SCPI Edmond de Rothschild Europa : un locataire pèse 28 % des loyers
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 9). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. EDR Europa affiche des indicateurs presque parfaits : 100 % d’occupation, aucun impayé, aucune dette, aucun retrait, et un prix décoté de 5 % sous la valeur de reconstitution. Le sujet est ailleurs.
- Quatre des six acquisitions du trimestre sont louées au même groupe, NTS. En cumulé, ce locataire représente environ 28 % des loyers annualisés de la SCPI.
- Le rendement va baisser, c’est prévu. 8,75 % en 2025, mais la cible officielle est de 6 % sur la durée de placement recommandée.
- Des baux très longs. 13,4 ans de durée résiduelle ferme, un niveau rare sur le marché.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Quatre achats sur six, un seul locataire
Le bulletin détaille les six acquisitions du trimestre. Quatre d’entre elles sont louées au même groupe néerlandais, NTS, fabricant de systèmes de haute précision pour les industries high-tech, les semi-conducteurs, la défense et le médical.
| Actif loué à NTS | Prix acte en main | Loyer annuel | Durée ferme |
|---|---|---|---|
| Hengelo, locaux d’activités, 13 864 m² | 18,0 M€ | 1 261 K€ | 11 ans |
| Drachten, locaux d’activités, 4 117 m² | 6,5 M€ | 486 K€ | 13 ans |
| Nijmegen, bureaux, 2 130 m² | 5,9 M€ | 456 K€ | 9 ans |
| Hengelo, locaux d’activités, 3 510 m² | 3,7 M€ | 304 K€ | 7 ans |
| Total NTS | 34,1 M€ | 2 507 K€ |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin d’information n° 9 du 2e trimestre 2026. Cumul calculé par Ateis Patrimoine.
Rapportés aux 9,1 M€ de loyers annualisés de la SCPI, ces 2 507 K€ représentent 27,5 % des revenus locatifs. Sur un portefeuille de 19 immeubles et 16 locataires, plus d’un quart des loyers dépend donc d’une seule signature.
Ce n’est pas une erreur de gestion, c’est un choix : acheter en une seule opération quatre sites industriels d’un groupe solide, entièrement loués, avec des baux de 7 à 13 ans fermes, permet de déployer 34 M€ rapidement et à bonnes conditions. C’est d’ailleurs ce qui permet à la SCPI d’absorber 48 M€ de collecte en un trimestre sans laisser dormir l’argent.
Mais il faut le savoir avant d’investir : si NTS renégocie ou quitte un site, l’effet sur le dividende sera immédiat et visible. Sur une SCPI de 4 milliards d’euros, un locataire ne fait jamais 28 % des loyers. Ici, oui.
La bonne question à poser à votre conseiller n’est pas « quel est le rendement », mais « qui paie les loyers ». Sur EDR Europa, la réponse tient en peu de noms : NTS, Booker (groupe Tesco), Oceanscan.
8,75 % en 2025, 6 % visés en régime de croisière
La SCPI a distribué 8,75 % en 2025, et sa performance globale du 1er semestre 2026 atteint 5,51 %, revalorisation du prix comprise. Mais l’objectif affiché par la société de gestion, sur la durée de placement recommandée de dix ans, est de 6 %.
L’écart n’est pas un accident : comme toutes les jeunes SCPI, EDR Europa bénéficie d’un effet de démarrage, avec peu de parts en jouissance au départ et une trésorerie placée en attendant les acquisitions.
| Acompte trimestriel par part | Brut | Rapporté au prix de part |
|---|---|---|
| T4 2024 | 4,59 € | 2,30 % |
| T1 2025 | 4,03 € | 2,02 % |
| T2 2025 | 4,21 € | 2,11 % |
| T3 2025 | 4,04 € | 2,02 % |
| T4 2025 | 5,21 € | 2,60 % |
| T1 2026 | 4,33 € | 2,17 % |
| T2 2026 | 4,69 € | 2,35 % |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Ce que vous touchez réellement. Sur les 4,69 € bruts du 2e trimestre, 0,67 € part en impôt étranger, prélevé à la source et payé par la SCPI pour votre compte. Il vous reste 4,02 €, soit 86 % du montant annoncé. Cet impôt est ensuite déductible en France, par crédit d’impôt ou taux effectif selon la convention applicable, et ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
La distribution est trimestrielle, avec un versement en juillet pour le trimestre écoulé.
19 immeubles, quatre pays, aucune dette
100 481 m² pour 9,1 M€ de loyers annualisés, répartis sur quatre pays et cinq secteurs. Le taux d’endettement est de 0 % : la SCPI achète uniquement avec la collecte.
| Répartition | Détail |
|---|---|
| Géographique | Pays-Bas 50 %, Allemagne 22 %, Royaume-Uni 21 %, France 7 % |
| Sectorielle | locaux d’activités 45 %, commerce 25 %, logistique 12 %, hôtellerie 10 %, bureaux 8 % |
| Secteur d’activité des locataires | industriel et production 42 %, distribution 28 %, hôtellerie 10 %, services 8 %, logistique 7 %, agroalimentaire 5 % |
| Durée des baux | WALB et WALT identiques à 13,4 ans |
| Occupation | 100 % financier et physique, 100 % de recouvrement des loyers |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Un détail technique qui compte : la WALB, durée jusqu’à la prochaine possibilité de résiliation, est égale à la WALT, durée jusqu’à l’échéance finale. Autrement dit, les locataires n’ont pas de faculté de sortie anticipée : ils sont engagés jusqu’au bout. Sur la moitié des SCPI françaises, l’écart entre ces deux chiffres atteint deux à trois ans. C’est probablement l’atout le plus solide de ce portefeuille.
La répartition des échéances confirme la visibilité : 44 % des loyers sont sécurisés entre 10 et 15 ans, 22 % entre 15 et 20 ans, 6 % au-delà de 20 ans. Seuls 28 % arrivent à échéance dans les 7 à 10 ans.
Les deux autres achats du trimestre
Aberdeen, en Écosse, première acquisition écossaise du fonds : 5,4 M€ pour 1 764 m² loués à Oceanscan, groupe de services hydrographiques offshore, avec une durée ferme de quinze ans. L’actif est situé dans le principal parc dédié aux technologies de l’énergie.
Barnsley, en Angleterre : 7,9 M€ pour 8 007 m² entièrement rénovés en 2025, loués quatorze ans fermes à Booker Ltd, premier grossiste alimentaire du Royaume-Uni, filiale du groupe Tesco. Rapporté au prix, le loyer de 556 K€ représente 7,0 % de rendement.
Cinq actifs supplémentaires sont sous exclusivité à la date du bulletin.
202 € la part, décotée de 5 %
Le prix a été revalorisé de 1 % au 1er juin 2026, passant de 200 € à 202 €. C’est la première hausse depuis le lancement en avril 2024. Malgré cette revalorisation, la part reste sous la valeur du patrimoine.
| Valeur par part au 30 juin 2026 | Montant |
|---|---|
| Valeur de reconstitution | 212,78 € — le prix est décoté de 5,07 % |
| Valeur de réalisation | 174,23 € |
| Prix de souscription | 202 € (nominal 100 € + prime d’émission 102 €) |
| Prix de retrait | 181,80 €, soit le prix diminué de la commission de 10 % HT |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
La réglementation impose que le prix reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution, soit ici entre 191,50 € et 234,06 €. À 202 €, il reste donc de la marge avant qu’une nouvelle revalorisation soit nécessaire.
| Frais | EDR Europa |
|---|---|
| Commission de souscription | 12 % TTC du prix de souscription |
| Commission de gestion | 12,60 % TTC des produits locatifs et financiers |
| Commission d’acquisition et de cession d’actifs | 1,50 % TTC chacune, la cession uniquement en cas de plus-value |
| Commission sur travaux | 3 % TTC du montant des travaux |
| Souscription minimum | 25 parts, soit 5 050 € |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin du 2e trimestre 2026. Voir notre guide des frais de SCPI.
Sur le trimestre, 241 515 parts ont été souscrites et aucune n’a été retirée. Le marché des parts fonctionne donc sans tension, mais rappelons que sur une SCPI à capital variable, un retrait n’est possible que s’il existe des souscriptions pour le compenser.
Ce que nous en pensons, concrètement
Sur le papier, c’est le profil le plus propre de notre revue : aucune dette, 100 % d’occupation, aucun impayé, aucun retrait, des baux fermes de 13,4 ans et un prix décoté. Aucune ligne du bulletin ne prête à discussion sur la qualité de l’exécution.
Ce que nous surveillons :
- Le poids de NTS. 28 % des loyers annualisés après ce trimestre. Le chiffre devrait se diluer à mesure que le patrimoine grossit, mais il faut le vérifier bulletin après bulletin.
- Le passage de 8,75 % à 6 %. La cible officielle est claire : construisez votre plan dessus, pas sur le rendement de démarrage.
- Le rythme de déploiement. 48 M€ collectés contre 47 M€ investis ce trimestre, et cinq actifs sous exclusivité. Tant que la SCPI investit ce qu’elle collecte, le rendement tient.
- La taille. 153 M€ et 19 immeubles, c’est encore petit. Chaque acquisition modifie sensiblement le profil du fonds.
Pour qui ? Un investisseur qui cherche de la visibilité locative plutôt que du rendement maximal, et qui accepte qu’un fonds jeune soit par nature concentré. La combinaison zéro dette et baux fermes de 13 ans protège mieux qu’un point de rendement supplémentaire en cas de retournement. C’est l’une des rares SCPI de notre revue où nous n’avons rien trouvé à redire sur les chiffres, seulement sur la structure du portefeuille, qui est le propre d’un fonds en construction.
Ce que donne un achat à crédit
Hypothèses : 990 parts à 202 €, soit 199 980 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets d’impôt étranger, avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Rythme du 2e trimestre 2026 annualisé | 18,76 € | 1 327 € | +115 € |
| Scénario intermédiaire | 15,00 € | 1 061 € | −151 € |
| Objectif de long terme (6 %) | 12,12 € | 857 € | −355 € |
L’écart entre la première et la dernière ligne est de 470 € par mois. C’est toute la difficulté d’un financement sur une jeune SCPI : le rendement de démarrage flatte le plan de financement, mais c’est l’objectif de long terme qui devra le porter sur vingt ans. Calez-vous sur 6 %, soit un effort de 355 € par mois.
Cinq mois de délai de jouissance, au 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. C’est l’un des plus courts du marché, avec quatre à cinq mensualités à votre charge au démarrage, soit environ 6 000 €.
La fiscalité. Le patrimoine étant à 93 % hors de France, la quote-part de revenus fonciers français est minime : la déduction des intérêts d’emprunt est donc très limitée en détention directe (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). En contrepartie, l’essentiel des revenus échappe aux prélèvements sociaux. En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. La SCPI est également accessible en nue-propriété.
Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Edmond de Rothschild Europa au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / prix de retrait | 202 € depuis le 1er juin 2026 (+1 %) / 181,80 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 174,23 € / 212,78 € par part |
| Distribution | 4,69 € brut au T2 2026, 4,02 € net d’impôt étranger |
| Taux de distribution 2025 | 8,75 % ; performance globale du 1er semestre 2026 : 5,51 % |
| Objectif | 6 % de taux de distribution sur la durée de placement recommandée, non garanti |
| Occupation | 100 % financier et physique, 100 % de recouvrement, aucun impayé |
| Endettement | 0 % |
| Patrimoine | 19 immeubles, 16 locataires, 100 481 m², 9,1 M€ de loyers annualisés |
| Durée des baux | 13,4 ans, WALB égale à la WALT |
| Marché des parts | 241 515 parts souscrites au trimestre, aucun retrait ; collecte nette 48,4 M€ |
| Capital | 152,9 M€ de capitalisation, 757 047 parts, 3 293 associés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement |
| Société de gestion | Edmond de Rothschild REIM France (AMF GP-10000005), visa SCPI n° 25-04, label ISR, SFDR article 8, SRI 3 sur 7 |
Source : Edmond de Rothschild REIM, bulletin d’information n° 9 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Les 8,75 % de 2025 vont-ils se répéter ?
La société de gestion vise 6 % sur la durée de placement recommandée de dix ans. Le taux de 2025 bénéficie de l’effet de démarrage d’une jeune SCPI, avec peu de parts en jouissance et une trésorerie placée. Le rythme du 2e trimestre 2026, 4,69 € brut par part, reste supérieur à cet objectif.
Quel est le risque le plus important sur cette SCPI ?
La concentration locative. Le groupe NTS, locataire de quatre actifs acquis au 2e trimestre 2026, représente environ 28 % des loyers annualisés de la SCPI. Avec 16 locataires pour 19 immeubles, le départ ou la renégociation d’un locataire majeur aurait un effet immédiat sur la distribution.
Pourquoi la WALB est-elle égale à la WALT ?
Parce que les baux ne prévoient pas de faculté de résiliation anticipée : la durée jusqu’à la prochaine sortie possible est la même que la durée jusqu’à l’échéance finale, soit 13,4 ans. C’est un point fort, beaucoup de SCPI affichant un écart de deux à trois ans entre les deux.
Combien touche-t-on réellement par part ?
Au 2e trimestre 2026, 4,02 € nets pour 4,69 € bruts. L’écart de 0,67 € correspond à l’impôt étranger prélevé à la source et payé par la SCPI pour votre compte, déductible ensuite en France. Ces revenus étrangers échappent par ailleurs aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
La SCPI est-elle endettée ?
Non, son taux d’endettement est de 0 % au 30 juin 2026. Les acquisitions sont financées uniquement par la collecte, qui a atteint 48,4 M€ sur le trimestre pour 47,4 M€ investis.
Le prix de 202 € peut-il encore monter ?
Il reste décoté de 5,07 % par rapport à la valeur de reconstitution de 212,78 €. La réglementation autorise un prix compris entre 191,50 € et 234,06 €. Une nouvelle revalorisation est donc possible, sans être garantie : elle dépendra des expertises semestrielles.
Quel est le délai avant de percevoir les premiers revenus ?
Les parts entrent en jouissance au 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement, soit cinq mois d’attente. C’est l’un des délais les plus courts parmi les SCPI européennes récentes, qui appliquent souvent six à sept mois.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle s’y prête bien : délai de jouissance court, aucune dette au niveau du fonds, baux longs. Mais construisez le plan sur l’objectif de 6 %, soit un effort d’environ 355 € par mois pour 200 000 € empruntés sur vingt ans. Le patrimoine étant à 93 % hors de France, la déduction des intérêts d’emprunt est très limitée en détention directe.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur EDR Europa
Si vous souscrivez Edmond de Rothschild Europa par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Edmond de Rothschild REIM, bulletin d’information n° 9 du 2e trimestre 2026, disponible sur le site de la SCPI : acquisitions détaillées, distribution et impôt étranger, valeurs de la part, patrimoine, répartition des baux, frais et conditions de souscription.
- Edmond de Rothschild REIM, présentation de l’activité immobilière du groupe, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. L’objectif de distribution de 6 % est une hypothèse de la société de gestion, non garantie. La SCPI détenant des actifs au Royaume-Uni, elle est exposée à un risque de change. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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