SCPI ActivImmo : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. ActivImmo est la première SCPI française dédiée à la logistique et aux locaux d’activité, gérée par Alderan depuis 2019 : 1,4 milliard d’euros, 182 actifs, 1 407 005 m², 369 locataires, 75 % du patrimoine en France.
- Le prix monte. 613,50 € depuis le 1er juillet 2026, contre 610 € avant. C’est la première revalorisation depuis la création, à contre-courant du marché.
- Le rendement. 5,49 % distribués en 2025, 33,55 € par part visés en 2026, soit 5,5 %. Le dividende est versé chaque mois.
- Le point à surveiller. 150 240 m² restent vacants, soit 8 M€ de loyers potentiels, et le taux d’occupation affiché intègre une indemnité de résiliation non récurrente.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
ActivImmo en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | ActivImmo |
|---|---|
| Société de gestion | Alderan (agrément AMF GP-17000026) |
| Création | 2019 (visa AMF n° 19-14 du 26 juillet 2019) |
| Catégorie | SCPI thématique logistique et locaux d’activité, à capital variable, label ISR |
| Capitalisation | 1,4 Md€, pour 2 327 018 parts |
| Associés | 29 843 |
| Patrimoine | 182 actifs, 1 407 005 m², 369 locataires, 461 baux |
| Loyers annuels en place | 77,5 M€ |
| Répartition géographique | France 74,8 %, Espagne 12,9 %, Italie 3,9 %, Allemagne 3,3 %, Pays-Bas 2,7 %, Irlande 1,5 %, Portugal 0,9 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 93,3 %, dont 5,0 points liés à une indemnité de résiliation anticipée |
| Surfaces vacantes | 150 240 m² sur 27 actifs, soit 8,0 M€ de loyers potentiels |
| Durée des baux | WALT 6,3 ans, WALB 3,9 ans |
| Endettement | 0,86 % (dont 0,84 % d’emprunt bancaire), plus une ligne de crédit de 25 M€ ouverte en mai |
| Prix de souscription | 613,50 € depuis le 1er juillet 2026 (610 € auparavant), minimum 1 part |
| Valeur de retrait | 548,47 € |
| Valeur de reconstitution | 614,90 € (valeur corrigée le 10 septembre 2026) |
| Valeur de réalisation | 507,98 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement |
| Taux de distribution 2025 | 5,49 % |
| Distribution 2026 | 7,50 € au T1, 7,77 € au T2, versée mensuellement |
| Objectif 2026 | 33,55 € par part, soit 5,5 %, non garanti |
| Objectif de TRI à 10 ans | 5,00 %, net de frais de gestion, non garanti |
| Parts en attente de retrait | aucune |
Source : Alderan, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026 et documentation de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026.
Notre avis sur ActivImmo
Pendant que les SCPI de bureaux baissaient leur prix cet été, ActivImmo l’a augmenté. C’est le seul fonds de notre revue dans ce cas. La logistique et les locaux d’activité tiennent, portés par la relocalisation des chaînes d’approvisionnement, et la SCPI n’a quasiment pas de dette. Deux réserves : 150 240 m² sont vides, et le taux d’occupation affiché est flatté par une indemnité de résiliation qui ne se reproduira pas.
Ce qui joue pour elle
- Un prix revalorisé. 613,50 € depuis juillet, première hausse depuis 2019, adossée à une valeur de reconstitution de 614,90 €.
- Presque pas de dette. 0,86 % de dettes et engagements, contre 20 à 36 % chez la plupart des SCPI de bureaux.
- Trois quarts du patrimoine en France. C’est ce qui rend les intérêts d’emprunt déductibles, contrairement à sa consœur Comète.
- Une base locative très éclatée. 369 locataires, le premier ne pesant que 6,5 % des loyers.
- Une gestion active. Cession de l’actif de Murcie dont le locataire était en difficulté, 11,7 M€, avec 0,7 M€ de produit exceptionnel.
Ce qui appelle de la vigilance
- 150 240 m² vacants. Sur 27 actifs, soit 8,0 M€ de loyers potentiels non encaissés.
- Un TOF flatté. Sur les 93,3 % affichés, 5 points viennent d’une indemnité de résiliation anticipée de 1,1 M€, non récurrente.
- Des baux courts. 3,9 ans de durée ferme résiduelle moyenne.
- Des retraits en hausse. 17 993 parts retirées au trimestre pour 24 062 souscrites, après la sortie organisée d’un investisseur institutionnel.
- Six mois sans revenu. Le délai de jouissance reste l’un des plus longs du marché.
Notre lecture. Le meilleur dossier de notre revue pour un achat à crédit : rendement correct, patrimoine majoritairement français donc intérêts déductibles, fonds peu endetté et prix en hausse. Mais retenez 5 % plutôt que 5,5 % : le taux d’occupation doit d’abord se reconstituer sans l’aide d’une indemnité exceptionnelle.
Rendement : 5,5 % visés, versés chaque mois
ActivImmo a distribué 5,49 % en 2025. Pour 2026, l’objectif est de 33,55 € par part, soit 5,5 % du prix du 1er janvier. Le fonds a versé 7,50 € au 1er trimestre et 7,77 € au 2e, soit 15,27 € sur le semestre, en six versements mensuels.
Ce que vous touchez réellement
| Dividende du 2e trimestre 2026, par part | Associé à l’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Dividende brut | 7,77 € |
| Dont revenus fonciers | 7,10 € |
| Dont revenus financiers et dividendes | 0,67 € |
| Prélèvement au titre de la fiscalité étrangère | −0,41 € |
| Prélèvement sur les revenus financiers | −0,21 € |
| Dividende net versé | 7,15 € |
Source : Alderan, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’écart entre brut et net n’est que de 8 %, contre 21 % chez Comète : c’est la conséquence directe d’un patrimoine à 75 % français. En revanche, la part française des revenus est pleinement imposée en France, à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI.
Pour un plan de financement, prenez 5 %. L’objectif de 5,5 % suppose que la vacance se résorbe.
Le patrimoine d’ActivImmo
182 actifs, 1 407 005 m², 369 locataires. La répartition par typologie : entrepôts logistiques 54,4 %, locaux d’activité 30,2 %, logistique urbaine 8,1 %, transport 6,6 %, autres 0,7 %. Géographiquement, la France reste dominante à 74,8 %, devant l’Espagne (12,9 %), l’Italie (3,9 %), l’Allemagne (3,3 %), les Pays-Bas (2,7 %), l’Irlande (1,5 %) et le Portugal (0,9 %).
Alderan annonce que la totalité des acquisitions de 2026 sera réalisée hors de France. La part française du patrimoine va donc baisser progressivement, et avec elle la déductibilité de vos intérêts d’emprunt. C’est un point à suivre si vous financez à crédit sur vingt ans.
Les achats et la vente du trimestre
Quatre acquisitions pour 50,8 M€ hors droits :
- Bönen, Allemagne (26,3 M€) : 12 398 m² d’entrepôt logistique, monolocataire, plein.
- Leipheim, Allemagne (9,9 M€) : 6 805 m², également plein. Les deux actifs allemands ont été acquis à 7,3 % de rendement moyen acte en main.
- Grenade, Espagne (8,6 M€) : 10 459 m² en restructuration lourde, destinés à un acteur international des arômes et parfums.
- Dublin, Westgate Business Park (6,0 M€) : 3 530 m² de locaux d’activité en façade de la M50.
Côté cession, la SCPI a vendu son actif de Murcie pour 11,7 M€, dont le locataire connaissait des difficultés financières. L’opération a dégagé 0,7 M€ de produit exceptionnel et supprimé un risque locatif. À Creil-Montataire, quatre bâtiments neufs d’environ 10 000 m² ont été livrés sur un foncier déjà détenu.
La vacance, le vrai sujet
150 240 m² sont vacants, répartis sur 27 actifs, pour 8,0 M€ de loyers potentiels par an. Rapporté aux 77,5 M€ de loyers en place, c’est important. Le taux d’occupation financier de 93,3 % doit d’ailleurs se lire avec précaution : 5 points proviennent d’une indemnité de résiliation anticipée de 1,1 M€ perçue avant la vente de Murcie. Sans elle, le taux serait nettement plus bas. Alderan le signale en note de bas de page, ce qui est honnête, mais peu de comparateurs le reprennent.
Frais, souscription et liquidité
| Condition | ActivImmo |
|---|---|
| Commission de souscription | 10,6 % HT (12,72 % TTC), soit 65,03 € par part, incluse dans le prix |
| Souscription minimum | 1 part depuis le 1er mai 2026, soit 613,50 € (10 parts auparavant) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Versement des revenus | mensuel |
| Cession de gré à gré | prix libre, 5 % de droits d’enregistrement à la charge du cédant |
Source : Alderan, bulletin du 2e trimestre 2026.
À l’entrée. 613,50 € payés, 548,47 € de valeur de retrait : l’écart correspond à la commission de souscription. Il faut environ deux ans de dividendes pour l’effacer.
À la sortie. Aucune part n’était en attente au 30 juin. Mais le trimestre a vu 17 993 parts retirées pour 24 062 souscrites : les retraits représentent 75 % des souscriptions. Alderan explique avoir organisé de façon accélérée la sortie d’un investisseur institutionnel, pour préserver la liquidité future. La collecte nette tombe à 3,7 M€, contre 14,7 M€ de collecte brute. C’est le chiffre à suivre au prochain bulletin. Voir nos guides des frais de SCPI et de la liquidité des SCPI.
Acheter ActivImmo à crédit
Le bon profil pour un financement
Avec 74,8 % du patrimoine en France, la plus grande partie de vos revenus est foncière et française : vos intérêts d’emprunt se déduisent de cette quote-part (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Le fonds n’étant pas endetté, votre crédit est le seul levier de l’opération. Et le prix vient d’être revalorisé, ce qui limite le risque d’un ajustement à la baisse à court terme.
Ce qu’il faut financer
Six mois sans revenu, soit cinq mensualités à votre charge, environ 6 060 € sur l’exemple ci-dessous. Et 10,6 % de frais d’entrée, que vous ne récupérez qu’à la revente.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 326 parts à 613,50 €, soit 200 001 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Le revenu net est calculé au taux de prélèvement constaté au 2e trimestre 2026, soit environ 8 %. Avant impôt français. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende brut par part | Revenu brut par mois | Net des prélèvements | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|---|
| Objectif 2026 (5,5 %) | 33,55 € | 911 € | 839 € | −373 € |
| Scénario 4,9 % | 30,00 € | 815 € | 750 € | −462 € |
| Scénario prudent 4,4 % | 27,00 € | 734 € | 675 € | −537 € |
Ce qu’il faut en retenir. Comptez 370 à 460 € par mois de votre poche. Les intérêts absorbant l’essentiel des revenus fonciers français les premières années, l’impôt restera faible. C’est, avec Comète, le meilleur rapport entre rendement et effort mensuel de notre revue, et le seul fonds où la déductibilité joue vraiment. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Un point à anticiper
Alderan a annoncé que toutes les acquisitions de 2026 se feraient hors de France. La part française du patrimoine, donc la base déductible de vos intérêts, diminuera au fil des années. Sur un prêt de vingt ans, l’avantage fiscal du départ n’est pas acquis pour toute la durée. En société soumise à l’IS, la question ne se pose pas de la même façon, les intérêts venant en charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Pour l’IFI, voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Questions fréquentes sur ActivImmo
Quel est le rendement d’ActivImmo ?
Le taux de distribution 2025 est de 5,49 %. Pour 2026, Alderan vise 33,55 € par part, soit 5,5 % du prix au 1er janvier, non garanti. Le fonds a versé 7,50 € au 1er trimestre et 7,77 € au 2e, en versements mensuels.
Pourquoi le prix d’ActivImmo a-t-il augmenté ?
Le prix est passé de 610 € à 613,50 € le 1er juillet 2026, première revalorisation depuis la création en 2019. Elle suit la progression de la valeur de reconstitution, établie à 614,90 € au 30 juin 2026. Le prix reste donc légèrement en dessous de cette valeur.
Quel est le taux d’occupation d’ActivImmo ?
93,3 % au 2e trimestre 2026. Attention : 5 points de ce taux proviennent d’une indemnité de résiliation anticipée de 1,1 M€, non récurrente. Au 30 juin, 150 240 m² restaient vacants sur 27 actifs, représentant 8,0 M€ de loyers potentiels.
Quel est le délai de jouissance d’ActivImmo ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Les revenus sont ensuite versés mensuellement.
Quel est le montant minimum pour investir dans ActivImmo ?
Une seule part depuis le 1er mai 2026, soit 613,50 €, contre dix parts auparavant. Des versements programmés et le réinvestissement des dividendes sont également possibles.
ActivImmo est-elle endettée ?
Très peu : 0,86 % de dettes et engagements au 30 juin 2026, dont 0,84 % d’emprunt bancaire. Une ligne de crédit renouvelable de 25 M€ a été mise en place en mai 2026, et 90 M€ supplémentaires étaient en cours de finalisation.
Peut-on acheter ActivImmo à crédit ?
Oui, et c’est l’un des profils les plus adaptés du marché : 74,8 % du patrimoine est en France, donc vos intérêts d’emprunt sont largement déductibles de vos revenus fonciers. Il faut toutefois financer six mois sans revenu et 10,6 % de frais d’entrée.
Comment revendre ses parts d’ActivImmo ?
Par une demande de retrait à 548,47 €, exécutée en contrepartie de souscriptions. Aucune part n’était en attente au 30 juin 2026, mais 17 993 parts ont été retirées sur le trimestre pour 24 062 souscrites. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d’enregistrement.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Comète
Même société de gestion, Alderan.
LOG IN
Même segment logistique et locaux d’activité.
Atream Hôtels
Autre SCPI thématique.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur ActivImmo
Si vous souscrivez ActivImmo par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Alderan, bulletin périodique d’information du 2e trimestre 2026 : chiffres clés, acquisitions et cession, état locatif, distribution, prélèvements à la source, marché des parts, conditions de souscription et de retrait.
- Alderan, documentation de la SCPI ActivImmo, consultée le 22 septembre 2026 : note d’information, statuts, document d’informations clés, rapport annuel.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
ActivImmo, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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