SCPI Pierval Santé : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Pierval Santé est la grande SCPI d’immobilier de santé du marché, gérée par Euryale : 3,3 milliards d’euros, 255 actifs, neuf pays, 66,3 % du patrimoine hors de France.
- Le rendement. 4,06 % distribués en 2025. Mais le dividende du 2e trimestre 2026 est tombé à 1,51 € brut, contre 1,84 € au 1er : au rythme du semestre, l’année finirait autour de 3,3 %.
- L’objectif. Euryale annonce un plan de transformation du portefeuille et vise 4,5 % à moyen terme, soit 9,18 € par part.
- À crédit. Seul un tiers du patrimoine est en France : la déduction de vos intérêts d’emprunt est limitée d’autant.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Pierval Santé en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Pierval Santé |
|---|---|
| Société de gestion | Euryale (agrément AMF GP-14000027) |
| Création | 2014 (visa AMF SCPI n° 20-08 du 6 mars 2020) |
| Catégorie | SCPI de santé à capital variable, label ISR, article 8 SFDR, fonds de partage |
| Capitalisation | 3,3 Md€, pour 16 182 025 parts |
| Associés | 60 975 |
| Patrimoine | 255 actifs, 1 229 572 m², 1 003 locataires, 9 pays |
| Exposition hors de France | 66,3 % du patrimoine |
| Typologie | médico-social 72,6 %, sanitaire et soins de ville 20,4 %, autres (laboratoires, bureaux) 7 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 93,22 % |
| Durée des baux | WALT 14,83 ans, WALB 14,00 ans |
| Endettement | 17,58 % au total (dette financière 16,03 %), maximum statutaire 40 % |
| Prix de souscription | 204 €, minimum 5 parts pour une première souscription |
| Valeur de retrait | 182,56 € |
| Valeur de reconstitution | 199,21 €, maintenue au 30 juin 2026 |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois suivant, ramené de 5 mois à 1 mois depuis le 1er juillet 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 4,06 % (performance globale identique) |
| Dividendes 2026 | 1,84 € brut au T1, 1,51 € brut au T2 (1,50 € net) |
| Objectif à moyen terme | rendement normatif d’environ 4,5 %, soit 9,18 € par part, non garanti |
| TRI 5 ans / 10 ans / origine | 3,21 % / 4,39 % / 4,24 % |
| Parts en attente de retrait | 550 067, soit 3,04 % de la capitalisation (100,4 M€) |
Sources : Euryale, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026.
Notre avis sur Pierval Santé
Pierval Santé a un atout que peu de SCPI peuvent afficher : quatorze ans de bail ferme moyen. Des EHPAD, des cliniques, des laboratoires, loués à des exploitants sur des durées longues, dans neuf pays. Le revers, c’est que la performance décroche : 4,06 % distribués en 2025, 3,21 % de TRI sur cinq ans, et un 2e trimestre 2026 à 1,51 € par part seulement. Euryale parle d’une année charnière et d’un plan de transformation. Le retour à 4,5 % reste à démontrer.
Ce qui joue pour elle
- Des baux exceptionnellement longs. 14 ans de durée ferme résiduelle, contre 3 à 6 ans sur la plupart des SCPI de bureaux.
- Un secteur porté par la démographie. Vieillissement, dépendance, soins de proximité : la demande ne dépend pas du cycle économique.
- Un endettement contenu. 17,58 %, pour un maximum statutaire de 40 %.
- Des achats à bon rendement. 6,78 % en moyenne sur 2026, jusqu’à 7,97 % sur un laboratoire au Royaume-Uni.
- Un prix quasiment aligné. 204 € pour une valeur de reconstitution de 199,21 €, maintenue au 30 juin.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un dividende en baisse. 1,51 € au 2e trimestre contre 1,84 € au 1er, soit un rythme annuel autour de 3,3 %.
- Une performance longue médiocre. 3,21 % de TRI sur cinq ans.
- Un solde locatif négatif. 8 libérations pour 1,42 M€ de loyers perdus, contre 5 relocations pour 57 K€.
- Un défaut de locataire. Un laboratoire de 5 881 m² à Marseille libéré après la liquidation de son exploitant, 1,2 M€ de loyer annuel.
- Une collecte en panne. 8 M€ depuis janvier, et 550 067 parts en attente de retrait.
- Un risque de change. Livre sterling et dollar canadien, non couverts systématiquement.
Notre lecture. Le sous-jacent est solide et les baux sont longs, mais le fonds traverse une phase de reconstruction. Si vous entrez aujourd’hui, faites-le sur la base de 3,3 à 3,5 % de rendement à court terme, pas sur les 4,5 % visés à moyen terme. Et sachez que la sortie n’est pas immédiate.
Rendement : pourquoi le dividende a baissé
Pierval Santé a distribué 4,06 % en 2025. En 2026, le versement du 1er trimestre était de 1,84 € brut par part, celui du 2e de 1,51 € brut, soit 1,50 € net. Euryale explique cet écart par un retraitement comptable de la fiscalité du patrimoine irlandais.
Ce que donne le rythme actuel
3,35 € versés sur le semestre. Au même rythme, l’année 2026 finirait à 6,70 € par part, soit 3,28 % du prix de 204 €. L’objectif annoncé par la société de gestion, un rendement normatif d’environ 4,5 %, représente 9,18 € par part : il est présenté comme un horizon de moyen terme, pas comme une prévision pour 2026.
Pour un plan de financement, retenez 3,3 % aujourd’hui, et non 4,06 % ou 4,5 %.
Ce qui doit faire remonter le dividende
Euryale annonce que les deux derniers trimestres seront portés par les acquisitions récentes, les livraisons d’immeubles en construction et des cessions en cours de finalisation. Concrètement : trois acquisitions et deux livraisons au 2e trimestre, pour 50,7 M€, dont un EHPAD près de Madrid à 6,58 % de rendement, un laboratoire au Royaume-Uni à 7,97 % et un établissement d’hospitalisation à domicile en France à 6,81 %.
Les livraisons sont le vrai levier : un immeuble en construction ne rapporte rien mais coûte du capital. 96 928 m² sont encore à construire sur les 1 229 572 m² gérés. Chaque livraison louée transforme ce capital en loyers.
Fiscalité
66,3 % du patrimoine est hors de France : cette part des revenus est imposée dans le pays de situation des immeubles et échappe aux prélèvements sociaux français, sous réserve des conventions fiscales. Le tiers restant suit le régime des revenus fonciers français. Voir nos guides de la fiscalité des SCPI et des SCPI européennes.
Le patrimoine de Pierval Santé
255 actifs, 1 229 572 m², 1 003 locataires. Le médico-social domine (72,6 %) : EHPAD, unités Alzheimer, résidences services seniors. Viennent ensuite le sanitaire et les soins de ville (20,4 %) : cliniques, cabinets médicaux, centres de dialyse. Le reste, 7 %, regroupe laboratoires, sièges sociaux et locaux d’activité.
Neuf pays : France, Allemagne, Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas, Espagne, Portugal, Italie et Canada. La France ne représente qu’un tiers du patrimoine.
L’activité du trimestre
| Mouvements du 2e trimestre 2026 | Volume | Loyers |
|---|---|---|
| Relocations (5) | 407 m² | +57 K€ |
| Livraisons (2) | 7 976 m² | +1 M€ |
| Libérations (8) | 8 086 m² | −1,42 M€ |
Source : Euryale, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le solde est négatif. La plus grosse libération est un laboratoire de 5 881 m² à Marseille, 1,2 M€ de loyer annuel, libéré après la liquidation judiciaire de son exploitant. Un mandat de commercialisation a été signé et plusieurs entreprises se sont manifestées, mais c’est le rappel que même la santé n’exclut pas le risque locataire.
Sur le trimestre, les loyers quittancés atteignent 39,7 M€, pour 42,6 M€ facturables : l’écart de 2,9 M€ correspond aux locaux vacants et aux franchises accordées.
Les acquisitions et livraisons
- Ciudalcampo, près de Madrid : un EHPAD de 6 455 m² loué à Amavir (groupe Maisons de Famille), 13,1 M€, bail ferme de 25 ans.
- Bacup, Royaume-Uni : un laboratoire de 7 654 m² loué à Orthoplastics, 7,6 M€ dont 90 % pour la SCPI, bail ferme de 13,5 ans, 7,97 % de rendement.
- Coulommiers : un établissement d’hospitalisation à domicile loué à LNA Santé, 5,0 M€, bail ferme de 15 ans.
- Kaiserslautern, Allemagne : livraison de la réhabilitation d’un EHPAD, 11,6 M€, 77 lits et 17 places d’accueil de jour.
- Lens : livraison d’une maison médicale de 3 191 m², 14,2 M€, louée à 54 % en juillet, 16 % en négociation avancée.
La sortie : 550 067 parts en attente
Au 30 juin 2026, 550 067 parts attendaient un acheteur, soit 100,4 M€ et 3,04 % de la capitalisation. Sur le trimestre, 16 217 parts ont été souscrites et exactement 16 217 retirées : chaque souscription sert à rembourser une demande de retrait, dans l’ordre d’inscription.
La collecte brute depuis janvier n’est que de 8 M€. À ce rythme, la file d’attente se résorbe lentement. Euryale en fait une priorité affichée : le délai de jouissance a été ramené de cinq mois à un mois depuis juillet 2025, pour rendre l’entrée plus attractive, et la société de gestion dit travailler avec des plateformes spécialisées pour faciliter les échanges de gré à gré.
La cession de gré à gré reste l’autre voie : prix libre entre les parties, 5 % de droits d’enregistrement et un forfait de frais de dossier. Pour les mécanismes, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Les frais de Pierval Santé
| Frais | Pierval Santé |
|---|---|
| Commission de souscription | 10,51 % TTI, soit 21,44 € inclus dans le prix de 204 € |
| Commission de gestion | 10 % TTI des produits locatifs HT et des produits financiers nets |
| Cession de gré à gré | 5 % de droits d’enregistrement, plus un forfait de frais de dossier |
| Souscription minimum | 5 parts, soit 1 020 €, pour une première souscription |
Source : Euryale, page de la SCPI et bulletin du 2e trimestre 2026.
La commission de gestion, 10 % TTI, est l’une des plus basses du marché : la plupart des SCPI se situent entre 12 et 18 % TTC. La commission de souscription, 10,51 %, est dans la moyenne. Elle explique l’écart entre le prix de 204 € et la valeur de retrait de 182,56 €. Voir notre guide des frais de SCPI.
Acheter Pierval Santé à crédit
Le point qui change tout : deux tiers du patrimoine sont hors de France
Les intérêts d’un prêt contracté pour acheter des parts se déduisent de la quote-part de revenus fonciers français qu’elles procurent (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Avec 66,3 % du patrimoine à l’étranger, seul un tiers environ de vos revenus ouvre droit à cette déduction. Le crédit sert donc surtout à constituer un capital, beaucoup moins à réduire votre impôt.
En contrepartie, la part étrangère des revenus échappe aux prélèvements sociaux français : la fiscalité globale reste contenue, même sans déduction.
Ce qui aide, et ce qui pèse
Ce qui aide : le délai de jouissance d’un mois, donc des revenus presque immédiats, un endettement du fonds limité à 17,58 %, et des baux fermes de quatorze ans qui donnent une visibilité rare sur les loyers. Ce qui pèse : un rendement actuel autour de 3,3 %, très inférieur au coût d’un crédit, une file d’attente de 550 067 parts à la sortie, et un risque de change sur la livre sterling et le dollar canadien.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 980 parts à 204 €, soit 199 920 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants bruts, avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif de moyen terme (4,5 %) | 9,18 € | 750 € | −462 € |
| Scénario intermédiaire | 8,00 € | 653 € | −559 € |
| Rythme du 1er semestre 2026 (3,3 %) | 6,70 € | 547 € | −665 € |
Ce qu’il faut en retenir. Au rythme actuel, comptez environ 650 € par mois de votre poche pendant vingt ans, et non 460 €. L’écart entre les deux lignes, c’est tout le pari du plan de transformation d’Euryale. Si vous croyez à ce redressement et que vous visez dix ans ou plus, le dossier se discute. Sinon, d’autres fonds offrent aujourd’hui un meilleur rapport entre rendement et effort mensuel. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nue-propriété ou société à l’IS
Pierval Santé se souscrit aussi en nue-propriété : pas de revenus, donc pas de fiscalité pendant le démembrement, mais pas de déduction d’intérêts non plus. En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat, ce qui change l’équation pour un fonds très international : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Pour l’IFI, voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Pierval Santé
Quel est le rendement de Pierval Santé ?
Le taux de distribution 2025 est de 4,06 %. En 2026, la SCPI a versé 1,84 € brut par part au 1er trimestre et 1,51 € au 2e, soit un rythme annuel d’environ 3,3 %. Euryale vise un rendement normatif d’environ 4,5 % à moyen terme, soit 9,18 € par part, sans garantie.
Pourquoi le dividende de Pierval Santé a-t-il baissé au 2e trimestre 2026 ?
La société de gestion explique l’écart entre 1,84 € et 1,51 € par un retraitement comptable de la fiscalité concernant le patrimoine irlandais. Le dividende net versé reste de 1,50 € par part, identique au trimestre précédent.
Quel est le prix de la part de Pierval Santé ?
204 €, avec un minimum de 5 parts pour une première souscription, soit 1 020 €. La valeur de retrait est de 182,56 € et la valeur de reconstitution de 199,21 € au 30 juin 2026, maintenue par la société de gestion.
Quelle est la durée des baux de Pierval Santé ?
La durée ferme résiduelle moyenne (WALB) est de 14,00 ans, et la durée résiduelle totale (WALT) de 14,83 ans. C’est l’un des niveaux les plus élevés du marché, lié aux baux longs signés avec les exploitants de santé.
Comment revendre ses parts de Pierval Santé ?
Par une demande de retrait à 182,56 €, remboursée en contrepartie d’une souscription nouvelle. Au 30 juin 2026, 550 067 parts étaient en attente, soit 3,04 % de la capitalisation, pour 16 217 parts souscrites sur le trimestre. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d’enregistrement.
Quel est le délai de jouissance de Pierval Santé ?
Le 1er jour du mois suivant la souscription. Le délai, initialement de cinq mois, a été ramené à un mois depuis le 1er juillet 2025 pour faciliter la collecte.
Peut-on acheter Pierval Santé à crédit ?
Oui, mais la déduction des intérêts d’emprunt est limitée : 66,3 % du patrimoine étant hors de France, seule la quote-part française des revenus fonciers permet cette déduction. Avec un rendement autour de 3,3 % aujourd’hui, l’effort mensuel est élevé.
Pierval Santé est-elle endettée ?
Son ratio d’endettement s’établit à 17,58 % au 30 juin 2026, dont 16,03 % de dette financière et 1,55 % d’engagements sur des constructions en cours. Le maximum statutaire est de 40 %.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Primovie
Même secteur de la santé.
Épargne Pierre Sophia
Même secteur de la santé.
Atream Hôtels
Autre SCPI thématique.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Pierval Santé
Si vous souscrivez Pierval Santé par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Euryale, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, dividendes, acquisitions et livraisons, gestion locative, endettement, marché des parts, conditions de souscription.
- Euryale, page de la SCPI Pierval Santé, consultée le 22 septembre 2026 : exposition internationale, frais, TRI, documentation réglementaire.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Pierval Santé, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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