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Fiscalité immobilière

LMNP vs LMP 2026 : comparatif complet, seuils et stratégie après la réforme

Rédigé par Boris Billon, CGP Paris · ORIAS 24003722 · Mis à jour le 16 août 2026

Le statut LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) est l'un des régimes fiscaux immobiliers les plus avantageux de France mais il a été durci par la réforme de 2024 sur la plus-value a la revente. Le statut LMP (Loueur Meuble Professionnel) offre des avantages supplementaires — mais aussi des contraintes majeures — et n'est accèssible qu'a partir d'un certain seuil de revenus locatifs.

Ce guide compare les deux statuts point par point : conditions d'accès, fiscalité des revenus, fiscalité de la plus-value (avec l'impact de la réforme 2024), couverture sociale et stratégie optimale selon votre profil et TMI.

Optimiser mon statut meubleGuide immobilier complet
LMNP vs LMP 2026 — seuils et chiffres cles
23 000
Seuil recettes LMP (euros/an)Recettes meublees doivent dépasser 23 000 euros ET être supérieures aux revenus professionnels du foyer.
50%
Abattement micro-BIC LMNP (general)Pour les locations meublees hors tourisme. 30 % pour les meublees de tourisme en zone tendue (loi Le Meur 2024).
0%
Plus-value LMP après 5 ans (exonération totale)Si les recettes sont inférieures a 90 000 euros sur les 2 ans précédents la cession.
2024
Reforme plus-value LMNPLes amortissements LMNP sont reintégrés dans le calcul de la plus-value a la revente — impact majeur sur la stratégie.
Comparatif exhaustif

LMNP vs LMP : le comparatif point par point

CritèreLMNPLMP
Conditions d'accèsRecettes meublees inférieures a 23 000 euros/an OU inférieures aux revenus professionnels du foyerRecettes meublees supérieures a 23 000 euros/an ET supérieures aux revenus professionnels du foyer
Régime micro-BICAbattement 50 % (locations classiques) ou 30 % (tourisme zone tendue depuis loi Le Meur 2024)Non applicable (régime réel obligatoire si recettes > 77 700 euros)
Régime réel — amortissementAmortissement du bien, des travaux et du mobilier. Réduction du bénéfice BIC imposable.Idem LMNP régime réel. Memes amortissements.
Imputation du déficit BICDéficit imputable uniquement sur les revenus BIC meublees des 10 ans suivants — pas sur le revenu globalDéficit imputable sur le revenu global du foyer sans limitation de montant — avantage majeur LMP
Cotisations socialesPas de cotisations sociales (prélevément sociaux 17,2 % sur les revenus)Cotisations sociales obligatoires SSI (35 à 45 % du résultat fiscal après amortissements, forfait min. 1 220 €/an) — ouvre droits retraite et prévoyance
Plus-value a la reventeRégime des plus-values des particuliers (IR + PS, abattements pour durée de détention). Reforme 2024 : amortissements reintégrés dans le calcul de la plus-value.Régime des plus-values professionnelles. Les amortissements ne sont pas reintégrés a la revente en LMP — contrairement au LMNP depuis la réforme 2025. Exonération totale si recettes inférieures a 90 000 euros sur 2 ans ET détention supérieure a 5 ans.
Exonération plus-valueAbattements classiques (6 % par an de 6 a 21 ans, puis 4 % jusqu'a 22 ans = exonération IR a 22 ans). Exonération PS a 30 ans.Exonération totale des 5 ans si seuil de recettes respecte. Exonération IR totale si recettes < 90 000 € (moy. 2 derniers exercices), partielle entre 90 000 et 126 000 €. Cotisations SSI restent dues sur la PVCT même avec exonération IR totale.
CFE (Cotisation Fonciere)Oui — sauf exception première annéeOui
IFIBiens inclus dans l'IFI (sauf si activité principale)Biens exclus de l'IFI si LMP est l'activité principale
Optimal pour quel profilInvestisseur avec activité professionnelle principale, 1 a 3 biens meublees, TMI < 45 %, horizon de détention longInvestisseur ayant un portefeuille locatif important comme activité principale, recettes > 23 000 euros, souhaitant exonération PV et déduction déficit global
La réforme 2024 — impact majeur

Réintégration des amortissements LMNP : ce qui change vraiment

Le problème avant 2024

Avant la réforme, un investisseur LMNP bénéficiait du "double avantage" : (1) amortir le bien pendant la détention, reduisant son bénéfice BIC imposable ; (2) calculer la plus-value a la revente sur la base du prix d'acquisition initial — sans tenir compte des amortissements pratiques. Resultat : les amortissements etaient defiscalises deux fois.

Ce que change la réforme de la loi de finances 2024

La réforme prévoit que les amortissements pratiques en LMNP seront reintégrés dans le calcul de la plus-value a la revente. En pratique : la plus-value imposable sera calculee non pas sur (prix de vente - prix d'achat) mais sur (prix de vente - valeur nette comptable), qui est plus basse après amortissements. Cela augmente mecaniquement la plus-value imposable.

La réforme a été adoptee en loi de finances mais son application effective est confirmée depuis le 15 février 2025 (art. 84 LF2025, cod. art. 150 VB III CGI). Exception : résidences services (logements étudiants, seniors, EHPAD) exonérées. Les amortissements antérieurs à cette date ne sont pas réintégrés. Un bilan pré-cession avec un CGP est indispensable pour chiffrer l'impact exact.

Impact concret sur la stratégie

Pour un investisseur LMNP avec un horizon de détention de 20-25 ans, la réforme réduit l'avantage compare a la location nue (qui ne subit pas cette réintégration). La règle de base change : le LMNP reste avantageux sur la fiscalité des revenus annuels, mais son avantage sur la plus-value a la revente est réduit. Cela renforce l'attrait de la SCI IS pour les profils TMI 41 %+ souhaitant capitaliser sur le long terme.

Exemple : médecin avec 3 biens LMNP (acquis avant 2024, valeur totale 600 k€, amortissements cumulés 160 k€). Avant réforme : plus-value imposable sur 600k moins prix d'acquisition. Après réforme : plus-value recalculée sur valeur nette comptable (600k - 160k amortissements), soit +160 k€ de plus-value supplémentaire imposable. Impact fiscal à TMI 45 % : +28 000 à +40 000 € d’impôt supplémentaire selon abattements. Conclusion : pour ce profil, la SCI IS devient systématiquement supérieure post-réforme.

Impact réforme — simulation T2 meublé

PosteMontantDétail
Prix d’achat du T2180kBase de calcul avant réforme
Amortissements cumulés sur 20 ans54k30 % du bâti (hors terrain) sur 40 ans = 1 350 €/an × 20 ans
Prix de vente à 20 ans (hypothèse)300kValorisation modérée sur 20 ans
Plus-value avant réforme120k300k - 180k = 120 000 €
Plus-value après réforme174k300k - (180k - 54k) = 174 000 € — +45 %

La plus-value imposable augmente de 45 % après réintégration. Pour un TMI 45 % : l'impôt sur la plus-value passe de ~18k euros a ~26k euros (après abattements durée détention). Sur 20 ans, l'impact est significatif mais reste inférieur au gain annuel cumule de l'amortissement.

Arbre de decision

Quel statut choisir selon votre situation ?

LMNP ou LMP, régime micro-BIC ou réel, SCI IS en alternative : le choix depends de 4 parametrès cles.

A

LMNP régime réel — le cas standard

Investisseur avec activité professionnelle principale. 1 a 3 biens meublees. Recettes inférieures a 23 000 euros/an. TMI 30-41 %. Horizon 15-20 ans. L'amortissement neutralise la fiscalité BIC sur la durée. Fiscalité annuelle optimale. Reforme 2024 : impact a modeliser a la revente.

B

LMP — pour les recettes importantes

Recettes > 23 000 euros ET > revenus professionnels. Objectif : imputer les déficits sur le revenu global (avantage majeur) et bénéficier de l'exonération de plus-value des 5 ans (si recettes < 90 000 euros). Cotisations sociales élevées a anticiper (~45 %). Non recommande si les recettes locatives ne dépassent pas 30-35 000 euros — le coût social peut effacer l'avantage fiscal.

C

SCI IS — l'alternative pour TMI 41 %+

Cadre ou dirigeant a TMI 41-45 %. Investissement locatif meuble ou nu. La SCI IS amortit le bien comptablement, l'IS effectif est faible (1,67 % sur les dividendes remontants). Pas de réintégration d'amortissement a la revente en régime IS (mais autres spécificités). Cash-flow positif systématique sur colocation ou immeuble rapport. L'alternative la plus robuste post-réforme 2024 pour les TMI élevés.

Ateis : financement SCI IS 100 % sur 20 ans, 22 banques partenaires, accès off-market via 350 apporteurs. Ticket : 300 k€ minimum. Aucune réintégration d’amortissement à la revente.

D

Micro-BIC — uniquement si recettes faibles

Abattement 50 % sur les recettes (longue durée, plafond 77 700 euros) ou 30 % / plafond 15 000 euros pour les meublees de tourisme non classees en zone tendue (loi Le Meur, applicable depuis le 1er janvier 2025). Optimal uniquement si les charges réelles sont inférieures a 50 % des recettes ET si le TMI est faible (11-30 %). Des que les charges réelles dépassent 50 % OU que le TMI dépasse 30 % : le régime réel est systématiquement supérieur.

E

Location nue + déficit foncier

Si le bien nécessité des travaux importants : la location nue avec déficit foncier peut être plus avantageuse que le LMNP en année 1. Avantage : le déficit foncier (hors intérêts) s'impute sur le revenu global sans plafond global de niche. Inconvénient : pas d'amortissement, pas d'abattement mobilier, plus-value standard.

F

Statut bailleur prive (dispositif Jeanbrun) — nouveau 2026

La LF 2026 créé le statut de bailleur prive pour la location nue : amortissement fiscal 3,5 à 5,5 %/an (neuf) ou 3 à 4 % (ancien avec travaux (min. 30 % du prix)), loyers plafonnés, engagement 9 ans, uniquement logements collectifs (maisons individuelles exclues). Applicable aux acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028. Alternative intermédiaire entre LMNP et location nue classique. Un même bien ne peut pas être simultanement en LMNP et en SCI IS — la structuration se decide avant l'achat. Toute reconversion de régime nécessité une simulation préalable.

Questions fréquentes

Ce que nos clients nous demandent sur LMNP et LMP

Comment passe-t-on automatiquement de LMNP a LMP ?
Le passage de LMNP a LMP est automatique — il n'y a pas de demande administrative. Vous êtes LMP quand deux conditions sont simultanement remplies : (1) vos recettes locatives meublees dépassent 23 000 euros par an ; (2) ces recettes dépassent les revenus professionnels nets du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont plus reunies (baisse des recettes, hausse des revenus professionnels), vous redevenez automatiquement LMNP. Le statut est vérifié chaque année.
Le LMP est-il toujours plus avantageux que le LMNP ?
Non. Le LMP a deux avantages majeurs : imputation du déficit sur le revenu global (sans plafond) et exonération de plus-value après 5 ans si recettes < 90 000 euros. Mais il a aussi un inconvenient majeur : les cotisations sociales obligatoires (SSI, environ 45 % des revenus nets). Pour un investisseur avec 30 000 euros de recettes meublees et un déficit de 5 000 euros, les cotisations sociales LMP (estimees a 10 000-13 000 euros) peuvent largement dépasser le gain fiscal de l'imputation du déficit. Le calcul doit être fait au cas par cas.
La réforme 2024 sur les amortissements LMNP est-elle definitivement adoptee ?
La réforme est definitivement actee par la loi n°2025-127 du 14 fevrier 2025, article 84, publiee au Journal officiel le 14 fevrier 2025. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 — pas depuis 2024. Les amortissements déduits depuis le 1er janvier 2025 sont reintégrés dans la plus-value a la revente. Une discussion existait sur les amortissements antérieurs a cette date : la doctrine fiscale a confirme que seuls les amortissements déduits a compter de 2025 sont reintégrés (pas les amortissements historiques).
Peut-on passer d'un bien en LMNP a un bien en SCI IS ?
Un bien détenu personnellement en LMNP ne peut pas être "transfere" dans une SCI IS sans cession — et cette cession peut déclencher une plus-value. En revanche, un investisseur peut parfaitement avoir des biens en LMNP (nom propre) et d'autres en SCI IS (structure societaire) : ce sont deux patrimoines distincts. La stratégie courante : conserver les LMNP existants jusqu'a leur amortissement complet, et investir dans les nouvelles acquisitions via une SCI IS. Le melange est possible et souvent optimal.
LMNP ou SCI IS pour un premier investissement en 2026 ?
La reponse depend du TMI. Pour un TMI 30 % : le LMNP régime réel reste très avantageux — amortissement du bien, fiscalité BIC nulle ou très faible pendant 15-20 ans. La réforme 2024 sur la plus-value aura un impact mais reste gerable sur un horizon long. Pour un TMI 41-45 % : la SCI IS est devenue systématiquement plus avantageuse depuis la réforme. Le cash-flow supérieur (IS 15-25 % vs IR 41-45 %) et l'absence de réintégration d'amortissement en régime IS font pencher la balance. La SCI IS nécessité une structuration initiale plus lourde (acte notarie, statuts, comptabilite) mais est plus robuste sur le long terme.
Depuis la réforme 2024, LMNP ou SCI IS pour un TMI 41 % ?
Pour un TMI 41 % avec un horizon de détention long (15-20 ans), la SCI IS est devenue systématiquement supérieure depuis la réforme 2024. Raisons : (1) l’IS effectif est de 15-25 % contre 41 % en IR ; (2) en SCI IS, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente ; (3) le cash-flow net après IS est significativement supérieur. Contrepartie : structuration initiale plus lourde (acte notarié, statuts, comptabilité). Ateis simule les deux options avec votre profil exact avant toute décision.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun 2026 pour la location nue ?
La LF 2026 crée le statut de bailleur privé («dispositif Jeanbrun») pour la location nue : amortissement fiscal de 3 à 5,5 %/an du bien, loyers plafonnés, engagement sur 12 ans, limité à 2 biens maximum. C’est une alternative intermédiaire entre le LMNP et la location nue classique, particulièrement intéressante si vous souhaitez sortir du meublé sans passer en SCI IS. Un même bien ne peut pas être simultanément en LMNP et dans ce dispositif : la structuration se décide avant l’achat.
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LMNP, LMP ou SCI IS — quel statut pour votre situation ?

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