SCPI Wemo One : d’où vient vraiment le dividende ?
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 8). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Wemo One a distribué 15,27 % en 2025, le taux le plus élevé du marché, pour une SCPI créée en avril 2024. Le bulletin du 2e trimestre 2026 donne la clé : sur les 5,49 € distribués, 2,97 € sont des revenus financiers, pas des loyers.
- La normalisation est annoncée. La société de gestion vise 7 % sur huit ans, et 20 € par part en 2026. L’écart avec les 15,27 % de 2025 est assumé dans l’édito.
- Le prix est décoté. 210 € pour une valeur de reconstitution de 220,3 €, soit 4,7 % sous la valeur du patrimoine. C’est rare.
- Aucune part en attente de retrait depuis la création, et 18,6 M€ collectés sur le seul 2e trimestre.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
54 % du dividende du trimestre ne vient pas des loyers
Le bulletin publie le détail fiscal du dividende, poste par poste. C’est une transparence rare, et elle change complètement la lecture du rendement.
| Composition du dividende du 2e trimestre 2026, par part | Montant | Part |
|---|---|---|
| Revenus fonciers français | 1,03 € | 19 % |
| Revenus fonciers étrangers, bruts | 1,50 € | 27 % |
| Revenus financiers | 2,97 € | 54 % |
| Total brut | 5,49 € | |
| Impôt étranger prélevé à la source | −0,33 € | |
| Net versé, avant impôt français | 5,16 € |
Source : Wemo REIM, bulletin trimestriel n° 8 du 2e trimestre 2026.
Ces revenus financiers sont les intérêts produits par la trésorerie collectée et pas encore investie. Sur une SCPI qui a collecté 18,6 M€ en un trimestre et qui achète des actifs de 3 à 9 M€, cet écart de temps est mécanique : l’argent dort sur des placements monétaires en attendant les signatures.
Ce n’est ni anormal ni caché. Mais cela veut dire deux choses. D’abord, que le rendement actuel n’est pas encore celui du patrimoine immobilier. Ensuite, que si les taux courts baissent, cette composante fond, et il ne reste que les loyers.
Ce que la société de gestion annonce
| Indicateur | Réalisé | Objectif annoncé |
|---|---|---|
| Taux de distribution | 15,27 % en 2025 (13,05 % net de fiscalité étrangère) | 7 % sur huit ans |
| Dividende par part | 30,54 € en 2025 ; 6,95 € au T1 et 5,49 € au T2 2026 | 20 € brut en 2026 |
| Performance globale annuelle | 15,27 % en 2025 | 8 % sur huit ans |
| TRI | non publiable, moins de 5 ans d’existence | 7,5 % sur huit ans |
Source : Wemo REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’édito du président l’écrit noir sur blanc : la SCPI « va désormais entrer progressivement dans une phase de normalisation de sa performance après que les moteurs liés à la jeunesse de la SCPI commencent à s’estomper ». Difficile d’être plus clair. Les 15,27 % de 2025 reposaient sur un nombre réduit de parts en jouissance et sur la trésorerie placée.
Pour bâtir un plan de financement, retenez l’objectif officiel de 7 %, pas les 15,27 % de 2025. L’objectif 2026, 20 € par part, représente 9,5 % du prix actuel : c’est encore une année de transition.
Autre particularité : les dividendes sont versés chaque mois. Sur le trimestre, 2,15 € en avril, 1,67 € en mai et en juin, bruts de fiscalité étrangère.
37 actifs, 2,8 M€ en moyenne
La stratégie s’appelle « Smart Caps » : acheter des actifs de moins de 5 M€, hors hôtellerie et logistique. L’argument de Wemo REIM est que sur ce segment, la concurrence institutionnelle est faible, les vendeurs sont des investisseurs privés, et une SCPI qui achète sans condition de financement peut négocier des décotes.
Le résultat au 30 juin 2026 : 37 actifs pour 75 919 m², une taille moyenne de 2,8 M€, un rendement moyen à l’acquisition de 7,8 % acte en main.
| Répartition | Détail |
|---|---|
| Géographique | Italie 42,0 %, Espagne 23,0 %, France 16,8 %, Irlande 10,1 %, Royaume-Uni 8,1 % |
| Sectorielle | commerce 53,1 %, activité 18,6 %, hôtellerie 8,1 %, santé 7,2 %, éducation 5,5 %, industriel 5,2 %, bureau 2,4 % |
| Locataires | 83,7 % réalisent plus d’1 Md€ de chiffre d’affaires annuel ; les trois premiers pèsent 31,3 % des loyers |
| Baux | WALT 12,0 ans, WALB 6,9 ans, 47 baux |
| Endettement | 11,2 % de la valeur d’expertise |
Source : Wemo REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deux chiffres méritent un commentaire. Le commerce pèse encore 53 %, ce que la société de gestion cherche à réduire : les achats récents en santé, hôtellerie et activité vont dans ce sens. Et les trois premiers locataires représentent 31,3 % des loyers, ce qui est élevé pour un portefeuille de 37 actifs. Sur un fonds de cette taille, le départ d’un locataire majeur se verrait immédiatement.
Le taux d’occupation, à lire en détail
99,83 % de taux d’occupation financier. Mais le bulletin précise la décomposition : 96,53 % de locaux occupés et 3,3 % de locaux vacants couverts par une garantie locative. Autrement dit, 3,3 % des surfaces sont vides, et c’est le vendeur ou un garant qui paie le loyer à la place du locataire absent.
Ces garanties sont une pratique normale à l’acquisition, et elles protègent effectivement la SCPI. Mais elles ont une durée. Quand elles expirent, soit le local est reloué, soit il devient de la vacance réelle. C’est le genre de ligne qu’il faut suivre d’un trimestre à l’autre.
Quatre achats, deux nouvelles classes d’actifs
21,6 M€ investis sur le trimestre, à 7,2 % de rendement pondéré acte en main, pour un prix moyen de 5,4 M€ par actif.
| Actif | Prix | Rendement | Locataire et durée ferme |
|---|---|---|---|
| Sandyford, Dublin, bâtiment 1 (santé, 939 m²) | 3,6 M€ | 6,9 % | Eurofins, 4,1 ans |
| Sandyford, Dublin, bâtiment 2 (santé, 1 344 m²) | 5,1 M€ | 6,9 % | Eurofins, 4,1 ans |
| Castel Maggiore, Bologne (activité, 3 455 m²) | 3,7 M€ | 7,1 % | GLS, 5,5 ans |
| Plymouth, Royaume-Uni (hôtel, 2 150 m²) | 9,2 M€ | 7,5 % | Travelodge, 22,1 ans |
Source : Wemo REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’hôtel de Plymouth est l’opération la plus intéressante. Un bail ferme de 22 ans avec Travelodge, deuxième chaîne hôtelière britannique, sur un actif situé à quelques minutes à pied du Derriford Hospital et de ses 6 300 salariés. La clientèle d’un hôtel adossé à un hôpital, familles de patients et personnels en déplacement, est peu sensible au cycle économique. C’est ce qui justifie de payer 9,2 M€ pour un actif deux fois plus gros que la moyenne du portefeuille.
C’est aussi la première acquisition hors zone euro. Le bulletin ajoute d’ailleurs un risque de change à sa liste : les loyers sont perçus en livres, et la couverture n’est ni systématique ni intégrale.
Après la clôture, en juillet 2026, la SCPI a acquis un Holiday Inn de 139 chambres face au port de Gênes : bail ferme de douze ans, environ 1 M€ de loyer annuel, 7,3 % de rendement. Cette opération porte l’hôtellerie à 19 % du patrimoine, contre 8,1 % au 30 juin.
210 € la part, 220,3 € de valeur de reconstitution
Le prix a été revalorisé de 200 € à 210 € au 1er avril 2026, soit +5 %. Malgré cette hausse, il reste inférieur à la valeur de reconstitution : vous achetez 4,7 % sous ce que coûterait la reconstruction du patrimoine à l’identique.
Le bulletin détaille cette valeur, ce qui permet de comprendre d’où vient l’écart :
| Décomposition de la valeur de reconstitution, par part | Montant |
|---|---|
| Valeur comptable, actif net | 174,5 € |
| Plus-value latente constatée par les experts | +14,8 € |
| Valeur de réalisation | 189,3 € |
| Frais de reconstitution du portefeuille | +31,0 € |
| Valeur de reconstitution | 220,3 € |
Source : Wemo REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Point important pour un investisseur : le prix de retrait est de 189,0 €, soit exactement 10 % de moins que le prix d’entrée. C’est là que se situe le vrai coût d’une sortie rapide, pas dans des frais de retrait, puisqu’il n’y en a aucun.
| Frais | Wemo One |
|---|---|
| Commission de souscription | 10 % HT, soit 12 % TTC, incluse dans le prix |
| Commission de gestion | 11 % HT maximum, soit 13,2 % TTC des produits encaissés |
| Commission d’acquisition et de cession d’actifs | 2 % HT chacune |
| Commission de cession de parts, de retrait anticipé, de travaux | aucune |
Source : Wemo REIM, bulletin du 2e trimestre 2026. Voir notre guide des frais de SCPI.
Ce que nous en pensons, concrètement
Wemo One fait exactement ce qu’elle annonce : acheter petit, en Europe, avec des locataires solides et des baux longs. Le WALT de 12 ans et les 83,7 % de locataires réalisant plus d’un milliard de chiffre d’affaires ne sont pas des arguments de brochure, ce sont des chiffres du bulletin. Et la société de gestion est honnête sur la normalisation à venir du rendement, ce qui n’est pas si fréquent chez les jeunes SCPI qui affichent des taux à deux chiffres.
Ce que nous surveillons :
- La part des revenus financiers. 54 % du dividende au 2e trimestre. Le vrai test sera le trimestre où cette part tombera sous 20 %.
- Les 3,3 % de locaux sous garantie locative. À suivre à l’expiration des garanties.
- La concentration locative. Trois locataires pour 31,3 % des loyers, sur un patrimoine de 146 M€.
- Le rythme d’investissement. 18,6 M€ collectés contre 21,6 M€ investis ce trimestre : pour la première fois, les deux courbes se rejoignent. C’est le signal d’une SCPI qui arrête de courir après son cash.
Pour qui ? Un investisseur qui accepte le risque d’un fonds de moins de trois ans en échange d’un patrimoine paneuropéen à baux longs, acheté à 7,8 % de rendement moyen. Et qui comprend que le chiffre de 15,27 % appartient au passé. C’est l’un des rares fonds de notre revue qui combine un prix décoté, aucune dette significative et aucune file d’attente au retrait.
Ce que donne un achat à crédit
Sept mois avant le premier revenu. Le bulletin mentionne un délai de jouissance de 6 mois dans ses chiffres clés, mais ses conditions détaillées sont plus précises : l’entrée en jouissance intervient au 1er jour du 7e mois suivant l’enregistrement de la souscription et le paiement intégral. Pour un financement, prévoyez six à sept mensualités à votre charge au démarrage, soit environ 7 300 à 8 500 € sur l’exemple ci-dessous.
Hypothèses : 952 parts à 210 €, soit 199 920 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets de fiscalité étrangère, avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 annoncé | 20,00 € | 1 491 € | +279 € |
| Scénario intermédiaire | 17,00 € | 1 268 € | +56 € |
| Objectif de long terme (7 %) | 14,70 € | 1 096 € | −116 € |
La bonne façon de lire ce tableau : ne construisez pas votre plan sur la première ligne. Sur l’objectif de long terme affiché par la société de gestion, l’effort ressort à 116 € par mois, ce qui reste excellent. Tout ce qui sera distribué au-dessus est un bonus de période de démarrage.
La fiscalité, un vrai point fort ici
Le patrimoine est mixte, et le bulletin donne la ventilation exacte du dividende : 1,03 € de revenus fonciers français, 1,50 € de revenus fonciers étrangers et 2,97 € de revenus financiers par part au 2e trimestre. Conséquence directe pour un achat à crédit : la quote-part française ouvre droit à la déduction de vos intérêts d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130), tandis que la part étrangère échappe aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Attention toutefois : les revenus financiers, qui représentent aujourd’hui plus de la moitié du dividende, sont imposés au prélèvement forfaitaire unique et n’entrent pas dans la catégorie foncière. Ils ne bénéficient donc d’aucune déduction d’intérêts.
En société soumise à l’IS, la lecture change : le bulletin indique un dividende net de 5,16 € pour un associé à l’IS contre 4,23 € pour un particulier à l’IR, sur le même trimestre. Voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. En nue-propriété, la SCPI publie une clé de démembrement, temporaire et viagère.
Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Wemo One au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / prix de retrait | 210 € depuis le 1er avril 2026 (+5 %) / 189,0 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 189,3 € / 220,3 € par part |
| Distribution | 5,49 € brut au T2 2026 (5,16 € net de fiscalité étrangère) ; 30,54 € en 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 15,27 % brut, 13,05 % net de fiscalité étrangère |
| Objectifs | 20 € par part en 2026 ; 7 % de distribution, 7,5 % de TRI et 8 % de PGA sur 8 ans, non garantis |
| Taux d’occupation financier | 99,83 %, dont 96,53 % occupés et 3,3 % vacants sous garantie locative |
| Patrimoine | 37 actifs, 47 baux, 75 919 m², taille moyenne 2,8 M€, rendement moyen 7,8 % acte en main |
| Durée des baux | WALT 12,0 ans, WALB 6,9 ans |
| Endettement | 11,2 % de la valeur d’expertise |
| Marché des parts | aucune part en attente de retrait depuis la création ; 18,6 M€ collectés au trimestre |
| Capital | 146,4 M€ de capitalisation, 696 963 parts, 5 750 associés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 7e mois suivant l’enregistrement de la souscription |
| Société de gestion | Wemo REIM (AMF GP-20240003), SCPI créée le 17 avril 2024, visa AMF n° 24-10, SFDR article 6 |
Source : Wemo REIM, bulletin trimestriel d’information n° 8 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Les 15,27 % de 2025 sont-ils reproductibles ?
Non, et la société de gestion ne le prétend pas. Ce taux repose sur un nombre réduit de parts en jouissance au démarrage et sur les revenus financiers de la trésorerie collectée. L’objectif annoncé est de 7 % sur huit ans, avec une étape intermédiaire de 20 € par part en 2026, soit 9,5 % du prix actuel.
Pourquoi les revenus financiers pèsent-ils autant dans le dividende ?
Parce que la collecte arrive plus vite que les acquisitions. Au 2e trimestre 2026, sur 5,49 € distribués par part, 2,97 € proviennent des placements de trésorerie et 2,53 € des loyers. Cette part diminuera à mesure que les capitaux seront investis en immobilier, et elle dépend aussi du niveau des taux courts.
Que signifie « 3,3 % de locaux vacants sous garantie locative » ?
Que ces surfaces sont vides mais que leur loyer est payé par un tiers, généralement le vendeur de l’immeuble, pendant une durée déterminée. Elles sont donc comptées dans le taux d’occupation financier de 99,83 %. À l’expiration de la garantie, soit le local est reloué, soit il devient une vacance réelle.
Quel est le délai avant de percevoir les premiers revenus ?
Les parts entrent en jouissance au 1er jour du 7e mois suivant l’enregistrement de la souscription et le règlement intégral. En pratique, comptez six à sept mois. Les dividendes sont ensuite versés chaque mois.
Le prix de 210 € est-il cher ?
Non, au contraire : il reste 4,7 % en dessous de la valeur de reconstitution, qui s’établit à 220,3 € au 30 juin 2026 et progresse par rapport aux 218,50 € de fin 2025. La réglementation autorise un prix compris entre 90 % et 110 % de cette valeur. C’est l’un des rares fonds de notre revue à être positionné sous sa valeur.
Comment revendre ses parts ?
Par une demande de retrait au prix de 189 €, soit 10 % sous le prix d’entrée, sans aucune commission de retrait. La compensation avec les souscriptions a lieu le dernier jour ouvré de chaque mois, et le règlement intervient sous deux mois maximum. Depuis la création, aucune part n’est restée en attente. La cession de gré à gré est également possible, avec 5 % de droits d’enregistrement à la charge du cédant.
Qu’est-ce que la stratégie « Smart Caps » ?
Cibler des actifs de moins de 5 M€, hors hôtellerie et logistique, sur lesquels la concurrence institutionnelle est faible. La SCPI se retrouve face à des vendeurs privés et met en avant sa capacité à acheter sans condition de financement pour négocier des décotes. Au 30 juin 2026, la taille moyenne des 37 actifs est de 2,8 M€.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Oui, avec trois réserves : sept mois sans revenu au démarrage, un fonds de moins de trois ans, et un rendement appelé à baisser vers l’objectif de 7 %. À ce niveau, l’effort mensuel ressort autour de 116 € pour 200 000 € empruntés sur vingt ans. La présence d’immeubles français permet par ailleurs de déduire une partie des intérêts d’emprunt.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Edmond de Rothschild Europa
Même terrain européen.
Osmo Énergie
Même terrain européen.
Perial Opportunités Europe (ex-PFO)
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Wemo One
Si vous souscrivez Wemo One par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Wemo REIM, bulletin trimestriel d’information n° 8 du 2e trimestre 2026 : composition du dividende et régime fiscal, valeurs de réalisation et de reconstitution, taux d’occupation, acquisitions, patrimoine, frais, conditions de retrait.
- Wemo REIM, présentation du patrimoine de Wemo One, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Les objectifs de distribution et de TRI sont des hypothèses de la société de gestion, non garanties. La SCPI détenant un actif au Royaume-Uni, elle est exposée à un risque de change. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Wemo One dans votre allocation, et à quelle place ?
Dites-nous ce que vous détenez déjà et sur quel horizon vous investissez. On regarde si ce fonds apporte une vraie diversification, et si le financement tient dans votre situation fiscale. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
