SCPI Elialys : cinq locataires font 56 % des loyers
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 29). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Elialys investit en Espagne et au Portugal, deux économies qui surperforment la zone euro. Le fonds affiche une décote de 8 %, une revalorisation de 2 % fin 2025 et zéro part en attente de retrait. Mais sur 58 locataires, les cinq premiers concentrent 56 % des loyers, et BBVA à lui seul en pèse 18 %.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
BBVA pèse 18 % des loyers
Le bulletin publie le poids des cinq premiers locataires. Le total mérite d’être calculé, parce qu’il n’est pas affiché.
| Locataire | Part des loyers |
|---|---|
| BBVA | 18,16 % |
| Pierre & Vacances | 10,32 % |
| GE Healthcare | 9,41 % |
| Endesa | 9,33 % |
| Basic Fit | 9,27 % |
| Total des cinq premiers | 56,49 % |
Source : Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 29 du 2e trimestre 2026. Total calculé par Ateis Patrimoine.
Sur 58 locataires et 24 immeubles, plus de la moitié des loyers dépend de cinq signatures. C’est la concentration la plus marquée de notre suivi, et de loin.
Il faut regarder de qui il s’agit avant de conclure. BBVA est la deuxième banque espagnole. Endesa est le premier électricien du pays, filiale d’Enel. GE Healthcare est un leader mondial de l’imagerie médicale. Basic Fit est le premier réseau de salles de sport en Europe continentale. Ces quatre-là ne font pas défaut du jour au lendemain.
Le cinquième nom est d’une autre nature. Pierre & Vacances, à 10,32 % des loyers, est un exploitant touristique dont le modèle a été mis à l’épreuve pendant la crise sanitaire et qui a traversé une restructuration financière. Ce n’est pas une signature bancaire.
Le vrai risque n’est pas la faillite de ces locataires, il est dans la renégociation. Quand un locataire représente 18 % de vos loyers et que son bail arrive à échéance, le rapport de force n’est pas en votre faveur. La durée ferme moyenne des baux, 6,96 ans, laisse du temps, mais c’est le point à suivre.
En contrepartie, la qualité locative se voit dans les chiffres : 98,47 % de taux d’occupation, un seul congé sur le trimestre pour 180 m² et 29 280 € de loyers annuels, et 1 188 m² vacants au total, soit 137 298 € de loyers potentiels. Sur un patrimoine de 67 594 m², c’est très peu.
204 € pour une reconstitution à 222,12 €
La valeur de reconstitution progresse et ressort à 222,12 € par part au 30 juin. Le prix de souscription reste à 204 €, soit une décote de 8,1 %.
C’est la situation inverse de plusieurs fonds que nous suivons, dont Eurovalys, gérée par la même société, dont le prix dépasse la valeur de reconstitution. Ici, vous achetez sous la valeur du patrimoine.
| Année | Taux de distribution | Variation du prix | Performance globale |
|---|---|---|---|
| 2025 | 5,62 % | +2,00 % | 7,62 % |
Source : Advenis REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le prix est passé de 200 € à 204 € au quatrième trimestre 2025. Peu de SCPI ont revalorisé cette année-là, et celle-ci l’a fait tout en conservant une décote sur sa valeur de reconstitution. Le TRI sur cinq ans s’établit à 4,72 %.
Le dividende est stable : 2,78 € bruts par part au deuxième trimestre, comme au premier et comme un an plus tôt. Le net versé s’élève à 2,32 €, l’écart de 0,46 € correspondant à l’impôt espagnol et portugais acquitté par la SCPI pour votre compte.
Attention à la lecture de ce prélèvement. Sur ce trimestre, il représente 16,5 % du dividende brut. Mais le bulletin indique que sur l’ensemble de 2025, la fiscalité étrangère a coûté 0,92 point de rendement : le taux de distribution passe de 5,62 % brut à 4,70 % net. C’est ce chiffre annuel qu’il faut retenir pour comparer, pas le prélèvement d’un trimestre isolé.
118,21 € déclarés pour 204 € investis
C’est le point le moins commenté de ce bulletin, et il vaut de l’argent pour un redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
La valeur IFI indicative de la part s’établit à 118,21 €, soit 58 % du prix de souscription. Sur 200 000 € investis, vous déclarez donc environ 116 000 €, et non 200 000 €.
L’explication tient à deux mécanismes. D’une part, la valeur IFI se calcule sur le prix de retrait, déjà inférieur au prix de souscription. D’autre part, on lui applique un coefficient représentant la part réellement immobilière dans la valeur de réalisation du fonds : l’endettement de la SCPI, ici 20,91 %, et sa trésorerie viennent en déduction.
Pour un dirigeant déjà assujetti à l’IFI, l’écart est concret : à 1,25 % de taux marginal, ces 84 000 € d’assiette en moins représentent plus de 1 000 € d’impôt annuel économisé sur cette seule ligne, comparé à un investissement immobilier détenu en direct.
Ce mécanisme existe sur toutes les SCPI endettées, mais il est rarement chiffré. Vérifiez-le fonds par fonds : le ratio entre valeur IFI et prix de souscription varie fortement selon le niveau d’endettement.
Quatre commerces Rua do Arsenal
La SCPI a acquis un portefeuille de quatre commerces de pied d’immeuble en hypercentre de Lisbonne, Rua do Arsenal, à quelques pas de la Praça do Comércio. Prix : 5,475 M€ hors droits pour 547 m², loués à quatre enseignes, avec une durée ferme moyenne de 7,94 ans et un taux d’occupation de 100 %.
C’est la première opération de commerces du fonds au Portugal, et elle porte à six le nombre d’actifs détenus dans le pays, contre dix-huit en Espagne.
Le prix au mètre carré, environ 10 000 €, situe l’opération dans le haut du marché lisboète. C’est le prix d’un emplacement numéro un dans une capitale dont le tourisme progresse : les volumes d’investissement portugais sont attendus autour de 2,4 Md€ sur 2026, portés par l’hôtellerie.
Le contexte espagnol est encore plus dynamique. Les volumes d’investissement immobilier y ont atteint 6,4 Md€ au premier trimestre 2026, en progression de plus de 45 % par rapport à la moyenne trimestrielle 2025, et le segment de la santé a vu ses volumes multipliés par près de six sur le trimestre.
Ce retour des investisseurs est une bonne nouvelle pour la valorisation du patrimoine existant. C’en est une moins bonne pour les acquisitions à venir : acheter en Espagne en 2026 coûte plus cher qu’en 2021, et les rendements à l’acquisition se compriment.
Ce que ça donne à crédit
Pour 980 parts à 204 €, soit 199 920 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’établit à 1 212 €. Les revenus retenus sont nets de fiscalité étrangère, avant impôt français.
| Scénario | Net par part et par an | Revenu mensuel | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 net | 9,59 € | 783 € | −429 € |
| Rythme du 2e trimestre annualisé | 9,28 € | 758 € | −454 € |
| Scénario prudent | 8,50 € | 694 € | −518 € |
Comptez 430 à 520 € par mois. Trois éléments comptent pour un montage financé.
Le délai de jouissance est de trois mois seulement, les parts portant jouissance au premier jour du 4e mois suivant la réception des fonds. C’est parmi les plus courts du marché, contre cinq à six mois habituellement : trois mensualités sèches au démarrage au lieu de six.
Aucun risque de change. Espagne et Portugal sont en zone euro, et le bulletin précise que l’exposition hors zone euro ne serait qu’accessoire.
Vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe, le patrimoine étant entièrement hors de France (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). En société soumise à l’IS, ils redeviennent une charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Elialys coche plusieurs cases que peu de fonds réunissent en ce moment : une décote de 8 % sur la valeur de reconstitution, une revalorisation du prix en 2025, un taux d’occupation de 98,47 %, un endettement contenu à 20,91 %, une durée ferme de baux de près de sept ans et, surtout, aucune part en attente de retrait.
Ce dernier point mérite d’être souligné, parce qu’il contraste avec Eurovalys, gérée par la même société, dont le marché des parts est bloqué depuis un an. Deux fonds, un même gérant, deux situations opposées : la qualité d’une société de gestion ne se juge pas fonds par fonds, mais chaque fonds se juge sur ses propres chiffres.
Le point de vigilance est clair et unique : la concentration locative. 56 % des loyers sur cinq signatures, dont 18 % sur une seule. Sur un fonds de 123 M€ encore en construction, c’est mécanique ; cela doit se réduire à mesure que le patrimoine s’étoffe. Nous vérifierons cette dilution au fil des prochains bulletins.
Ce que nous suivrons également : le rythme des retraits, qui a représenté 64 % des souscriptions ce trimestre sans créer de file d’attente, et les conditions d’acquisition en Espagne, où le retour des investisseurs comprime les rendements.
Pour une exposition ibérique comparable, Cœur d’Europe détient 76 % de son patrimoine dans ces deux pays, avec une base locative plus large.
Elialys au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 204 € / 180,74 €, souscription dès 1 part |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 181,61 € / 222,12 €, prix décoté de 8,1 % |
| Valeur IFI indicative | 118,21 €, soit 58 % du prix de souscription |
| Distribution | 2,78 € brut et 2,32 € net au T2 2026, stable depuis un an |
| Taux de distribution 2025 | 5,62 % brut, 4,70 % net de fiscalité étrangère |
| Performance globale annuelle 2025 | 7,62 %, dont 2 points de revalorisation du prix |
| TRI sur 5 ans | 4,72 % |
| Taux d’occupation financier | 98,47 % ; 1 188 m² vacants pour 137 298 € de loyers potentiels |
| Durée des baux | 8,07 ans jusqu’au terme, 6,96 ans fermes |
| Patrimoine | 24 immeubles, 18 en Espagne et 6 au Portugal, 67 594 m², 132,8 M€ de valeur vénale |
| Locataires | 58 hors parkings ; les 5 premiers représentent 56,49 % des loyers, BBVA 18,16 % |
| Loyers encaissés au trimestre | 2 087 125 € |
| Endettement | 20,91 %, pour un plafond de 40 % |
| Marché des parts | 17 344 souscriptions et 11 067 retraits au T2 ; aucune part en attente |
| Capital | 123,0 M€ de capitalisation, 603 065 parts, 2 447 associés |
| Frais | souscription 11,4 % TTI ; gestion 12 % TTI ; cession de gré à gré 77,50 € TTI |
| Délai de jouissance | 3 mois : 1er jour du 4e mois suivant la réception des fonds |
| Société de gestion | Advenis REIM (AMF GP-18000011), SCPI ouverte le 15 mai 2019, visa AMF n° 19-08, label ISR, SFDR article 8, SRI 3 sur 7 |
Source : Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 29 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
La concentration des locataires est-elle dangereuse ?
Les cinq premiers locataires représentent 56,49 % des loyers, dont 18,16 % pour BBVA seul. Il s’agit de signatures solides, comme la deuxième banque espagnole, l’électricien Endesa ou GE Healthcare. Le risque porte moins sur un défaut que sur le rapport de force lors des renégociations de baux, dont la durée ferme moyenne est de 6,96 ans.
Pourquoi la valeur IFI est-elle si basse ?
Elle s’établit à 118,21 € pour un prix de souscription de 204 €, soit 58 %. Elle se calcule à partir du prix de retrait, auquel on applique un coefficient reflétant la part réellement immobilière de l’actif net : l’endettement du fonds, ici 20,91 %, et sa trésorerie viennent en déduction. C’est un avantage réel pour un redevable de l’IFI.
Combien touche-t-on réellement par part ?
2,32 € nets pour 2,78 € bruts au 2e trimestre 2026. Sur l’année 2025, la fiscalité espagnole et portugaise a coûté 0,92 point de rendement : le taux de distribution passe de 5,62 % brut à 4,70 % net, avant impôt français. C’est ce chiffre annuel qu’il faut retenir plutôt que le prélèvement d’un trimestre isolé.
Peut-on sortir facilement ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026, ni aux trimestres précédents. Sur le seul deuxième trimestre, 11 067 parts ont été retirées et 17 344 souscrites : le marché absorbe les sorties. Le remboursement s’effectue à la valeur de retrait de 180,74 €, soit 11,4 % sous le prix d’entrée.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Un portefeuille de quatre commerces de pied d’immeuble Rua do Arsenal, en hypercentre de Lisbonne, pour 5,475 M€ hors droits. 547 m², quatre locataires, 7,94 ans de durée ferme moyenne et 100 % d’occupation. C’est la première opération de commerces du fonds au Portugal.
Le prix de 204 € peut-il encore monter ?
Il est décoté de 8,1 % par rapport à la valeur de reconstitution de 222,12 €, elle-même en hausse. La réglementation autorise un prix compris dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur. Le fonds a déjà revalorisé de 200 € à 204 € fin 2025, mais aucune nouvelle hausse n’est annoncée dans ce bulletin.
Pourquoi investir en Espagne et au Portugal ?
Les deux économies surperforment la zone euro : l’Espagne est attendue autour de +2,3 % de croissance en 2026 après +2,8 % en 2025, contre +1,1 % pour la zone euro. Les volumes d’investissement immobilier espagnols ont progressé de plus de 45 % au premier trimestre 2026. Le revers est que les prix d’acquisition montent et que les rendements se compriment.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle présente deux atouts : un délai de jouissance de trois mois seulement, contre cinq à six ailleurs, et aucun risque de change puisque les deux pays sont en zone euro. En revanche, vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe. Comptez 430 à 520 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Elialys par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 11,4 %. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 29 du 2e trimestre 2026 : poids des principaux locataires, valeurs de la part et valeur IFI, dividendes bruts et nets, taux d’occupation, activité locative, acquisition de Lisbonne, endettement, évolution du capital, frais et conditions de sortie.
- Advenis REIM, rapport ISR 2025 de la SCPI Elialys, consulté le 22 septembre 2026.
- Commission européenne, prévisions économiques de printemps 2026, et Banque d’Espagne, projections macroéconomiques de juin 2026, citées par le bulletin.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. La concentration du portefeuille locatif accroît la sensibilité du fonds à la situation de ses principaux locataires. La valeur IFI est donnée à titre indicatif par la société de gestion ; l’économie d’impôt évoquée est une illustration établie par Ateis Patrimoine et dépend de votre situation personnelle. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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