SCPI Iroko Zen : ce que l’assemblée générale a changé
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 23). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Iroko Zen reste la SCPI sans frais d’entrée la plus connue du marché, avec 1,605 milliard d’euros et cinq années au-dessus de 7 %. Mais l’assemblée générale du 16 avril 2026 a modifié deux règles qui changent le calcul pour un nouveau souscripteur.
- Les frais de sortie passent de 3 à 6 ans. Depuis le 1er septembre 2026, un retrait avant six ans de détention coûte 6 % TTC. Sans effet rétroactif.
- L’objectif de rendement a été abaissé à 5,5 %, contre 7,14 % distribués en 2025, avec un TRI cible de 6 % sur dix ans.
- Première vente depuis la création : un commerce à Barcelone revendu avec 12,2 % de plus-value après cinq ans de gestion.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Deux résolutions qui modifient le contrat
Le bulletin liste les dix-sept résolutions adoptées le 16 avril 2026. Deux méritent qu’on s’y arrête, parce qu’elles touchent directement ce que vous achetez.
1. La durée d’engagement double
Iroko Zen n’a aucun frais d’entrée, c’est son argument de marque. En contrepartie, elle prélève 6 % TTC en cas de retrait anticipé. Jusqu’ici, cette pénalité s’appliquait avant trois ans de détention. Depuis le 1er septembre 2026, elle s’applique avant six ans.
| Parts souscrites | Pénalité de sortie de 6 % TTC |
|---|---|
| Avant le 1er septembre 2026 | si retrait avant 3 ans de détention |
| À compter du 1er septembre 2026 | si retrait avant 6 ans de détention |
Source : Iroko, bulletin trimestriel n° 23 du 2e trimestre 2026. La mesure est sans effet rétroactif.
Concrètement, deux associés de la même SCPI n’ont plus les mêmes conditions de sortie. Si vous avez souscrit avant septembre, vous gardez la règle des trois ans sur ces parts. Si vous souscrivez aujourd’hui, vous êtes engagé six ans sous peine de laisser 6 % au passage.
Ce n’est pas anodin pour une SCPI vendue comme « sans frais ». Les frais existent, ils sont simplement reportés à la sortie, et la fenêtre où ils s’appliquent vient de doubler.
2. L’objectif de rendement est abaissé
La quinzième résolution modifie les objectifs du fonds : durée de détention de dix ans, TRI et performance globale annuelle cibles de 6 % sur dix ans, et taux de distribution cible ramené à 5,5 %.
À comparer à l’historique : 7,10 % en 2021, 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024 et 7,14 % en 2025. La société de gestion annonce donc, par un vote statutaire, un palier inférieur d’un point et demi à ce qu’elle a servi pendant cinq ans.
C’est l’information la plus utile de ce bulletin, et elle est noyée dans une liste de résolutions. Pour un plan de financement, la bonne hypothèse est désormais 5,5 %, pas 7 %.
3,59 € bruts, 2,98 € encaissés
Au 2e trimestre 2026, le dividende s’élève à 3,59 € brut par part en pleine jouissance, dont 0,61 € d’impôt étranger prélevé à la source et payé par la SCPI. Il vous reste 2,98 €, soit 17 % de moins que le montant affiché.
Cet écart s’explique par la structure du patrimoine : sur le trimestre, 73,02 % des loyers proviennent de l’étranger et 26,98 % de France. En contrepartie, ces revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
| Dividende mensuel par part | Brut | Net de fiscalité étrangère |
|---|---|---|
| Avril 2026 | 1,19 € | 1,00 € |
| Mai 2026 | 1,19 € | 1,00 € |
| Juin 2026 | 1,21 € | 0,98 € |
Source : Iroko, bulletin du 2e trimestre 2026.
La distribution est mensuelle, versée autour du 25 du mois suivant. C’est un vrai confort pour un achat à crédit : les revenus tombent au rythme des échéances de prêt.
Sur l’année 2025, le dividende s’est élevé à 14,42 € brut et 12,20 € net par part, soit un taux de distribution de 7,14 %.
183 actifs, 471 locataires, huit pays
1,91 milliard d’euros de patrimoine expertisé, 1 158 998 m², et une base locative très large : 471 locataires, dont 60 sont entrés ce trimestre. C’est l’inverse du profil concentré d’une jeune SCPI, et c’est le principal atout du fonds.
| Répartition | Détail |
|---|---|
| Géographique | France 27,3 %, Royaume-Uni 26,7 %, Espagne 15,6 %, Pays-Bas 10,5 %, Irlande 9,7 %, Allemagne 7,2 %, Belgique 2,2 %, Italie 0,8 % |
| Sectorielle | commerces 36,3 %, bureaux 31,6 %, locaux d’activité 11,6 %, santé et hôtellerie 10,6 %, entrepôts 7,7 %, logistique 2,2 % |
| Durée des baux | WALT 8,5 ans, WALB 7,1 ans |
| Endettement | 24,45 % de la valeur du patrimoine |
| Loyers du trimestre | 33,1 M€ |
Source : Iroko, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le taux d’occupation s’érode doucement
96,88 % de taux d’occupation financier, contre 97,11 % au trimestre précédent. Le bulletin publie la décomposition complète, ce qui est rare et mérite d’être salué : 92,28 % de locaux occupés hors franchise, 3,80 % occupés sous franchise, 0,80 % de locaux vacants générant encore des revenus, et 2,91 % de locaux vacants en recherche de locataire.
Autrement dit, le patrimoine réellement loué et payant représente 92,3 %, pas 96,9 %. L’écart n’est pas alarmant sur 183 actifs, mais la tendance est à surveiller : elle recule trimestre après trimestre.
Six acquisitions, 149,8 M€
Le fonds a acheté dans quatre pays au 2e trimestre, à 7,97 % de rendement acte en main moyen. Les deux opérations les plus significatives : une galerie commerciale à Blois pour 40,17 M€ à 8,75 %, et un immeuble de bureaux à Alcobendas, près de Madrid, loué douze ans fermes à Konecta pour 34,64 M€.
La SCPI est également entrée en Belgique, avec un immeuble de bureaux à Molenbeek-Saint-Jean loué à la Fédération Wallonie-Bruxelles, 29,52 M€, avec 11,1 ans de durée ferme. Un locataire public sur onze ans, c’est le type de signature qui sécurise un portefeuille.
Point de vigilance sur Blois : la durée ferme résiduelle n’est que de 1,97 an. Le rendement de 8,75 % se paie par un risque de renégociation à court terme sur les enseignes en place.
Les départs annoncés
Le bulletin liste les congés reçus, ce que peu de SCPI font : Swansea au Royaume-Uni (456 m², départ en novembre 2026), Avignon (504 m², décembre 2026), Pantin (1 893 m², janvier 2027), Ballymount en Irlande (134 m²) et Vianen aux Pays-Bas (2 598 m², reporté à octobre 2027 après négociation).
En face, la gestion locative avance : bail de douze ans fermes signé avec l’Apave à Dunkerque, relocation à Avignon avec une hausse de loyer de 42 % après la liquidation d’Easy Cash, quatre renouvellements sur le retail park de Louvroil, allongement de cinq ans du bail Praxis aux Pays-Bas.
Cinq ans, un locataire changé, 12 % de plus-value
C’est la première cession depuis la création du fonds en 2020, et elle vaut d’être racontée parce qu’elle illustre exactement ce qu’on attend d’une société de gestion.
| Commerce de 1 230 m² à Barcelone | |
|---|---|
| Acheté en 2021 | 2,357 M€, à 6 % de rendement, loué au supermarché DIA |
| Gestion active | remplacement de DIA par l’enseigne Action, qui y ouvre son premier magasin à Barcelone en novembre 2025 |
| Vendu en 2026 | 2,644 M€, soit 287 K€ et 12,2 % de plus-value |
Source : Iroko, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le capital est réalloué sur des opérations plus rentables : en 2026, le taux moyen des acquisitions du fonds ressort à 7,50 %, contre 6 % sur l’actif vendu. Vendre un immeuble qui rapporte 6 % pour acheter à 7,5 % est une décision de gestion simple à comprendre et difficile à exécuter.
Une cession ne fait pas une stratégie. Mais après cinq ans passés à acheter, c’est le premier signe que le fonds sait aussi sortir d’une position au bon moment.
Ce que nous en pensons, concrètement
Iroko Zen reste l’un des dossiers les mieux tenus du marché : 471 locataires, huit pays, un endettement raisonnable à 24,45 %, une transparence sur les congés reçus que presque personne ne pratique, et trois revalorisations du prix de part consécutives. Le prix de 205 € reste 4,3 % sous la valeur de reconstitution.
Ce que nous surveillons :
- Le passage de 7 % à 5,5 %. C’est désormais l’objectif officiel. La distribution 2026 est encore au-dessus, mais le cap est donné.
- L’engagement de six ans. Il change la nature du placement pour un nouveau souscripteur : ce n’est plus une SCPI dont on peut sortir sans coût après trois ans.
- Le TOF qui s’effrite. 96,88 %, en recul de 23 points de base, et 92,28 % de locaux réellement payants.
- Le rythme de collecte. 106 M€ ce trimestre contre 125 M€ au précédent. Sur un fonds qui achète à 7,97 %, une collecte qui ralentit n’est pas une mauvaise nouvelle : elle réduit la pression de déploiement.
Pour qui ? Un investisseur qui accepte un horizon réellement long, au moins six ans et plutôt dix, en échange d’une diversification que peu de SCPI offrent à ce niveau. L’absence de frais d’entrée reste un vrai avantage si vous tenez la durée : sur dix ans, vous partez avec 10 % d’avance sur une SCPI classique. Si vous pensez devoir sortir avant, le calcul s’inverse.
Ce que donne un achat à crédit
Hypothèses : 976 parts à 205 €, soit 200 080 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets d’impôt étranger, avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Niveau 2025 reconduit | 14,42 € | 974 € | −238 € |
| Rythme du 2e trimestre 2026 | 14,36 € | 969 € | −242 € |
| Objectif révisé de 5,5 % | 11,28 € | 762 € | −450 € |
L’écart entre les deux extrêmes est de 212 € par mois. Sur un prêt de vingt ans, c’est l’objectif de 5,5 % qui doit servir de base, pas le rendement actuel.
Deux points favorables pour un financement. D’abord l’absence de frais d’entrée : sur 200 000 €, vous investissez 200 000 € d’immobilier, contre environ 180 000 € sur une SCPI à 10 % de commission. Ensuite le délai de jouissance, au 1er jour du 4e mois suivant la validation de la souscription, soit trois mois seulement, l’un des plus courts du marché.
La fiscalité. Avec 26,98 % des loyers de source française au 2e trimestre, une part réelle de vos intérêts d’emprunt reste déductible de vos revenus fonciers français (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est un point fort par rapport aux SCPI 100 % européennes, où cette déduction est nulle. Le solde, 73 %, échappe aux prélèvements sociaux.
En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. La SCPI est aussi accessible en nue-propriété. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Iroko Zen au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part | 205 € depuis le 1er août 2026 (204 € au 30 juin), prix de retrait identique |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 187,80 € / 214,24 € — le prix est décoté de 4,3 % |
| Distribution | 3,59 € brut et 2,98 € net au T2 2026 ; 14,42 € brut et 12,20 € net en 2025 |
| Taux de distribution | 7,14 % en 2025, cinquième année au-dessus de 7 % ; objectif révisé à 5,5 % |
| Frais | 0 % à l’entrée ; 6 % TTC en cas de retrait avant 6 ans depuis le 1er septembre 2026 ; gestion 14,4 % TTC maximum |
| Taux d’occupation | TOF 96,88 %, TOP 96,90 %, dont 92,28 % de locaux occupés hors franchise |
| Patrimoine | 183 actifs, 471 locataires, 1 158 998 m², 1,91 Md€ d’expertise, 8 pays |
| Durée des baux | WALT 8,5 ans, WALB 7,1 ans |
| Endettement | 24,45 % (LTV) |
| Marché des parts | 544 871 parts souscrites, 25 166 retirées, aucune en attente ; collecte nette 106 M€ |
| Capital | 1,605 Md€ de capitalisation, 7 868 136 parts, 30 718 associés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois suivant la validation de la souscription |
| Société de gestion | Iroko (AMF GP-20000014), SCPI créée en 2020, visa AMF n° 20-17, label ISR, SRI 3 sur 7 |
Source : Iroko, bulletin trimestriel d’information n° 23 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Iroko Zen est-elle vraiment sans frais ?
Sans frais d’entrée, oui : la commission de souscription est de 0 % et le prix de retrait est égal au prix de souscription. Mais un retrait anticipé coûte 6 % TTC. Depuis le 1er septembre 2026, cette pénalité s’applique pendant six ans de détention, contre trois ans auparavant.
Le passage à six ans concerne-t-il mes parts existantes ?
Non. La mesure, votée à l’assemblée générale du 16 avril 2026, est sans effet rétroactif : elle ne s’applique qu’aux parts émises à compter du 1er septembre 2026. Les parts souscrites avant cette date restent soumises à la règle des trois ans.
Pourquoi l’objectif de rendement est-il passé à 5,5 % ?
C’est l’une des dix-sept résolutions adoptées à l’assemblée générale d’avril 2026 : durée de détention portée à dix ans, TRI et performance globale annuelle cibles de 6 %, taux de distribution cible ramené à 5,5 %. La SCPI a distribué 7,14 % en 2025, mais l’objectif officiel est désormais plus prudent.
Combien touche-t-on réellement par part ?
Au 2e trimestre 2026, 2,98 € nets pour 3,59 € bruts, soit 17 % d’écart correspondant à l’impôt étranger payé par la SCPI. Les revenus sont versés chaque mois, autour du 25. Sur 2025, le dividende s’est élevé à 14,42 € brut et 12,20 € net par part.
Quel est le vrai taux d’occupation ?
Le TOF affiché est de 96,88 %. Sa décomposition, publiée dans le bulletin, montre 92,28 % de locaux occupés hors franchise, 3,80 % occupés sous franchise de loyer, 0,80 % de locaux vacants générant encore des revenus et 2,91 % de locaux vacants en recherche de locataire.
La SCPI a-t-elle déjà vendu des immeubles ?
Une seule fois, au 2e trimestre 2026 : un commerce de 1 230 m² à Barcelone, acheté 2,357 M€ en 2021 et revendu 2,644 M€, soit 12,2 % de plus-value. Entre-temps, l’équipe avait remplacé le locataire, le supermarché DIA, par l’enseigne Action.
Quel est le niveau d’endettement ?
24,45 % de la valeur du patrimoine au 30 juin 2026, mesuré en LTV. C’est un niveau intermédiaire : supérieur aux jeunes SCPI sans dette, inférieur aux SCPI historiques endettées à plus de 30 %.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle s’y prête bien : pas de frais d’entrée, versement mensuel des dividendes, délai de jouissance de trois mois seulement, et 27 % de loyers français qui ouvrent droit à la déduction des intérêts d’emprunt. Construisez le plan sur l’objectif de 5,5 %, soit un effort d’environ 450 € par mois pour 200 000 € empruntés sur vingt ans.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Osmo Énergie
Même terrain européen.
Perial Opportunités Europe (ex-PFO)
Même terrain européen.
Upêka
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Iroko Zen
Iroko Zen ne prélevant aucune commission de souscription, la rémunération du cabinet ne peut pas être assise sur des frais d’entrée. Si vous souscrivez par notre intermédiaire, nous percevons une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de gestion annuelle. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Iroko, bulletin trimestriel d’information n° 23 du 2e trimestre 2026 : résolutions de l’assemblée générale, dividendes mensuels et fiscalité, patrimoine et taux d’occupation détaillé, acquisitions, cession de Barcelone, congés reçus, frais.
- Iroko, site de la société de gestion : note d’information, document d’informations clés, prix de part en vigueur.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. L’objectif de distribution de 5,5 % et le TRI cible de 6 % sont des hypothèses de la société de gestion, non garanties. La SCPI détenant des actifs hors zone euro, elle est exposée à un risque de change. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Six ans d’engagement, ça se décide avant de souscrire
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