SCPI Épargne Pierre Sophia : ce que disent les loyers
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 2). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Épargne Pierre Sophia est la SCPI santé d’Atland Voisin, lancée en novembre 2024. Elle a tenu ses objectifs pour son premier exercice, avec 6 % distribués, mais elle reste un fonds en construction, et ses chiffres le montrent.
- 155 907 € de loyers encaissés sur le trimestre. Soit 5,60 € par part émise en rythme annuel, quand 12 € ont été distribués par part en pleine jouissance.
- La part a été divisée par 10 au 1er juillet 2026, passant de 220 € à 22 €, ce qui ouvre le réinvestissement des revenus dès 22 €.
- Zéro dette, 100 % d’occupation, aucune part en attente. Et une décote de 8,6 % sur la valeur de reconstitution.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
155 907 € de loyers pour 24 M€ de capital
C’est la ligne du bulletin qu’il faut regarder avant toutes les autres. Sur le 2e trimestre 2026, le patrimoine a produit 155 907 € de loyers. Rapporté aux 111 312 parts émises, cela représente 5,60 € par part en rythme annuel, soit 2,5 % du prix de 220 € en vigueur à cette date.
Or le bulletin annonce un acompte de 3,00 € bruts par trimestre, soit 12 € par an, pour une part en pleine jouissance. L’écart est important et il mérite d’être expliqué plutôt que masqué.
| Ce que produit le patrimoine, 2e trimestre 2026 | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés sur le trimestre | 155 907 € |
| Acompte trimestriel brut par part | 3,00 €, dont 0,28 € de revenus financiers |
| Acompte net d’impôt étranger | 2,96 € |
| Nombre de parts émises | 111 312 |
Source : Atland Voisin, bulletin d’information n° 2 du 2e trimestre 2026. Calcul par part : Ateis Patrimoine.
Deux explications, toutes deux normales sur un fonds jeune. D’abord, toutes les parts émises ne sont pas en jouissance : avec un délai de cinq mois, les souscripteurs récents ne perçoivent rien encore, et le dividende se partage entre moins de porteurs. Ensuite, les acquisitions du trimestre, signées en cours de période, n’ont pas produit de loyer sur un trimestre plein.
Reste que la distribution s’appuie aujourd’hui en partie sur la trésorerie du fonds et sur ce décalage. C’est le mécanisme classique du démarrage d’une SCPI, celui qui explique aussi les taux élevés affichés par les fonds lancés en 2024. Il se referme à mesure que le patrimoine se remplit.
La question à suivre trimestre après trimestre : les loyers encaissés progressent-ils plus vite que le nombre de parts ? Tant que la réponse est oui, le rendement est durable. Le jour où elle devient non, la distribution s’ajuste.
À noter : les revenus financiers pèsent 0,28 € sur les 3,00 € distribués, soit 9 %. C’est la trésorerie placée en attente d’investissement, et c’est une composante qui disparaîtra elle aussi.
De 220 € à 22 €, et pourquoi ça compte
L’assemblée générale de juin 2026 a voté la division du prix de la part par dix, effective au 1er juillet. Le nombre de parts détenues a été multiplié par dix en contrepartie : l’opération est neutre, la valeur de votre investissement n’a pas bougé.
Ce qui change, en revanche, c’est l’accessibilité. Le réinvestissement des revenus et les souscriptions programmées sont désormais possibles dès 22 €. Sur une SCPI où la première souscription reste de 200 parts, soit 4 400 €, ce détail transforme le fonds en support de versements réguliers.
| Valeur par part au 30 juin 2026 | Avant division | Après division |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 220 € | 22 € |
| Prix de retrait | 198 € | 19,80 € |
| Valeur de reconstitution | 240,61 € | 24,06 € |
| Valeur de réalisation | 201,96 € | 20,20 € |
| Valeur vénale du patrimoine | 165,57 € | 16,56 € |
Source : Atland Voisin, bulletin du 2e trimestre 2026. Conversion après division : Ateis Patrimoine.
Le prix est décoté de 8,6 % par rapport à la valeur de reconstitution. C’est l’un des écarts les plus larges de notre revue, et il progresse : la reconstitution est passée de 226,79 € fin 2025 à 240,61 € au 30 juin, soit +6 % en six mois, grâce aux acquisitions réalisées à bon prix.
Atland Voisin a appliqué la même opération à trois de ses quatre SCPI, dont Épargne Pierre Europe, dont la part est passée de 200 € à 20 €.
Neuf immeubles, sept locataires
24,5 M€ de capitalisation, 688 associés, et un patrimoine encore très resserré. C’est la plus petite SCPI de notre revue, et cela se traduit par un risque de concentration réel : chaque locataire pèse en moyenne un septième des loyers.
| Répartition au 30 juin 2026 | Détail |
|---|---|
| Géographique | France 74,13 %, Portugal 13,97 %, Espagne 11,90 % |
| Par type de soins | long terme 63,89 %, moyen terme 30,26 %, court terme et ambulatoire 5,85 % |
| Taille des actifs | 100 % du patrimoine en actifs de 0 à 5 M€ |
| Occupation | TOF 100 %, aucun mouvement locatif sur le trimestre |
| Endettement | 0 % |
Source : Atland Voisin, bulletin du 2e trimestre 2026.
La logique du portefeuille est cohérente. Les soins de long terme, essentiellement des résidences médicalisées, représentent les deux tiers du patrimoine : ce sont des exploitants qui signent des baux très longs parce que le bâtiment est leur outil de travail. Les soins moyen terme, cliniques de suite et de réadaptation, complètent à 30 %. La médecine de proximité, centres dentaires et maisons médicales, reste marginale mais diversifie les signatures.
Le choix de n’acheter que des actifs de moins de 5 M€ est assumé : sur ce segment, la concurrence des grands institutionnels est faible et les rendements plus élevés. C’est la même logique que celle de Wemo One sur les commerces européens.
Ce que nous n’avons pas trouvé dans le bulletin : la durée moyenne ferme des baux du portefeuille, pourtant l’indicateur central sur un fonds de santé. Les documents commerciaux annoncent huit ans, mais le bulletin ne le chiffre pas. Nous le demanderons à la société de gestion.
Un bail ferme de trente ans
Deux acquisitions sur le trimestre, pour 3,91 M€ au total.
| Actif | Prix acte en main | Surface | Locataire |
|---|---|---|---|
| Santarém, Portugal, soins de long terme | 2 927 457 € | 2 453 m² | Portugal Senior Health Care, bail ferme de 30 ans |
| Rennes Fréville, centre dentaire | 396 100 € | 180 m² | Mutualité Bretagne Santé Services, groupe VYV |
Source : Atland Voisin, bulletin du 2e trimestre 2026.
Trente ans de bail ferme, c’est exceptionnel. La moyenne du marché tourne autour de six à huit ans. L’actif de Santarém, première opération portugaise du fonds, est loué à Portugal Senior Health Care, premier acteur national du secteur par sa capacité d’accueil, avec un rendement acte en main supérieur à 8 %.
Un bail de trente ans ne garantit pas le loyer pendant trente ans : il garantit que l’exploitant ne peut pas partir. Si celui-ci fait défaut, le bail ne vaut plus rien. Sur ce type d’actif, la vraie analyse porte sur la solidité de l’opérateur, pas sur la durée du contrat.
L’opération rennaise est plus modeste, 396 100 € pour un centre dentaire de 180 m² au pied du métro, à 7,50 % de rendement. Elle est intéressante pour une autre raison : le locataire est le groupe VYV, premier acteur mutualiste de santé en France. C’est le genre de signature qui ne fait pas défaut.
Ce que nous en pensons, concrètement
Le dossier est propre : zéro dette, 100 % d’occupation, aucune part en attente de retrait, un prix décoté de 8,6 %, et des acquisitions faites à 7,5 et 8 % dans un secteur porté par la démographie. Atland Voisin gère 3,82 milliards d’euros sur quatre SCPI et applique ici la même discipline.
Ce que nous surveillons :
- Le rapport entre loyers et dividendes. 155 907 € encaissés sur le trimestre. Tant que le patrimoine n’est pas constitué, la distribution s’appuie partiellement sur le décalage de jouissance.
- La collecte qui ralentit. 1,12 M€ au 2e trimestre contre 2,23 M€ au premier. Sur un fonds de cette taille, moins de collecte signifie moins d’acquisitions, donc un patrimoine qui se remplit plus lentement.
- Sept locataires. C’est le vrai point faible. Un défaut d’exploitant se verrait immédiatement dans le dividende.
- Les 5,85 % de médecine de proximité. C’est le segment le plus diversifiant du portefeuille, et le plus petit. À voir s’il monte en puissance.
Pour qui ? Un investisseur qui veut s’exposer à la santé européenne et qui accepte d’entrer dans un fonds encore en construction, avec ce que cela implique : peu de lignes, peu de recul, mais un prix d’entrée décoté et des acquisitions faites aux conditions actuelles de marché. Pour une exposition santé plus mature, Pierval Santé offre un patrimoine bien plus large.
Ce que donne un achat à crédit
Hypothèses : 9 091 parts à 22 €, soit 200 002 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets d’impôt étranger, avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Niveau 2025 reconduit (6 %) | 1,32 € | 987 € | −225 € |
| Objectif de distribution (5,5 %) | 1,21 € | 904 € | −308 € |
| Scénario prudent (5 %) | 1,10 € | 822 € | −390 € |
Un vrai avantage fiscal pour un financement : avec 74 % du patrimoine en France, l’essentiel de vos revenus est de source française, ce qui rend vos intérêts d’emprunt largement déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est l’inverse des SCPI 100 % européennes, où cette déduction est nulle. Le quart restant, portugais et espagnol, échappe aux prélèvements sociaux.
Pour un contribuable à 41 % de tranche marginale, cette déductibilité vaut mieux qu’un demi-point de rendement supplémentaire. C’est le calcul que nous faisons systématiquement avant de retenir un fonds pour un montage à crédit.
Cinq mois de délai de jouissance, au 1er jour du 5e mois suivant le mois de réception de la souscription et des fonds. Comptez quatre à cinq mensualités à votre charge au démarrage.
En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Épargne Pierre Sophia au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / prix de retrait | 22 € depuis le 1er juillet 2026 (division par 10) / 19,80 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 20,20 € / 24,06 € par part — prix décoté de 8,6 % |
| Distribution | 3,00 € brut et 2,96 € net par trimestre sur la base de 220 €, soit 0,30 € et 0,296 € après division |
| Taux de distribution 2025 | 6,00 % brut, 5,90 % net ; PGA 6,00 % |
| Objectifs | 5,50 % de distribution et 5,75 % de TRI sur 10 ans, non garantis |
| Loyers encaissés au trimestre | 155 907 € |
| Patrimoine | 9 immeubles, 7 locataires, TOF 100 %, 100 % d’actifs de moins de 5 M€ |
| Répartition | France 74,13 %, Portugal 13,97 %, Espagne 11,90 % ; soins long terme 63,89 % |
| Endettement | 0 % |
| Marché des parts | collecte brute 1,12 M€ sur le trimestre, aucune part en attente de retrait |
| Capital | 24,5 M€ de capitalisation, 111 312 parts, 688 associés |
| Frais | souscription 12 % TTC ; gestion 12 % ; cession de parts : forfait de 120 € TTC par bénéficiaire |
| Délai de jouissance | 1er jour du 5e mois suivant la réception de la souscription et des fonds |
| Société de gestion | Atland Voisin (AMF GP-14000026), SCPI immatriculée le 22 octobre 2024, visa AMF n° 24-23, label ISR depuis novembre 2025 |
Source : Atland Voisin, bulletin d’information n° 2 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi le prix est-il passé de 220 € à 22 € ?
L’assemblée générale de juin 2026 a voté la division du prix de la part par dix, effective au 1er juillet, avec multiplication par dix du nombre de parts détenues. L’opération est neutre pour les associés. Elle rend possible le réinvestissement des revenus et les versements programmés dès 22 €.
Les 6 % de 2025 sont-ils tenables ?
L’objectif officiel est de 5,50 %, avec un TRI cible de 5,75 % sur dix ans. Les 6 % de 2025 dépassent donc la cible. Sur un fonds jeune, une partie de la distribution provient du décalage de jouissance et des revenus financiers de la trésorerie, deux effets qui s’estompent à mesure que le patrimoine se constitue.
Quel est le rapport entre les loyers et les dividendes ?
La SCPI a encaissé 155 907 € de loyers au 2e trimestre 2026, soit environ 5,60 € par part émise en rythme annuel, contre 12 € distribués par part en pleine jouissance. L’écart s’explique par le délai de jouissance de cinq mois, qui réduit le nombre de parts rémunérées, et par des acquisitions signées en cours de trimestre.
Combien d’immeubles la SCPI détient-elle ?
Neuf actifs loués à sept locataires au 30 juin 2026, pour 24,5 M€ de capitalisation. C’est peu : la mutualisation du risque locatif reste limitée et le défaut d’un exploitant aurait un effet direct sur la distribution.
Qu’a acheté la SCPI ce trimestre ?
Deux actifs pour 3,91 M€ : un établissement de santé pour seniors de 2 453 m² à Santarém, au Portugal, loué à Portugal Senior Health Care avec un bail ferme de 30 ans et plus de 8 % de rendement ; et un centre dentaire de 180 m² à Rennes, loué au groupe VYV, à 7,50 %.
Le prix de 22 € peut-il être revalorisé ?
Il est actuellement décoté de 8,6 % par rapport à la valeur de reconstitution de 24,06 €, qui a progressé de 6 % au premier semestre. La réglementation autorise un prix compris dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur : une revalorisation est donc possible, sans être garantie.
La SCPI est-elle endettée ?
Non, son taux d’endettement est de 0 %. Les acquisitions sont financées uniquement par la collecte, qui a atteint 1,12 M€ sur le 2e trimestre 2026, contre 2,23 M€ au trimestre précédent.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
Elle présente un avantage net pour un financement : 74 % du patrimoine étant en France, vos intérêts d’emprunt sont largement déductibles de vos revenus fonciers, ce qui n’est pas le cas des SCPI entièrement européennes. Comptez environ 308 € d’effort mensuel pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, en retenant l’objectif de 5,50 %.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Épargne Pierre Sophia par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 12 % TTC. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Atland Voisin, bulletin d’information n° 2 du 2e trimestre 2026 : loyers encaissés, distribution et revenus financiers, valeurs de la part, division du prix, patrimoine et taux d’occupation, acquisitions, conditions de souscription et de sortie.
- Atland Voisin, présentation de la SCPI Épargne Pierre Sophia, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Les objectifs de distribution de 5,50 % et de TRI de 5,75 % sont des hypothèses de la société de gestion, non garanties. Le rapprochement entre loyers encaissés et dividendes distribués est un calcul Ateis Patrimoine à partir des données publiées. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Une SCPI jeune, ça se dose
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