Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.
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Comment lire le résultat de votre simulation
La mensualité affichée se décompose en deux parties distinctes. La première est le remboursement du capital : il augmente progressivement chaque mois, car les intérêts décroissent au fil du remboursement. La seconde est le paiement des intérêts : il représente l’essentiel de vos premières mensualités, puis s’amenuise année après année.
À ces deux postes s’ajoute l’assurance emprunteur. Obligatoire dans la quasi-totalité des montages, elle coûte en moyenne entre 7 et 11 € par mois pour 100 000 € empruntés. Sur vingt ans, cela représente plusieurs milliers d’euros. Comparer les contrats d’assurance est souvent plus rentable que de négocier le taux lui-même.
| Montant emprunté | 10 ans (3,19 %) | 15 ans (3,40 %) | 20 ans (3,50 %) | 25 ans (3,59 %) |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 504 € | 1 107 € | 912 € | 801 € |
| 200 000 € | 2 005 € | 1 477 € | 1 217 € | 1 068 € |
| 300 000 € | 3 008 € | 2 215 € | 1 825 € | 1 601 € |
| 400 000 € | 4 011 € | 2 953 € | 2 433 € | 2 135 € |
| 500 000 € | 5 014 € | 3 692 € | 3 041 € | 2 669 € |
| Taux de référence Meilleurtaux |
Ce que le taux ne dit pas
Un taux de 3,40 % séduit. Mais ce taux nominal n’est qu’un des éléments du coût réel de votre financement. Ce qui compte, c’est le TAEG : le Taux Annuel Effectif Global. Il intègre l’ensemble des frais obligatoires, soit les intérêts, l’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie.
Un courtier expérimenté peut obtenir jusqu’à 0,3 point de réduction sur le taux nominal. Sur un emprunt de 250 000 € sur vingt ans, cet écart représente près de 12 000 € d’économie sur la durée totale. Ce n’est pas négligeable.
Votre capacité d’emprunt : comment elle se calcule
Les banques appliquent un principe simple. Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance comprise. C’est la règle imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis 2021.
Ainsi, un couple percevant 6 000 € nets par mois et ayant déjà 400 € de crédit en cours peut consacrer au maximum 1 700 € à son nouveau prêt : soit 35 % de 6 000 € moins les 400 € existants. Ce plafond définit la mensualité maximale, qui détermine à son tour le capital empruntable selon la durée choisie.
Les banques conservent la possibilité de déroger aux règles HCSF pour 20 % de leur production de crédit. Cette marge profite en priorité aux primo-accédants acquérant leur résidence principale. Nos courtiers savent exactement quels établissements l’utilisent, et pour quels profils.
Les leviers pour améliorer votre dossier
Un apport de 10 % couvre les frais de notaire et rassure la banque. Au-delà de 20 %, les conditions proposées s’améliorent sensiblement.
Une durée courte réduit le taux et le coût total. Une durée longue diminue la mensualité mais augmente le coût général. L’équilibre dépend de votre projet.
La délégation d’assurance peut réduire son coût de 30 à 50 %. Elle est légalement autorisée depuis la loi Lagarde de 2010.
Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du bien en zone tendue avec un différé pouvant aller jusqu’à 15 ans. Le guide des crédits réglementés détaille chaque dispositif.
Au-delà du taux d’effort, les banques analysent ce qu’il reste chaque mois une fois toutes les charges payées. Ce « reste à vivre » est un critère décisif pour les hauts revenus.
Un courtier accède à plusieurs dizaines d’établissements en une seule démarche. Son intérêt est d’obtenir la meilleure offre, pas de défendre les intérêts d’une banque en particulier.
Après la simulation : les étapes concrètes
Une simulation est un point de départ, pas une fin en soi. Pour transformer l’estimation en offre réelle, plusieurs étapes s’imposent. La première consiste à réunir vos justificatifs : trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d’imposition, relevsés bancaires des trois derniers mois et justificatif d’apport. La seconde consiste à comparer les offres : TAEG, conditions de remboursement anticipé, modularité des mensualités.
Si vous envisagez un investissement locatif plutôt qu’une résidence principale, notre simulateur de rendement locatif vous permettra d’évaluer la rentabilité nette de votre projet avant de solliciter un financement.
Obtenez votre étude de financement personnalisée — gratuite et sans engagement
Nos courtiers (COA, ORIAS 24003722) comparent les offres de nos 22 partenaires bancaires et négocient les conditions adaptées à votre profil. Le premier échange est offert.
Créneaux de mars 2026 en cours de remplissage.
Questions fréquentes
La mensualité se calcule à partir de trois paramètres : le capital emprunté, le taux d’intérêt annuel et la durée du prêt. Notre simulateur applique la formule actuarielle standard : mensualité = capital × (taux mensuel / (1 − (1 + taux mensuel) puissance −n)). Le résultat obtenu est la mensualité hors assurance. Pour obtenir le montant réel prélevé, il faut y ajouter l’assurance emprunteur.
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d’effort maximum de 35 %, assurance comprise. Ce plafond s’applique à l’ensemble des crédits en cours, y compris le nouveau prêt. Les banques conservent toutefois une marge de dérogation de 20 % de leur production, prioritairement accordée aux primo-accédants.
Techniquement oui : notre simulateur permet de tester un scénario à 110 %, c’est-à-dire en intégrant les frais de notaire dans le financement. En pratique, les banques exigent généralement un apport en 2026, notamment pour couvrir les frais annexes. Les profils sans apport sont acceptés dans des cas spécifiques : excellents revenus, CDI récent, primo-accédants jeunes.
La durée optimale dépend de votre situation. Une durée courte (10 à 15 ans) offre un meilleur taux et un coût total réduit, mais des mensualités plus élevées. Une durée longue (20 à 25 ans) allège la mensualité et préserve votre capacité d’investissement, mais augmente le coût final. Pour un investissement locatif, une durée longue peut se justifier par l’effet de levier sur le rendement net.
Votre banque vous propose ses propres conditions. Un courtier compare simultanément plusieurs dizaines d’établissements et négocie en votre nom. En moyenne, un courtier obtient 0,2 à 0,4 point de mieux sur le taux nominal. Sur un prêt de 300 000 € sur 20 ans, cet écart représente entre 10 000 et 20 000 € d’économie. Son honoraire, quand il en percçoit un, est largement compensé par le gain obtenu.
Le Taux Annuel Effectif Global intègre tous les coûts obligatoires du crédit : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution). C’est le seul indicateur permettant de comparer honnêtement deux offres entre elles. Un taux nominal de 3,30 % avec une assurance élevée peut s’avérer plus coûteux qu’un taux de 3,50 % avec une meilleure assurance déléguée.