SCPI Corum USA : 20 % de fiscalité au lieu de 58 %
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 7). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Corum USA est la seule SCPI investie exclusivement aux États-Unis. Son intérêt ne se joue pas sur le rendement, mais sur la fiscalité, et le bulletin publie le calcul complet.
- 3,27 € bruts deviennent 2,61 € nets de toute fiscalité, crédit d’impôt compris. Soit 20 % de prélèvement total, contre 58 % sur une SCPI française pour un contribuable à 41 % de TMI.
- L’objectif officiel est de 4,5 %, le plus bas du marché, alors que 2025 a affiché 7,7 %. L’écart est assumé et expliqué.
- Cinq immeubles, douze locataires. Le portefeuille est encore minuscule, et exposé au dollar sans couverture.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Le seul calcul qui compte vraiment
Les revenus d’une SCPI américaine ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus de capitaux mobiliers, taxés au prélèvement forfaitaire unique. Beaucoup s’arrêtent là et concluent que l’avantage fiscal est faible. C’est une lecture incomplète, parce qu’elle ignore le crédit d’impôt.
Le bulletin publie la cascade complète pour le 2e trimestre 2026 :
| Par part, au 2e trimestre 2026 | Montant |
|---|---|
| Revenu brut | 3,27 € |
| Imposition aux États-Unis, payée par la SCPI | −0,66 € |
| Flat tax française de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) | −0,59 € |
| Crédit d’impôt au titre de l’imposition américaine, l’année suivante | +0,59 € |
| Revenu net de toute fiscalité | 2,61 € |
Source : Corum AM, bulletin trimestriel d’information n° 7 du 2e trimestre 2026.
Le taux de prélèvement total ressort donc à 20,2 %. C’est le chiffre à retenir, et il change complètement la comparaison :
| Type de SCPI, pour un contribuable à 41 % de TMI | Prélèvement total sur le dividende |
|---|---|
| Corum USA, revenus américains | environ 20 % |
| SCPI européenne, revenus fonciers étrangers | 15 à 25 % selon les pays, sans prélèvements sociaux |
| SCPI française, revenus fonciers | 41 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58 % |
Calculs Ateis Patrimoine. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et peut évoluer.
Pour un dirigeant ou un cadre à 41 % de tranche marginale, l’écart avec une SCPI française représente près de 38 points sur chaque euro distribué. C’est ce qui rend ce fonds pertinent malgré un objectif de rendement modeste.
Deux réserves à connaître. Le crédit d’impôt n’arrive que l’année suivante : vous avancez la trésorerie pendant douze mois. Et le taux de la flat tax est passé à 31,4 % en 2026, sous l’effet de la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %.
7,7 % en 2025, 4,5 % visés
C’est l’écart le plus large de notre revue. La SCPI a distribué 7,7 % pour sa première année complète, mais son objectif officiel, inscrit au bulletin, est un taux de rendement interne de 4,5 % sur dix ans.
Le bulletin l’explique lui-même : la performance 2026 « n’est pas représentative d’une performance stabilisée, notamment en raison de l’impact du délai de jouissance sur la distribution des dividendes ». Autrement dit, sur une SCPI jeune, les dividendes sont partagés entre peu de porteurs en jouissance, ce qui gonfle mécaniquement le taux par part.
| Distribution | Montant |
|---|---|
| Dividende brut du 2e trimestre 2026 | 3,27 € par part |
| Versé en trois acomptes mensuels | 0,68 € le 11 mai, 0,68 € le 10 juin, 1,25 € le 10 juillet |
| Taux de distribution 2025 | 7,7 %, soit 15,40 € par part |
| Objectif de rendement annuel | 4,5 %, non garanti |
| Loyers encaissés au trimestre | 1,017 M€ |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le rythme du 2e trimestre, annualisé, donnerait 6,5 % : la décrue vers l’objectif a commencé. Pour tout projet à moyen terme, calez-vous sur 4,5 %, et considérez le reste comme un bonus de période de lancement.
Cinq immeubles, et c’est tout
Il faut regarder ce chiffre en face : au 30 juin 2026, le patrimoine compte cinq immeubles et douze locataires, pour 19 588 m² et 77 M€ de capitalisation. À titre de comparaison, Corum Origin, la SCPI historique de la maison, en détient plus de deux cents.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux d’occupation financier | 100 %, aucune surface vacante |
| Durée d’engagement des locataires | 8,88 ans, soit jusqu’en mai 2035 en moyenne |
| Répartition sectorielle | commerce 53 %, santé 47 % |
| Implantation | 100 % États-Unis : New York, Californie, Texas, Illinois |
| Surface | 19 588 m², dont 0 m² vacant |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Fin 2025, la santé représentait encore 68 % du patrimoine. Deux acquisitions commerciales en six mois, à New York puis à Chicago, ont rééquilibré l’ensemble. Sur cinq immeubles, chaque achat change le profil du fonds : c’est la contrepartie d’un portefeuille en construction.
Le risque de change est réel et non couvert. Les loyers sont encaissés en dollars puis convertis. Le bulletin cite le taux retenu pour l’acquisition de juin, 0,8728 € pour un dollar. Une baisse du dollar ampute mécaniquement les dividendes en euros, indépendamment de la qualité des immeubles.
Un centre commercial à 8,6 %
Le 19 juin 2026, la SCPI a acquis le Roosevelt Plaza à Lombard, commune résidentielle de 44 000 habitants à trente kilomètres de Chicago, où le revenu médian par foyer atteint 100 000 dollars.
| Roosevelt Plaza, Lombard, Illinois | |
|---|---|
| Prix | 15,9 M$, soit environ 13,9 M€ |
| Rendement à l’acquisition | 8,6 % |
| Surface | 11 690 m² |
| Durée de bail restant à courir | 8,1 ans |
| Locataires | sept enseignes, dont Hobby Lobby et Aldi |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Ce qui rend l’opération solide, ce sont les chiffres de fréquentation, que Corum publie et que peu de sociétés de gestion donnent : 1,3 million de visiteurs en 2025, soit 27 % de plus qu’en 2023. L’arrivée d’Aldi en 2023 a généré à elle seule une hausse de fréquentation de 35 %.
Hobby Lobby, présent dans 48 États avec plus de mille magasins, est engagé sur plus de douze ans, et Aldi sur près de treize. À eux deux, ils représentent la moitié des loyers de l’immeuble. Starbucks, Harbor Freight Tools, The Fruitful Yield, Roadhouse et Wicket Corp complètent le centre.
Un commerce de périphérie américain adossé à des enseignes du quotidien, avec des baux de douze ans et une fréquentation en hausse : c’est exactement le profil qu’on ne trouve plus en France à ce niveau de rendement.
Ce que nous en pensons, concrètement
Ce fonds ne se juge pas sur son rendement affiché mais sur ce qu’il laisse dans votre poche après impôt. Pour un client à 41 % de tranche marginale, 4,5 % taxés à 20 % valent mieux que 5,5 % taxés à 58 %. Le calcul est simple à faire et rarement fait.
Ce que nous surveillons :
- La taille du portefeuille. Cinq immeubles, c’est très peu. Il faut au moins une quinzaine de lignes avant de parler de mutualisation réelle.
- Le dollar. Il pèse autant que la qualité des immeubles sur votre rendement en euros, et il n’est pas couvert.
- Le rythme de collecte. 28 294 parts créées ce trimestre, contre un investissement de 13,9 M€ : la SCPI a puisé dans sa trésorerie pour financer Chicago. C’est sain tant que cela reste ponctuel.
- Le passage de 7,7 % à 4,5 %. Ne construisez rien sur le chiffre de 2025.
Pour qui ? Un contribuable fortement imposé qui cherche de la diversification hors zone euro et qui accepte deux risques distincts, celui d’un portefeuille jeune et celui du change. Pour quelqu’un qui a besoin de revenus immédiats et réguliers, d’autres fonds de notre revue font mieux. Pour quelqu’un qui cherche à ne pas ajouter de revenus fonciers à une feuille d’impôt déjà lourde, c’est l’une des rares réponses du marché.
Ce que donne un achat à crédit
Un point technique décisif, et souvent ignoré : les revenus de Corum USA sont des revenus de capitaux mobiliers, pas des revenus fonciers. En détention directe, vos intérêts d’emprunt ne sont donc pas déductibles. C’est une différence majeure avec une SCPI européenne ou française, où la déduction s’applique (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130).
Si vous voulez financer ce fonds à crédit, le montage passe par une société soumise à l’IS, où les intérêts redeviennent une charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. C’est le sens de l’avertissement du bulletin lui-même, qui mentionne « la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt ».
Hypothèses : 1 000 parts à 200 €, soit 200 000 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets de toute fiscalité, crédit d’impôt inclus. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Niveau 2025 reconduit | 15,40 € | 1 024 € | −188 € |
| Rythme du 2e trimestre 2026 | 13,08 € | 870 € | −342 € |
| Objectif de 4,5 % | 9,00 € | 599 € | −613 € |
Comptez 613 € par mois sur l’objectif officiel, sans déduction d’intérêts en détention directe. Le délai de jouissance court jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant la souscription, soit cinq mensualités à votre charge au démarrage.
Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Corum USA au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / prix de revente | 200 € depuis le 4 novembre 2024 / 176 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 177,04 € / 203,24 € par part (au 31 décembre 2025) |
| Valeur IFI | 158,24 € par part |
| Distribution | 3,27 € brut et 2,61 € net de toute fiscalité au T2 2026 ; 15,40 € brut en 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 7,7 % ; objectif de rendement et de TRI : 4,5 % sur 10 ans |
| Patrimoine | 5 immeubles, 12 locataires, 19 588 m², 0 m² vacant, TOF 100 % |
| Durée d’engagement des locataires | 8,88 ans, jusqu’en mai 2035 en moyenne |
| Répartition | 100 % États-Unis ; commerce 53 %, santé 47 % |
| Marché des parts | 28 294 parts créées, aucune part en attente de retrait, aucune cession entre associés |
| Capital | 77 M€ de capitalisation, 387 121 parts, 4 716 associés (+297 sur le trimestre) |
| Frais | souscription 12 % TTC ; gestion 15,90 % HT des loyers hors zone euro ; aucun frais d’acquisition, de travaux, de cession ni de retrait |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement |
| Société de gestion | Corum AM (AMF GP-11000012), SCPI immatriculée le 17 octobre 2024, visa AMF n° 24-11 |
Source : Corum AM, bulletin trimestriel d’information n° 7 du 2e trimestre 2026, publié le 15 juillet 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Quelle est la fiscalité réelle de Corum USA ?
Sur le 2e trimestre 2026, 3,27 € bruts par part donnent 2,61 € nets de toute fiscalité, soit environ 20 % de prélèvement total. La SCPI paie l’impôt américain de 0,66 €, vous acquittez la flat tax française de 0,59 €, et vous récupérez un crédit d’impôt de 0,59 € l’année suivante.
Est-ce plus avantageux qu’une SCPI française ?
Pour un contribuable à 41 % de tranche marginale, oui, nettement : une SCPI française subit 41 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 58 % du dividende, contre environ 20 % ici. Pour un contribuable faiblement imposé, l’écart se réduit fortement.
Pourquoi l’objectif n’est-il que de 4,5 % ?
Parce que le rendement s’apprécie après impôt sur ce fonds. La société de gestion vise un taux de rendement interne de 4,5 % sur dix ans, taux le plus bas des SCPI récentes. Les 7,7 % de 2025 s’expliquent par l’effet de démarrage, que le bulletin décrit explicitement comme non représentatif.
Peut-on déduire ses intérêts d’emprunt ?
Pas en détention directe : les revenus sont des revenus de capitaux mobiliers et non des revenus fonciers, ce qui exclut la déduction des intérêts. En société soumise à l’impôt sur les sociétés, les intérêts redeviennent une charge déductible du résultat.
Quel est le risque lié au dollar ?
Les loyers sont encaissés en dollars puis convertis en euros, sans couverture de change. Une baisse du dollar réduit directement le dividende perçu et la valeur des parts, indépendamment de la performance des immeubles. C’est le principal risque spécifique de ce fonds.
Combien d’immeubles la SCPI détient-elle ?
Cinq, loués à douze locataires, pour 19 588 m² au 30 juin 2026. Le taux d’occupation financier est de 100 % et aucune surface n’est vacante, mais la mutualisation reste faible : chaque acquisition modifie sensiblement le profil du portefeuille.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Le Roosevelt Plaza à Lombard, près de Chicago, le 19 juin 2026 : 15,9 M$ pour 11 690 m², à 8,6 % de rendement à l’acquisition, loué à sept enseignes dont Hobby Lobby et Aldi qui représentent la moitié des loyers. Le centre a accueilli 1,3 million de visiteurs en 2025, en hausse de 27 % sur deux ans.
Comment sortir de cette SCPI ?
Par une demande de retrait, remboursée au prix de revente de 176 € par part s’il existe des souscriptions en contrepartie, sans aucun frais de retrait. Une cession de gré à gré est également possible, les droits d’enregistrement étant à la charge de l’acquéreur. Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Corum XL
Même société de gestion, Corum AM.
Corum Eurion
Même société de gestion, Corum AM.
Upêka
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Corum USA
Si vous souscrivez Corum USA par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Corum AM, bulletin trimestriel d’information n° 7 du 2e trimestre 2026 : cascade fiscale du dividende, performances et objectifs, patrimoine et taux d’occupation, acquisition de Lombard, frais, conditions de retrait et de jouissance.
- Corum, communiqué sur l’acquisition du Roosevelt Plaza, consulté le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. L’objectif de rendement de 4,5 % est une hypothèse de la société de gestion, non garantie. Ce placement comporte un risque de change sur le dollar américain. La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque associé et peut évoluer ; le crédit d’impôt réel ne peut excéder l’impôt français et les prélèvements sociaux acquittés sur ces revenus. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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