SCPI LOG IN : où va votre souscription ?
Mis à jour le , données au 30 juin 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. LOG IN affiche 100 % d’occupation, des baux de 9,1 ans fermes et un prix décoté de 4,9 %. Le fonds a aussi racheté 91 207 parts au premier semestre, contre 7 044 sur toute l’année 2025. L’édito explique pourquoi, en une phrase qu’il faut lire deux fois.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Deux parts souscrites, une part rachetée
Le tableau du marché des parts, page 2 du bulletin, tient en six lignes et raconte toute l’histoire.
| Période | Parts souscrites | Parts rachetées |
|---|---|---|
| 2023 | 231 078 | 40 |
| 2024 | 223 058 | 1 690 |
| 2025 | 272 494 | 7 044 |
| 1er trimestre 2026 | 75 460 | 49 442 |
| 2e trimestre 2026 | 68 643 | 41 765 |
Source : Theoreim, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026.
Sur le premier semestre 2026, 144 103 parts ont été souscrites et 91 207 rachetées. Soit 63 % des souscriptions absorbées par les sorties. En 2025, ce ratio était de 2,6 %.
L’explication figure dans l’édito du président, en une phrase : la collecte permet de « poursuivre, dans des conditions favorables, la sortie progressive de l’un de nos fondateurs, unique investisseur institutionnel significatif du fonds, investi en compte propre ».
Autrement dit : un investisseur institutionnel présent depuis l’origine liquide sa participation, et ce sont les souscriptions des nouveaux associés qui la rachètent. En euros, sur le semestre, 36,7 M€ collectés dont environ 20,9 M€ partis en remboursements. La collecte nette réellement disponible pour acheter des immeubles ressort à 13,5 M€.
Comment le prendre ? Trois observations.
D’abord, c’est annoncé, pas subi. Aucune part n’est en attente de retrait, le mécanisme fonctionne, et une sortie ordonnée sur plusieurs trimestres vaut infiniment mieux qu’une vente en bloc qui déstabiliserait le fonds.
Ensuite, cela ralentit le déploiement. Une seule acquisition au trimestre, à Grenade. Pour une SCPI thématique dont la promesse est de construire un portefeuille logistique européen, c’est un rythme contraint.
Enfin, c’est temporaire par nature. Quand le fondateur aura fini de sortir, la collecte repartira intégralement vers l’immobilier. La vraie question est : combien de trimestres encore ? Le bulletin ne donne pas la taille de la position restante, et c’est l’information que nous demanderons à la société de gestion.
6,21 % brut, 4,91 % net
Theoreim publie les deux chiffres côte à côte, ce qui évite les malentendus. L’écart de 1,30 point correspond à l’impôt payé à la source dans les six pays où le fonds détient ses immeubles.
| Période | Brut par part | Net versé |
|---|---|---|
| 2024 | 15,75 € | 12,99 €, dont 2,13 € prélevés sur le report à nouveau |
| 2025 | 15,52 € | 12,27 €, dont 0,97 € prélevés sur le report à nouveau |
| 1er trimestre 2026 | 3,79 € | 3,06 € |
| 2e trimestre 2026 | 3,72 € | 2,97 € |
Source : Theoreim, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deux choses méritent l’attention dans ce tableau.
La première est le recours au report à nouveau, en diminution : 2,13 € par part puisés dans les réserves en 2024, 0,97 € en 2025. C’est un signe positif, le fonds s’appuie de moins en moins sur ses réserves pour tenir sa distribution. À suivre sur 2026, où le bulletin ne mentionne aucun prélèvement pour les deux premiers trimestres.
La seconde est l’écart brut-net de 21 %. Sur une SCPI entièrement investie hors de France, c’est le prix d’entrée. En contrepartie, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %, et l’impôt étranger est neutralisé par crédit d’impôt ou taux effectif selon les conventions. Pour une tranche marginale élevée, le net final reste supérieur à celui d’une SCPI française. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
La performance globale annuelle 2025 atteint 8,21 %, soit les 6,21 % de distribution plus deux points de revalorisation du prix de la part. Peu de SCPI ont revalorisé en 2025. L’objectif affiché pour 2026 est de 6,00 % à 6,50 % brut, et le TRI cible à dix ans de 5 %.
Vingt-et-un immeubles, vingt-trois locataires
228,2 M€ de valeur vénale pour 259 225 m². Le taux d’occupation est de 100 %, financier comme physique, et l’endettement se limite à 5,3 % en incluant les autres engagements.
| Répartition au 30 juin 2026 | Détail |
|---|---|
| Géographique | Espagne 32 %, Italie 26 %, Royaume-Uni 20 %, Allemagne 11 %, Pologne 8 %, Irlande 3 % |
| Sectorielle | locaux d’activités et sites de production 65 %, logistique 30 %, sciences de la vie 5 % |
| Durée des baux | 9,1 ans fermes, 10,7 ans jusqu’au terme |
| Rendement moyen à l’acquisition | 7,07 % acte en main |
Source : Theoreim, bulletin du 2e trimestre 2026.
Une précision utile : malgré son nom, LOG IN n’est pas une pure SCPI logistique. Les deux tiers du portefeuille sont des locaux d’activités et des sites de production, la logistique proprement dite représente 30 %. Le bulletin le signale en note, en précisant que la classification suit les actes de propriété et « ne reflète pas nécessairement l’activité du bâtiment ».
La distinction compte. Un site de production loué à un industriel obéit à une autre logique qu’un entrepôt : le locataire y a installé son outil, il ne part pas facilement, mais si l’activité s’arrête, le bâtiment est difficile à reconvertir. C’est ce qui explique à la fois les 9,1 ans de baux fermes et les 7,07 % de rendement à l’acquisition.
Vingt-trois locataires seulement. Sur 248 M€ de capitalisation, la mutualisation reste limitée : chaque signature pèse en moyenne plus de 4 % des loyers. Le bulletin ne publie pas le poids des principaux locataires, information qui manque pour apprécier correctement le risque.
À noter également : 20 % du patrimoine est au Royaume-Uni et 8 % en Pologne, donc hors zone euro. Le bulletin précise que le risque de change n’est pas systématiquement couvert.
Un entrepôt du dernier kilomètre à Grenade
Plus de 21 M€ hors droits pour plus de 10 000 m², acquis le 18 juin : c’est la plus grosse opération du fonds depuis sa création. L’entrepôt est intégralement loué au « numéro 1 mondial du e-commerce et de la logistique », que le bulletin ne nomme pas mais que tout le monde reconnaît.
Les caractéristiques valent d’être détaillées, parce qu’elles expliquent le prix :
- Bail ferme de douze ans, en triple net. Le locataire prend à sa charge l’entretien, les travaux et les taxes : le loyer encaissé est quasiment net de charges pour la SCPI.
- Unique centre de distribution du dernier kilomètre exploité par le groupe dans la région de Grenade. Un site unique sur un bassin, c’est ce qui rend un départ coûteux pour le locataire.
- Bâtiment clé en main, développé par le spécialiste espagnol qui construit pour cet acteur, certifié BREEAM Very Good avec un diagnostic de performance énergétique classé A.
Un point à relever : la durée résiduelle du bail est de 8,4 ans, alors que le bail ferme initial était de douze ans. L’immeuble a donc déjà trois ans et demi d’exploitation derrière lui. Ce n’est pas un défaut, mais il faut le savoir pour comparer avec une acquisition neuve à bail neuf.
Ce que ça donne à crédit
Pour 784 parts à 255 €, soit 199 920 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’établit à 1 212 €. Les revenus retenus sont nets d’impôt étranger, avant impôt français.
| Scénario | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Haut de l’objectif (6,50 %) | 16,58 € | 870 € | −342 € |
| Bas de l’objectif (6,00 %) | 15,30 € | 803 € | −409 € |
| Rythme du 1er semestre 2026 | 15,02 € | 788 € | −424 € |
Comptez entre 340 et 425 € par mois. L’objectif annoncé par la société de gestion, 6,00 % à 6,50 %, encadre le rythme actuel : le plan de financement est donc lisible, ce qui n’est pas toujours le cas sur des fonds jeunes.
La déduction des intérêts sera nulle ou quasi nulle. Le patrimoine est entièrement situé hors de France, donc vos revenus fonciers sont de source étrangère et n’ouvrent pas droit à la déduction des intérêts d’emprunt sur votre imposition française (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est l’arbitrage habituel : vous gagnez 17,2 % de prélèvements sociaux, vous perdez la déductibilité.
En société soumise à l’IS, les intérêts redeviennent une charge du résultat, ce qui change la mécanique : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Le bulletin consacre d’ailleurs un paragraphe entier au risque de l’achat à crédit, ce qui est rare et honnête : il rappelle qu’en cas de cession à un prix inférieur au prix d’acquisition, l’associé devra compenser la différence entre le capital restant dû et le produit de la vente. C’est exactement le calcul que nous faisons avant tout montage.
Prévoyez cinq mensualités sèches au démarrage, le délai de jouissance courant jusqu’au 1er jour du 6e mois. La première souscription porte sur 4 parts, soit 1 020 €, avec des versements programmés possibles ensuite à partir de 255 €.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Sur les fondamentaux, le dossier est bon : 100 % d’occupation, 9,1 ans de baux fermes, 7,07 % de rendement moyen à l’acquisition, un endettement négligeable et un prix décoté de 4,9 % sous la valeur de reconstitution. La revalorisation de deux points en 2025 confirme que les expertises suivent.
La réserve porte sur la phase que traverse le fonds. Tant que la sortie du fondateur institutionnel absorbe 60 % de la collecte, LOG IN achète peu et grossit lentement. Pour un souscripteur, cela signifie entrer dans un portefeuille qui se diversifiera moins vite que prévu, avec vingt-trois locataires seulement.
Ce que nous suivrons : le volume de parts rachetées au 3e trimestre, qui dira où en est cette sortie, et le rythme d’acquisition qui devrait repartir ensuite.
Pour une exposition logistique et locaux d’activité comparable, ActivImmo en France et Comète à l’international sont les points de comparaison naturels.
LOG IN au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 255 € (nominal 150 € + prime 105 €) / 229,50 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 226,19 € / 268,05 €, prix décoté de 4,9 % |
| Valeur IFI 2025 | 211,27 € par part pour un résident |
| Distribution | 3,72 € brut et 2,97 € net au T2 2026 ; 15,52 € brut et 12,27 € net en 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 6,21 % brut, 4,91 % net ; performance globale annuelle 8,21 % |
| Objectifs 2026 | 6,00 % à 6,50 % brut ; TRI cible 5 % sur 10 ans, non garantis |
| Marché des parts | 68 643 parts souscrites et 41 765 rachetées au T2 ; aucune part en attente |
| Taux d’occupation | 100 % financier et physique |
| Patrimoine | 21 immeubles, 23 locataires, 259 225 m², 228,2 M€ de valeur vénale, 6 pays |
| Durée des baux | 9,1 ans fermes, 10,7 ans au terme |
| Endettement | 5,3 % de dettes et autres engagements |
| Capital | 247,7 M€ de capitalisation, 971 240 parts, 6 315 associés |
| Frais et souscription | commission de 12 % TTC ; première souscription de 4 parts, soit 1 020 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Société de gestion | Theoreim (AMF GP-20000030), SCPI créée le 3 octobre 2022, visa AMF n° 22-16, label ISR, SFDR article 8, SRI 3 sur 7 |
Source : Theoreim, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi la SCPI rachète-t-elle autant de parts ?
Parce qu’un investisseur institutionnel fondateur, seul détenteur significatif en compte propre, sort progressivement du fonds. L’édito du bulletin l’indique explicitement. Sur le premier semestre 2026, 91 207 parts ont été rachetées pour 144 103 souscrites, contre 7 044 rachats sur toute l’année 2025.
Est-ce un signal inquiétant ?
Pas en soi : la sortie est annoncée, étalée dans le temps, et aucune part n’est en attente de retrait. L’effet principal est un ralentissement du déploiement, puisqu’une partie de la collecte finance ces rachats au lieu d’acheter des immeubles. Le point à surveiller est la durée de cette phase, que le bulletin ne précise pas.
Combien touche-t-on réellement par part ?
Au 2e trimestre 2026, 2,97 € nets pour 3,72 € bruts, soit environ 20 % d’écart correspondant à l’impôt étranger. Sur 2025, le taux de distribution ressort à 6,21 % brut et 4,91 % net. Ces revenus échappent en revanche aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.
LOG IN est-elle vraiment une SCPI logistique ?
Partiellement. La logistique représente 30 % du patrimoine, contre 65 % de locaux d’activités et de sites de production, et 5 % de sciences de la vie. Le bulletin précise que cette classification suit les actes de propriété et ne reflète pas nécessairement l’activité réelle exercée dans les bâtiments.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Un entrepôt de logistique du dernier kilomètre de plus de 10 000 m² à Grenade, pour plus de 21 M€ hors droits, sa plus grosse acquisition depuis la création. Il est loué au numéro un mondial du e-commerce dans le cadre d’un bail ferme de douze ans en triple net, avec une durée résiduelle de 8,4 ans.
Quel est le niveau d’endettement ?
5,3 % en incluant les emprunts bancaires, les acquisitions payables à terme, les crédits-baux et les autres dettes. Les statuts autorisent jusqu’à 40 % de la valeur des immeubles : la marge de manœuvre reste donc entière.
Le prix de 255 € peut-il être revalorisé ?
Il est décoté de 4,9 % par rapport à la valeur de reconstitution de 268,05 €, elle-même en progression depuis fin 2025. La fourchette réglementaire s’étend de 241,24 € à 294,85 €. Une revalorisation est donc possible, et le fonds en a déjà pratiqué une en 2025, qui a porté la performance globale à 8,21 %.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle s’y prête sur le plan du rendement, avec 340 à 425 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans. Mais le patrimoine étant intégralement hors de France, vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe. Le montage prend tout son sens en société soumise à l’IS.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez LOG IN par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Le bulletin précise par ailleurs que Theoreim peut rétrocéder une partie de sa commission de gestion aux distributeurs. Dans tous les cas, ces rémunérations ne s’ajoutent pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Theoreim, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026 : marché des parts, distribution brute et nette, report à nouveau, patrimoine et taux d’occupation, acquisition de Grenade, conditions de souscription et de retrait.
- Theoreim, charte ESG de la société de gestion, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. L’objectif de distribution de 6,00 % à 6,50 % et le TRI cible de 5 % sont des estimations de la société de gestion, non garanties. La SCPI détenant des actifs au Royaume-Uni et en Pologne, elle est exposée à un risque de change non systématiquement couvert. Les cumuls semestriels du marché des parts sont calculés par Ateis Patrimoine à partir des données publiées. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Le marché des parts se lit avant le rendement
Qui entre, qui sort, et à quel rythme : c’est la première chose que nous regardons dans un bulletin, avant le taux de distribution. Si vous détenez des SCPI et voulez savoir ce que disent vraiment leurs derniers bulletins, dites-le-nous. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
