SCPI Perial O2 (ex-PFO2) : faut-il vendre, garder ou acheter ?
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Perial O2, l’ancienne PFO2, ne fonctionne plus comme une SCPI classique. La variabilité du capital est suspendue depuis le 25 février 2026 : vos parts s’échangent sur un marché secondaire, au prix que veulent bien payer les acheteurs.
- Le prix s’est effondré. 70 € lors de la confrontation du 30 juin 2026, contre 164 € de prix de souscription avant la suspension.
- Le patrimoine, lui, vaut plus. La valeur de réalisation ressort à 113,55 € par part, la valeur de reconstitution à 143,65 €.
- Le dividende tient. 1,50 € net versé au 2e trimestre, soit 8,6 % rapportés au prix de 70 €, mais 3,7 % rapportés à l’ancien prix de souscription.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Perial O2 en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Perial O2 |
|---|---|
| Société de gestion | Perial Asset Management (agrément AMF GP-07000034) |
| Création | juillet 2009, sous le nom PFO2, renommée Perial O2 après l’assemblée générale du 19 juin 2025 |
| Statut actuel | variabilité du capital suspendue depuis le 25 février 2026, échanges sur un marché secondaire depuis le 2 avril 2026 |
| Prix d’exécution | 70 € au 30 juin 2026 (92 € le 30 avril, 73,01 € le 29 mai) |
| Capitalisation | 1,1 Md€, calculée sur le prix acquéreur issu de la dernière confrontation |
| Parts en circulation | 14 643 842, figées pendant la suspension |
| Associés | 28 479 |
| Patrimoine | 135 immeubles, 473 baux, 949 439 m², 7 pays européens |
| Durée ferme des baux | 3,8 ans |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 84,6 %, en baisse de 1,6 point sur le trimestre ; 15,4 % des locaux sont vacants et en recherche de locataire |
| Endettement | 31,6 %, pour un plafond statutaire de 40 % |
| Report à nouveau | 6 830 021,83 €, soit 27 jours de dividendes |
| Valeur de réalisation | 113,55 € par part |
| Valeur de reconstitution | 143,65 € par part |
| Dividende du 2e trimestre 2026 | 1,57 € brut, 1,50 € versé |
| Taux de distribution 2025 | 4,65 % (performance globale annuelle identique) |
| TRI depuis l’origine | 4,39 % |
| Loyers encaissés au 2e trimestre | 37,7 M€, contre 39,7 M€ au 1er trimestre |
Source : Perial AM, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Ce qui s’est passé depuis février 2026
Pendant des années, Perial O2 a fonctionné à capital variable : la société de gestion fixait le prix, les nouvelles souscriptions remboursaient ceux qui voulaient sortir. Quand les demandes de retrait ont dépassé la collecte, le mécanisme s’est bloqué.
Le 25 février 2026, Perial AM a suspendu la variabilité du capital. Depuis le 2 avril, les parts s’échangent sur un marché secondaire organisé par la société de gestion : chaque vendeur fixe un prix minimum, chaque acheteur un prix maximum, et les ordres sont confrontés le dernier jour ouvré du mois à 14 heures. Le prix retenu est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts.
Les trois premières confrontations
| Date | Prix d’exécution | Parts échangées |
|---|---|---|
| 30 avril 2026 | 92,00 € | 199 |
| 29 mai 2026 | 73,01 € | 2 393 |
| 30 juin 2026 | 70,00 € | 4 505, pour 315 350 € |
Source : Perial AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Sur le trimestre, 7 097 parts ont changé de main, sur 14,6 millions en circulation. Autrement dit, 0,05 % du capital. Les volumes progressent vite, mais le marché reste étroit : si beaucoup d’associés veulent sortir en même temps, le prix baisse.
La société de gestion insiste, à raison, sur un point : ce prix ne mesure pas la valeur du patrimoine. Il mesure ce que des acheteurs acceptent de payer aujourd’hui, dans un marché où l’offre dépasse la demande.
70 € à la confrontation, 113,55 € de valeur de réalisation. L’écart de 38 % est le prix de la liquidité immédiate.
Notre avis sur Perial O2
Le sujet n’est plus de savoir s’il faut souscrire : on ne peut plus souscrire. Le sujet, c’est ce que vous faites de parts qui valaient 164 € et s’échangent à 70 €. Et, pour un investisseur qui n’en a pas, s’il y a une affaire à faire. Le bulletin donne les deux faces : des ventes d’immeubles qui avancent, un désendettement en cours, mais un taux d’occupation qui continue de baisser et 15,4 % du patrimoine vide.
Ce qui joue pour elle
- Une décote réelle. 70 € pour une part dont le patrimoine, dettes déduites, est estimé à 113,55 € par des experts indépendants.
- Un rendement apparent élevé. 1,50 € versé au trimestre, soit 8,6 % rapportés au prix de 70 €.
- Des arbitrages qui avancent. 15,4 M€ vendus au trimestre, 33 M€ sous promesse et 102 M€ sous exclusivité.
- Une gestion locative active. Plus de 17 300 m² reloués ou renouvelés, dont 2,9 M€ de loyers sécurisés par des renouvellements anticipés.
- Un patrimoine mutualisé. 473 baux, les cinq premiers locataires ne pesant que 17,9 % des loyers.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un taux d’occupation en baisse. 84,6 %, soit 1,6 point de moins en trois mois, et 15,4 % de locaux vides sans locataire en vue.
- Des départs supérieurs aux arrivées. 3,8 M€ de loyers perdus par les libérations, contre 422 K€ sécurisés par les relocations.
- Une dette à 31,6 %. Loin du plafond de 40 %, mais élevée sur un patrimoine dont la valeur baisse.
- Une liquidité minuscule. 7 097 parts échangées en trois mois, sur 14,6 millions.
- Un redressement annoncé pour après 2027. La société de gestion l’écrit : cette phase pèse encore sur la distribution.
Notre lecture. Pour un associé, vendre à 70 € revient à accepter une perte de 57 % sur le prix de souscription, alors que les immeubles valent presque le double par part. Pour un acheteur, la décote est réelle, mais elle s’applique à un patrimoine de bureaux dont 15 % est vide et dont la valeur peut encore baisser. Ni vente panique, ni achat aveugle : c’est un dossier qui se regarde chiffre par chiffre.
Rendement : 8,6 % ou 3,7 %, selon le prix retenu
Au 2e trimestre 2026, le dividende brut s’élève à 1,57 € par part : 1,23 € de loyers, 0,27 € de revenus financiers et 0,07 € de retenue fiscale payée par la SCPI pour votre compte. Il vous est versé 1,50 € par part. C’est en léger retrait par rapport au 1er trimestre.
| Base de calcul | Dividende annualisé | Rendement |
|---|---|---|
| Prix d’exécution du 30 juin : 70 € | 6,00 € net | 8,6 % |
| Valeur de réalisation : 113,55 € | 6,00 € net | 5,3 % |
| Ancien prix de souscription : 164 € | 6,00 € net | 3,7 % |
Dividende annualisé sur la base du 2e trimestre 2026. Calcul Ateis Patrimoine à partir du bulletin.
Le taux de distribution officiel 2025 était de 4,65 %, calculé sur le prix de souscription de l’époque. Le TRI depuis l’origine, en 2009, ressort à 4,39 %. Ces deux chiffres appartiennent au passé : ce qui compte maintenant, c’est le rapport entre le dividende futur et le prix auquel vous achetez ou vendez aujourd’hui.
Attention au raisonnement facile : 8,6 % ne sont pas garantis. Perial AM annonce explicitement une amélioration progressive après 2027, ce qui veut dire que la distribution peut encore baisser d’ici là. Avec 15,4 % de locaux vides et 3,8 M€ de loyers perdus sur le seul 2e trimestre, le risque est du côté de la baisse.
Le patrimoine de Perial O2
135 immeubles, 473 baux, 949 439 m² dans sept pays européens, avec une dominante de bureaux. La durée ferme résiduelle des baux n’est que de 3,8 ans : c’est court, et cela signifie que le taux d’occupation dépend de renégociations permanentes.
L’occupation, poste par poste
| Composition du taux d’occupation financier | Part |
|---|---|
| Locaux occupés | 81,2 % |
| Locaux sous franchise ou mis à disposition d’un nouveau locataire | 3,1 % |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0,3 % |
| Locaux vacants en recherche de locataire | 15,4 % |
Source : Perial AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le taux affiché, 84,6 %, additionne les locaux occupés, les franchises et les locaux sous promesse. Seuls 81,2 % du patrimoine paient réellement un loyer. Et le chiffre recule : 1,6 point de moins qu’au 31 mars.
L’activité du trimestre
| Mouvements du 2e trimestre 2026 | Surfaces | Loyers annuels |
|---|---|---|
| 9 relocations | 2 439 m² | +422 K€ |
| 7 renouvellements | 14 862 m² | 2,9 M€ maintenus |
| 13 libérations | 14 188 m² | −3,8 M€ |
Source : Perial AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le solde est nettement négatif : les renouvellements protègent l’existant, mais les nouvelles locations ne compensent pas les départs. C’est le coeur du problème de cette SCPI, et la raison pour laquelle le dividende ne remontera pas tant que la courbe ne s’inverse pas.
Les ventes
Deux immeubles de bureaux cédés en mai 2026, pour 15,4 M€ hors droits au total : « Le Chorus » à Antibes (4 333 m², 7,7 M€) et « Pages » à Suresnes (4 057 m², 7,7 M€). Ces ventes ont permis de céder 4 873 m² de surfaces vacantes et d’économiser 303 K€ de charges non récupérables. Le produit va au remboursement de la dette.
La suite est déjà engagée : 33 M€ d’actifs sous promesse de vente et 102 M€ sous exclusivité. Si ces opérations se concrétisent, l’endettement et la vacance baisseront tous les deux. C’est le scénario de sortie de crise.
Vendre ou garder ?
Il n’y a pas de bonne réponse générale, mais il y a des chiffres à poser.
Ce que vendre veut dire aujourd’hui
Vous passez un ordre de vente à un prix minimum. Il est valable douze mois, prorogeable. Il sera exécuté lors d’une confrontation, en totalité ou partiellement, si un acheteur se présente à ce niveau. À 70 €, vous encaissez 57 % de moins que le prix auquel vous avez probablement souscrit, et 38 % de moins que la valeur de réalisation par part. Vous perdez également le dividende à compter du 1er jour du mois d’enregistrement de la cession.
La vente a du sens si vous avez besoin des liquidités, si vous ne supportez plus le risque, ou si votre horizon est court. Elle en a moins si vous pouvez attendre : le patrimoine vaut plus que le prix de marché, et la décote actuelle traduit un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs, pas la disparition des immeubles.
Ce que garder veut dire
Vous continuez à percevoir environ 6 € par part et par an, non garantis, soit 3,7 % de l’ancien prix de souscription. Vous attendez que les 135 M€ de ventes en cours réduisent la dette et la vacance, et que le taux d’occupation remonte. Perial AM situe l’amélioration après 2027. C’est un pari sur trois à cinq ans, pas sur six mois.
La fiscalité de la vente
Une cession dégage en général une moins-value. Mauvaise nouvelle : les moins-values immobilières des particuliers ne sont ni déductibles ni reportables. Vous ne récupérez rien fiscalement. Un rachat à bas prix suivi d’une revente ultérieure relèverait, lui, du régime des plus-values immobilières, avec l’abattement pour durée de détention à partir de la sixième année. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
Vendre à 70 € transforme une perte latente en perte définitive, sans contrepartie fiscale. À n’envisager que si vous avez besoin de l’argent.
Acheter des parts sur le marché secondaire
Le prix réel pour l’acheteur
Au prix d’exécution s’ajoutent 5 % de droits d’enregistrement, avec un minimum de 25 €, et une commission de cession de 4,8 % TTC. Sur la base de 70 €, le prix acquéreur ressort donc autour de 77 € par part. Sur cette base, le dividende annualisé de 6 € représente environ 7,8 %.
Concrètement : vous passez un ordre d’achat à un prix maximum, vous virez la couverture correspondante, et votre ordre est inscrit au registre. Il est valable six mois par défaut, jusqu’à douze. L’exécution n’est pas garantie : elle dépend du carnet d’ordres.
Ce que vous achetez vraiment
Des bureaux européens à 84,6 % loués, avec 15,4 % de surfaces vides, une dette de 31,6 % et des baux de 3,8 ans en moyenne. La décote sur la valeur de réalisation est votre marge de sécurité. Elle peut s’éroder si les expertises baissent encore, ce qui est le cas depuis trois ans sur le bureau.
Et à crédit ?
C’est le point où nous sommes régulièrement sollicités. Financer un achat de parts sur un marché secondaire, sur une SCPI dont le capital est figé, n’intéresse presque aucune banque : le nantissement porte sur un actif dont la valeur de sortie n’est plus administrée. Sur nos 22 partenaires, très peu acceptent d’instruire ce type de dossier, et jamais aux conditions d’un achat classique. Si vous voulez tester, il faut un dossier solide et une décote à l’achat qui justifie le risque. Voir notre guide de la SCPI à crédit et notre simulateur.
Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Perial O2
Pourquoi le prix de la part de Perial O2 est-il passé de 164 € à 70 € ?
Parce que le prix n’est plus fixé par la société de gestion. Depuis la suspension de la variabilité du capital le 25 février 2026, les parts s’échangent sur un marché secondaire où le prix résulte de la confrontation des ordres d’achat et de vente. Il s’est établi à 92 € le 30 avril, 73,01 € le 29 mai et 70 € le 30 juin 2026.
Que valent réellement les parts de Perial O2 ?
Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation, qui correspond à la valeur des immeubles expertisés dettes déduites, s’élève à 113,55 € par part. La valeur de reconstitution, qui ajoute les frais nécessaires pour recréer le patrimoine, atteint 143,65 €. Le prix d’exécution de 70 € reflète l’équilibre entre vendeurs et acheteurs, pas la valeur du patrimoine.
Comment vendre ses parts de Perial O2 ?
En passant un ordre de vente à un prix minimum, via l’espace associé ou par courrier recommandé. L’ordre est valable douze mois, prorogeable, et peut être exécuté partiellement lors d’une confrontation mensuelle, le dernier jour ouvré du mois à 14 heures. Le règlement intervient dans un délai maximum de 15 jours ouvrés après la transaction.
Peut-on encore acheter des parts de Perial O2 ?
Plus par souscription : elle est fermée depuis le 25 février 2026. L’achat se fait par un ordre sur le marché secondaire, à un prix maximum, avec une couverture versée à l’avance. À ce prix s’ajoutent 5 % de droits d’enregistrement et 4,8 % TTC de commission de cession.
Quel est le rendement de Perial O2 aujourd’hui ?
Le dividende du 2e trimestre 2026 est de 1,57 € brut, 1,50 € versé. Annualisé, cela représente environ 8,6 % du prix d’exécution de 70 €, 5,3 % de la valeur de réalisation et 3,7 % de l’ancien prix de souscription de 164 €. Le taux de distribution 2025 officiel était de 4,65 %.
Quel est le taux d’occupation de Perial O2 ?
84,6 % au 30 juin 2026, en baisse de 1,6 point sur le trimestre. Il se décompose en 81,2 % de locaux occupés, 3,1 % sous franchise, 0,3 % vacants sous promesse de vente et 15,4 % vacants en recherche de locataire.
Perial O2 est-elle endettée ?
Son taux d’endettement s’établit à 31,6 % au 30 juin 2026, pour un plafond statutaire de 40 %. Les ventes d’immeubles en cours, 33 M€ sous promesse et 102 M€ sous exclusivité, sont destinées en priorité au remboursement de cette dette.
Quand la situation peut-elle s’améliorer ?
Perial AM indique dans son bulletin que la phase de transition pèse encore sur la distribution et qu’une amélioration progressive est attendue après 2027, à mesure que les cessions, les relocations et les renouvellements produiront leurs effets sur le taux d’occupation et les revenus.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Perial Grand Paris à 200 €
Même société de gestion, Perial AM.
Perial Opportunités Europe (ex-PFO)
Même société de gestion, Perial AM.
Efimmo 1
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Perial O2
Perial O2 n’étant plus ouverte à la souscription, nous ne percevons aucune rétrocommission sur ce fonds. Si vous nous consultez sur vos parts, la prestation est facturée en honoraires. Sur un éventuel financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Pour les placements en général, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2.
Sources
- Perial AM, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, dividende, valeurs d’expertise, taux d’occupation, ventes, gestion locative, frais, modalités du marché secondaire.
- Perial AM, documentation des SCPI Perial, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La revente de parts sur le marché secondaire n’est pas garantie : elle dépend de l’existence d’acheteurs au même niveau de prix et du rang dans le carnet d’ordres. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Vous détenez des parts de Perial O2 et vous ne savez pas quoi en faire ?
Dites-nous ce que vous avez, à quel prix, et dans quel cadre. On regarde ensemble ce que valent vos parts, ce que coûte une sortie et ce que donnerait le fait d’attendre. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
