SCPI Cœur d’Europe : 76 % dans la péninsule ibérique
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 21). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Cette SCPI ne cherche pas à être partout. Espagne et Portugal pèsent 76 % de son patrimoine, et la société de gestion revendique ce choix plutôt que de le diluer. Le pari a payé en 2025, avec 8,25 % de performance globale. Reste à savoir ce qu’il coûte en cas de retournement.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Quatre pays, et deux qui comptent
| Répartition géographique au 30 juin 2026 | Part du patrimoine |
|---|---|
| Espagne | 43,1 % |
| Portugal | 33,0 % |
| Belgique | 16,8 % |
| Allemagne | 7,1 % |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel n° 21 du 2e trimestre 2026.
Le président de Sogenial ne s’en cache pas : « nous faisons le choix de nous implanter dans un nombre ciblé de pays afin de garantir la qualité et la cohérence du portefeuille ». La plupart des SCPI paneuropéennes cherchent à cocher six ou huit pays. Celle-ci en a quatre, dont deux qui font les trois quarts.
L’argument macroéconomique est développé dans l’édito, et il tient : l’Espagne a affiché 2,8 % de croissance en 2025, plus du double de la moyenne européenne, et reste le seul État membre dont les prévisions 2026 ont été relevées par la Commission. Le Portugal affiche 1,9 % de croissance, un excédent budgétaire et une dette publique en baisse.
Ajoutons l’argument que le bulletin ne développe pas : la SCPI s’est implantée sur ces marchés dès 2021, avant que les investisseurs internationaux n’y reviennent en masse. Les conditions d’acquisition étaient alors nettement plus favorables qu’aujourd’hui.
La contrepartie est simple à formuler : si le cycle espagnol se retourne, les trois quarts du portefeuille sont exposés au même retournement. Une SCPI répartie sur huit pays encaisserait le choc ; celle-ci le prendra de plein fouet. C’est un pari, il est assumé, il doit être compris.
Un point rassurant en revanche : les quatre pays sont en zone euro. Aucun risque de change, contrairement aux SCPI exposées au Royaume-Uni ou à la Pologne. Et la fiscalité étrangère prélevée reste contenue à 13,18 % du dividende, quand d’autres fonds européens dépassent les 20 %.
Un seul bail pèse 11 % des loyers
133 locataires, cela sonne comme une bonne mutualisation. Le détail publié par le bulletin nuance sérieusement cette impression.
| Locataire | Nombre de baux | Part des loyers |
|---|---|---|
| Extrusiones de Toledo (Extol) | 1 | 11,10 % |
| Ministère de l’intérieur belge | 1 | 5,60 % |
| Fidelidade | 1 | 4,78 % |
| Oh’Green | 1 | 4,40 % |
| PRG Retail Group Spain | 1 | 4,19 % |
| Total des cinq premiers | 5 | 30,07 % |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin du 2e trimestre 2026.
Cinq baux représentent 30 % des loyers. Et le premier d’entre eux, un industriel espagnol de l’extrusion d’aluminium, en pèse 11,10 % à lui seul. Si Extol s’arrête ou renégocie, c’est un dixième des revenus de la SCPI qui bouge.
Ce n’est pas anormal sur un portefeuille de 275 M€ comportant de gros actifs logistiques, mais c’est une donnée à mettre en face du taux d’occupation. Celui-ci s’établit à 94,31 % en financier et 97,68 % en physique, l’écart entre les deux traduisant des locaux vacants dont la valeur locative est supérieure à la moyenne.
Autre chiffre à surveiller, moins visible : le taux de recouvrement des loyers ressort à 94,69 % sur le trimestre. Autrement dit, plus de 5 % des loyers facturés n’ont pas été encaissés sur la période. Sur 3,97 M€ de loyers trimestriels, cela représente plus de 200 000 €. C’est le genre de ligne qui mérite une explication au prochain bulletin.
Côté positif, la durée résiduelle des baux atteint 6,87 ans, un niveau confortable, et le bail d’Al Campo à Gijón vient d’être renouvelé pour quinze ans, avec une période ferme courant jusqu’en décembre 2035.
8,25 % en 2025, dont deux points de revalorisation
C’est ce qui distingue ce fonds de sa SCPI sœur. Sogenial gère aussi Cœur de Régions, dont le prix n’a plus bougé depuis 2024. Cœur d’Europe, elle, a été revalorisée de 2 % en 2025.
| Année | Taux de distribution brut | Variation du prix | Performance globale |
|---|---|---|---|
| 2022 | 6,10 % | 0 % | 6,10 % |
| 2023 | 5,93 % | 0 % | 5,93 % |
| 2024 | 6,02 % | 0 % | 6,02 % |
| 2025 | 6,25 % | +2,00 % | 8,25 % |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin du 2e trimestre 2026.
Deux nuances à apporter à ce 6,25 %, et le bulletin les donne lui-même.
D’abord, 0,43 point provient de revenus non récurrents. Le socle reproductible est donc à 5,82 %.
Ensuite, c’est un taux brut. Net de la fiscalité étrangère prélevée par la SCPI pour votre compte, il descend à 5,23 %. C’est ce chiffre qu’il faut retenir pour comparer avec une SCPI française, avant impôt français.
Le dividende trimestriel s’établit à 2,96 € bruts et 2,57 € nets, stable depuis trois trimestres. Sa composition est publiée : 2,50 € de revenus fonciers et 0,07 € de revenus financiers au deuxième trimestre. Plus de 97 % du dividende vient des loyers, pas de la trésorerie placée.
Le TRI sur cinq ans ressort à 3,46 %, contre 6,25 % de distribution. L’écart tient aux 12 % de commission de souscription, que la revalorisation de 2025 n’a que partiellement compensés. Sur un horizon de dix ans, c’est ce TRI qui compte, pas le taux affiché.
Des bureaux loués à BNP Paribas Fortis, à 9,12 %
Une seule acquisition ce trimestre, en mai 2026 : 2 005 m² de bureaux au sein du Waterloo Office Park, au sud de Bruxelles, pour 3,9 M€ acte en main. L’ensemble est intégralement loué à BNP Paribas Fortis.
9,12 % de rendement à l’acquisition pour une signature bancaire de premier plan, c’est un taux qu’on ne trouve pas sur un actif équivalent en France. L’explication tient au marché : les bureaux de périphérie bruxelloise se traitent aujourd’hui avec de fortes décotes, y compris quand le locataire est solide.
C’est exactement le type d’opération qui justifie une SCPI européenne : acheter à 9 % ce qui se paierait 5 % à Paris, sur un locataire équivalent. La contrepartie est connue : un bureau périphérique se reloue difficilement si le locataire part.
Le pipeline annoncé est considérable : une opération sous promesse à 14,6 M€, deux en exclusivité à 10 M€, et treize sous offre à 131,5 M€, soit plus de 156 M€ d’opérations à l’étude pour un fonds qui en pèse 275. Avec 20 M€ collectés au trimestre et un endettement limité à 3,62 %, la marge de déploiement existe, mais tout ne se fera pas en un trimestre.
Ce que ça donne à crédit
Pour 980 parts à 204 €, soit 199 920 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’établit à 1 212 €. Les revenus retenus sont nets de fiscalité étrangère, avant impôt français.
| Scénario | Net par part et par an | Revenu mensuel | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Niveau 2025 reconduit | 10,67 € | 871 € | −341 € |
| Rythme du 2e trimestre annualisé | 10,28 € | 840 € | −372 € |
| Scénario prudent | 9,50 € | 776 € | −436 € |
Comptez 340 à 440 € par mois. Deux éléments distinguent ce fonds des autres SCPI européennes pour un montage financé.
Pas de risque de change. Les quatre pays sont en zone euro. Sur une SCPI exposée à la livre sterling, une variation de 10 % du taux de change a plus d’effet sur votre mensualité qu’un demi-point de rendement.
Une fiscalité étrangère parmi les plus légères. 13,18 % du dividende, contre 20 % et plus sur les fonds exposés au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas. L’écart entre brut et net, que vous subissez chaque trimestre, est donc plus faible ici.
En contrepartie, vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles : le patrimoine étant intégralement hors de France, vos revenus fonciers sont de source étrangère (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). En société soumise à l’IS, les intérêts redeviennent une charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Prévoyez cinq mensualités sèches au démarrage, le délai de jouissance courant jusqu’au 1er jour du 6e mois. La première souscription porte sur 10 parts, soit 2 040 €. Le fonds est également accessible en démembrement temporaire, formule détaillée dans le bulletin.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Le dossier est solide : 6,87 ans de baux, 3,62 % d’endettement, une décote de 7 % sur la valeur de reconstitution, aucune part en attente de retrait, une collecte de 20 M€ au trimestre et un dividende financé à 97 % par les loyers. La revalorisation de 2025 confirme que les expertises suivent.
Ce qu’on achète en souscrivant, c’est une conviction géographique. Trois quarts du portefeuille dépendent de la santé économique de l’Espagne et du Portugal. Aujourd’hui ces deux économies surperforment la zone euro ; ce n’était pas le cas il y a dix ans et rien ne dit que ce le sera dans dix.
Ce que nous suivrons : le taux de recouvrement, revenu à 94,69 % ce trimestre, le poids d’Extol dans les loyers, et le déploiement des 156 M€ d’opérations annoncées.
Pour une exposition européenne plus dispersée, Transitions Europe et Épargne Pierre Europe couvrent davantage de pays. Pour rester en France avec le même gérant, Cœur de Régions joue l’autre carte, avec un prix figé depuis 2024.
Cœur d’Europe au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 204 € / 179,52 €, souscription minimum de 10 parts |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 180,78 € / 219,47 €, prix décoté de 7,05 % |
| Distribution | 2,96 € brut et 2,57 € net par trimestre, dont 2,50 € de revenus fonciers |
| Taux de distribution 2025 | 6,25 % brut dont 0,43 point non récurrent ; 5,23 % net de fiscalité étrangère |
| Performance globale annuelle 2025 | 8,25 %, dont 2 points de revalorisation du prix |
| TRI sur 5 ans | 3,46 % |
| Répartition géographique | Espagne 43,1 %, Portugal 33,0 %, Belgique 16,8 %, Allemagne 7,1 % — 100 % zone euro |
| Répartition sectorielle | commerces 46,48 %, logistique et locaux d’activités 28,89 %, bureaux 21,37 %, santé et éducation 3,26 % |
| Taux d’occupation | financier 94,31 %, physique 97,68 % ; recouvrement des loyers 94,69 % |
| Durée résiduelle des baux | 6,87 ans |
| Patrimoine | 43 biens, 133 locataires, 215 314 m² ; 5 premiers locataires à 30,07 % des loyers |
| Loyers encaissés au trimestre | 3 968 748 € |
| Endettement | 3,62 % |
| Marché des parts | 98 095 parts souscrites et 3 690 retraits au trimestre ; aucune part en attente |
| Capital | 275,5 M€ de capitalisation, 1 350 298 parts, 8 107 associés, 100 % investisseurs privés |
| Frais | souscription 12 % TTC, soit 24,48 € par part ; mutation de parts 120 € TTC |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Société de gestion | Sogenial Immobilier (AMF GP-12000026), SCPI créée le 28 mai 2021, visa AMF n° 21-07 |
Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel d’information n° 21 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi une telle concentration sur l’Espagne et le Portugal ?
C’est un choix revendiqué par la société de gestion, qui préfère un nombre ciblé de pays à une diversification large. L’Espagne a affiché 2,8 % de croissance en 2025 et le Portugal 1,9 %, avec un excédent budgétaire. La SCPI s’y est implantée dès 2021, à des conditions d’acquisition plus favorables qu’aujourd’hui.
Y a-t-il un risque de change ?
Non. Les quatre pays du portefeuille, Espagne, Portugal, Belgique et Allemagne, sont en zone euro. C’est une différence notable avec les SCPI européennes exposées au Royaume-Uni ou à la Pologne, où la couverture de change n’est pas systématique.
Combien touche-t-on réellement par part ?
2,57 € nets par trimestre pour 2,96 € bruts, l’écart correspondant à l’impôt étranger de 13,18 % payé par la SCPI pour votre compte. Sur 2025, le taux de distribution ressort à 6,25 % brut et 5,23 % net, avant impôt français.
Quel est le poids du principal locataire ?
Extrusiones de Toledo, industriel espagnol, représente 11,10 % des loyers sur un seul bail. Les cinq premiers locataires totalisent 30,07 % des loyers sur cinq baux. Avec 133 locataires au total, la mutualisation est correcte mais le premier nom pèse lourd.
Pourquoi le TRI est-il de 3,46 % si la SCPI distribue 6,25 % ?
Parce que le TRI intègre les 12 % de commission de souscription et la valeur de retrait à la sortie, là où le taux de distribution ne retient que le dividende. La revalorisation de 2 % en 2025 a commencé à compenser ces frais, sans les effacer sur cinq ans.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Des bureaux de 2 005 m² au Waterloo Office Park, au sud de Bruxelles, pour 3,9 M€ acte en main, à 9,12 % de rendement, intégralement loués à BNP Paribas Fortis. Le bulletin annonce par ailleurs 156 M€ d’opérations à l’étude, dont treize sous offre.
Le prix de 204 € peut-il être revalorisé ?
Il est décoté de 7,05 % par rapport à la valeur de reconstitution de 219,47 €, dans une fourchette réglementaire allant de 197,52 € à 241,42 €. La marge existe donc, et le fonds a déjà revalorisé de 2 % en 2025, mais rien n’est annoncé dans ce bulletin.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle présente deux avantages pour un montage financé : aucun risque de change et une fiscalité étrangère légère, à 13,18 %. En revanche, vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe, le patrimoine étant entièrement hors de France. Comptez 340 à 440 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Cœur d’Europe par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel d’information n° 21 du 2e trimestre 2026 : répartition géographique et sectorielle, poids des principaux locataires, composition du dividende, valeurs de la part, taux d’occupation et de recouvrement, acquisition de Waterloo, pipeline, marché des parts.
- Sogenial Immobilier, site de la société de gestion : note d’information, document d’informations clés, statuts.
- Commission européenne, prévisions économiques pour les États membres, pour les données de croissance espagnole et portugaise.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les opportunités d’investissement annoncées sont soumises aux due diligences et à la validation du comité d’investissement, sans garantie de réalisation. La concentration géographique du portefeuille accroît la sensibilité du fonds à la conjoncture espagnole et portugaise. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Une conviction géographique, ça se dose
Miser 76 % d’une ligne sur deux économies, ça peut avoir du sens ou pas, selon ce que vous détenez déjà par ailleurs. Dites-nous votre allocation actuelle, on regarde si cette SCPI complète ou double une exposition existante. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
