Perial Grand Paris à 200 € : vendre, garder ou acheter ?
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
La réponse courte. Vous avez souscrit à 458 €, la part s’échange à 200 €, et vous vous demandez quoi faire. Trois réponses, selon votre situation.
- Vendre : vous cristallisez 56 % de perte, sans aucune contrepartie fiscale, et neuf ordres sur dix ne trouvent pas preneur.
- Garder : vous encaissez 24 € par part et par an, mais 8,80 € viennent de la vente de vos propres immeubles.
- Acheter : vous payez 220 € tous frais compris pour un patrimoine estimé à 302,72 € la part, occupé à 79,9 %.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Le prix n’est plus fixé par personne, il est négocié
Fin 2025, 137 054 parts attendaient un acheteur, près de 6 % du capital. Le 25 février 2026, Perial AM a suspendu la variabilité du capital et annulé tous les ordres de retrait. Depuis le 2 avril, chacun dépose son ordre, la confrontation a lieu le dernier jour ouvré du mois à 14 heures, et le prix retenu est celui qui permet d’échanger le plus de parts.
| Confrontation | Prix d’exécution | Parts échangées | Ordres d’achat : du plus bas au plus haut |
|---|---|---|---|
| 30 avril 2026 | 250,00 € | 330 | 150,00 € à 309,11 € |
| 29 mai 2026 | 202,00 € | 672 | 150,00 € à 300,00 € |
| 30 juin 2026 | 200,00 € | 1 212 | 150,00 € à 280,00 € |
Source : Perial AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deux enseignements que le bulletin ne met pas en avant.
Les volumes montent, le prix baisse. On échange quatre fois plus de parts en juin qu’en avril, mais 50 € moins cher. La demande ne suit pas l’offre : ce sont les vendeurs qui acceptent de descendre, pas les acheteurs qui montent. Le plafond des ordres d’achat recule d’ailleurs à chaque séance, de 309 € à 280 €.
Un ordre sur douze aboutit. Depuis l’ouverture, 8,60 % seulement des ordres passés ont été exécutés. C’est le chiffre à retenir avant de se dire « je vendrai si ça se dégrade » : à ce rythme, décider de vendre ne veut pas dire vendre.
Un vendeur pressé en avril est sorti à 250 €. Le même en juin est sorti à 200 €, s’il est sorti. C’est 20 % d’écart en deux mois sur le même actif.
Une partie de vos revenus, c’est la vente de vos murs
Le dividende du 2e trimestre est de 6,70 € brut par part, 6,00 € versés. Sa composition mérite qu’on s’y arrête, parce qu’aucun comparateur ne la reprend :
| Composition du dividende du 2e trimestre 2026 | Par part |
|---|---|
| Loyers | 3,28 € |
| Revenus financiers | 0,52 € |
| Plus-values de cession | 2,20 € |
| Retenue fiscale payée par la SCPI pour votre compte | 0,70 € |
| Total versé | 6,00 € |
Source : Perial AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Un tiers du dividende ne vient donc pas de l’exploitation, mais de la vente d’immeubles. Faisons l’arithmétique que le bulletin ne fait pas : 2,20 € multipliés par 2 296 667 parts, cela représente 5,05 M€ distribués. Les plus-values de cession réalisées sur le trimestre s’élèvent à 5,07 M€. Autrement dit, la totalité de la plus-value dégagée par les ventes est repartie chez les associés, le trimestre même.
Ce n’est ni illégal ni caché : c’est un choix de gestion, et il soutient le dividende pendant la traversée. Mais il a trois conséquences directes.
- Ce revenu s’arrêtera. Il reste 57 M€ d’immeubles en cours de vente, dont 31 M€ sous promesse. Une fois le programme terminé, il ne reste que les loyers.
- Il ne se répète pas. Un immeuble vendu ne se revend pas. Le taux de distribution 2025, 4,80 %, contenait déjà 1,45 point de plus-values : le procédé dure depuis un moment.
- Il est versé plutôt que gardé. L’édito du bulletin explique que les cessions servent à réduire la dette. Le produit des ventes, oui. La plus-value, elle, part en dividende.
D’où la seule lecture utile du rendement : celle qui isole les loyers.
| Sur quelle base | Dividende total | Loyers seuls |
|---|---|---|
| Prix d’exécution : 200 € | 12,0 % | 7,6 % |
| Prix payé par l’acheteur : 220 € | 10,9 % | 6,9 % |
| Valeur de réalisation : 302,72 € | 7,9 % | 5,0 % |
| Ancien prix de souscription : 458 € | 5,2 % | 3,3 % |
Annualisation du dividende du 2e trimestre 2026. Calcul Ateis Patrimoine.
Un acheteur qui raisonne à 12 % se trompe de placement. Le chiffre défendable, c’est 6,9 %.
Trois chiffres décident de la suite
79,9 % du patrimoine paie un loyer. Le bulletin affiche 84,7 % de taux d’occupation financier, mais ce chiffre additionne les locaux occupés, ceux qui sont sous franchise (3,2 %) et ceux qui sont vides mais sous promesse de vente (1,6 %). Les surfaces réellement louées et payantes représentent 79,9 %. À l’autre bout, 15,3 % des locaux sont vides et cherchent un locataire.
3,4 ans de bail ferme. C’est court. Sur un patrimoine de bureaux franciliens, cela veut dire qu’un tiers des baux se renégocie tous les trois ans, dans un marché où les entreprises réduisent leurs surfaces. Chaque échéance est une occasion de perdre un locataire ou de baisser un loyer.
35,7 % d’endettement, pour un plafond de 40 %. Quatre points de marge. Si les expertises baissent encore, le ratio monte mécaniquement, puisque c’est un rapport entre la dette et la valeur du patrimoine. C’est la vraie contrainte de gestion, et elle explique pourquoi les ventes ne sont pas négociables.
Le trimestre, côté locatif
Sur ce point, le fonds fait mieux que sa consoeur Perial O2 : les entrées l’emportent sur les sorties. Trois relocations pour 3 210 m² et 714 K€ de loyers, quatorze renouvellements sur 9 154 m² qui sécurisent 1,48 M€, contre neuf libérations portant sur 4 244 m² et 1,3 M€. L’opération la plus significative est l’immeuble Michelet à Ivry, reloué à la SAS Gama : 2 592 m², 444 K€ de loyer annuel.
Le taux d’occupation remonte donc de 0,3 point. C’est peu, mais c’est le premier trimestre depuis longtemps où la courbe s’oriente dans le bon sens.
Ce qui a été vendu
Trois immeubles en juin 2026, pour 20,5 M€ et 5,07 M€ de plus-values : un immeuble de bureaux rue de Calais dans le 9e arrondissement (2 188 m², 18 M€), un petit immeuble de bureaux à Beauséjour dans le 16e (194 m², 1,5 M€) et un commerce à Vincennes (228 m², 985 K€).
Ces ventes en disent long sur la stratégie : on cède du parisien liquide, qui trouve preneur et dégage de la plus-value, pour rembourser de la dette. Ce qui reste au bilan est, par construction, le patrimoine le moins facile à vendre.
Une concentration à surveiller
95,1 % de bureaux, dont 96 % en Île-de-France. Et cinq locataires qui pèsent 31,2 % des loyers, contre 17,9 % chez Perial O2. Si l’un d’eux part, cela se voit immédiatement dans le dividende.
Ce que chaque décision coûte vraiment
Prenons un cas simple : 100 parts, souscrites 45 800 € au prix de 458 €.
| Ce que vous obtenez | Ce que vous abandonnez | |
|---|---|---|
| Vendre | 20 000 € si votre ordre passe à 200 € | 25 800 € de perte définitive, 2 400 € de revenus annuels, et 10 272 € d’écart avec la valeur expertisée |
| Garder | 2 400 € par an au rythme actuel, dont 880 € issus des ventes d’immeubles | La liquidité, pour trois à cinq ans |
| Acheter 100 parts | 30 272 € de patrimoine expertisé, 1 520 € de loyers annuels | 22 000 € tous frais compris, immobilisés sans sortie garantie |
Valeur de réalisation au 30/06/2026 : 302,72 € par part. Dividende annualisé sur le 2e trimestre. Calcul Ateis Patrimoine, hypothèses d’illustration.
Vendre : à réserver à un besoin réel
Le point que personne ne dit clairement : une moins-value immobilière de particulier n’est ni imputable sur vos autres revenus, ni reportable. Vous perdez 25 800 € et vous ne récupérez rien fiscalement. Vous perdez aussi le dividende dès le 1er jour du mois d’enregistrement de la cession, alors qu’il est justement dopé par les plus-values en ce moment.
La vente se justifie si vous avez besoin des liquidités, si la ligne pèse trop lourd dans votre patrimoine, ou si vous êtes âgé et que l’horizon de trois à cinq ans ne vous concerne pas. Elle ne se justifie pas « pour limiter la casse » : la casse est déjà dans le prix.
Garder : un pari sur le programme de cessions
Vous pariez sur trois choses : que les 57 M€ de ventes en cours se concrétisent, que la dette redescende, et que le taux d’occupation continue de remonter. Le report à nouveau, 11,96 M€, soit 95 jours de dividendes, donne un peu de marge à la société de gestion pour lisser en attendant. Le bulletin situe l’amélioration au-delà de 2027 : c’est l’horizon à accepter.
Acheter : une décote réelle, sur un actif difficile
Vous payez 220 € par part, droits d’enregistrement de 5 % et commission de cession de 4,8 % TTC compris, pour un actif net estimé à 302,72 €. La marge est réelle. Elle repose sur des expertises de bureaux franciliens qui baissent depuis trois ans, sur un patrimoine occupé à 79,9 %, et sur une sortie qui dépendra du même carnet d’ordres que celui qui bloque neuf vendeurs sur dix aujourd’hui.
Notre position : c’est une ligne de fond de portefeuille pour quelqu’un qui a déjà de la liquidité ailleurs et qui accepte de ne pas revendre avant cinq à huit ans. Pas un placement de rendement, malgré les 12 % affichés.
Et à crédit ?
Nous recevons la question régulièrement. Financer un achat sur un marché secondaire, sur une SCPI à capital figé, n’intéresse presque aucune banque : le nantissement porterait sur un actif dont le prix de sortie n’est plus administré et dont la revente dépend d’un carnet d’ordres. Sur nos 22 partenaires, très peu acceptent d’instruire le dossier, et jamais aux conditions d’un achat classique. Voir notre guide de la SCPI à crédit.
Perial Grand Paris au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix d’exécution | 200 € (30 juin 2026), contre 458 € de prix de souscription avant la suspension |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 302,72 € / 392,04 € par part |
| Dividende du trimestre | 6,70 € brut, 6,00 € versé, dont 2,20 € de plus-values |
| Taux d’occupation | 84,7 % affichés, 79,9 % de locaux réellement loués |
| Endettement | 35,7 %, plafond statutaire 40 % |
| Patrimoine | 88 immeubles, 309 baux, 293 907 m², 95,1 % de bureaux, 3,4 ans de bail ferme |
| Capital | 2 296 667 parts, 23 288 associés, 504,3 M€ de capitalisation |
| Société de gestion | Perial Asset Management (AMF GP-07000034), SCPI créée en 1968 |
Source : Perial AM, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
J’avais une demande de retrait en cours, que devient-elle ?
Elle a été annulée. La suspension de la variabilité du capital du 25 février 2026 a supprimé le registre des retraits, qui comptait 137 054 parts fin 2025. Pour sortir aujourd’hui, il faut passer un nouvel ordre de vente sur le marché secondaire, à un prix minimum que vous fixez.
Pourquoi mon ordre de vente n’est-il pas exécuté ?
Parce que votre prix minimum est supérieur au prix d’exécution de la confrontation. Sont servis en priorité les ordres de vente les moins chers et les ordres d’achat les plus élevés. Depuis avril, seuls 8,60 % des ordres déposés ont trouvé une contrepartie. Votre ordre reste valable douze mois et peut être exécuté partiellement.
Le dividende de 6 € par trimestre va-t-il tenir ?
Une partie, oui : les 3,28 € de loyers et les 0,52 € de revenus financiers. Les 2,20 € de plus-values de cession dépendent du programme de ventes, qui porte encore sur 57 M€ dont 31 M€ sous promesse. Quand il sera terminé, cette composante disparaîtra, sauf nouvelles cessions.
Puis-je donner mes parts à mes enfants plutôt que les vendre ?
Oui, la transmission à titre gratuit reste possible et se fait par acte notarié. La valeur retenue pour les droits de donation est la valeur vénale des parts, aujourd’hui très inférieure à votre prix de souscription : c’est mécaniquement une fenêtre de transmission à coût fiscal réduit. Cela mérite d’être chiffré au cas par cas.
Puis-je déduire ma perte de mes impôts ?
Non. Les moins-values immobilières réalisées par des particuliers ne sont ni imputables sur d’autres revenus ni reportables sur les années suivantes. Vendre à 200 € une part souscrite 458 € transforme une perte latente en perte définitive, sans aucune compensation fiscale.
La suspension peut-elle être levée ?
Elle est présentée comme temporaire par Perial AM, et ce mécanisme est prévu par les statuts et la note d’information. Un retour au capital variable supposerait que les demandes de retrait redeviennent absorbables par des souscriptions nouvelles, donc que la collecte reparte. Aucune date n’est annoncée.
Vaut-il mieux Perial Grand Paris ou Perial O2 ?
Les deux sont dans la même situation depuis février 2026. Perial Grand Paris affiche un solde locatif positif et un taux d’occupation en légère hausse, mais elle est plus concentrée (95 % de bureaux franciliens contre un patrimoine européen diversifié), plus endettée (35,7 % contre 31,6 %) et son dividende dépend davantage des plus-values de cession.
Pourquoi la SCPI verse-t-elle un dividende élevé si elle va mal ?
Parce qu’une partie provient des ventes d’immeubles et une autre peut être puisée dans le report à nouveau, qui s’élève à 11,96 M€, soit 95 jours de dividendes. Ces deux réserves permettent de lisser la distribution pendant la phase de transition, mais elles ne remplacent pas des loyers récurrents.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Perial Opportunités Europe (ex-PFO)
Même société de gestion, Perial AM.
Edissimmo
Même exposition aux bureaux.
Génépierre
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Perial Grand Paris
La SCPI n’étant plus ouverte à la souscription, nous ne percevons aucune rétrocommission sur ce fonds. Si vous nous consultez sur vos parts, la prestation est facturée en honoraires. Sur un éventuel financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Pour les placements en général, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2.
Sources
- Perial AM, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026 : composition du dividende, valeurs d’expertise, taux d’occupation, ventes, gestion locative, endettement, confrontations du marché secondaire.
- Perial AM, documentation des SCPI Perial, consultée le 22 septembre 2026.
- Service-public, plus-values immobilières des particuliers : régime applicable aux cessions de parts de SCPI.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La revente sur le marché secondaire dépend de l’existence d’acheteurs au même niveau de prix. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
100 parts, 300 parts, ou une ligne oubliée depuis dix ans ?
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