Courtage immobilier — Paris — ORIAS 24003722
Le crédit immobilier pourprofils complexes.
Votre banque s’appuie sur des grilles standard. Elle ne sait pas traiter un dossier à revenus mixtes, optimiser un nantissement d’assurance-vie ou soumettre simultanément votre demande à 22 établissements. Nous sommes courtiers COBSP — nous construisons votre plan de financement avant même de chercher le bien.
Ce que nous faisons que votre banque ne fera pas
- —Soumission simultanée à 22 banques en architecture ouverte
- —Nantissement de l’assurance-vie pour éviter l’apport décaissé
- —Montage adapté aux profils atypiques : TNS, dividendes, revenus mixtes
- —Coordination avec la structure de détention (SCI IS, holding)
- —Statut COBSP — sous contrôle de l’ACPR — ORIAS 24003722
Pourquoi ne pas aller directement à sa banque
Ce que votre banque ne vous dira pas.
Quatre réalités que les banques n’ont aucun intérêt à vous expliquer.
Elle ne soumet pas votre dossier à ses concurrentes
Votre banque vous propose ses propres conditions — pas les meilleures du marché. Une mise en concurrence simultanée de 22 établissements produit systématiquement une offre plus avantageuse en taux, en durée et en conditions de nantissement.
Elle ne maîtrise pas le nantissement d’assurance-vie
Nantir votre contrat d’assurance-vie pour garantir le crédit sans le racheter est un montage que très peu de conseillers bancaires savent structurer. C’est pourtant l’un des leviers les plus puissants pour un profil avec épargne existante.
Elle traite mal les profils atypiques
Revenus mixtes (salaire + dividendes), TNS, professions libérales, porteurs de SCI : les grilles bancaires standard pénalisent ces profils. Nous savons présenter votre dossier aux établissements les plus favorables à votre situation.
Elle ne coordonne pas crédit et patrimoine
Statuts CIF, COA et COBSP dans la même structure. Votre plan de financement et votre stratégie patrimoniale sont construits simultanément — pas comme deux prestations séparées gérées par des interlocuteurs différents.
Les erreurs les plus courantes
Trois décisions qui coûtent cher sur 20 ans.
Des erreurs que nous voyons chaque semaine — et qui se corrigent à condition d’intervenir avant la signature.
Liquider son assurance-vie pour l’apport
Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque. Elle sert de garantie sans être rachetée, continue de fructifier. Un contrat de 150 000 € nanti permet souvent de financer un bien à 400 000 € sans apport personnel.
Accepter la première offre de sa banque
Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Une mise en concurrence simultanée de 22 banques produit systématiquement une offre plus avantageuse — en taux, en durée et en conditions d’assurance emprunteur.
Choisir la structure de détention après l’achat
Nom propre, SCI à l’IS, holding : ce choix conditionne votre fiscalité sur toute la durée de détention. La SCI à l’IS est irréversible. Décider après la signature, c’est se condamner à payer les conséquences pendant vingt ans.
Les outils de financement
Trois crédits. Trois logiques.
Un seul montage.
Chaque type de crédit répond à une situation précise. Le bon choix dépend de votre profil fiscal, de votre épargne et de votre objectif de détention.
Le prêt amortissable
Remboursement progressif du capital et des intérêts. Optimisé par notre architecture ouverte : 22 banques en concurrence simultanée pour la meilleure offre globale.
Le prêt in fine
Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance — souvent adossé à votre assurance-vie nantie. Les intérêts sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
Tout comprendre sur le prêt in fine ?Simuler mon prêt in fine ?
Le crédit relais
Vous revendez un bien pour en acquérir un autre. Le crédit relais finance l’acquisition avant la vente, en s’appuyant sur la valeur du bien cédé. Relais sec ou adossé — nous négocions les conditions auprès de nos 22 partenaires.
Illustration concrète — Profil anonymisé
Ce qu’un financement structuré change en pratique.
Un même profil. Deux approches. Deux résultats radicalement différents.
Cadre dirigeant, 44 ans — CDI Paris — 110 000 € de revenus — 150 000 € sur assurance-vie — Projet : 400 000 € — TMI 41 %
| Paramètre | Sans structuration | Avec Ateis Patrimoine |
|---|---|---|
| Apport décaissé | 40 000 € (assurance-vie liquidée) | 0 € (nantissement du contrat) |
| Frais de notaire | Sur épargne personnelle (32 000 €) | Intégrés dans le financement |
| Assurance-vie après opération | 150 000 € liquidés | Conservée, continue de fructifier |
| Taux obtenu | Offre unique de la banque principale | Meilleure offre sur 22 banques |
| Structure de détention | Nom propre par défaut | SCI à l’IS — décidée avant la recherche |
| Fiscalité des loyers (1 500 €/mois) | 58,2 % (TMI 41 % + PS) | IS 15 % avec amortissement du bien |
Montages par profil
Les profils que les banques financent mal en direct.
Notre expertise est précisément là où les circuits classiques bloquent. Ticket minimum : 300 000 €. Projets d’immobilier physique ancien à Paris et en Île-de-France.
Revenus stables — l’enjeu est fiscal
Profil emprunteur solide. L’enjeu n’est pas bancaire — il est fiscal. Nous structurons la détention avant de négocier le financement.
Salaire + dividendes — valoriser l’ensemble
Les banques retiennent souvent une base réduite. Nous savons valoriser l’ensemble de vos revenus et présenter votre dossier aux établissements les plus favorables.
Revenus variables — présentation spécifique
Bilan comptable, absence de fiche de paie classique : votre dossier demande une présentation spécifique pour convaincre les banques les plus réceptives.
Réglementation
Règles HCSF 2026 : ce qui s’applique à votre profil.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose depuis 2022 un taux d’endettement maximum de 35 % assurance incluse et une durée maximale de 25 ans (27 ans pour les VEFA). Ces règles s’appliquent à la grande majorité des dossiers.
Des dérogations existent : 20 % des dossiers peuvent dépasser ces seuils, en priorité pour les primo-accédants et les profils à fort potentiel de revenus. Nous connaissons exactement quels établissements accordent ces dérogations et pour quels profils.
Pour les SCI, les règles HCSF s’appliquent indirectement : les banques analysent la situation personnelle des associés garants. La structure de la SCI et la présentation du dossier sont déterminantes.
Ce que nous vérifions pour votre dossier
- ✓Taux d’endettement avant et après opération
- ✓Revenus locatifs existants (retenus à 70 %)
- ✓Capacité d’emprunt réelle vs calcul standard
- ✓Éligibilité à une dérogation HCSF
- ✓Nantissabilité de vos contrats d’assurance-vie
- ✓Impact de la structure SCI sur le dossier bancaire
- ✓Durée optimale selon votre profil fiscal
Questions fréquentes
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler.
Puis-je investir sans liquider mon assurance-vie ?
Oui — c’est l’un des leviers centraux de notre approche. Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque pour servir de garantie au crédit. Elle reste investie, continue de fructifier, et votre capital reste disponible. Un contrat de 150 000 € nanti peut permettre de financer un bien à 400 000 € — frais de notaire intégrés — sans débourser d’apport personnel. Voir le fonctionnement du nantissement ?
Quelle est la différence entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?
Prêt amortissable : vous remboursez chaque mois une part de capital et une part d’intérêts. La charge diminue progressivement. C’est la formule standard.
Prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée. Le capital est remboursé en une fois à l’échéance — souvent via votre assurance-vie nantie. Les intérêts sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. En savoir plus ?
Mon profil est atypique (dividendes, TNS, revenus variables). Pouvez-vous m’aider ?
C’est précisément notre cœur de métier. Les profils atypiques — dirigeants à revenus mixtes, TNS, professions libérales, porteurs de SCI — sont ceux que les banques traitent le moins bien en circuit direct. Nous savons présenter un dossier qui valorise l’ensemble des revenus et sélectionner les établissements les plus réceptifs.
Les règles HCSF s’appliquent-elles si j’investis en SCI ?
Les règles HCSF s’appliquent indirectement. Les banques analysent la situation personnelle des associés qui se portent caution. La structure SCI peut toutefois influencer positivement la présentation du dossier. Comprendre les règles HCSF et SCI ?
Peut-on intégrer les frais de notaire dans le financement ?
Oui, dans certains cas. Lorsque votre taux d’endettement le permet et que vous disposez d’actifs nantissables (assurance-vie notamment), il est possible d’intégrer les frais de notaire — généralement 7 à 8 % du prix d’achat — dans le financement bancaire.
Quelle est la différence entre un courtier et ma banque ?
Votre banque ne propose que ses propres produits. Un courtier indépendant accède à l’ensemble du marché et soumet votre dossier à plusieurs établissements simultanément. Chez Ateis Patrimoine, nous combinons le rôle de courtier (COBSP) avec celui de conseiller patrimonial (CIF) — financement et structure dans la même main, sans aucun lien capitalistique avec un établissement bancaire.
Premier échange offert
30 minutes pour savoir si votre projet est finançable dans les conditions optimales.
Nous analysons votre capacité d’emprunt réelle, vos actifs nantissables, votre profil d’emprunteur et la structure adaptée. Si notre approche n’est pas adaptée, nous vous le disons clairement.
- —Analyse gratuite, réponse sous 24 heures
- —Échange confidentiel, aucun engagement
- —En présentiel à Paris 75005 ou en visioconférence
- —Accompagnement réservé aux projets à partir de 300 000 €
- —Cabinet réglementé ORIAS 24003722 — COBSP — CIF
« Le financement vient avant le bien. Toujours. Ce principe n’est pas une méthode — c’est une conviction. »
Approfondir chaque sujet
Les pages qui détaillent chaque composante du financement immobilier.
Pour comprendre chaque élément du montage et optimiser votre stratégie.
Sources et références légales
Références réglementaires
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