SCPI Osmo Énergie : une SCPI qui note ses immeubles
Mis à jour le , données au 30 juin 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Classée Article 9 SFDR, le niveau le plus exigeant en matière de durabilité, Osmo Énergie publie la note environnementale de chacun de ses immeubles. Les deux acquisitions du trimestre affichent 19 et 9 sur 100. Ce n’est pas une contradiction, c’est la stratégie, mais encore faut-il l’avoir comprise avant de souscrire.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
19 sur 100 pour Cologne, 9 sur 100 pour Édimbourg
La plupart des SCPI labellisées ISR racontent leur démarche. Celle-ci publie des chiffres, y compris quand ils sont mauvais. Sur les deux immeubles achetés ce trimestre, le bulletin donne la note environnementale à l’acquisition, la note visée dans trois ans, et l’alignement sur la trajectoire de décarbonation européenne CRREM.
| Actif | Note ESG à l’achat | Cible à 3 ans | Alignement CRREM 2030 |
|---|---|---|---|
| Cologne, ensemble mixte | 19/100 | 32/100 | non aligné |
| Édimbourg, commerce Princes Street | 9/100 | 23/100 | aligné 2030 et 2040 |
Source : Mata Capital IM, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026.
Pour Cologne, le bulletin précise que la cellule commerce concentre l’essentiel des émissions et qu’un plan d’action « sera étudié dès 2028 » pour ramener l’ensemble sur sa trajectoire. Étudié en 2028, pour un immeuble acheté en 2026 : le calendrier mérite d’être noté.
À l’échelle du fonds, le tableau est le même : 18 actifs alignés sur CRREM 2030, 10 non alignés. Et sur les 40 locataires, 10 seulement se sont inscrits dans la démarche de sobriété énergétique proposée par la société de gestion. La note ESG moyenne du portefeuille s’établit à 27,55 sur 100, pour une cible de 60,21 dans trois ans.
Comment lire ça ? De deux façons, et les deux sont défendables.
La lecture positive : c’est précisément la stratégie d’un fonds « best in progress ». On achète des actifs mal notés, donc décotés, on les redresse, et la valeur créée revient aux associés. 70 % du patrimoine est de la seconde main, ce qui confirme cette logique. Sur ce plan, Osmo Énergie fait ce qu’elle annonce.
La lecture prudente : le redressement coûte de l’argent et prend du temps. Un plan d’action étudié en 2028 sur un actif acquis en 2026, des travaux à financer, 30 locataires sur 40 non engagés : le chemin entre 27,55 et 60,21 sur 100 passera par des dépenses qui pèseront sur le rendement, ou par des arbitrages.
Le fonds affiche par ailleurs une intensité carbone de 21,23 kgCO2e par m² et par an, sous l’objectif CRREM 2025 de 24,17 mais au-dessus de l’objectif 2030 de 17,09. L’écart à combler est connu, chiffré, publié. C’est rare, et cela mérite d’être dit.
21 % du dividende part en impôt étranger
Le bulletin publie les versements mois par mois, en brut et en net. En additionnant le premier semestre 2026 : 11,16 € bruts par part, 8,78 € nets. L’écart de 2,38 € correspond à l’impôt prélevé à la source dans les pays où les immeubles se trouvent, payé par la SCPI pour votre compte.
| Mois 2026 | Brut par part | Net versé |
|---|---|---|
| Janvier | 2,30 € | 2,07 € |
| Février | 1,64 € | 1,32 € |
| Mars | 1,64 € | 0,95 € |
| Avril | 1,64 € | 1,24 € |
| Mai | 2,30 € | 1,89 € |
| Juin | 1,64 € | 1,31 € |
Source : Mata Capital IM, bulletin du 2e trimestre 2026. Cumul semestriel calculé par Ateis Patrimoine.
Le taux de prélèvement varie fortement d’un mois à l’autre, selon l’origine des loyers encaissés. En mars, sur 1,64 € bruts, seuls 0,95 € ont été versés : 42 % du montant est parti en fiscalité étrangère ce mois-là. C’est la conséquence directe d’un patrimoine à 72 % hors de France, dont 42 % au Royaume-Uni.
En contrepartie, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %, et l’impôt payé à l’étranger ouvre droit à un crédit d’impôt ou à l’application du taux effectif selon les conventions. Pour un contribuable à forte tranche marginale, le net après impôt français reste avantageux par rapport à une SCPI française. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
Le rythme du semestre, annualisé, donne 22,32 € bruts par part, soit 7,44 % du prix de 300 €. La société de gestion vise 6,00 %. L’écart s’explique par l’effet de démarrage classique d’une SCPI jeune : le délai de jouissance de cinq mois réduit le nombre de parts rémunérées. Retenez 6 % pour tout calcul, pas 7,44 %.
Zéro vacance, zéro dette
26 immeubles, 28 bâtiments en comptant les trois de Cologne, 40 locataires, 54 476 m². Le taux d’occupation financier est de 100 % : aucune vacance sur la période, aucune cession non plus. Le ratio d’endettement est de 0 %.
Sur une SCPI de deux ans qui a collecté 36 M€ au premier semestre, ces trois chiffres disent la même chose : le fonds achète des immeubles déjà loués et les garde. Il n’y a ni levier, ni relocation en cours, ni arbitrage à digérer.
| Répartition au 30 juin 2026 | Détail |
|---|---|
| Géographique | Royaume-Uni 42 %, France 28 %, Allemagne 15 %, Irlande 8 %, Pays-Bas 7 % |
| Typologique | commerce 42 %, bureaux 35 %, logistique et activité 17 %, santé 6 % |
| Âge des actifs | seconde main 70 %, neuf ou rénové 30 % |
| Durée ferme moyenne des baux | 6,50 ans |
| Loyers encaissés au trimestre | 1 727 017 € |
Source : Mata Capital IM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deux points appellent une vigilance particulière. Le premier est le risque de change : 42 % du patrimoine est au Royaume-Uni, en livres, et le bulletin précise que la couverture n’est pas systématique. Une baisse de la livre réduit mécaniquement les loyers convertis en euros.
Le second est la taille de la base locative. Quarante locataires pour 119 M€, c’est encore peu mutualisé. Le bulletin ne publie pas le poids des principaux locataires, information que nous demanderons à la société de gestion, mais sur l’actif de Cologne, un seul locataire occupe 72 % des surfaces.
Cologne à 8,19 %, Édimbourg à 6,76 %
Deux acquisitions en mai, pour 13,6 M€ hors droits, et deux logiques bien différentes.
Cologne, Düsseldorfer Straße, 6 472 m² pour 9,1 M€, à 8,19 % de rendement acte en main. C’est un ensemble mixte de bureaux, locaux d’activité et commerces, loué à 100 %. Sprint Sanierung, filiale d’un grand assureur allemand spécialisée dans la gestion de sinistres, occupe 72 % des surfaces depuis 1996 et y a installé son siège. Aldi prend 25 % et la ville de Cologne 3 %. La durée ferme résiduelle atteint 9,8 ans.
Un locataire présent depuis trente ans, avec son siège sur place, ne part pas facilement : c’est ce qui justifie le rendement. Le revers, on l’a vu plus haut, c’est la note environnementale de 19 sur 100.
Édimbourg, 110 Princes Street, 1 136 m² pour 4,53 M€, à 6,76 %. L’emplacement est l’artère commerçante principale de la capitale écossaise. Le locataire est Chick-fil-A, troisième chaîne de restauration rapide américaine, 22,7 milliards de dollars de chiffre d’affaires en 2024, engagée sur un bail ferme de quinze ans.
Deux détails rendent cette opération intéressante. D’abord, Chick-fil-A exploite tous ses restaurants en propre, sans franchise : le signataire du bail est le groupe, pas un franchisé. Ensuite, l’enseigne prend à sa charge les travaux d’aménagement, qui valorisent l’actif sans coûter à la SCPI. Elle a engagé 100 M$ sur son déploiement britannique, et Édimbourg est l’une de ses premières adresses en hypercentre.
Un bail de quinze ans sur Princes Street à 6,76 %, c’est le type d’actif qu’on ne trouve plus à ce prix en France.
Une page sur les conflits d’intérêts
Le bulletin consacre une page entière à un sujet que la plupart des sociétés de gestion traitent en note de bas de page : Mata Capital IM fait appel aux services de Mata Capital AM, entité liée, pour l’asset management des actifs du fonds et pour le conseil sur les opérations d’acquisition.
C’est une situation classique dans les groupes immobiliers, et le bulletin détaille comment elle est encadrée : critères objectifs de sélection, mise en concurrence, et engagement à publier chaque année la rémunération versée à l’entité liée.
Ce qu’il faut en retenir : une partie des frais que vous payez circule à l’intérieur du groupe. La société de gestion le dit, ce qui vaut mieux que l’inverse. Le point à vérifier chaque année sera le montant effectivement versé, publié dans le rapport annuel.
Ce que ça donne à crédit
Pour 667 parts à 300 €, soit 200 100 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’élève à 1 212 €. Les revenus retenus sont nets d’impôt étranger, avant impôt français.
| Scénario | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Rythme du 1er semestre annualisé | 22,32 € | 976 € | −236 € |
| Objectif de la société de gestion | 18,00 € | 787 € | −425 € |
| Scénario prudent | 16,50 € | 722 € | −490 € |
L’écart entre la première et la deuxième ligne fait 189 € par mois. Sur un prêt de vingt ans, c’est l’objectif de 6 % qui doit servir de base, et non le rythme de démarrage.
La déduction des intérêts d’emprunt sera limitée. Avec 72 % du patrimoine hors de France, seule la quote-part française de vos revenus fonciers permet de déduire vos intérêts (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est le prix à payer pour une exposition européenne : vous gagnez sur les prélèvements sociaux, vous perdez sur la déductibilité.
En société soumise à l’IS, la question ne se pose pas de la même façon, les intérêts passant en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Comptez également cinq mensualités sèches au démarrage, le délai de jouissance courant jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant la souscription. La souscription est accessible dès une part, soit 300 €, ce qui en fait l’un des tickets d’entrée les plus bas du marché.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Osmo Énergie est un fonds jeune, sans dette, sans vacance, qui achète à bon prix des immeubles européens loués à des signatures solides, et qui documente sa gestion environnementale avec une précision qu’on voit rarement. Le bulletin publie des notes médiocres au lieu de les taire : c’est le meilleur indice de sérieux qu’on puisse trouver dans ce genre de document.
Il faut en revanche savoir ce qu’on achète. Ce n’est pas un portefeuille d’immeubles verts, c’est un portefeuille d’immeubles à redresser, dont la valeur dépendra de la capacité des équipes à exécuter des travaux et à embarquer les locataires. Dix locataires engagés sur quarante, c’est le chantier le plus concret des prochaines années.
Ce que nous suivrons d’un trimestre à l’autre : la note ESG du portefeuille, aujourd’hui à 27,55 sur 100 pour une cible de 60,21, le nombre d’actifs alignés CRREM, et le passage du rendement de 7,44 % à l’objectif de 6 %.
Pour une exposition européenne comparable mais sur un patrimoine plus large, Transitions Europe et Épargne Pierre Europe sont les deux points de comparaison naturels.
Osmo Énergie au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 300 € / 264 €, souscription dès 1 part |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 247,06 € / 303,86 € par part (au 31 décembre 2025) |
| Valeur IFI | 242,35 € pour un résident, 66,31 € pour un non-résident |
| Distribution 1er semestre 2026 | 11,16 € bruts, 8,78 € nets d’impôt étranger, versés mensuellement |
| Taux de distribution 2025 | 7,00 % brut ; performance globale annuelle 7,00 % |
| Objectifs | 6,00 % de distribution et 6,50 % de performance globale, non garantis |
| Taux d’occupation financier | 100 %, aucune vacance sur la période |
| Endettement | 0 % |
| Patrimoine | 26 immeubles (28 bâtiments), 40 locataires, 54 476 m² ; Royaume-Uni 42 %, France 28 % |
| Durée ferme des baux | 6,50 ans |
| Performance ESG | note du portefeuille 27,55/100, cible 60,21 à 3 ans ; 18 actifs alignés CRREM 2030 sur 28 |
| Collecte | 18,65 M€ au 2e trimestre, 36 M€ au 1er semestre ; aucune part en attente de retrait |
| Capital | 119,11 M€ de capitalisation, 397 045 parts, 6 627 associés |
| Frais | souscription 12 % TTC ; gestion 10,80 % TTC des loyers ; acquisition 1,20 % TTC |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Société de gestion | Mata Capital IM (AMF GP-16000024), label ISR, classement Article 9 SFDR |
Source : Mata Capital IM, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi une SCPI Article 9 achète-t-elle des immeubles mal notés ?
Parce que sa stratégie est le redressement, pas la sélection d’actifs déjà performants. Elle achète des immeubles décotés du fait de leur performance énergétique, les améliore, et vise une note de 60,21 sur 100 dans trois ans contre 27,55 aujourd’hui. Le risque est que ce redressement coûte plus cher ou prenne plus de temps que prévu.
Combien touche-t-on réellement par part ?
Sur le premier semestre 2026, 8,78 € nets pour 11,16 € bruts, soit 21 % d’écart correspondant à l’impôt étranger payé par la SCPI. Le taux varie selon les mois : en mars 2026, 0,95 € net pour 1,64 € brut, soit 42 % de prélèvement. Ces revenus échappent en revanche aux prélèvements sociaux français.
Les 7 % de 2025 vont-ils se maintenir ?
La société de gestion vise 6,00 % de taux de distribution et 6,50 % de performance globale annuelle, non garantis. Les 7 % de 2025 et le rythme de 7,44 % du premier semestre 2026 s’expliquent par l’effet de démarrage d’une SCPI jeune, notamment le délai de jouissance de cinq mois.
Qu’est-ce que la trajectoire CRREM ?
C’est le référentiel européen qui fixe, pour chaque type d’immeuble et chaque pays, la quantité de CO2 par m² à ne pas dépasser chaque année pour rester compatible avec l’Accord de Paris. Au 30 juin 2026, 18 des 28 bâtiments du portefeuille sont alignés sur l’objectif 2030, dix ne le sont pas.
Quel est le risque de change ?
Le Royaume-Uni représente 42 % du patrimoine, en livres sterling. Le bulletin précise que la couverture du risque de change n’est pas systématique pour les investissements hors zone euro. Une baisse de la livre réduirait donc les loyers convertis en euros et la valeur des actifs concernés.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Deux actifs pour 13,6 M€ hors droits. À Cologne, un ensemble mixte de 6 472 m² à 8,19 % de rendement, loué à 72 % à Sprint Sanierung, présent sur le site depuis 1996, avec 9,8 ans de durée ferme. À Édimbourg, un commerce de 1 136 m² sur Princes Street à 6,76 %, loué quinze ans fermes à Chick-fil-A.
La SCPI est-elle endettée ?
Non, son ratio d’endettement est de 0 % au 30 juin 2026. Les acquisitions sont financées uniquement par la collecte, qui a atteint un record de 18,65 M€ sur le trimestre et 36 M€ sur le semestre.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle s’y prête, avec deux réserves. La déduction des intérêts d’emprunt sera limitée, 72 % des revenus étant de source étrangère. Et il faut bâtir le plan sur l’objectif de 6 %, ce qui donne environ 425 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, plus cinq mensualités sèches au démarrage.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Osmo Énergie par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Mata Capital IM, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026 : dividendes mensuels bruts et nets, notes ESG et alignement CRREM par actif, patrimoine et taux d’occupation, acquisitions de Cologne et d’Édimbourg, frais, politique de conflits d’intérêts.
- CRREM, Carbon Risk Real Estate Monitor : référentiel des trajectoires de décarbonation du secteur immobilier.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Les objectifs de distribution de 6,00 % et de performance globale de 6,50 % sont des estimations de la société de gestion, non garanties. La SCPI détenant 42 % de son patrimoine au Royaume-Uni, elle est exposée à un risque de change non systématiquement couvert. Les cumuls semestriels de dividendes sont calculés par Ateis Patrimoine à partir des versements mensuels publiés. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Une promesse verte se vérifie dans les chiffres
Label ISR, Article 9, trajectoire CRREM : ces mentions ne disent rien tant qu’on n’a pas ouvert le bulletin. Si vous avez des SCPI estampillées durables en portefeuille, on regarde ensemble ce qu’elles publient vraiment. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
