SCPI Sofidynamic : d’où viennent vraiment les 9 % ?
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Sofidynamic affiche 9,04 % de taux de distribution pour 2025, le haut du panier du marché. Le bulletin précise, en note de bas de page, que 15,1 % de ce dividende a été prélevé sur le report à nouveau. Hors réserves, on tombe autour de 7,7 %.
- L’acompte a baissé. 6,30 € par trimestre en 2025, 5,52 € en 2026, soit −12 %. La fourchette annoncée pour 2026 est de 23,20 € à 25,60 € par part.
- Le prix a monté. 320 € depuis le 1er juin 2026, après +5 % en 2025, pour une valeur de reconstitution de 336,75 €.
- La sortie se paie. 2 % de frais à l’entrée seulement, mais 5 % TTC prélevés si vous retirez vos parts avant huit ans.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
9,04 % en 2025, mais pas 9,04 % de loyers
Le chiffre est exact et il est calculé selon la méthode de l’ASPIM. Mais la note de bas de page du bulletin mérite d’être lue en entier : le dividende 2025 « intègre un prélèvement sur le report à nouveau de 15,1 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 10,0 % ».
Traduit en euros : sur les 24,42 € versés par part en 2025, environ 3,70 € proviennent des réserves accumulées, pas des loyers de l’année. Retirez-les, et le rendement tiré de l’exploitation ressort autour de 7,7 %.
Ce n’est pas un artifice, c’est la mécanique classique d’une jeune SCPI : pendant le délai de jouissance, l’argent collecté produit des intérêts mais ne donne pas encore droit à dividende. Ce trop-perçu va au report à nouveau, puis sert à lisser la distribution les années suivantes. Le problème n’est pas le procédé, c’est que le chiffre de 9,04 % soit repris partout sans cette précision.
Ce que la société de gestion annonce pour la suite
| Acompte par part | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| 1er trimestre | 6,30 € | 5,52 € |
| 2e trimestre | 6,30 € | 5,52 € |
| 3e trimestre | 6,30 € | à venir |
| 4e trimestre | 5,52 € | à venir |
| Total | 24,42 € | prévision : 23,20 € à 25,60 € |
Source : Sofidy, bulletin trimestriel n° 10 du 2e trimestre 2026.
L’acompte trimestriel a été ramené de 6,30 € à 5,52 €, soit 12 % de moins. Rapportée au prix de 320 €, la fourchette 2026 représente 7,25 % à 8,00 %. Et l’objectif affiché par Sofidy sur la durée de placement recommandée, huit ans, est de 7 %. La société de gestion ne promet donc pas 9 %, elle promet 7 %.
Pour un plan de financement, calez-vous sur 7 %. Le 9,04 % de 2025 était un rendement de lancement, soutenu par les réserves.
47 M€ investis à 9,5 % de rendement
Là où Sofidy Europe Invest n’a rien acheté ce trimestre, Sofidynamic a signé cinq acquisitions pour 47,4 M€ frais inclus, à 9,5 % de rentabilité immédiate moyenne. C’est le double du rendement auquel se traitent aujourd’hui les bureaux parisiens de premier plan.
| Actif | Prix frais inclus | Locataires |
|---|---|---|
| Magnetik, Paris 14e (participation) | 15,75 M€ | 9 locataires, dont Chronopost et MSC Croisières |
| Roermond, Pays-Bas, commerces | 11,88 M€ | Décathlon et deux enseignes outdoor |
| Enschede, Pays-Bas, commerces | 9,78 M€ | 5 enseignes, dont Décathlon et Smyths Toys |
| Barentin (76), 6 cellules commerciales | 8,94 M€ | 3 locataires et 3 cellules vides |
| Boulazac (24), moyenne surface | 1,08 M€ | 1 locataire |
Source : Sofidy, bulletin du 2e trimestre 2026.
Magnetik mérite un mot. 34 000 m² de bureaux porte d’Orléans, rénovés en 2018, occupés à 96 %, avec terrasse de 5 725 m², salle de sport, auditorium et 762 places de parking. Sofidynamic n’en détient qu’une part, aux côtés de Batipart Europe et d’autres fonds gérés par la même société de gestion. C’est une opération de co-investissement : elle donne accès à un actif inaccessible à une SCPI de 218 M€, mais elle crée aussi une dépendance aux décisions prises avec les autres porteurs.
Barentin mérite un autre mot. Trois cellules sur six sont vides à l’achat. Le rendement annoncé est de 8,7 % en l’état, 9,6 % une fois les vacants reloués. C’est exactement la stratégie du fonds : acheter décoté ce que d’autres ne veulent pas gérer, et créer la valeur en relouant. Cela fonctionne, tant que la relocation se fait.
Depuis janvier, 87 M€ ont été investis à 8,6 % de rendement moyen, et 37 M€ d’acquisitions sont déjà engagées. Le fonds dispose de 54 M€ de trésorerie, soit un quart de la valeur de son patrimoine actuel : de quoi continuer, mais aussi une somme qui ne produit pas de loyers en attendant.
37 immeubles, 681 unités locatives
218 M€ de patrimoine au 30 juin 2026, pour 37 immeubles et 681 unités locatives. Ce rapport, 18 locataires par immeuble en moyenne, est la signature du fonds : des retail parks, des moyennes surfaces, des cellules commerciales, plutôt que des immeubles monolocataires. La vacance d’un locataire ne fait alors perdre qu’une fraction du loyer d’un actif.
Le taux d’occupation financier s’établit à 97,7 % sur le trimestre, en légère hausse, et aucun événement de gestion locative n’est à signaler. Les loyers encaissés atteignent 4,1 M€ sur trois mois.
L’endettement
35 M€ de dette bancaire, soit 16,0 % de la valeur du patrimoine, intégralement à taux fixe à 4,18 %, avec une maturité moyenne de quatre ans et huit mois. Deux lectures : le fonds achète à 8,6 % en moyenne et emprunte à 4,18 %, l’écart est confortable. Mais la maturité est plus courte que chez les autres SCPI Sofidy, ce qui rapprochera l’échéance de refinancement plus vite.
Les expertises
Les valorisations de mi-année font ressortir une hausse de 3,8 % à périmètre constant. C’est ce qui a permis de porter le prix de la part de 315 € à 320 € au 1er juin 2026, après une première hausse de 5 % en 2025. Deux revalorisations en deux ans, dans un marché où la plupart des SCPI baissent leur prix : c’est l’argument le plus solide du fonds.
2 % à l’entrée, 5 % à la sortie avant huit ans
Sofidynamic a retenu un modèle de frais inversé par rapport aux SCPI classiques, et c’est le point que la plupart des comparateurs mentionnent en une ligne alors qu’il change tout sur un horizon court.
| Condition | Sofidynamic |
|---|---|
| Prix de souscription | 320 € depuis le 1er juin 2026 (315 € avant) |
| Prix de retrait | 313,60 €, soit 2 % de commission de souscription |
| Retrait avant 8 ans de détention | commission supplémentaire de 4,17 % HT, soit 5 % TTC du montant remboursé |
| Valeur de reconstitution au 31/12/2025 | 336,75 €, soit 5 % au-dessus du prix |
| Valeur de réalisation au 31/12/2025 | 305,55 € |
| Mutation de parts (donation, succession, cession) | 120 € TTC par bénéficiaire |
| Souscription minimum | 1 part, délai de jouissance au 1er jour du 6e mois |
Source : Sofidy, bulletin du 2e trimestre 2026.
Ce que ça change. Sur une SCPI classique à 10 % de frais d’entrée, vous perdez d’emblée 10 % et vous partez quand vous voulez. Ici, vous ne perdez que 2 % à l’entrée, mais toute sortie avant huit ans coûte 5 % de plus. Sur 100 000 € investis, une revente à cinq ans coûte donc 5 000 € de pénalité, en plus de la commission d’entrée.
Le calcul est favorable si vous tenez la durée recommandée, défavorable si vous sortez tôt. Autrement dit, ce fonds n’est pas fait pour une trésorerie que vous pourriez devoir mobiliser.
Le prix, lui, est bien orienté : 320 € pour une valeur de reconstitution de 336,75 €, soit une décote de 5 %. Contrairement à Sofidy Europe Invest, dont le prix dépasse la valeur de 2,7 %, il reste ici de la marge avant qu’une nouvelle revalorisation soit nécessaire.
Ce que nous en pensons, concrètement
Sofidynamic fait ce qu’elle annonce : acheter à haut rendement des actifs que les investisseurs institutionnels délaissent, du commerce de périphérie, des cellules à reloger, des participations opportunistes. À 9,5 % de rentabilité immédiate sur le trimestre, la stratégie fonctionne pour l’instant, et les expertises suivent, avec +3,8 % à mi-année.
Ce que nous surveillons :
- Le retour à la normale du dividende. L’acompte est déjà passé de 6,30 € à 5,52 €. Une fois le report à nouveau épuisé, c’est la performance réelle du patrimoine qui décidera, autour de 7 %.
- Les 54 M€ de trésorerie. Un quart de la valeur du patrimoine ne produit pas de loyers. Plus l’argent reste non investi, plus il pèse sur le rendement par part.
- Les cellules vides achetées volontairement. À Barentin, la moitié des cellules attendent un locataire. C’est là que se joue l’écart entre 8,7 % et 9,6 %.
- Le profil de risque. Le fonds affiche un indicateur de 4 sur 7, contre 3 pour les SCPI plus classiques de la même maison. Ce n’est pas un détail de communication.
Pour qui ? Un investisseur qui accepte le risque d’un fonds jeune, créé en 2023, en échange d’un rendement supérieur au marché, et qui n’aura pas besoin de sortir avant huit ans. Pour une poche de rendement financée à crédit, le couple rendement / effort mensuel est le meilleur de notre revue. Pour un capital dont vous pourriez avoir besoin, non.
La seule fiche de notre revue où le dividende paie presque la mensualité
Hypothèses : 625 parts à 320 €, soit 200 000 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, mensualité de 1 212 €. Revenus nets des prélèvements appliqués par la SCPI, avant impôt sur le revenu français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario de distribution | Brut par part et par an | Revenu mensuel net | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Haut de la fourchette 2026 | 25,60 € | 1 290 € | +78 € |
| Niveau 2025 reconduit | 24,42 € | 1 230 € | +18 € |
| Bas de la fourchette 2026 | 23,20 € | 1 169 € | −43 € |
Sur les vingt-cinq fonds que nous avons analysés, c’est le seul dont le dividende couvre la mensualité d’un prêt à 4 %. Trois réserves avant de s’enthousiasmer.
Un. Ce niveau de distribution n’est pas la norme du fonds : l’objectif officiel est de 7 %, ce qui ramènerait le revenu mensuel autour de 1 130 € et l’effort à 80 € par mois. C’est encore excellent, mais ce n’est plus l’équilibre parfait.
Deux. Six mois de jouissance, soit cinq mensualités à votre charge au démarrage, environ 6 060 €.
Trois. La fiscalité. Une partie des revenus est de source étrangère, Pays-Bas en tête, et échappe aux prélèvements sociaux français. Mais le fonds détient aussi des actifs en France, à Paris, Barentin, Boulazac : cette quote-part française ouvre droit à la déduction de vos intérêts d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130), ce que ne permettent pas les SCPI 100 % européennes. Demandez la répartition France / étranger de l’année avant de bâtir un plan fiscal dessus.
En société soumise à l’IS, les intérêts passent en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. En nue-propriété, pas de revenu ni de déduction, mais une décote à l’entrée. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Sofidynamic au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / prix de retrait | 320 € depuis le 1er juin 2026 / 313,60 € |
| Distribution 2025 | 24,42 € versés, taux de distribution brut de 9,04 %, performance globale de 14,04 % |
| Prévision 2026 | 23,20 € à 25,60 € par part, non garantie ; objectif de 7 % sur 8 ans |
| Taux d’occupation financier | 97,7 % au 2e trimestre |
| Patrimoine | 218 M€, 37 immeubles, 681 unités locatives |
| Endettement | 16,0 %, soit 35 M€, 100 % à taux fixe à 4,18 %, maturité 4 ans et 8 mois |
| Investissements | 47,4 M€ sur le trimestre à 9,5 %, 87 M€ depuis janvier à 8,6 %, 37 M€ engagés |
| Capital | 247,6 M€ de capitalisation, 773 714 parts, aucune part en attente de retrait |
| Profil de risque | 4 sur 7, durée de détention recommandée de 8 ans |
| Société de gestion | Sofidy, marque de Tikehau Capital (AMF GP-07000006), SCPI créée en 2023, label ISR |
Source : Sofidy, bulletin trimestriel n° 10 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Les 9,04 % de 2025 sont-ils reproductibles ?
Non, en l’état. Le bulletin précise que ce dividende intègre un prélèvement de 15,1 % sur le report à nouveau, soit environ 3,70 € par part issus des réserves et non des loyers. Hors réserves, le rendement d’exploitation ressort autour de 7,7 %. La société de gestion vise 7 % en moyenne sur huit ans.
Pourquoi l’acompte est-il passé de 6,30 € à 5,52 € ?
C’est un ajustement au niveau réellement soutenable par le patrimoine, à mesure que le report à nouveau constitué au lancement est consommé. La fourchette annoncée pour 2026, 23,20 € à 25,60 € par part, reste supérieure à l’objectif de long terme du fonds.
Combien coûte une sortie avant huit ans ?
Une commission de 4,17 % HT, soit 5 % TTC du montant remboursé, prélevée directement sur le prix de retrait, en plus des 2 % de commission de souscription déjà supportés à l’entrée. Sur 100 000 € de parts, cela représente environ 5 000 € de pénalité.
Pourquoi les frais d’entrée ne sont-ils que de 2 % ?
Parce que le modèle est inversé : la commission de souscription est réduite, et la société de gestion se rémunère davantage sur la durée et sur les sorties anticipées. Le prix de retrait, 313,60 €, ne représente que 2 % de moins que le prix de souscription de 320 €.
Pourquoi la SCPI achète-t-elle des locaux vides ?
C’est sa stratégie. À Barentin, trois cellules commerciales sur six étaient vacantes à l’acquisition : le rendement est de 8,7 % en l’état et passerait à 9,6 % une fois relouées. Le fonds achète décoté ce que d’autres ne veulent pas gérer, et crée la valeur par la relocation. Le risque, c’est que la relocation prenne du temps.
Le prix de la part peut-il encore monter ?
Il a déjà augmenté deux fois : +5 % en 2025 et +1,6 % au 1er juin 2026, à 320 €. La valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 s’établit à 336,75 €, soit 5 % au-dessus du prix actuel : il reste donc de la marge, sans qu’aucune nouvelle hausse soit garantie.
Qu’est-ce que l’immeuble Magnetik ?
Un immeuble de bureaux de 34 000 m² porte d’Orléans, à Paris, rénové en 2018 et occupé à 96 % par huit sièges sociaux dont Chronopost et MSC Croisières. Sofidynamic en a acquis une participation de 15,75 M€ en avril 2026, aux côtés de Batipart Europe et d’autres fonds gérés par Sofidy.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
C’est le fonds de notre revue dont le dividende couvre le mieux une mensualité : entre −43 € et +78 € par mois pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, selon le niveau de distribution retenu. Il faut toutefois financer six mois sans revenu, accepter un profil de risque de 4 sur 7 et ne pas envisager de sortir avant huit ans.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Sofidynamic
Si vous souscrivez par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion. Sur ce fonds, dont la commission de souscription est réduite à 2 %, cette rétrocommission est principalement assise sur la commission de gestion annuelle. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Sofidy, bulletin trimestriel d’information n° 10 du 2e trimestre 2026 : distribution et composition du dividende, acquisitions du trimestre, taux d’occupation, endettement, valeurs de référence, conditions de souscription et de retrait.
- Sofidy, site de la société de gestion : note d’information, document d’informations clés, statuts.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. La fourchette de dividende 2026 et l’objectif de 7 % sur huit ans sont des prévisions de la société de gestion, non garanties. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Un rendement élevé mérite une vérification, pas un enthousiasme
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