SCPI Corum Eurion : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Corum Eurion est la SCPI de Corum AM investie en zone euro, créée en 2020 : 1,534 milliard d’euros, 54 immeubles, 129 locataires, huit pays. Les Pays-Bas pèsent 27 % du patrimoine, la France 19 %.
- Le rendement. 5,73 % distribués en 2025, pour un objectif de 4,5 % dépassé chaque année depuis la création. La prévision 2026 est de 9,68 € brut par part.
- Le patrimoine. 99,92 % d’occupation, la meilleure des vingt fiches que nous avons passées en revue. Trois points viennent toutefois de loyers sous franchise.
- Le prix. 215 €, soit 3 % sous la valeur de reconstitution : c’est l’une des rares SCPI dans ce cas.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Corum Eurion en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Corum Eurion |
|---|---|
| Société de gestion | Corum Asset Management (agrément AMF GP-11000012) |
| Création | 21 janvier 2020 (visa AMF n° 20-04) |
| Catégorie | SCPI diversifiée à capital variable, investie en zone euro, label ISR |
| Capitalisation | 1,534 Md€, pour 7 135 382 parts (capital social 1,142 Md€) |
| Associés | 42 702, dont 1 192 arrivés au 2e trimestre |
| Patrimoine | 54 immeubles, 129 locataires, 541 793 m² dont 18 992 m² vacants |
| Loyers encaissés au 2e trimestre | 23 M€ |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 99,92 %, dont 3,20 points de loyers sous franchise ; 3,58 % de vacance physique |
| Durée ferme résiduelle des baux | 6,36 ans, soit jusqu’en novembre 2032 en moyenne |
| Prix de souscription | 215 €, inchangé depuis le 1er juillet 2022 |
| Prix de revente | 189,20 € |
| Valeur de reconstitution | 222,12 € (au 31 décembre 2025), soit au-dessus du prix |
| Valeur de réalisation | 177,10 € (au 31 décembre 2025) |
| Valeur IFI | 189,20 € par part |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement |
| Taux de distribution | 5,53 % en 2024, 5,73 % en 2025, pour un objectif annuel de 4,5 % |
| Dividende du 2e trimestre 2026 | 2,75 € brut, 2,31 € net d’impôt étranger, versé en trois acomptes mensuels |
| Prévision 2026 | 9,68 € brut par part, sur l’objectif de 4,5 %, non garanti |
| TRI depuis la création | 6,49 % |
| Parts en attente de retrait | aucune |
Source : Corum AM, bulletin d’information n° 26 du 2e trimestre 2026, publié le 16 juillet 2026, disponible sur la page documentation de Corum Eurion, et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026.
Notre avis sur Corum Eurion
Corum Eurion est la seule SCPI de notre revue à cumuler trois choses : un patrimoine occupé à 99,92 %, un prix inférieur à la valeur de reconstitution, et aucune part en attente de retrait. Elle dépasse son objectif de 4,5 % chaque année depuis 2020. Les réserves portent sur l’impôt étranger, qui prend 16 % du dividende, sur la concentration en bureaux, 73 % du patrimoine, et sur un délai de jouissance de six mois.
Ce qui joue pour elle
- Un patrimoine quasiment plein. 99,92 % d’occupation financière, 3,58 % de vacance physique seulement, sur dix locaux.
- Un prix sous la valeur des immeubles. 215 € contre 222,12 € de valeur de reconstitution : la marge joue dans le bon sens, contrairement à Corum XL ou Novaxia NEO.
- Un objectif dépassé six années de suite. 5,53 % en 2024, 5,73 % en 2025, pour une cible de 4,5 %.
- Zéro part en attente de retrait, et aucun frais de sortie, même en cas de revente rapide.
- Des acquisitions de qualité. Un commerce à Apeldoorn acheté à 7,7 %, et la tour Malietoren à La Haye, louée à l’organisation patronale néerlandaise et à l’opérateur KPN.
Ce qui appelle de la vigilance
- 16 % du dividende partent en impôt étranger. 0,44 € sur 2,75 € au 2e trimestre.
- 73 % de bureaux. C’est la typologie la plus exposée au télétravail et aux renégociations de loyers.
- 3,2 points de loyers sous franchise dans le taux d’occupation affiché : tout n’est pas encaissé.
- Six mois sans revenu avant le premier versement.
- Une base locative étroite. 129 locataires seulement, contre 369 chez ActivImmo.
Notre lecture. C’est la meilleure des trois SCPI Corum pour un investisseur qui cherche de la régularité, et la seule dont le prix laisse une marge de revalorisation. Retenez tout de même le rendement net : environ 4,8 % après impôt étranger, sur la base de 2025.
Rendement : 4,5 % visés, 5,73 % distribués
Corum Eurion affiche un objectif annuel de 4,5 %, dépassé chaque année depuis sa création en 2020, avec 10,40 % la première année, 5,53 % en 2024 et 5,73 % en 2025. Le prix de part n’ayant pas bougé depuis juillet 2022, la performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution. Le TRI depuis la création ressort à 6,49 %.
Le 2e trimestre 2026, ligne à ligne
| Dividende du 2e trimestre 2026, par part | Montant |
|---|---|
| Dividende brut | 2,75 € |
| Impôt étranger prélevé à la source sur les loyers | −0,44 € |
| Dividende net versé (3 acomptes de 0,76 €, 0,78 € et 0,77 €) | 2,31 € |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’impôt payé à l’étranger représente 16 % du dividende brut, contre 23 % chez Corum XL : la différence tient à la zone euro, où les conventions fiscales sont plus favorables, et au poids de la France dans le patrimoine. Cet impôt est ensuite neutralisé en France, par crédit d’impôt ou par le mécanisme du taux effectif. Voir nos guides des SCPI européennes et de la fiscalité des SCPI.
Sur la base de 2025, le rendement net d’impôt étranger tourne autour de 4,8 %. C’est ce chiffre qu’il faut retenir dans un plan de financement.
La prévision 2026 est de 9,68 € brut par part, calculée sur l’objectif de 4,5 %. Les dividendes sont versés chaque mois, le 10.
Le patrimoine de Corum Eurion
Huit pays de la zone euro
| Pays | Part de la valeur du patrimoine |
|---|---|
| Pays-Bas | 27 % |
| Irlande | 19 % |
| France | 19 % |
| Portugal | 14 % |
| Finlande | 8 % |
| Lettonie, Espagne | 6 % chacun |
| Italie | 1 % |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Par typologie : bureaux 73 %, hôtellerie 11 %, industriel et logistique 8 %, commerce 7 %, éducation et loisirs 1 %. Les locataires couvrent une trentaine de secteurs : services financiers, énergie, pharmacie, jeux vidéo, vente en ligne, transports.
La part française, 19 %, mérite d’être notée : c’est elle qui ouvre droit à la déduction de vos intérêts d’emprunt. Nous y revenons plus bas.
L’occupation, presque parfaite
99,92 % de taux d’occupation financier. Dix locaux seulement sont vides, pour 18 992 m², soit 3,58 % des surfaces : à Dublin, Riga, Rotterdam et Amsterdam. Sur les 99,92 % affichés, 3,20 points correspondent à des loyers sous franchise, c’est-à-dire facturables mais non encaissés, et 0,08 % à des locaux en recherche de locataire.
Les achats du trimestre
Deux acquisitions, aucune vente :
- Apeldoorn, Pays-Bas : un ensemble commercial de près de 13 000 m² dans une artère commerçante très fréquentée, loué à plusieurs enseignes nationales dont Schuurman Schoenen et Costes, acheté à 7,7 % de rendement. Construit en 1951, rénové en 2019, à moins de 500 mètres de la gare.
- La Haye : Malietoren, une tour de bureaux de 20 étages dans le quartier des affaires, intégralement louée à VNO-NCW, l’organisation patronale néerlandaise qui fédère plus de 115 000 entreprises, et à l’opérateur télécom KPN, pour plus de sept ans.
Frais, prix de part et liquidité
| Frais | Corum Eurion |
|---|---|
| Commission de souscription | 12 % TTC du prix de part, incluse dans les 215 € |
| Commission de cession ou de transfert de parts | aucune |
| Frais de retrait anticipé | aucun |
| Commission de gestion | 12,40 % HT des loyers encaissés |
| Commission de suivi des travaux | aucune |
| Commission d’acquisition d’immeubles | aucune |
| Commission de cession d’immeubles | 5 % TTI du prix de vente, uniquement si la plus-value dépasse 5 % |
Source : Corum AM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le prix. 215 € depuis le 1er juillet 2022. Sur ce montant, 25,80 € correspondent à la commission de souscription et 29,20 € aux frais d’acquisition des immeubles. La valeur de reconstitution, 222,12 €, dépasse le prix de 3 % : la société de gestion dispose donc d’une marge pour revaloriser la part, ce qu’elle n’est pas tenue de faire.
La sortie. Aucune part n’attendait un acheteur au 30 juin. Sur le trimestre, 166 262 parts ont été créées et 38 244 parts vendues ont été compensées par ces souscriptions : les ventes ne représentent que 23 % des souscriptions, un ratio nettement plus sain que chez Corum XL. Le retrait s’effectue à 189,20 €, soit 12 % sous le prix d’entrée, sans frais. Voir nos guides des frais de SCPI et de la liquidité des SCPI.
Acheter Corum Eurion à crédit
Un cinquième du patrimoine en France
Les intérêts d’un prêt souscrit pour acheter des parts se déduisent de la quote-part de revenus fonciers français qu’elles procurent (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Avec 19 % du patrimoine en France, la base déductible existe, mais elle reste limitée. C’est mieux que Corum XL, qui n’a aucun immeuble en France, et moins bon qu’ActivImmo, qui en a 75 %.
Six mois sans revenu, puis un versement mensuel
Les parts entrent en jouissance au 1er jour du 6e mois : cinq mensualités à votre charge, environ 6 060 € sur l’exemple ci-dessous. Ensuite, les dividendes tombent le 10 de chaque mois, ce qui colle au rythme d’un prêt.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 930 parts à 215 €, soit 199 950 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Le revenu net est calculé au taux d’impôt étranger constaté au 2e trimestre 2026, soit 16 %. Avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende brut par part | Revenu brut par mois | Net d’impôt étranger | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|---|
| Niveau 2025 maintenu (5,73 %) | 12,33 € | 956 € | 803 € | −409 € |
| Scénario 5 % | 10,75 € | 833 € | 700 € | −512 € |
| Objectif annoncé (4,5 %) | 9,68 € | 750 € | 630 € | −582 € |
Ce qu’il faut en retenir. Comptez 410 à 580 € par mois de votre poche. La fourchette est large parce que l’écart entre l’objectif affiché, 4,5 %, et le niveau réellement distribué, 5,73 %, est important. Pour un plan de financement, calez-vous sur 5 %, soit environ 510 € par mois. Testez votre projet avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nue-propriété ou société à l’IS
En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat, ce qui lève la limite des 19 % de base déductible : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. En nue-propriété, il n’y a ni revenu ni déduction d’intérêts, mais une décote à l’entrée. Pour l’IFI, la valeur retenue est de 189,20 € par part : voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Corum Eurion
Quel est le rendement de Corum Eurion ?
Le taux de distribution 2025 est de 5,73 %, après 5,53 % en 2024, pour un objectif annuel de 4,5 % dépassé chaque année depuis la création en 2020. La prévision 2026 est de 9,68 € brut par part. Le TRI depuis la création ressort à 6,49 %.
Combien touche-t-on réellement avec Corum Eurion ?
Au 2e trimestre 2026, sur 2,75 € bruts par part, 0,44 € ont été prélevés à la source au titre de l’impôt étranger : le dividende net versé est de 2,31 €, soit 84 % du brut. Cet impôt est ensuite neutralisé en France par crédit d’impôt ou par le mécanisme du taux effectif.
Quel est le prix de la part de Corum Eurion ?
215 €, inchangé depuis le 1er juillet 2022, commission de souscription de 12 % incluse. Le prix de revente est de 189,20 €. La valeur de reconstitution, 222,12 € au 31 décembre 2025, est supérieure au prix de souscription.
Quel est le taux d’occupation de Corum Eurion ?
99,92 % au 30 juin 2026, dont 3,20 points de loyers sous franchise et 0,08 % en recherche de locataire. La vacance physique s’établit à 3,58 %, soit 18 992 m² répartis sur dix locaux, à Dublin, Riga, Rotterdam et Amsterdam.
Où investit Corum Eurion ?
En zone euro, dans huit pays. Au 30 juin 2026 : Pays-Bas 27 %, Irlande 19 %, France 19 %, Portugal 14 %, Finlande 8 %, Lettonie et Espagne 6 % chacun, Italie 1 %. Les bureaux représentent 73 % du patrimoine.
Quels sont les frais de Corum Eurion ?
12 % TTC de commission de souscription, incluse dans le prix. Aucun frais de cession ni de retrait anticipé. La commission de gestion est de 12,40 % HT des loyers encaissés. Une commission de cession d’immeuble de 5 % TTI s’applique si la plus-value dépasse 5 %.
Quel est le délai de jouissance de Corum Eurion ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Les dividendes sont ensuite versés le 10 de chaque mois.
Peut-on acheter Corum Eurion à crédit ?
Oui. La France représentant 19 % du patrimoine, une partie de vos intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus fonciers. Il faut financer six mois sans revenu et 12 % de frais d’entrée. Sur 200 000 € empruntés, l’effort mensuel ressort entre 410 € et 580 € selon le niveau de distribution retenu.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Corum XL
Même société de gestion, Corum AM.
Corum USA
Même société de gestion, Corum AM.
Osmo Énergie
Même terrain européen.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Corum Eurion
Si vous souscrivez Corum Eurion par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Corum AM, bulletin d’information n° 26 du 2e trimestre 2026, publié le 16 juillet 2026, téléchargeable depuis la page documentation de Corum Eurion : chiffres clés, dividende et impôt étranger, patrimoine, taux d’occupation, acquisitions, frais, marché des parts, conditions de souscription et de retrait.
- Corum AM, page de la SCPI Corum Eurion, consultée le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Corum Eurion, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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