Crédit immobilier dirigeant 2026 : comment les banques comptent vos dividendes
Les banques retiennent vos dividendes nets de la flat tax (31,4 % en 2026), en moyenne sur 3 à 4 exercices, s’ils sont réguliers et que la société peut les soutenir. Selon les cas, elles appliquent une décote. Votre rémunération de mandat compte comme un salaire, et des dividendes remontés à une holding peuvent aussi être pris en compte. Le tout passe ensuite par la règle des 35 % du HCSF. Prévoyez vos 3 derniers avis d’imposition, les 3 derniers bilans et le PV d’assemblée qui a voté la distribution.
Ce que nos clients dirigeants pensent de notre accompagnement crédit
Pourquoi le crédit immobilier est plus complexe pour un dirigeant ?
Contrairement au salarié dont les revenus sont certifiables sur bulletins de paie, le dirigeant doit convaincre la banque avec ses liasses fiscales, démontrer la pérennité de ses revenus et justifier son montage juridique. 73 % des dossiers SCI sont refusés en primo-dépôt faute de présentation adaptée.
Liasses fiscales N−2 à N
La banque analyse 3 années de comptes. Une progression des résultats est valorisée. Une baisse ponctuelle peut être justifiée par l’argumentation. Ateis prépare la note de présentation du dossier.
Montage juridique déterminant
SCI IS, LMNP au réel, nom propre — chaque montage a des implications fiscales et patrimoniales distinctes. Le dirigeant doit choisir avant de déposer le dossier. Un mauvais montage bloque le financement.
Sélection bancaire spécialisée
Certaines banques régionales et privées sont plus ouvertes aux dossiers de dirigeants. Un courtier COBSP cible directement les bons interlocuteurs — sans perte de temps en refus inutiles.
Quels revenus les banques retiennent selon votre statut de dirigeant ?
La notion de « revenu retenu » varie fortement selon le statut juridique. Un même dirigeant avec 150 000 € de revenus pourra emprunter des montants très différents selon la présentation de son dossier.
| Statut | Revenus retenus | Exercices analysés | Point d’attention |
|---|---|---|---|
| Gérant majoritaire SARL | Rémunération TNS (art. 62) moyenne N−2/N−1 | N−2 et N−1 | Dividendes retenus s’ils sont réguliers : nets de la flat tax, moyenne sur 3 à 4 ans, décote possible |
| Président SAS / SASU | Rémunération assimilé-salarié (fiche de paie) | 2 ans de paies | Plus favorable — bulletins de paie acceptés comme salarié |
| Gérant égalitaire SARL | Rémunération + potentiellement dividendes | N−2 et N−1 | Statut intermédiaire selon banques |
| Professions libérales (BNC) | Moyenne des bénéfices N−2/N−1 | N−2 et N−1 | Dépenses déduites à expliquer si importantes |
| EI / EIRL | Bénéfice BIC net moyen | N−2, N−1, N | Variabilité pénalisée si tendance baissière |
| Holding + filiale | Selon consolidation ou filiale uniquement | 3 exercices | La holding seule ne suffit pas si la filiale opère |
Les dividendes : la banque peut retenir des dividendes versés régulièrement, s’ils sont stables et récurrents. Les dividendes à recevoir ne comptent jamais (FAQ officielle du HCSF, question 16). Certaines banques privées les intègrent plus largement que d’autres : c’est là que la mise en concurrence fait la différence.
Ce que la banque retient de vos revenus de dirigeant
| Revenu | Retenu ? | Ce que dit la FAQ officielle du HCSF |
|---|---|---|
| Salaire de président de SAS ou SASU | Oui, comme un salaire | Bulletins de paie |
| Rémunération de gérant majoritaire (TNS) | Oui, en moyenne sur 2 ou 3 ans | Revenus nets déclarés (question 13) |
| Dividendes versés régulièrement | Possible | S’ils sont stables et récurrents (question 16) |
| Dividendes à recevoir | Non | Exclus (question 16) |
Les pièces à préparer : vos 3 derniers avis d’imposition, les 3 derniers bilans et liasses fiscales de la société, les statuts, et les procès-verbaux d’assemblée qui décident les dividendes. Le détail de la règle : règles HCSF 2026.
Dividende brut ou net : ce que la banque retient vraiment
La banque part du dividende net de la flat tax : 30 % jusqu’en 2025, 31,4 % depuis 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Elle fait la moyenne sur 3 à 4 exercices, et une année en baisse pèse sur tout le calcul.
| Exercice | Dividende brut | Dividende net retenu |
|---|---|---|
| 2023 | 120 000 € | 84 000 € |
| 2024 | 150 000 € | 105 000 € |
| 2025 (année en baisse) | 90 000 € | 63 000 € |
| Moyenne retenue | 120 000 € | 84 000 €, soit 7 000 € par mois |
Si la banque applique une décote, par exemple de 20 %, le revenu retenu tombe à 5 600 € par mois. Des dividendes exceptionnels, comme un gros versement une seule année, sont en général écartés.
Dividendes remontés à une holding : ils peuvent compter
Avec une holding, les dividendes de votre société d’exploitation remontent quasiment sans impôt : 95 % sont exonérés d’impôt sur les sociétés (régime mère-fille). Vous ne les percevez pas personnellement, mais certaines banques les prennent en compte, en partie, dans l’analyse de votre dossier. Elles regardent alors la trésorerie de la holding et sa capacité à vous verser des revenus.
Préparer son dossier 12 à 36 mois avant
- Distribuer régulièrement. Des montants comparables chaque année valent mieux qu’un gros dividende ponctuel.
- Fixer une rémunération de mandat. Elle est lue comme un salaire, donc plus facilement retenue.
- Ne pas vider la société. La banque vérifie que les dividendes sont soutenables par le résultat et la trésorerie.
- Garder un œil sur les comptes courants d’associé. Les sommes qu’on peut se faire rembourser complètent votre apport.
- Anticiper la domiciliation. Elle est souvent demandée, pour les comptes personnels comme professionnels.
Trois dirigeants, trois capacités d’emprunt
| Situation | Revenu mensuel retenu | Mensualité max (35 %) | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|---|
| Président de SASU, 100 % dividendes (exemple ci-dessus) | 7 000 € | 2 450 € | ≈ 400 000 € (≈ 320 000 € avec une décote de 20 %) |
| Président de SAS en mixte : 4 000 € de rémunération par mois et 50 000 € de dividendes bruts par an | 6 917 € | 2 421 € | ≈ 395 000 € |
| Dirigeant avec holding : 5 000 € de rémunération par mois, sa holding reçoit 100 000 € de dividendes par an | 5 000 €, ou 9 167 € si la banque retient la moitié des dividendes de la holding | 1 750 à 3 208 € | ≈ 286 000 à 524 000 € |
Calculs sur 20 ans à 3,64 % (moyenne d’octobre 2026), assurance comprise à 0,30 % par an, sans autre crédit en cours. Dividendes 2023 à 2025 nets de la flat tax à 30 %. La décote et la part retenue des dividendes de holding varient selon les banques.
SCI IS, LMNP ou nom propre : quel montage choisir pour votre crédit ?
Le choix du montage conditionne la fiscalité des revenus locatifs, la transmission du bien, et la capacité d’emprunt. Pour un dirigeant à TMI 41 %, les implications sont considérables.
| Critère | SCI à l’IS | Nom propre (LMNP réel) | Nom propre (nu) |
|---|---|---|---|
| Fiscalité revenus locatifs | IS 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % | BIC réel — amortissements déductibles | IR + PS (28 à 62 % selon TMI) |
| Déductibilité intérêts | Intégralité en charge SCI | Intégralité en charge BIC | Limitée en revenus fonciers |
| Plus-value à la cession | Plus-value IS (pas d’abattement durée) | Plus-value pro IS si LMNP > seuil | Plus-value privée (exonération 22 ans) |
| Transmission | Cession de parts — décote 10–20 % | Bien en direct — droits succession | Bien en direct — droits succession |
| Apport personnel requis | 10–20 % + frais | 10–20 % + frais | 10–20 % + frais |
| Profil optimal | Dirigeant TMI 41 %+, investissement locatif long terme | Meublé, hôtel’, coloc’, para-hôtellerie | Résidence principale, défiscalisation |
Point critique : la SCI à l’IS ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values. Si vous revendez dans moins de 15 ans, la fiscalité peut être pénalisante. L’analyse doit être faite sur la durée de détention prévue. Source : Légifrance — art. 219 CGI.
Côté assurance emprunteur, la SCI change aussi la donne : ce sont les associés qui sont assurés, et la loi Lemoine n’est plus garantie dès que l’objet social prévoit la location. Le détail sur notre page assurance emprunteur SCI.
Financement immobilier dirigeant — Ateis Patrimoine, courtier COBSP Paris. ORIAS 24003722
Dossier crédit immobilier dirigeant : les documents indispensables et les pièges à éviter
Un dossier dirigeant bien préparé multiplie les chances d’accord. Ateis Patrimoine prépare et présente votre dossier auprès de ses 22 partenaires bancaires en architecture ouverte.
Documents entreprise
Liasses fiscales N−2 / N−1 / N (bilan + compte de résultat), extrait Kbis < 3 mois, statuts de la société, tableau de bord prévisionnel si créée récemment (< 3 ans).
Documents personnels
3 dernières déclarations d’impôt (IR), 3 derniers avis d’imposition, relevés bancaires 3 mois (perso + pro), tableau de patrimoine, justificatif d’apport personnel.
Si achat en SCI
Statuts SCI signés, Kbis SCI, décision des associés autorisant le prêt (PV AGE), IR ou IS de la SCI, bail en cours si bien existant.
Note de présentation Ateis
Ateis prépare une note de 2–4 pages expliquant le modèle économique de l’entreprise, la lecture des liasses et le montage retenu. Cette note est déterminante pour les banques réticentes.
Piège à éviter : déposer son dossier directement en banque sans préparation crée des refus qui figurent dans la centrale des risques et fragilisent les démarches suivantes. Source : service-public.fr.
Quelles banques financent les dossiers immobiliers des dirigeants ?
Toutes les banques n’ont pas la même politique vis-à-vis des TNS et des SCI. Ateis Patrimoine travaille en architecture ouverte avec 22 partenaires bancaires et pré-qualifie chaque dossier avant d’identifier les banques les plus adaptées.
Banques régionales
Les banques mutualistes régionales : certaines caisses ont des directives plus souples sur les TNS et les SCI. L’interlocuteur local fait la différence.
Banques privées
Certaines banques privées intègrent les dividendes récurrents dans les revenus retenus et acceptent des montages SCI plus complexes. Idéales pour les dirigeants à TMI 41 %+.
Avantage courtage COBSP
Ateis Patrimoine dispose de la carte COBSP — seuls 12 % des CGP l’ont. Nous négocions directement les conditions et n’envoyons le dossier qu’à la banque la plus adaptée à votre profil.
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Taux maximum légal applicable en Q4 2026 pour les crédits immobiliers — source Banque de France.
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Guide expertAssurance emprunteur dirigeant
Loi Lemoine : comparer et changer d’assurance à tout moment. Impact sur votre TAEG réel.
Gratuit — 30 minAnalyse dossier dirigeant
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Questions fréquentes — crédit immobilier dirigeant
Les banques retiennent-elles les dividendes bruts ou nets ?
Nets de la flat tax : 30 % jusqu’en 2025, 31,4 % depuis 2026. Elles font la moyenne sur 3 à 4 exercices et appliquent parfois une décote.
Combien d’années de bilans faut-il pour un crédit immobilier de dirigeant ?
En général 3, parfois 4 pour la moyenne des dividendes. Une année en baisse fait baisser toute la moyenne.
Les dividendes versés à une holding comptent-ils pour emprunter ?
Selon les banques, oui, en partie. Elles regardent alors la trésorerie de la holding et sa capacité à vous verser des revenus.
Un dirigeant TNS peut-il obtenir un crédit immobilier facilement ?
Oui, mais le dossier doit être mieux préparé que pour un salarié. La banque retient la moyenne des rémunérations sur N−2 et N−1 (parfois N), analyse les liasses fiscales et évalue la pérennité de l’activité. Un courtier COBSP spécialisé dirige le dossier vers les bons interlocuteurs — ce qui évite les refus inutiles qui fragilisent la centrale des risques.
Vaut-il mieux acheter en SCI IS ou en nom propre quand on est dirigeant ?
Cela dépend de votre TMI et de l’usage du bien. SCI IS : idéale pour un dirigeant à TMI 41 %+, investissement locatif long terme, transmission future. LMNP réel : optimal pour les meublés (amortissements déductibles, revenus locatifs quasi-nets d’impôt). Nom propre : préférable pour la résidence principale (abattement plus-value, prêts aidés).
Quel est le taux d’endettement maximum pour un TNS en 2026 ?
35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, pour tous les emprunteurs : c’est une décision contraignante du HCSF depuis le 1er janvier 2022. Pour un dirigeant, la banque retient en général la moyenne de ses revenus sur 2 ou 3 ans. Les dividendes réguliers peuvent compter, pas les dividendes à recevoir (FAQ officielle du HCSF, question 16). Le détail : règles HCSF 2026.
La SCI à l’IS peut-elle emprunter directement ?
Oui. La SCI IS peut contracter un crédit en son nom — c’est la structure qui est endettée et propriétaire du bien. Les intérêts sont déductibles du résultat de la SCI à l’IS. La banque analyse la solidité des associés (souvent caution solidaire demandée) et la viabilité du projet locatif. L’accord unanime des associés (PV AGE) est obligatoire. Source : art. 1857 Code civil.
Quel apport faut-il pour un crédit immobilier en SCI ?
En général, les banques exigent 10 à 20 % d’apport personnel en SCI, couvrant au minimum les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien). Un financement à 110 % (sans apport) reste possible pour les profils dirigeants avec un bilan solide et 3 années de revenus stables. Ateis Patrimoine peut structurer ce type de dossier.
Ateis Patrimoine est-il courtier en crédit immobilier ?
Oui. Ateis Patrimoine est titulaire de la carte COBSP (Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement), immatriculé ORIAS 24003722. C’est une accréditation que seuls 12 % des CGP détiennent. Elle nous permet de négocier directement avec nos 22 partenaires bancaires pour vos financements immobiliers.
Votre dossier dirigeant mérite un courtier qui comprend votre structure
Liasses fiscales, SCI IS, holding, LMNP : Ateis Patrimoine analyse votre situation complète, structure le montage optimal et présente votre dossier aux banques les plus adaptées — en architecture ouverte, sans conflit d’intérêt.