Est-il possible d’intégrer des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dans un contrat d’assurance-vie ?
Si l’assurance vie reste le placement préféré des Français, cette option, avec des intérêts de l’ordre de 1 % actuellement, rapporte de moins en moins aux épargnants. L’immobilier, quant à lui, est un placement qui continue d’attirer car, constamment revalorisé il continue de rapporter de l’argent aux investisseurs. Dans ce contexte, combiner un placement peu rentable mais sûr, à la fiscalité avantageuse, et booster son rendement en y insérant des parts de SCPI, voilà la recette gagnante.
Les SCPI, aussi appelées « pierre papier », ont le vent en poupe car elles concentrent tous les avantages de l’investissement immobilier sans les inconvénients. En effet, acheter des parts de SCPI permet d’investir dans la pierre sans les contraintes administratives (passage devant un notaire), en déléguant la gestion locative, etc.
Les SCPI offrent des avantages par rapport à l’immobilier traditionnel. De plus, l’un des inconvénients des SCPI se transforme en avantage lorsque les parts sont intégrées à un contrat d’assurance-vie. Dans ce contexte, c’est l’assureur qui devient propriétaire des biens inclus dans le contrat. Par conséquent, c’est à lui de gérer la vente si le souscripteur souhaite se désengager. En d’autres termes, le souscripteur n’a pas à s’inquiéter des problèmes liés à la liquidation des actifs et est protégé contre le manque de liquidités. Cependant, cela signifie également que l’assuré, en tant que non-propriétaire, n’a pas le statut d’associé de la SCPI et n’a donc pas de pouvoir décisionnel sur les choix de revalorisation ou de gestion.
Il est important de noter que tous les contrats d’assurance-vie ne permettent pas d’inclure des parts de SCPI, il est donc essentiel de se renseigner auprès de votre assureur à ce sujet.
Un autre avantage réside dans la fiscalité. Les SCPI achetées en dehors d’un contrat d’assurance-vie génèrent des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition, ce qui peut réduire considérablement la rentabilité de l’investissement. En revanche, lorsque ces parts de SCPI sont intégrées dans un contrat d’assurance-vie, l’épargnant bénéficie de la fiscalité avantageuse appliquée à l’assurance-vie :
Seuls les retraits sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à la flat tax, au choix de l’investisseur.
Si le contrat a plus de huit ans, les abattements prévus dans le cadre de l’assurance-vie sont applicables, ce qui peut réduire la charge fiscale.
Cependant, il est essentiel de ne pas être aveuglé par ces avantages, car il existe quelques inconvénients à considérer. Tout d’abord, un souscripteur ne peut pas recourir à un crédit pour investir dans des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, ce qui signifie qu’il ne peut pas profiter de l’effet de levier, contrairement à un investissement immobilier traditionnel.
Un autre inconvénient souvent soulevé est la limitation du choix des SCPI. Le marché propose seulement un nombre limité d’options, alors que l’offre de SCPI en dehors des contrats d’assurance-vie est beaucoup plus étendue. En outre, les SCPI les plus rentables sont souvent exclues de ce type de montage.
Un point important à noter est l’apparition de l’article 21 bis de la loi Sapin II, qui peut entraîner le gel partiel ou total d’un contrat d’assurance-vie, quel que soit son contenu, y compris les SCPI. Cette mesure permet aux autorités de geler les retraits de liquidités et de réguler le rendement des contrats. Il est donc important de comprendre que l’inclusion de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne garantit pas la protection totale de l’épargne.
Enfin, l’inclusion de SCPI dans une assurance-vie entraîne généralement des frais et des prélèvements sociaux plus élevés. En règle générale, 85 % des loyers reviennent à l’assuré et 15 % à l’assureur, ce qui réduit la rentabilité globale de l’investissement. Par conséquent, acheter des parts de SCPI en dehors d’une assurance-vie, même si la fiscalité est moins avantageuse, peut être plus intéressant car elles offrent un meilleur rendement. Il est donc essentiel d’évaluer soigneusement les options disponibles avant de choisir le placement le plus adapté à vos besoins.