ 1 900 parts, soit 6 % des demandes en attente. Et le rachat s’y effectue entre la valeur de réalisation, 135,18 €, et cette valeur diminuée de 10 %.
Un associé qui passe par le fonds de remboursement sortirait donc autour de 122 à 135 € par part, contre 154,80 € au prix de retrait normal et 172 € au prix de souscription. C’est l’écart qu’il faut avoir en tête avant de se dire qu’une solution de sortie existe.
Une performance globale de −12,10 % en 2025
La performance globale annuelle additionne le rendement distribué et la variation du prix de la part. En 2025, elle ressort à −12,10 % alors que le taux de distribution atteignait 6,00 %. Le prix de la part a donc reculé d’environ 18 points sur l’année.
Les taux de rentabilité interne publiés confirment l’effet dans la durée :
| Taux de rentabilité interne au 31 décembre 2025 | Valeur |
|---|---|
| Sur 15 ans | 4,43 % |
| Sur 10 ans | 3,05 % |
| Sur 5 ans | 0,41 % |
Source : PAREF Gestion, bulletin du 2e trimestre 2026.
0,41 % sur cinq ans, c’est le rendement réel d’un associé entré début 2021, dividendes compris, une fois la baisse du prix intégrée. Moins qu’un livret A sur la même période.
Deuxième point, tout aussi important : au 30 juin 2026, le prix de souscription de 172 € dépasse la valeur de reconstitution de 166,82 €, soit 3,1 % au-dessus. Un nouveau souscripteur paie donc plus que la valeur de sa quote-part de patrimoine, frais de reconstitution compris.
La bonne nouvelle relative : la valeur du patrimoine ne recule plus que de 0,68 % à périmètre constant sur le semestre, contre des baisses bien plus marquées les années précédentes. L’ajustement semble arriver en fin de course, ce qui ne dit rien de la date de remontée.
3,00 € par trimestre, et une indemnité qui aide
La distribution est maintenue à 3,00 € nets par part, comme au trimestre précédent. Sur 2025, elle a totalisé 12,60 €, soit 6,00 % du prix de souscription, avec un quatrième trimestre majoré à 3,60 €.
Le patrimoine étant entièrement français, ces revenus sont des revenus fonciers de source française : aucun prélèvement à la source, aucune fiscalité étrangère, mais l’imposition au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 41 % de tranche marginale, la ponction atteint 58 % une fois les charges déduites.
Un élément à surveiller dans les prochains trimestres. Le trimestre a enregistré quatre libérations, représentant 732 733 € de loyers annuels, dont 73 % au titre du seul actif de Colombes. Une indemnité correspondant à 4,5 années de loyers a été négociée avec ce locataire, perçue en partie en 2026, le solde en 2027.
Sur la base des chiffres publiés, cette indemnité représente de l’ordre de 2,4 M€, soit environ 2 € par part, l’équivalent des deux tiers d’un trimestre de distribution. Le bulletin ne précise pas comment elle sera comptabilisée ni étalée, mais il faut avoir en tête que le maintien du dividende à 3,00 € s’appuie en partie sur des ressources exceptionnelles, pas seulement sur des loyers courants.
En face, deux nouveaux baux ont été signés à Ivry-sur-Seine et Gennevilliers, pour 269 722 € de loyers annuels, chacun avec six ans d’engagement ferme. Le solde locatif du trimestre reste donc négatif de plus de 460 000 € en rythme annuel.
Quarante immeubles, 13,4 % de vacance
230,1 M€ de valeur d’expertise, 40 immeubles, 72 baux, 146 903 m². La SCPI est classée à prépondérance bureaux par l’ASPIM et détient également des locaux d’activité et de la logistique, répartis entre Paris, l’Île-de-France et douze métropoles régionales.
| Indicateur au 30 juin 2026 | Valeur |
|---|---|
| Taux d’occupation financier | 86,6 %, dont 13,4 % de locaux vacants |
| Évolution du TOF | 90,5 % au T3 2025, 90,3 % au T4, 84,9 % au T1 2026, 86,6 % au T2 |
| Lots vacants | 32 lots, 20 906 m², soit 14 % de la surface gérée |
| Durée résiduelle ferme des baux | 2,87 ans |
| Loyers encaissés au trimestre | 5,7 M€ |
| Dette bancaire | 68,1 M€, soit 29,6 % de la valeur d’expertise |
Source : PAREF Gestion, bulletin du 2e trimestre 2026.
Les 2,87 ans de durée ferme sont le chiffre le plus préoccupant. C’est la durée moyenne pendant laquelle les locataires sont encore engagés. Sur des bureaux, dans un marché où la demande reste faible, cela signifie qu’une part importante du portefeuille se renégocie ou se libère dans les trois ans.
Combinée à 29,6 % de dette bancaire, cette visibilité courte est ce qui rend la situation tendue : les échéances de crédit, elles, ne sont pas conditionnelles.
Sur la gestion, deux décisions du trimestre méritent d’être saluées. La cession d’un immeuble de bureaux à Lyon 7e, pour 3,47 M€, à un prix supérieur de 5,8 % à la dernière expertise, alors que le départ du locataire était annoncé et qu’un repositionnement aurait coûté cher. Et l’indemnité de 4,5 années de loyers négociée à Colombes, qui vaut mieux qu’un départ sec.
L’équipe annonce par ailleurs étudier des opportunités hors bureaux à des taux de rendement supérieurs à 7 %, dans le cadre de la stratégie de diversification adoptée le 11 juillet 2024, date à laquelle Interpierre France est devenue PAREF Hexa.
Ce que nous en disons à nos clients
Si vous détenez des parts. C’est le cas le plus fréquent, cette SCPI existant depuis 2005. Trois choses à avoir en tête. Votre demande de retrait, si vous la déposez aujourd’hui, se place derrière 29 304 parts. Le fonds de remboursement, plafonné à 300 000 €, ne couvre que 6 % de ce stock et rembourse nettement sous le prix de retrait. Et la cession de gré à gré reste possible, à un prix libre entre les parties, moyennant 90 € TTC de frais de dossier.
Dans la plupart des situations que nous voyons, la question n’est pas « comment sortir vite » mais « qu’est-ce qui vaut mieux » : encaisser 12,60 € par part et par an en attendant que le marché se débloque, ou céder de gré à gré avec une décote. Cela dépend de votre besoin de liquidité et de ce que cette ligne représente chez vous.
Si vous envisagez de souscrire. Le prix est au-dessus de la valeur de reconstitution, la durée ferme des baux est de moins de trois ans, la vacance dépasse 13 % et 29 304 parts attendent de sortir devant vous. Il existe aujourd’hui des SCPI sans aucun de ces quatre problèmes.
Un point positif à noter tout de même, et il est rare : la jouissance des parts démarre au premier jour du mois suivant la réception des fonds. Là où la plupart des SCPI imposent cinq ou six mois d’attente, celle-ci verse presque immédiatement. Sur un achat à crédit, cela supprime les mensualités sèches du démarrage.
Ce que nous suivrons d’un bulletin à l’autre : le nombre de parts en attente, le taux d’occupation, et la capacité de l’équipe à exécuter sa stratégie de diversification hors bureaux.
PAREF Hexa au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 172 € / 154,80 €, souscription minimum de 5 parts |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 135,18 € / 166,82 €, prix supérieur de 3,1 % à la reconstitution |
| Valeur IFI 2025 | 147,43 € |
| Distribution | 3,00 € nets par trimestre ; 12,60 € en 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 6,00 % ; performance globale annuelle −12,10 % |
| TRI | 0,41 % sur 5 ans, 3,05 % sur 10 ans, 4,43 % sur 15 ans |
| Marché des parts | 19 parts souscrites et 19 remboursées au T2 ; 29 304 parts en attente de retrait |
| Taux d’occupation financier | 86,6 %, dont 13,4 % de locaux vacants, 32 lots pour 20 906 m² |
| Durée résiduelle ferme des baux | 2,87 ans |
| Patrimoine | 40 immeubles, 72 baux, 146 903 m², 230,1 M€ d’expertise, 100 % France |
| Dette bancaire | 68,1 M€, soit 29,6 % de la valeur d’expertise |
| Capital | 201,1 M€ de capitalisation, 1 169 445 parts, 3 717 associés |
| Frais | souscription 10 % HT ; gestion 10,8 % TTC des recettes ; cession de gré à gré 90 € TTC |
| Délai de jouissance | 1er jour du 1er mois suivant la réception des fonds |
| Extra-financier | label ISR depuis juin 2022, renouvelé en 2025, SFDR article 8 ; note ESG 43,4/100 à fin mars 2026 |
| Société de gestion | PAREF Gestion (AMF GP-08000011), SCPI à capital variable, visa AMF n° 05-34, ex-Interpierre France depuis le 11 juillet 2024 |
Source : PAREF Gestion, bulletin trimestriel d’information n° 138-1 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Interpierre France et PAREF Hexa, est-ce la même SCPI ?
Oui. Interpierre France a été renommée PAREF Hexa le 11 juillet 2024, avec l’adoption d’une stratégie d’investissement diversifiée. La SCPI, gérée par PAREF Gestion, conserve son visa AMF n° 05-34 et son historique.
Combien de temps faut-il pour récupérer son argent ?
Le bulletin ne donne aucun délai, et il ne peut pas en donner. Au 30 juin 2026, 29 304 parts sont en attente de retrait, et 19 parts seulement ont été échangées au cours du trimestre. Les retraits sont satisfaits par ordre chronologique, à mesure que des souscriptions les compensent.
Le fonds de remboursement peut-il aider ?
Marginalement. Il est plafonné à 300 000 €, soit environ 1 900 parts au prix de retrait, contre 29 304 parts en attente. Par ailleurs, le rachat s’y effectue entre la valeur de réalisation de 135,18 € et cette valeur diminuée de 10 %, donc nettement sous le prix de retrait de 154,80 €.
Peut-on vendre ses parts de gré à gré ?
Oui, directement entre vendeur et acheteur, à un prix librement débattu. La société de gestion perçoit des frais de dossier de 75 € HT, soit 90 € TTC, par bénéficiaire. C’est la voie la plus rapide, au prix d’une décote négociée avec l’acquéreur.
Pourquoi la performance globale 2025 est-elle négative ?
Parce qu’elle additionne le taux de distribution, 6,00 %, et la variation du prix de la part, qui a reculé d’environ 18 points sur l’année. Le résultat ressort à −12,10 %. Le TRI sur cinq ans, à 0,41 %, traduit le même phénomène sur une période plus longue.
Le dividende de 3 € par trimestre est-il tenable ?
Il est maintenu et conforme aux prévisions de la société de gestion. Il faut toutefois noter que le trimestre a vu partir 732 733 € de loyers annuels pour 269 722 € relouées, et qu’une indemnité de 4,5 années de loyers a été encaissée sur l’actif de Colombes. Le maintien de la distribution s’appuie donc en partie sur des ressources exceptionnelles.
Quel est le niveau d’endettement ?
68,1 M€ de dette bancaire pour 230,1 M€ de patrimoine expertisé, soit 29,6 %. Les statuts autorisent jusqu’à 40 %. Ce niveau reste dans les limites, mais il pèse davantage dans un contexte où 13,4 % des locaux sont vacants.
Y a-t-il des points positifs dans ce bulletin ?
Oui, trois. La cession d’un bureau à Lyon 7e pour 3,47 M€, à 5,8 % au-dessus de l’expertise. L’indemnité de départ de 4,5 années de loyers négociée à Colombes. Et la baisse de valeur du patrimoine limitée à 0,68 % sur le semestre, signe que l’ajustement des expertises arrive en fin de course.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Accimmo Pierre
Même immobilier français.
Épargne Foncière
Même immobilier français.
Immorente
Même immobilier français.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Nous ne plaçons pas cette SCPI en l’état actuel de son marché des parts. Si vous souhaitez un avis sur une ligne que vous détenez déjà, ou un accompagnement sur une cession de gré à gré, la prestation est facturée en honoraires par vous, sans lien avec une souscription et sans rémunération de la société de gestion.
Pour les placements en général, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2 : sur les fonds que nous plaçons, nous percevons une rétrocommission de la société de gestion, précisée sur chaque fiche.
Sources
- PAREF Gestion, bulletin trimestriel d’information n° 138-1 du 2e trimestre 2026 : évolution du capital et parts en attente, valeurs de la part, performance globale et TRI, taux d’occupation, activité locative, cession de Lyon, endettement, frais, modalités de retrait et de rétro-compensation.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier » : fonctionnement du marché des parts et risque de liquidité.
- ASPIM, publications et statistiques du marché des fonds immobiliers, pour la comparaison des taux d’occupation et des performances.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : régime des revenus fonciers de source française.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis, et la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. L’estimation du montant de l’indemnité de Colombes et le nombre de parts couvertes par le fonds de remboursement sont des calculs Ateis Patrimoine établis à partir des données publiées ; leur traitement comptable relève de la société de gestion. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé : toute décision de souscription, de conservation ou de cession doit s’apprécier au regard de votre situation. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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