SCPI Comète : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Comète est la jeune SCPI internationale d’Alderan, lancée en décembre 2023 : 786,9 M€ en deux ans et demi, 40 immeubles, sept pays, aucun en France. Zéro dette et 99,6 % d’occupation.
- Le rendement. 10,62 % en 2024, 9,00 % en 2025. Pour 2026, l’objectif est de 17,50 € par part, soit 7 %.
- Le point à lire. L’impôt prélevé à l’étranger absorbe environ 21 % du dividende : sur 5,56 € bruts au 2e trimestre, il vous est arrivé 4,33 €.
- À crédit. Six mois sans revenu, aucun intérêt déductible en direct puisque le fonds n’a aucun immeuble en France, mais un rendement parmi les plus élevés du marché.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Comète en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Comète |
|---|---|
| Société de gestion | Alderan (agrément AMF GP-17000026) |
| Création | décembre 2023 (visa AMF n° 26-16 du 7 juillet 2026) |
| Catégorie | SCPI diversifiée à capital variable, investie hors de France métropolitaine |
| Capitalisation | 786,9 M€, pour 3 147 773 parts |
| Associés | 27 126 |
| Collecte nette du trimestre | 133,1 M€ |
| Patrimoine | 40 actifs, 322 701 m², 115 locataires, 121 baux, 7 pays |
| Loyers annuels en place | 39,9 M€ |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 99,6 %, dont 97,6 % de locaux occupés |
| Durée des baux | WALT 10,5 ans, WALB 8,3 ans |
| Endettement | 0,00 % de dettes et autres engagements |
| Prix de souscription | 250 €, minimum 20 parts pour une première souscription (5 000 €) |
| Valeur de retrait | 225 € |
| Valeur de reconstitution | 254,73 € (non auditée) |
| Valeur de réalisation | 217,17 € (non auditée) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement |
| Taux de distribution | 10,62 % en 2024, 9,00 % en 2025 (22,49 € par part) |
| Distribution 2026 | 4,69 € au T1, 5,56 € au T2, versée mensuellement |
| Objectif 2026 | 17,50 € par part, soit 7 %, non garanti |
| Objectif de TRI à 10 ans | 6,50 %, net de frais de gestion, non garanti |
| Parts en attente de retrait | aucune |
Source : Alderan, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026.
Notre avis sur Comète
Comète a réuni 787 M€ en deux ans et demi, sans un euro de dette, avec un patrimoine occupé à 99,6 % et des baux de plus de dix ans. Sur le papier, c’est le meilleur départ du marché. Deux réserves : l’impôt prélevé à l’étranger ampute le dividende d’environ un cinquième, et 168 M€ attendent encore d’être investis. Le rendement affiché n’est donc pas ce que vous touchez, et le rythme de collecte impose à la société de gestion d’acheter vite sans acheter mal.
Ce qui joue pour elle
- Aucune dette. 0,00 % au 30 juin 2026 : votre crédit reste le seul levier.
- Un patrimoine plein. 99,6 % d’occupation, 1 793 m² vacants seulement sur 322 701 m².
- Des baux longs pour une jeune SCPI. 10,5 ans jusqu’au terme, 8,3 ans fermes.
- Une liquidité immédiate. Aucune part en attente de retrait, 533 731 parts souscrites au trimestre pour 1 297 retraits.
- Un prix sous la valeur de reconstitution. 250 € contre 254,73 €.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un impôt étranger lourd. 1,16 € prélevé sur 5,56 € bruts au 2e trimestre, soit près de 21 %.
- 168 M€ à investir. Cette trésorerie ne produit pas de loyers en attendant.
- Une forte exposition au Royaume-Uni. 46,9 % du patrimoine, plus 14 % au Canada : le risque de change n’est pas systématiquement couvert.
- Six mois sans revenu. Le délai de jouissance est l’un des plus longs du marché.
- Deux ans et demi d’historique. Aucun cycle immobilier complet traversé.
Notre lecture. Une bonne SCPI de diversification, à condition de raisonner en net. Les 7 % visés deviennent environ 5,5 % une fois l’impôt étranger déduit. C’est encore très correct, mais ce n’est pas 7 %.
Rendement : ce que vous touchez vraiment
Comète a distribué 10,62 % en 2024, sa première année pleine, puis 9,00 % en 2025, soit 22,49 € par part. Pour 2026, l’objectif est de 17,50 € par part, 7 % du prix de 250 €. Les versements sont mensuels depuis avril 2025 : 4,69 € distribués au 1er trimestre 2026, 5,56 € au 2e, 10,25 € sur le semestre.
Brut, net d’impôt étranger : l’écart est de 21 %
| Dividende du 2e trimestre 2026, par part | Associé à l’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Dividende brut | 5,56 € |
| Dont revenus fonciers | 5,35 € |
| Dont revenus financiers | 0,21 € |
| Prélèvement au titre de la fiscalité étrangère | −1,16 € |
| Prélèvement sur les revenus financiers | −0,07 € |
| Dividende net versé | 4,33 € |
Source : Alderan, bulletin du 2e trimestre 2026.
C’est le chiffre le plus important de cette fiche. Le taux de distribution officiel se calcule sur le dividende brut : 7 % visés pour 2026. Mais ce qui arrive sur votre compte représente environ 79 % de ce montant, soit près de 5,5 %. Selon les conventions fiscales, l’impôt déjà payé à l’étranger est ensuite neutralisé en France, par exonération ou par crédit d’impôt, et les revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Le mécanisme est détaillé dans notre guide des SCPI européennes et dans celui de la fiscalité des SCPI.
Pour un plan de financement, retenez le net : environ 5,5 %, pas 7 %.
Le patrimoine de Comète
Sept pays, aucun en France
| Pays | Part du patrimoine |
|---|---|
| Royaume-Uni | 46,9 % (Angleterre 28,8 %, Écosse 13,9 %, Pays de Galles 4,2 %) |
| Canada | 14,0 % |
| Espagne | 13,2 % |
| Pays-Bas | 10,0 % |
| Italie | 7,4 % |
| Pologne | 4,9 % |
| Irlande | 3,6 % |
Source : Alderan, bulletin du 2e trimestre 2026.
Les typologies sont volontairement mélangées : bureaux, logistique et locaux d’activité, commerces, hôtellerie, loisirs, actifs mixtes, éducation, et depuis ce trimestre les Life Sciences. Le premier locataire pèse 8 % des loyers, les cinq premiers 29,1 % : la mutualisation est correcte pour une SCPI de cette taille.
Les achats du trimestre
Sept acquisitions pour 72,6 M€ hors droits, aucune cession :
- Burleigh House, Londres (25,7 M€) : un immeuble mixte de 1 907 m² sur le Strand, à Covent Garden, occupé à 84 %, avec du conseil, de la finance, des médias et des commerces en pied d’immeuble.
- Zuidland, Pays-Bas (15,1 M€) : 10 230 m² de Life Sciences, monolocataire, occupé à 100 %. C’est la première incursion du fonds dans ce secteur.
- Chingford, Grand Londres (11,6 M€) : un leisure park mixte de 4 396 m², multilocataires.
- Dublin (7,2 M€) : 2 552 m² de commerces, occupés à 89 %.
- Cwmbran, Pays de Galles (6,4 M€) : 7 900 m² de logistique et d’activités, monolocataire, dans un bassin aéronautique et défense.
- Peterborough (5,9 M€) : un retail park de 2 652 m², plein.
- Saragosse (0,7 M€) : l’extension d’un hôtel déjà détenu par la SCPI.
Le sujet du semestre : 168 M€ à investir
La collecte va plus vite que les achats. Au 30 juin, 168 M€ restaient à investir, pour 192,4 M€ d’offres envoyées et 58,1 M€ de pipeline sécurisé. C’est le point à suivre : tant que cette trésorerie n’est pas transformée en immeubles, elle ne produit pas de loyers, et elle se partage entre un nombre de parts qui augmente vite. C’est ce qui explique qu’une SCPI en forte collecte voie mécaniquement son dividende par part se tasser.
Frais, souscription et liquidité
| Condition | Comète |
|---|---|
| Commission de souscription | 10 % HT (12 % TTC), soit 25 € par part, incluse dans le prix de 250 € |
| Souscription minimum | 20 parts, soit 5 000 €, pour une première souscription |
| Épargne programmée | possible à partir de 50 € une fois les 20 parts détenues |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Cession de gré à gré | prix libre, 5 % de droits d’enregistrement à la charge du cédant |
Source : Alderan, bulletin du 2e trimestre 2026.
À l’entrée. Sur 250 €, la valeur de retrait est de 225 € : 10 % partent en commission de souscription. C’est la norme du marché, mais cela veut dire qu’il faut plusieurs années pour effacer ce coût.
À la sortie. Aucune part n’attendait un acheteur au 30 juin, et les retraits du trimestre (1 297 parts) sont marginaux face aux souscriptions (533 731 parts). Tant que la collecte suit, le retrait est rapide. Si elle s’arrêtait, la sortie dépendrait d’un fonds de remboursement, qui n’existe pas à ce jour, ou d’une cession de gré à gré. Voir nos guides des frais de SCPI et de la liquidité des SCPI.
Acheter Comète à crédit
Aucun intérêt déductible en direct
Les intérêts d’un prêt souscrit pour acheter des parts de SCPI se déduisent de la quote-part de revenus fonciers français qu’elles procurent (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Comète n’a aucun immeuble en France, par construction : cette quote-part est nulle. En détention directe, le crédit sert donc à constituer un capital, pas à réduire votre impôt.
Les six mois de jouissance, à financer
Les parts ne produisent rien avant le 1er jour du 6e mois. Sur l’exemple ci-dessous, cela représente cinq mensualités, soit environ 6 060 €, entièrement à votre charge.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 800 parts à 250 €, soit 200 000 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Le revenu net est calculé au taux de prélèvement étranger constaté au 2e trimestre 2026, soit environ 21 %. Avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende brut par part | Revenu brut par mois | Net d’impôt étranger | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|---|
| Objectif 2026 (7 %) | 17,50 € | 1 167 € | 923 € | −289 € |
| Scénario 6 % | 15,00 € | 1 000 € | 791 € | −421 € |
| Scénario prudent 5 % | 12,50 € | 833 € | 659 € | −552 € |
Ce qu’il faut en retenir. Si l’objectif 2026 est tenu, l’effort tourne autour de 290 € par mois, l’un des meilleurs rapports du marché pour un achat à crédit. Mais ce chiffre suppose trois choses : que les 168 M€ de trésorerie soient investis au rendement annoncé, que le taux de change ne joue pas contre vous, et que le niveau de distribution se maintienne sur vingt ans. Prévoyez le scénario à 6 %, soit environ 420 € par mois. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
En société à l’IS, en nue-propriété
En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat : c’est souvent la seule façon de faire jouer la déductibilité sur une SCPI sans immeuble français. Voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. En nue-propriété, de 3 à 20 ans chez Alderan, il n’y a ni revenu ni déduction d’intérêts, mais une décote à l’entrée. Pour l’IFI, voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur Comète
Quel est le rendement de la SCPI Comète ?
Comète a distribué 10,62 % en 2024 et 9,00 % en 2025, soit 22,49 € par part. Pour 2026, l’objectif est de 17,50 € par part, soit 7 % du prix de 250 €, non garanti. Ces taux sont calculés sur le dividende brut, avant l’impôt prélevé à l’étranger.
Combien touche-t-on réellement avec Comète ?
Au 2e trimestre 2026, sur 5,56 € bruts par part, 1,16 € ont été prélevés au titre de la fiscalité étrangère et 0,07 € sur les revenus financiers : le dividende net versé est de 4,33 €, soit environ 79 % du brut. Sur un objectif de 7 %, cela correspond à environ 5,5 % net d’impôt étranger, avant fiscalité française.
Quel est le prix de la part de Comète ?
250 €, avec un minimum de 20 parts pour une première souscription, soit 5 000 €. La valeur de retrait est de 225 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s’établit à 254,73 € et la valeur de réalisation à 217,17 €.
Quel est le délai de jouissance de Comète ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Les revenus sont ensuite versés mensuellement.
Comète est-elle endettée ?
Non. Au 30 juin 2026, le bulletin affiche 0,00 % de dettes et autres engagements. Les acquisitions sont financées par la collecte.
Où investit la SCPI Comète ?
Hors de France métropolitaine, par construction. Au 30 juin 2026 : Royaume-Uni 46,9 %, Canada 14,0 %, Espagne 13,2 %, Pays-Bas 10,0 %, Italie 7,4 %, Pologne 4,9 % et Irlande 3,6 %, sur des bureaux, de la logistique, des commerces, de l’hôtellerie, des loisirs et, depuis ce trimestre, des Life Sciences.
Peut-on acheter Comète à crédit ?
Oui, mais aucun intérêt d’emprunt n’est déductible en détention directe, faute de revenus fonciers français. Il faut aussi financer six mois sans revenu et 10 % de frais d’entrée. En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat.
Comment revendre ses parts de Comète ?
Par une demande de retrait à 225 €, exécutée en contrepartie de souscriptions. Au 30 juin 2026, aucune part n’était en attente de retrait, pour 533 731 parts souscrites sur le trimestre. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d’enregistrement.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
ActivImmo
Même société de gestion, Alderan.
LOG IN
Même segment logistique et locaux d’activité.
Atream Hôtels
Autre SCPI thématique.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Comète
Si vous souscrivez Comète par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Alderan, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, acquisitions, état locatif, distribution, prélèvements à la source, marché des parts, conditions de souscription et de retrait.
- Alderan, page de la SCPI Comète, consultée le 22 septembre 2026 : objectifs de performance, conditions de souscription, documentation réglementaire.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Comète, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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