SCPI Cœur de Régions : sept ans à 6,20 %
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 31). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Depuis 2019, cette SCPI verse 6,20 % ou plus, sans exception. Le dividende n’a pas bougé de 10,29 € par trimestre depuis un an. Pourtant, un associé entré en 2021 gagne moins qu’avant, et le bulletin explique pourquoi sans le dire.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
6,20 % affichés, 4,44 % encaissés
Les deux chiffres figurent dans le même bulletin, à deux pages d’écart. Le taux de distribution 2025 est de 6,20 %. Le taux de rendement interne sur cinq ans, celui qui mesure ce qu’un associé entré en juillet 2021 a réellement gagné, ressort à 4,44 %.
L’écart ne vient pas des dividendes. Il vient du prix de la part.
| Année | Taux de distribution | Variation du prix | Performance globale |
|---|---|---|---|
| 2019 | 6,25 % | +1,21 % | 7,46 % |
| 2020 | 6,30 % | +1,59 % | 7,89 % |
| 2021 | 6,43 % | +1,73 % | 8,16 % |
| 2022 | 6,40 % | +1,62 % | 8,02 % |
| 2023 | 6,20 % | +0,76 % | 6,96 % |
| 2024 | 6,20 % | 0 % | 6,20 % |
| 2025 | 6,20 % | 0 % | 6,20 % |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel n° 31 du 2e trimestre 2026.
Jusqu’en 2023, la société de gestion revalorisait la part chaque année. Cette hausse s’ajoutait au rendement et portait la performance à plus de 8 %. Depuis 2024, le prix est bloqué à 664 € et la performance se limite au dividende.
Il faut aussi tenir compte des 12 % de commission de souscription, que le TRI intègre et pas le taux de distribution. Un associé qui vendrait aujourd’hui récupérerait 584,32 €, soit 79,68 € de moins que ce qu’il a payé. Sur cinq ans, ces frais coûtent environ 2,4 points de rendement annuel, et c’est là que passe l’essentiel de l’écart entre 6,20 % et 4,44 %.
Rien d’anormal : c’est le fonctionnement de toute SCPI à capital variable, et la revalorisation est ce qui efface progressivement les frais d’entrée. Mais quand elle s’arrête, le compteur ne tourne plus que sur les loyers. Le prix reste décoté de 2,9 % sous la valeur de reconstitution de 683,82 €, avec des bornes réglementaires à 615,44 € et 752,20 € : la marge existe pour une revalorisation, le bulletin n’en annonce aucune.
Les loyers paient tout
Sur les 10,29 € versés au 2e trimestre, 10,14 € viennent des loyers et 0,15 € des placements de trésorerie. Le bulletin publie cette ventilation chaque trimestre, ce qui permet de vérifier au lieu de croire.
| Trimestre | Revenus fonciers | Revenus financiers | Total |
|---|---|---|---|
| T3 2025 | 10,06 € | 0,23 € | 10,29 € |
| T4 2025 | 10,08 € | 0,21 € | 10,29 € |
| T1 2026 | 10,16 € | 0,13 € | 10,29 € |
| T2 2026 | 10,14 € | 0,15 € | 10,29 € |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deuxième vérification, en croisant deux chiffres du bulletin : 6 719 898 € de loyers encaissés sur le trimestre, 664 845 parts en circulation. Cela fait 10,11 € par part. Autrement dit, l’exploitation couvre la distribution, à un centime près.
C’est ce qui distingue ce fonds des SCPI lancées en 2024, où une part substantielle du dividende provient de la trésorerie non encore investie et du délai de jouissance. Ici, il n’y a pas d’effet de démarrage : la SCPI a huit ans, son patrimoine tourne.
Une réserve que Sogenial signale en note et qu’il faut lire : sur les 6,20 % de 2025, 0,20 point correspond à des revenus non récurrents. Le socle reproductible est donc à 6,00 %.
Quatre ans de visibilité locative
La durée résiduelle des baux s’établit à 4,09 ans. Les SCPI récentes affichent 6 à 13 ans. Sur 94 immeubles et 198 locataires, cela veut dire qu’une part importante du portefeuille se renégocie chaque année.
Ce chiffre n’est pas un défaut en soi. Des baux courts se réindexent plus vite, et sur du commerce de périphérie bien placé, les enseignes renouvellent parce qu’elles n’ont pas mieux ailleurs. Mais il impose une gestion locative permanente, et il se lit avec le taux d’occupation : 93,65 %, dont 6,17 % de locaux en recherche de locataire.
L’activité du trimestre donne la mesure de ce mouvement. Départ de la DRIEET Île-de-France à Bobigny, remplacée par Jubil Intérim sur 138 m². Libération partielle par Médiane Système à Lieusaint, 229 m². Liquidation judiciaire du cordonnier au Pecq. En face, un bail de dix ans dont six fermes signé avec JYSK à Beaurains, et le renouvellement de Maxi Zoo. Sur un trimestre, quatre mouvements sortants pour deux entrants.
Le portefeuille lui-même est solidement réparti : 86,7 % en régions, de Lille à Cannes, 13,3 % en Île-de-France. Côté secteurs, 45,78 % de bureaux, 31,75 % de commerces, 21,19 % de logistique et locaux d’activités. Ce sont les bureaux régionaux qui concentrent le risque de vacance, comme partout en ce moment.
La base locative, en revanche, est bien mutualisée. Les cinq premiers locataires ne pèsent que 21,40 % des loyers : ELC du groupe Chopard, Enedis, Locaposte, B&M et Buffalo Grill. Avec un recouvrement des loyers à 96,6 %, aucun défaut isolé ne peut faire vaciller la distribution.
Un restaurant à Beauvais, et 83 M€ en attente
Une seule acquisition : un Buffalo Grill de 635 m² à Beauvais, 2,3 M€ acte en main, 7,42 % de rendement. Aucune cession. Sur un fonds de 441 M€, c’est anecdotique.
Ce qui l’est moins, c’est ce que la société de gestion annonce derrière : une opération sous promesse à 8,2 M€, trois en exclusivité à 17 M€, six à l’étude à 58 M€. Au total 83 M€, sous réserve des audits et du comité d’investissement.
Le problème arithmétique saute aux yeux : la SCPI a collecté 8,3 M€ sur le trimestre. Pour absorber ce pipeline, il lui faudra soit dix trimestres au rythme actuel, soit l’endettement, aujourd’hui à 9,71 % seulement. Sur ce point, la marge existe, et c’est probablement là que se jouera la capacité du fonds à faire remonter son rendement.
Le marché des parts mérite un mot. Aucune part n’est en attente de retrait au 30 juin, et c’est le chiffre qui compte. Mais l’équilibre se tend : 3 761 retraits pour 12 535 souscriptions ce trimestre, soit 30 % du flux entrant, contre 16 % au 4e trimestre 2025. La collecte reste largement positive, les sorties tiennent leur rythme pendant que les entrées ralentissent. À surveiller au prochain bulletin.
L’intérêt fiscal, et sa contrepartie
Le patrimoine est intégralement français. Cela a deux conséquences opposées, et c’est l’arbitrage central pour un client fortement imposé.
Côté favorable : vos revenus sont des revenus fonciers de source française, donc vos intérêts d’emprunt sont pleinement déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Sur une SCPI européenne, cette déduction est nulle ou marginale.
Côté défavorable : une fois les intérêts épuisés, ces mêmes revenus supportent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 41 % de TMI, la ponction atteint 58 %, contre 15 à 25 % sur des revenus fonciers étrangers.
En pratique, la déductibilité protège les premières années, celles où les intérêts sont les plus lourds. C’est ensuite que la fiscalité mord. Un financement sur vingt ans doit donc s’apprécier sur les deux phases, pas seulement sur la première.
Ce que donne le calcul. Pour 301 parts à 664 €, soit 199 864 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’établit à 1 212 €. Au rythme actuel de 41,16 € par part et par an, les dividendes couvrent 1 032 € : il reste 180 € par mois à votre charge, avant impôt. Sur le socle récurrent de 6,00 %, l’effort passe à 213 €.
L’écart entre les deux scénarios est faible, et c’est l’intérêt d’un fonds qui verse le même montant depuis quatre trimestres : le plan de financement est prévisible. Prévoyez en revanche cinq mensualités sèches au démarrage, le temps du délai de jouissance, qui court jusqu’au 1er jour du 6e mois.
La SCPI est aussi accessible en démembrement temporaire, que le bulletin détaille : achat décoté, aucune fiscalité ni IFI pendant la période. En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat, voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit, et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Cœur de Régions fait une chose et la fait bien : produire un revenu régulier à partir d’immobilier régional français, sans levier excessif, sans effet d’optique de démarrage, avec des loyers qui couvrent la distribution. Sept exercices à 6,20 % ou plus, c’est une constance que peu de fonds affichent.
Ce qu’il ne faut pas en attendre, c’est une plus-value. Le prix est bloqué depuis 2024, le TRI cinq ans est à 4,44 %, et rien n’indique un retour des revalorisations à court terme. Sur un horizon de dix ans, c’est un fonds de rente, pas de valorisation.
Trois points à surveiller d’un bulletin à l’autre : le retour ou non d’une revalorisation du prix, les 6,17 % de locaux en recherche de locataire, et l’équilibre entre retraits et souscriptions, qui s’est tendu ce trimestre.
Pour une exposition régionale française comparable, mais avec un patrimoine plus ancien et une base locative plus large, Épargne Pierre et Immo Placement jouent sur le même terrain.
Cœur de Régions au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 664 € / 584,32 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 548,77 € / 683,82 €, prix décoté de 2,9 % |
| Distribution | 10,29 € par trimestre, dont 10,14 € de revenus fonciers au T2 2026 |
| Taux de distribution 2025 | 6,20 %, dont 0,20 point non récurrent ; performance globale 6,20 % |
| TRI sur 5 ans | 4,44 % |
| Durée résiduelle des baux | 4,09 ans |
| Taux d’occupation | financier 93,65 %, physique 94,27 %, dont 6,17 % en recherche de locataire |
| Patrimoine | 94 biens, 198 locataires, 245 560 m² ; régions 86,7 %, Île-de-France 13,3 % |
| Loyers encaissés au trimestre | 6 719 898 €, recouvrement 96,6 % |
| Endettement | 9,71 % |
| Marché des parts | 12 535 parts souscrites, 3 761 retraits, aucune part en attente |
| Capital | 441,5 M€, 664 845 parts, 10 208 associés |
| Frais | souscription 12 % TTC ; mutation de parts 120 € TTC par dossier |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription, minimum 4 parts |
| Société de gestion | Sogenial Immobilier (AMF GP-12000026), SCPI créée le 27 novembre 2018, visa AMF n° 18-31 |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel d’information n° 31 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi le TRI est-il de 4,44 % si la SCPI distribue 6,20 % ?
Le taux de distribution mesure le dividende rapporté au prix de la part. Le TRI mesure ce qu’a réellement gagné un associé entré cinq ans plus tôt, en tenant compte des 12 % de commission de souscription et de la valeur de retrait à la sortie. Comme le prix n’a plus été revalorisé depuis 2024, ces frais ne sont plus compensés, d’où l’écart.
Le prix de la part peut-il remonter ?
Il est décoté de 2,9 % par rapport à la valeur de reconstitution de 683,82 €, et la fourchette réglementaire va de 615,44 € à 752,20 €. Une revalorisation est donc possible, mais le prix est inchangé depuis 2024 et le bulletin n’annonce rien.
Le dividende est-il couvert par les loyers ?
Oui. Sur 10,29 € distribués au 2e trimestre 2026, 10,14 € proviennent des revenus fonciers. En croisant les chiffres du bulletin, les 6 719 898 € de loyers encaissés représentent 10,11 € pour chacune des 664 845 parts : l’exploitation finance intégralement la distribution.
Que signifie une durée de baux de 4,09 ans ?
C’est la durée moyenne restant à courir avant échéance. Elle est courte comparée aux 6 à 13 ans des SCPI récentes, ce qui impose une relocation permanente, mais permet aussi de réindexer les loyers plus rapidement. Elle explique en partie le taux d’occupation de 93,65 %.
Peut-on revendre ses parts facilement ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026. Le remboursement s’effectue à 584,32 €, soit 12 % sous le prix d’entrée, ce qui correspond à la commission de souscription. Le rapport entre retraits et souscriptions est passé de 16 % fin 2025 à 30 % ce trimestre, sans créer de file d’attente à ce stade.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Un restaurant Buffalo Grill de 635 m² à Beauvais, pour 2,3 M€ acte en main, à 7,42 % de rendement, et rien d’autre. Le bulletin annonce en revanche 83 M€ d’opérations à venir : 8,2 M€ sous promesse, 17 M€ en exclusivité et 58 M€ à l’étude, sans garantie de réalisation.
Quels sont les principaux locataires ?
Les cinq premiers pèsent 21,40 % des loyers : ELC du groupe Chopard sur six baux, Enedis sur quatre baux, Locaposte, B&M et Buffalo Grill. Avec 198 locataires au total, aucun défaut isolé ne compromet la distribution.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Le patrimoine étant 100 % français, vos intérêts d’emprunt sont pleinement déductibles, ce qui protège les premières années. Ensuite, les revenus subissent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Comptez environ 180 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, et cinq mensualités sèches au démarrage.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Cœur de Régions par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel d’information n° 31 du 2e trimestre 2026 : performance globale annuelle décomposée, composition du dividende, valeurs de la part, patrimoine, taux d’occupation, activité locative, acquisition de Beauvais, marché des parts.
- Sogenial Immobilier, site de la société de gestion : note d’information, document d’informations clés, statuts.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- ASPIM, publications et statistiques du marché des fonds immobiliers, pour la comparaison des taux de distribution.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les opportunités d’investissement annoncées sont soumises aux audits et à la validation du comité d’investissement, sans garantie de réalisation. L’estimation du coût annuel des frais de souscription sur cinq ans est un calcul Ateis Patrimoine. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
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