SCPI Remake Live : ce que coûte la poche sociale
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 18). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Remake Live est la SCPI sans frais d’entrée qui affiche 7,05 % en 2025, quatre années de suite au-dessus de 7 %. Elle est aussi la seule à consacrer une part de sa collecte à des logements sociaux dont elle annonce elle-même que le rendement peut être nul.
- 44,7 M€ engagés en logements à loyers modérés, soit 4,99 % de la collecte et 255 logements. Ce choix coûte environ 0,4 point de rendement par an.
- 7,05 % brut, 5,69 % net. L’impôt étranger représente 23 % du dividende du 2e trimestre.
- L’objectif officiel est de 5,50 %, inscrit dans le bulletin. C’est cette hypothèse qu’il faut retenir pour un plan de financement.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
7,05 % brut, 5,69 % net
Quatre années consécutives au-dessus de 7 %, avec 14,37 € distribués par part en 2025 et un TRI de 7,31 % depuis le lancement. Mais le chiffre qui compte pour votre trésorerie est le net de fiscalité étrangère : 5,69 %.
Le détail du 2e trimestre le confirme : sur 3,32 € bruts par part, 0,77 € partent en impôt étranger, prélevé à la source et payé par la SCPI pour votre compte. Il vous reste 2,55 €, soit 23 % de moins.
| Dividende mensuel par part | Brut | Net de fiscalité étrangère |
|---|---|---|
| Avril 2026 | 1,09 € | 0,85 € |
| Mai 2026 | 1,16 € | 0,85 € |
| Juin 2026 | 1,07 € | 0,85 € |
Source : Remake AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
La distribution est mensuelle, versée autour du 25 du mois suivant. Le net versé est remarquablement stable, à 0,85 € chaque mois, alors que le brut varie : la société de gestion lisse ce que vous encaissez réellement.
Cet impôt étranger est ensuite neutralisé en France, par crédit d’impôt ou taux effectif selon les conventions, et ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
L’objectif officiel : 5,50 %
Le bulletin l’indique en note : « La SCPI vise un objectif de taux de distribution annuel de 5,50 % (non garanti) », avec un TRI cible de 7 % sur dix ans. L’écart avec les 7,05 % réalisés n’est pas une contradiction : c’est la différence entre un objectif prudent et une performance de déploiement rapide.
Le mot des fondateurs va d’ailleurs plus loin que la plupart des bulletins : ils écrivent qu’une SCPI « peut bénéficier temporairement d’effets techniques, liés par exemple au délai de jouissance ou à la vitesse de déploiement de la collecte », et que ces éléments « ne remplacent pas la qualité des actifs ». Venant d’un gérant qui affiche 7 %, la mise en garde mérite d’être relevée.
77 immeubles, neuf pays, 98,93 % d’occupation
1 053 M€ de patrimoine pour 477 197 m², 105 locataires et 145 baux. La durée ferme moyenne des baux restant à courir atteint 9,10 ans, ce qui est élevé.
| Répartition | Détail |
|---|---|
| Géographique | Royaume-Uni 31,08 %, France 21,69 %, Pays-Bas 10,59 %, Espagne 9,71 %, Pologne 9,04 %, Irlande 8,78 %, Allemagne 4,94 %, Italie 3,39 %, Portugal 0,78 % |
| Sectorielle | bureaux 38,97 %, santé et éducation 18,16 %, logistique et activité 17,92 %, commerces 12,13 %, hôtels et loisirs 8,45 %, résidentiel 3,10 % |
| Occupation | TOF 98,93 %, TOP 98,85 %, taux d’encaissement des loyers 99 % |
| Endettement | 27,15 %, pour un maximum statutaire de 40 % |
Source : Remake AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le taux d’occupation se décompose en 98,78 % de locaux occupés, 0,15 % occupés sous franchise et 1,07 % vacants en recherche de locataire. Autrement dit, la vacance réelle est quasi nulle : c’est le meilleur niveau des fonds que nous avons passés en revue, avec EDR Europa.
Un point mérite attention : le Royaume-Uni représente 31 % du patrimoine. Le bulletin l’assume et l’explique, en notant que le renforcement de la livre a contribué à porter la hausse des expertises de 0,4 % à 0,8 % sur le semestre. L’effet de change joue dans les deux sens, et il n’est pas couvert.
Côté gestion locative, le trimestre est calme : 431 m² libérés pour 147 K€ de loyers, aucune relocation. Sur un patrimoine d’un milliard, c’est marginal.
Six immeubles, 80,8 M€ à 7,82 %
| Actif | Prix acte en main | Rendement | Durée ferme |
|---|---|---|---|
| Londres, Artillery Lane, bureaux et restaurant | 12,4 M€ | 9,3 % | 14,6 ans |
| Nottingham, commerce loué à Zara | 8,7 M€ | 8,8 % | 3,5 ans |
| Manchester, bureaux à Spinningfields | 13,6 M€ | 7,6 % | 6,2 ans |
| Naaldwijk, Pays-Bas, plateforme logistique | 23,0 M€ | 7,5 % | 5,2 ans |
| Zabrze, Pologne, plateforme cross-dock | 18,7 M€ | 7,5 % | 10 ans |
| Saragosse, Espagne, site industriel | 3,6 M€ | 7,0 % | 7 ans |
Source : Remake AM, bulletin du 2e trimestre 2026. Données au jour de l’acquisition.
Londres est l’opération la plus remarquable : 9,3 % de rendement net à l’acquisition sur un immeuble de style warehouse à 150 mètres de Liverpool Street Station, avec 14,6 ans de durée ferme résiduelle. Un tel rendement au cœur de la City s’explique par le mode de détention, un bail emphytéotique courant jusqu’en 2110, soit 85 ans résiduels, et non la pleine propriété.
Naaldwijk mérite aussi un mot : une plateforme de 17 840 m² connectée directement à Royal FloraHolland, le premier marché mondial des fleurs, louée au groupe FM. C’est le type d’actif dont l’emplacement n’est pas réplicable, ce qui protège le loyer bien mieux qu’un entrepôt standard.
Sept immeubles supplémentaires sont sous promesse ou en exclusivité, pour 74,5 M€ et 54 181 m². Le déploiement continue donc au second semestre.
Ce que nous en pensons, concrètement
C’est l’un des trois ou quatre dossiers les plus propres de notre revue : 98,93 % d’occupation, 9,10 ans de durée ferme, neuf pays, aucun frais d’entrée, aucune part en attente de retrait, et un prix au niveau de la valeur de reconstitution. Le fonds a été constitué après la remontée des taux, ce qui lui évite les problèmes de valorisation des portefeuilles achetés avant 2022.
Ce que nous surveillons :
- L’écart entre 7,05 % et 5,50 %. L’objectif officiel est nettement en dessous du réalisé. C’est prudent, c’est honnête, et c’est la base de calcul à retenir.
- Les 23 % d’impôt étranger. C’est l’un des taux les plus élevés de notre revue, conséquence directe de l’exposition au Royaume-Uni et à la Pologne.
- Le risque de change. 31 % du patrimoine en livres, sans couverture systématique. Il a joué favorablement ce semestre, il peut jouer dans l’autre sens.
- La commission de retrait. 5 % TTC pendant les cinq premières années, sauf accidents de la vie. C’est la contrepartie de l’absence de frais d’entrée.
Pour qui ? Un investisseur qui veut de l’immobilier européen récent, acheté aux conditions actuelles de marché, et qui accepte de rester au moins cinq ans, idéalement dix. La poche sociale en fait par ailleurs le seul fonds de notre revue qui donne une utilité concrète et chiffrée à une partie de l’épargne collectée, ce qui parle à certains clients et laisse les autres indifférents. Dans les deux cas, mieux vaut le savoir avant.
Ce que donne un achat à crédit
Hypothèses : 980 parts à 204 €, soit 199 920 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets d’impôt étranger, avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Niveau 2025 reconduit | 14,37 € | 901 € | −311 € |
| Rythme du 2e trimestre 2026 | 13,28 € | 833 € | −379 € |
| Objectif officiel de 5,50 % | 11,22 € | 704 € | −508 € |
Trois points favorables. Aucun frais d’entrée : vos 200 000 € achètent 200 000 € d’immobilier, contre environ 180 000 € sur une SCPI à 10 % de commission. Un délai de jouissance de trois mois seulement, au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, l’un des plus courts du marché. Et une distribution mensuelle, qui colle au rythme des échéances de prêt.
Un point défavorable. Avec 21,69 % du patrimoine en France, la quote-part de revenus fonciers français reste limitée : la déduction de vos intérêts d’emprunt sera partielle (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Le solde, 78 %, échappe en revanche aux prélèvements sociaux.
À noter pour l’IFI : la valeur retenue au 31 décembre 2025 est de 177,79 € par part pour un résident fiscal français, et de 34,67 € pour un non-résident. Voir SCPI et IFI.
En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Remake Live au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de souscription / valeur de retrait | 204 € / 204 €, aucun frais d’entrée |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 175,53 € / 205,04 € par part |
| Distribution | 3,32 € brut et 2,55 € net au T2 2026 ; 14,37 € brut en 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 7,05 % brut, 5,69 % net de fiscalité étrangère ; objectif officiel 5,50 % |
| TRI depuis le lancement | 7,31 % ; TRI cible de 7 % sur 10 ans |
| Occupation | TOF 98,93 %, TOP 98,85 %, encaissement des loyers 99 % |
| Patrimoine | 77 immeubles, 105 locataires, 145 baux, 477 197 m², 1 053 M€, 9 pays |
| Durée ferme des baux | 9,10 ans |
| Endettement | 27,15 %, maximum statutaire 40 % |
| Poche sociale | 44,7 M€ engagés, 255 logements à loyers modérés, 15 immeubles, 3 bailleurs partenaires |
| Frais | 0 % à l’entrée ; 5 % TTC de commission de retrait avant 5 ans ; gestion 18 % TTC des produits encaissés |
| Marché des parts | 109 526 parts créées, 3 423 retirées, aucune en attente ; collecte nette 22,3 M€ |
| Capital | 904 M€ de capitalisation, 4 431 907 parts, 13 135 associés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois suivant la souscription, soit 3 mois |
| Société de gestion | Remake AM (AMF GP-202174), SCPI créée en 2022, visa AMF n° 22-01, démarche ISR best in progress |
Source : Remake AM, bulletin d’information n° 18 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Qu’est-ce que la poche sociale de Remake Live ?
Jusqu’à 10 % de la collecte peut être investie dans de l’immobilier à fort contenu social, principalement des logements à loyers modérés. Au 30 juin 2026, 44,7 M€ sont engagés, soit 4,99 % de la collecte, pour 255 logements et 15 immeubles. La société de gestion précise que cette poche délivre une performance potentiellement nulle.
Combien la poche sociale coûte-t-elle en rendement ?
Le bulletin ne le chiffre pas. Notre estimation : si 4,99 % de la collecte ne produit aucun revenu, alors que le reste du portefeuille s’acquiert autour de 7,82 %, le manque à gagner est d’environ 0,39 point de rendement annuel, soit près de 390 € par an pour 100 000 € investis.
Pourquoi 7,05 % et 5,69 % pour la même année ?
7,05 % est le taux de distribution brut, calculé avant la fiscalité payée par la SCPI à l’étranger pour le compte des associés. 5,69 % est le taux net de cette fiscalité, soit ce qui est réellement versé. Au 2e trimestre 2026, l’écart atteint 23 % du dividende, en raison de l’exposition au Royaume-Uni et à la Pologne.
Remake Live est-elle vraiment sans frais ?
Sans frais d’entrée, oui : la commission de souscription est de 0 % et la valeur de retrait est égale au prix de souscription, 204 €. En contrepartie, une commission de retrait de 5 % TTC s’applique si vous sortez avant cinq ans de détention, sauf accidents de la vie prévus par la note d’information.
Quel est l’objectif de rendement de la SCPI ?
5,50 % de taux de distribution annuel, non garanti, et 7 % de TRI cible sur dix ans. La SCPI a dépassé cet objectif pendant quatre années consécutives, avec 7,05 % en 2025, mais c’est l’objectif officiel qui doit servir de base à un plan de financement.
Quelle est l’exposition au risque de change ?
Le Royaume-Uni représente environ 31 % du patrimoine, en livres sterling. Sur le premier semestre 2026, le renforcement de la livre a porté la hausse de la valeur d’expertise de 0,4 % à 0,8 %. L’effet peut s’inverser : les loyers et la valeur des actifs britanniques varient avec le taux de change.
Comment revendre ses parts ?
Par une demande de retrait auprès de la société de gestion, exécutée s’il existe une souscription en contrepartie, ou par une cession de gré à gré que vous organisez vous-même. Au 30 juin 2026, aucune part n’était en attente de retrait, pour 3 423 parts retirées et 109 526 créées sur le trimestre.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle s’y prête bien : aucun frais d’entrée, distribution mensuelle et délai de jouissance de trois mois seulement. Comptez environ 508 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans en retenant l’objectif de 5,50 %. Avec 21,69 % de patrimoine français, la déduction des intérêts d’emprunt reste partielle.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Corum XL
Même terrain européen.
Corum Eurion
Même terrain européen.
Sofidy Europe Invest
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Remake Live
Remake Live ne prélevant aucune commission de souscription, la rémunération du cabinet ne peut pas être assise sur des frais d’entrée. Si vous souscrivez par notre intermédiaire, nous percevons une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de gestion annuelle. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Remake AM, bulletin d’information n° 18 du 2e trimestre 2026 : dividendes mensuels et fiscalité étrangère, poche sociale, patrimoine et taux d’occupation, acquisitions détaillées, valeurs de la part, frais et modalités de sortie.
- Remake AM, site de la société de gestion : note d’information, document d’informations clés, statuts.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. L’objectif de distribution de 5,50 % et le TRI cible de 7 % sont des hypothèses de la société de gestion, non garanties. La SCPI détenant environ 31 % de son patrimoine au Royaume-Uni, elle est exposée à un risque de change. L’estimation du coût de la poche sociale en points de rendement est un calcul Ateis Patrimoine, à partir des données publiées. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Remake Live dans votre allocation, et à quelle place ?
Dites-nous ce que vous détenez déjà et sur quel horizon vous investissez. On regarde si ce fonds apporte une vraie diversification, ce que la commission de retrait implique pour vous, et si le financement tient. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
255 logements sociaux, financés par votre rendement
C’est la particularité de cette SCPI, et elle est écrite noir sur blanc dans le bulletin : jusqu’à 10 % de la collecte peut être investie dans de l’immobilier à fort contenu social, principalement du logement à loyers modérés. Et la société de gestion précise que « cette poche délivre une performance potentiellement nulle ».
Source : Remake AM, bulletin d’information n° 18 du 2e trimestre 2026.
Ce que cela coûte, en chiffres. Le bulletin ne fait pas le calcul, nous le faisons : si 4,99 % de la collecte rapporte zéro là où le reste du portefeuille s’achète à 7,82 % de rendement, le manque à gagner ressort autour de 0,39 point de rendement par an. Sur un placement de 100 000 €, cela représente environ 390 € par an de dividende en moins.
Ce n’est pas une critique, c’est une information. Vous financez 255 logements accessibles, et ce choix a un prix mesurable. Si l’utilité sociale de votre épargne compte pour vous, c’est l’une des rares SCPI qui le formalise plutôt que de se contenter d’un label. Si vous cherchez le rendement maximal, sachez que vous partez avec 0,4 point de handicap volontaire.
La bonne façon de lire ce fonds : 7,05 % distribués malgré 5 % de la collecte placée à rendement nul. Sans la poche sociale, le taux serait autour de 7,4 %.