SCPI DANS UN PER — GUIDE COMPLET 2026

SCPI dans un PER 2026 : déductibilité fiscale, blocage jusqu’à la retraite et stratégie selon votre TMI

Loger des SCPI dans un Plan d’Épargne Retraite (PER) combine deux avantages : la déductibilité des versements du revenu imposable (jusqu’à 41 % d’économie d’impôt pour un TMI 41 %) et la capitalisation des loyers SCPI sans imposition courante. Mais l’épargne est bloquée jusqu’à la retraite, la fiscalité à la sortie peut être lourde, et les PS sur les gains ont été alourdis à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026. Ce guide analyse quand la SCPI-PER est pertinente et quand elle est déconseillée.

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SCPI-PER — CHIFFRES CLÉS 2026

37 680 €

Plafond salariés 2026Déductibilité PER — 10 % des revenus nets

88 911 €

Plafond TNS 2026Travailleurs non-salariés — calcul spécifique

18,6 %

PS sur gains 2026Hausse 1,4 pt — loi n° 2025-1403 du 30/12/2025

4 100 €

Économie d’impôtPour 10 000 € versés à TMI 41 %

⚠ Source : loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, service-public.gouv.fr, PASS 2026 = 48 060 €. Guide informatif, pas un conseil en investissement.

Principe — comment fonctionne le PER

Le PER en 2026 : fiscalité différée, blocage jusqu’à la retraite et changements 2026

Le PER (Plan d’Épargne Retraite, créé par la loi PACTE du 22 mai 2019) repose sur une fiscalité différée : vous déduisez vos versements aujourd’hui, vous êtes imposé à la sortie. Deux changements majeurs sont entrés en vigueur le 1er janvier 2026 : hausse des PS sur les gains à 18,6 % et non-déductibilité des versements après 70 ans.

Phase d’épargne — avantage fiscal immédiat

Chaque euro versé sur le PER réduit votre revenu imposable. Pour TMI 41 % : 4 100 € d’économie d’impôt pour 10 000 € versés. Pour TMI 45 % : 4 500 €. L’épargne est bloquée jusqu’à la retraite (sauf 6 cas de déblocage anticipé : achat résidence principale, invalidité, chômage fin droits, surendettement, décès conjoint, liquidation judiciaire). Hors PER assurantiel : les SCPI dans le PER sont exonérées d’IFI pendant la phase d’épargne.

Phase de sortie — imposition différée

A la retraite : sortie en capital, en rente ou mixte. Si vous avez déduit vos versements : la part capital est imposée au barème IR (comme une pension), les gains au PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis 2026). La stratégie gagnante : déduire à TMI élevée (41–45 %) en activité, sortir à TMI basse (< 30 %) à la retraite.

Changement 2026 à connaître : Depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), les prélèvements sociaux sur les gains du PER passent de 17,2 % à 18,6 %. Le PFU atteint 31,4 %. Ce changement ne touche pas les revenus SCPI hors PER (maintenus à 17,2 % de PS). Les SCPI détenues en direct ou en AV conservent un avantage fiscal sur ce point.

Déductibilité — plafonds et calcul 2026

Plafonds de déductibilité PER 2026 : salariés, TNS et optimisation

Statut	Base de calcul	Plafond 2026	Économie d’impôt TMI 41 %
Salarié	10 % des revenus nets N−1 (max 8 PASS)	37 680 €	15 449 €
TNS (micro)	10 % du bénéfice net + 15 % entre 1 et 8 PASS	88 911 €	36 453 €
Plancher	10 % du PASS (si revenus faibles)	4 806 €	1 971 €

PASS 2026 = 48 060 €. Plafonds non utilisés reportables sur 3 ans. Pour les couples, mutualisation possible sur option. Source : service-public.gouv.fr. Attention : versements après 70 ans non déductibles depuis le 1er janvier 2026.

Optimisation TNS : Un dirigeant de SAS à TMI 45 % avec 150 000 € de rémunération peut verser jusqu’à 15 000 € sur son PER et économiser 6 750 € d’impôt immédiatement. La report des plafonds non utilisés sur 3 ans permet de réalisé un versement massif une année de revenus exceptionnels (cession d’entreprise, bonus).

SCPI dans PER — mécanisme et avantages spécifiques

Investir en SCPI dans un PER : loyers capitalisés, IFI zéro et sélection des contrats

Les SCPI sont accessibles en unités de compte dans les PER assurantiels. Le mécanisme combine la déductibilité PER avec la capitalisation des loyers SCPI sans imposition courante.

Avantages spécifiques SCPI en PER

Zéro imposition courante : les loyers SCPI perçus dans le PER ne sont pas distribués et sont réinvestis automatiquement — aucune imposition pendant la période d’épargne. IFI zéro : dans un PER assurantiel, la fraction immobilière des SCPI est exonérée d’IFI tant que le contrat n’est pas « rachetable » (avant l’âge légal de retraite). Double déductibilité : versements déductibles + capitalisation SCPI sans impôt.

Limites à connaître

Blocage jusqu’à la retraite : contrairement à une SCPI directe ou en AV, la SCPI en PER est immobilisée (sauf 6 cas anticipés). Choix limité : tous les contrats PER ne référencent pas des SCPI. Vérifier le catalogue UC avant de souscrire. Frais supplémentaires : frais UC du PER (0,5–1 %) s’ajoutent aux frais SCPI. IFI après l’âge de retraite : le PER devient « rachetable » et les SCPI réintègrent l’assiette IFI.

Contrats PER avec SCPI disponibles en 2026

Contrat PER	SCPI référencées	Frais UC	Profil
Linxea Spirit PER	Plusieurs SCPI diversifiées	0,50 %	Meilleur rapport frais/SCPI
Lucya Cardif PER	SCPI rendement européennes	0,60 %	Bonne sélection SCPI EU
Placement-direct PER	SCPI classiques françaises	0,50 %	Large sélection

Ces contrats sont cités à titre informatif. Vérifier les catalogues UC à jour avant de souscrire. Pas une recommandation d’investissement.

Fiscalité à la sortie — capital ou rente

Fiscalité à la sortie du PER : capital vs rente — les règles 2026

La fiscalité à la sortie dépend de deux variables : avez-vous déduit vos versements ? et choisissez-vous capital ou rente ?

Mode de sortie	Versements déduits	Versements non déduits
Capital — part versements	Barème IR (comme pension, abattement 10 %)	Exonérée
Capital — part gains	PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS)	PFU 31,4 %
Rente viagère	Barème IR après abattement 10 % + PS 10,1 %	Rente viagère à titre onéreux (fraction imposable selon âge)

Attention : depuis 01/01/2026, les PS sur les gains PER passent de 17,2 % à 18,6 % (PFU = 31,4 %). Source : loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, confirmé par DGFiP janvier 2026. La rente est exonérée de hausse PS (régime pensions de retraite à 10,1 %).

Simulation : 100 000 € versés (déduits), TMI 41 % en activité, TMI 30 % à la retraite

Phase	Montant	Impact fiscal
Versements (TMI 41 %)	100 000 €	−41 000 € d’impôt à l’entrée
Capitalisation 20 ans (SCPI 5 %/an composé)	265 330 € (valeur finale)	0 € d’impôt pendant 20 ans
Sortie en capital (TMI 30 % retraite)	100k€ vers. → IR 30 % : ~27k€ 165k€ gains → PFU 31,4 % : ~51,8k€	Total impôts sortie : ~78 800 €
Gain net global	265 330 − 78 800 + 41 000 (gain entrée)	Net : ~227 530 € vs ~200 000 € sans PER

Indicatif. SCPI à 5 %/an composé. Abattement 10 % sur la part versements (plafond 4 439 €). PS sur la rente à 10,1 % (régime pensions). PFU 31,4 % sur gains depuis 2026. Consulter un CGP pour une simulation personnalisée.

La clé : l’écart TMI actif vs TMI retraite. Plus cet écart est grand, plus le PER est avantageux. TMI 41 % actif + TMI 11 % retraite = gain maximal. TMI 30 % actif + TMI 30 % retraite = PER peu intéressant (imposition identique, blocage en plus). Pour TMI 0–11 % en activité : ne pas déduire, ou éviter le PER.

Comparatif — PER vs Assurance-vie pour les SCPI

SCPI en PER vs SCPI en assurance-vie : quel est le meilleur choix selon votre profil ?

Critère	SCPI en PER	SCPI en Assurance-vie
Avantage fiscal entrée	Déduction IR (41 % économisé à TMI 41 %)	Aucun
Imposition courante	0 % (capitalisation)	0 % (capitalisation)
Fiscalité sortie	IR barème (versements) + PFU 31,4 % (gains)	Flat tax 24,7 % après 8 ans (PFU 30 % avant)
Liquidité	Épargne bloquée jusqu’à la retraite	Rachats à tout moment
IFI	0 % (assurantiel, avant âge retraite)	0 % (assureur est le porteur)
Transmission	Clause bénéficiaire (régime AV assurantiel)	Clause bénéficiaire (abattement 152 500 €)
PS sur gains	18,6 % (depuis 2026)	17,2 % (inchangé)
Profil optimal	TMI 41–45 %, préparation retraite 20–30 ans	TMI 30–45 %, besoin de flexibilité

Conclusion Ateis : Pour TMI 41–45 % avec un horizon ≥ 20 ans et pas de besoin de liquidité intermédiaire : le PER surpasse l’AV grâce à l’économie d’impôt à l’entrée. Pour TMI 30 % ou besoin de flexibilité : l’assurance-vie reste supérieure (PS 17,2 % vs 18,6 % en PER depuis 2026, liquidité totale). Stratégie optimale : combiner PER (déductibilité maximale) + AV (liquidité + flat tax 24,7 %).

Profils — quand le PER-SCPI est pertinent

SCPI en PER : les 4 profils pour lesquels c’est la solution optimale

Cadre dirigeant 40–50 ans — TMI 41–45 %

Profil optimal. Horizon retraite 15–25 ans. Économie fiscale immédiate maximale (41–45 % des versements). Pas de besoin de liquidité. La SCPI en PER capitalise les loyers sans imposition pendant 20–25 ans. À la retraite, TMI probable 11–30 % (revenus baissent de 25–30 % selon le COR) : fiscalité sortie nettement inférieure à la fiscalité d’entrée. Gain fiscal global très significatif.

TNS — année de revenus exceptionnels

Le PER permet de réaliser un versement massif une année de revenus exceptionnels (cession d’entreprise, prime, désinvestissement) en utilisant les plafonds reportés des 3 années précédentes. Pour un TNS à TMI 45 % avec 50 000 € de plafonds cumulés disponibles : économie potentielle de 22 500 € d’impôt l’année de la cession. La SCPI dans ce PER capitalise ensuite sur 10–15 ans sans imposition courante.

Investisseur IFI proche du seuil

Pour un contribuable dont le patrimoine immobilier approche 1,3 M€ (seuil IFI), loger des SCPI dans un PER assurantiel les exonère d’IFI jusqu’à l’âge légal de retraite. C’est une alternative à la nue-propriété pour éviter l’IFI, avec l’avantage supplémentaire de la déductibilité des versements.

Quand éviter le PER-SCPI

TMI 0–11 % en activité : la déductibilité est faible, le blocage n’est pas justifié. Besoin de liquidité avant la retraite : l’AV ou le direct sont préférables. Horizon < 10 ans avant la retraite : les frais d’entrée SCPI (8–12 %) ne sont pas amortis. Proche de 70 ans : versements non déductibles depuis le 1er janvier 2026.

SCPI dans un PER 2026 — déductibilité, retraite, stratégie — Ateis Patrimoine CGP Paris

Questions fréquentes

FAQ SCPI dans un PER 2026 — toutes vos questions

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Peut-on mettre des SCPI dans un PER ?

Oui, dans les PER assurantiels qui référencent des SCPI en unités de compte. Les loyers perçus sont capitalisés sans imposition pendant la phase d’épargne. Tous les contrats ne proposent pas des SCPI : vérifier le catalogue UC avant de souscrire. Les PER bancaires (compte-titres) peuvent aussi reférencer des parts de SCPI mais avec des contraintes supplémentaires d’IFI.

Quel est l’avantage fiscal d’une SCPI dans un PER ?

Double avantage : (1) Déductibilité à l’entrée : jusqu’à 37 680 € déduits du revenu imposable pour un salarié (88 911 € pour un TNS) en 2026. Pour TMI 41 % : 4 100 € d’économie pour 10 000 € versés. (2) Capitalisation sans imposition : les loyers SCPI dans le PER ne sont pas taxés annuellement — ils s’accumulent et grossissent en puissance composée jusqu’à la sortie.

Quelle est la fiscalité à la sortie d’une SCPI en PER ?

Si vous avez déduit vos versements : la part capital (versements) est imposée au barème IR (comme une pension, avec abattement 10 %) à la TMI de retraite. Les gains sont taxés au PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis 2026). Si vous n’avez pas déduit : le capital est exonéré, seuls les gains au PFU 31,4 %.

Les SCPI dans un PER sont-elles soumises à l’IFI ?

Dans un PER assurantiel : les SCPI sont exonérées d’IFI tant que le contrat n’est pas « rachetable » (avant l’âge légal de retraite). Après cet âge : le contrat devient rachetable et les SCPI réintègrent l’assiette IFI. Dans un PER bancaire : les SCPI sont généralement intégrées dans l’IFI sauf si le titulaire détient moins de 10 % du capital de l’OPC.

Vaut-il mieux mettre des SCPI dans un PER ou dans une assurance-vie ?

Pour TMI 41–45 % avec horizon ≥ 20 ans et pas de besoin de liquidité : PER supérieur grâce à la déductibilité. Pour TMI 30 % ou besoin de flexibilité : assurance-vie préférable (PS 17,2 % vs 18,6 % en PER depuis 2026, liquidité totale). Stratégie optimale : combiner PER (déductibilité) + AV (liquidité).

Les SCPI dans un PER peuvent-elles être rachetées avant la retraite ?

En principe non. Les 6 cas de déblocage anticipé du PER sont : achat résidence principale, invalidité de 2e ou 3e catégorie, décès du conjoint/PACS, fin des droits chômage, surendettement, liquidation judiciaire de l’entreprise. Dans ces cas, le capital est exonéré d’IR mais les gains restent soumis aux PS (18,6 % depuis 2026). La SCPI est l’un des actifs les moins liquides à loger dans un PER : double blocage (PER + illiquidité SCPI).

Quelle est la hausse fiscale sur le PER en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), la CSG sur les revenus du capital passé de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Le PFU atteint 31,4 %. Cette hausse touche les gains du PER lors de la sortie en capital. Elle ne touche pas les SCPI détenues en direct (PS maintenus à 17,2 % sur revenus fonciers) ni l’assurance-vie (maintenue à 17,2 % sous conditions). C’est un argument supplémentaire en faveur de l’AV pour les profils TMI 30 %.

Faut-il toujours déduire ses versements PER ?

Non. La déduction est avantageuse quand votre TMI actuelle est supérieure à votre TMI prévue à la retraite. TMI 41–45 % actif + TMI 11–30 % retraite : déduire. TMI 11 % actif : ne pas déduire (le capital sera exonéré à la sortie, seuls les gains au PFU). TMI 30 % actif + TMI 30 % retraite : gain marginal, arbitrer selon la durée de blocage acceptable.

Peut-on utiliser les plafonds reportés sur le PER ?

Oui — c’est l’une des optimisations les plus puissantes. Si vous n’avez pas utilisé votre plafond de déduction PER sur les 3 années précédentes, vous pouvez les reporter et réaliser un versement massif une année de revenus exceptionnels (cession d’entreprise, prime). Un TNS à TMI 45 % avec 3 années de plafonds cumulés peut économiser jusqu’à 150 000 € × 45 % = 67 500 € d’impôt en une seule opération.

Quelle SCPI choisir pour un PER ?

Dans un PER, il faut privilégier des SCPI à TD élevé et stable (les loyers capitalisent en puissance composée sur 20–30 ans). Préférer les SCPI diversifiées européennes (à fort TD) aux SCPI santé (TD défensif 4,2 %). Lorsque la sortie intervient, le régime fiscal PER s’applique (PFU 31,4 % sur gains) — l’avantage fiscal des SCPI européennes (PS 0 % en direct) est neutralisé dans l’enveloppe PER. Choisir sur le TD et le TOF, pas sur la fiscalité intrinsèque.

PER et SCPI : est-ce intéressant pour la transmission ?

Oui, dans un PER assurantiel : en cas de décès avant la liquidation, les sommes sont versées aux bénéficiaires désignés selon le régime de l’assurance-vie (abattement 152 500 €/bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). Après 70 ans : abattement 30 500 € global. Le PER-SCPI peut ainsi servir d’outil de transmission supplémentaire à l’assurance-vie classique.

Combien faut-il verser sur un PER avec SCPI ?

Stratégie Ateis : pour TMI 41–45 %, utiliser le plafond annuel complet (ne pas le laisser expirer). Montant minimal efficace : 5 000 €/an pour créer un effet de capitalisation composée significatif sur 20 ans. Montant optimal : 80–100 % du plafond annuel disponible. Ne pas dépasser 30 % de son épargne totale dans le PER (blocage) — garder de la liquidité en AV et en direct pour les besoins intermédiaires.

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Aller plus loin sur les stratégies SCPI et retraite

Vue d’ensemble

Guide SCPI 2026

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Horizon 20–30 ans

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Imposition des loyers perçus. →

0–12 %

Frais SCPI

Impact sur le rendement net PER. →

Palmarès

SCPI diversifiées

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5 indicateurs

Risques SCPI

Sécurité du capital en PER. →

Délais réels

Liquidité SCPI

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