Rachat de soulte : le calcul, le coût réel, le financement
Racheter la part de l’autre sur un bien détenu à deux, c’est un calcul simple et une fiscalité qui ne l’est pas. Le montant de la soulte se pose en deux lignes. Son coût, lui, dépend moins du bien que de votre situation : marié, pacsé, concubin ou héritier, vous ne payez pas du tout la même chose sur exactement la même opération.
L’écart que presque personne ne dit : sur un appartement de 400 000 € avec 150 000 € de prêt restant, l’impôt de partage est de 2 750 € pour un couple qui divorce, et d’au moins 9 375 € pour deux concubins qui se séparent. Même bien, même soulte.
Le calcul de la soulte tient en deux lignes.
La soulte est la somme que verse celui qui garde le bien à celui qui en sort. Elle se calcule sur la valeur nette, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée du capital qui reste à rembourser.
La formule
Valeur du bien, moins le capital restant dû du prêt, multiplié par la quote-part de celui qui sort. Sur un bien détenu à parts égales, la quote-part est de 50 %.
Deux précisions comptent. La valeur retenue est la valeur vénale réelle à la date de l’acte, ou à la date de jouissance divise si les parties en fixent une. Et le capital restant dû est celui du jour, intérêts courus compris, pas celui du tableau d’amortissement de l’an dernier.
L’exemple que nous reprendrons
Appartement estimé 400 000 €. Prêt immobilier : 150 000 € restant à rembourser. Détention à 50/50.
Valeur nette de l’indivision : 250 000 €. Soulte due à celui qui sort : 125 000 €. Celui qui garde le bien doit donc réunir 125 000 €, et reprendre seul les 150 000 € de prêt restant.
C’est ce second point qui bloque le plus souvent, pas le premier.
Les trois erreurs que nous voyons le plus
Retenir le prix d’achat au lieu de la valeur actuelle, ce qui fausse la soulte dans les deux sens selon le marché. Oublier de déduire le prêt, ce qui conduit à annoncer une soulte de 200 000 € au lieu de 125 000 €. Et raisonner sur la mensualité à venir sans vérifier que la banque acceptera de libérer celui qui sort.
Une estimation écrite du bien évite la première. Nos pages estimation immobilière et frais de notaire donnent les deux ordres de grandeur.
Ce que coûte le passage chez le notaire, poste par poste.
Un rachat de soulte passe par un acte de partage notarié. Deux postes principaux : l’impôt de partage, qui va au Trésor public, et les émoluments du notaire, fixés par un barème national. Voici le détail sur notre exemple, dans le cas d’un divorce.
| Poste | Assiette | Calcul | Montant |
|---|---|---|---|
| Droit de partage | actif net : 250 000 € | 1,10 % | 2 750 € |
| Émoluments du notaire | actif brut : 400 000 € | barème par tranches | 4 489 € hors taxes |
| Taxe sur la valeur ajoutée | émoluments | 20 % | 898 € |
| Sous-total | 8 137 € |
Débours et contribution de sécurité immobilière en plus. Calcul établi à partir des taux officiels en vigueur, détaillés en bas de page.
Une asymétrie à connaître
L’impôt de partage porte sur l’actif net, donc le prêt qui reste se déduit. Les émoluments du notaire, eux, portent sur l’actif brut, dont on ne retire que les legs particuliers. Le prêt réduit l’impôt, il ne réduit pas la facture du notaire.
Le barème des émoluments
Il est dégressif : 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,998 % au-delà. S’y ajoute 0,484 %, non dégressif, sur les reprises en nature. Ce barème est national : il ne se négocie pas d’une étude à l’autre.
Ce que le partage évite, et qui est l’essentiel
Un rachat de soulte n’est pas une vente. Juridiquement, le partage est déclaratif : il constate que chacun reçoit ce qui lui revenait déjà. C’est pour cela que l’opération supporte un impôt de partage de 1,10 ou 2,5 %, et non les droits de mutation d’une vente, dont la seule part départementale atteint 5,00 % à Paris.
Mais cette qualification ne vaut pas dans tous les cas. Et c’est là que votre statut entre en jeu.
Marié, pacsé, concubin ou héritier : quatre factures différentes.
Après un divorce, le droit de partage est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022, contre 2,50 % au taux normal ; sur un actif net de 250 000 €, l’écart est de 3 500 €. Le droit fiscal traite certaines indivisions comme entièrement déclaratives, et les autres comme translatives à hauteur de la soulte. La première liste est limitative : succession, communauté conjugale, indivision entre époux ou entre partenaires de PACS, indivision issue d’une donation-partage. Les concubins n’y figurent pas.
| Situation | Impôt de partage | La soulte est-elle taxée comme une vente ? | Sur notre exemple |
|---|---|---|---|
| Divorce, séparation de corps, rupture de PACS | 1,10 % sur l’actif net | Non | 2 750 € |
| Indivision successorale, donation-partage | 2,50 % sur l’actif net | Non | 6 250 € |
| Époux ou partenaires de PACS, hors rupture | 2,50 % sur l’actif net | Non | 6 250 € |
| Concubins qui se séparent | 2,50 %, soulte déduite de la base | Oui, aux droits de mutation | 3 125 € + droits sur 125 000 € |
Le cas des concubins, chiffré
L’impôt de partage tombe à 3 125 €, parce que la soulte sort de la base. Mais cette soulte de 125 000 € est alors taxée aux droits de mutation applicables à une vente. Rien que la part départementale, à 5,00 % à Paris, représente 6 250 €, et la part communale ainsi que les frais d’assiette s’y ajoutent.
Soit au moins 9 375 € contre 2 750 € pour le même bien et la même soulte, parce que l’un des deux couples était marié et l’autre non. Notre simulateur de frais de notaire permet de chiffrer la part de mutation dans votre département.
Une condition à ne pas manquer
Le régime favorable suppose que le partage intervienne uniquement entre les membres originaires de l’indivision, auxquels sont assimilées quelques personnes limitativement énumérées. Faire entrer un tiers dans l’acte, même un nouveau conjoint, fait sortir l’opération du régime.
Et si le bien est vendu aux enchères
La licitation est une autre façon de sortir de l’indivision. Au profit d’un tiers, elle est une vente, taxée comme telle sur la totalité du prix. Au profit d’un co-indivisaire, sur un bien de succession ou de communauté, elle supporte 2,5 %. Le taux réduit de 1,10 % ne s’y applique pas : il concerne le droit de partage, pas la licitation.
La plus-value : une exonération plus large qu’on ne le croit.
En principe, un partage avec soulte portant sur un bien immobilier fait naître une plus-value imposable chez celui qui sort, à hauteur de ce qu’il cède. En pratique, une exonération couvre la plupart des situations, et son périmètre n’est pas le même que celui des droits d’enregistrement.
Qui en bénéficie
Les partages effectués entre membres originaires de l’indivision, leurs conjoints, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel. Sont exclus les ayants droit à titre particulier.
Quelles indivisions
L’indivision successorale ou issue d’une donation-partage. L’indivision conjugale, quel que soit le régime matrimonial, même pour des biens acquis avant le mariage, et sans qu’il soit nécessaire que le partage résulte du divorce. L’indivision entre partenaires de PACS, y compris pour des biens acquis avant le PACS. Et l’indivision entre concubins, pour les biens acquis pendant le concubinage.
L’asymétrie à retenir
Deux concubins qui se séparent ne bénéficient pas du régime favorable des droits d’enregistrement, mais ils bénéficient bien de l’exonération de plus-value, pour les biens acquis pendant leur vie commune. Les biens acquis avant restent imposables à hauteur de la soulte.
Autrement dit, les deux régimes ne se recoupent pas, et un raisonnement par analogie se trompe une fois sur deux.
Le report, qui se paiera plus tard
L’exonération n’efface pas la plus-value, elle la déplace. Lorsque celui qui a gardé le bien le vendra, son prix d’acquisition sera la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans l’indivision, et non le montant qu’il a versé en soulte. L’abattement pour durée de détention se compte lui aussi à partir de cette date d’entrée dans l’indivision.
C’est plutôt favorable sur la durée de détention, et nettement moins sur le prix d’acquisition si le bien a beaucoup monté entre l’entrée dans l’indivision et le partage. Ce calcul se fait avant de signer, pas au moment de la revente. Notre simulateur de plus-value immobilière donne l’ordre de grandeur.
Une exclusion à connaître : les immeubles reçus en conversion du prix de vente d’un terrain à bâtir recueilli dans la succession restent imposables à hauteur des soultes versées.
Financer la soulte : le vrai point de blocage.
Dans notre exemple, celui qui garde le bien doit réunir 125 000 € et reprendre seul 150 000 € de prêt. La banque ne regarde donc pas une opération de 125 000 €, mais un engagement de 275 000 € sur une seule tête. C’est là que les dossiers se gagnent ou se perdent.
La désolidarisation n’est jamais automatique
Tant que la banque n’a pas accepté par écrit de libérer celui qui sort, les deux restent tenus de la totalité du prêt, quoi que dise la convention de divorce. Une convention signée entre vous n’engage pas le prêteur. Cet accord se négocie, et il se négocie avant l’acte de partage, pas après.
Trois montages, selon le dossier
Un nouveau prêt qui rachète l’ancien et finance la soulte, le plus courant. Un avenant au prêt existant avec reprise par un seul emprunteur, quand la banque l’accepte. Ou un prêt hypothécaire adossé au bien lui-même, quand les revenus seuls ne suffisent pas à porter l’ensemble.
L’assurance emprunteur devient un sujet
Celui qui reste devra en général être assuré à 100 % au lieu de 50 %, et la hausse passe par l’assureur, parfois avec un questionnaire de santé. Sur un capital de 275 000 €, les seuils de dispense ne jouent plus. À traiter avant de signer la convention : c’est détaillé sur notre page quotité d’assurance emprunteur.
Si vos crédits personnels pèsent déjà
Reprendre seul un prêt immobilier en ayant par ailleurs des crédits à la consommation sature vite le taux d’effort. Un regroupement préalable peut libérer la capacité nécessaire, et l’ordre des opérations compte autant que chacune d’elles. Voir à qui s’adresse un rachat de crédits.
Ce qui décide de la faisabilité, dans l’ordre
Cinq murs, et ils tombent dans cet ordre. La part de la soulte dans le financement : quand elle dépasse la moitié de l’opération, le nombre d’établissements capables de la traiter se réduit fortement ; sur notre exemple elle en représente 44 %. Le ratio hypothécaire : les établissements retiennent entre 70 et 90 % de la valeur du bien selon le dossier ; notre exemple est à 70,8 %, donc à la frontière. Le taux d’effort, qui redevient contraignant dès que l’opération comporte plusieurs tranches. L’âge en fin de prêt, de 89 à 95 ans selon l’établissement, qui fixe la durée possible. Le reste à vivre, qui bloque des dossiers que l’endettement seul laisserait passer.
Et un sixième, qui ne dépend pas de vous : les produits dédiés au rachat de soulte ouvrent et ferment selon les établissements. Quand ils sont fermés chez l’un, la soulte se finance comme objet secondaire d’un regroupement, ou directement chez un autre, et c’est précisément là que la mise en concurrence a un sens.
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas.
Nous sommes un cabinet de gestion de patrimoine à Paris, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. Sur un rachat de soulte, notre travail est le financement et son chiffrage, pas l’acte.
Ce que nous apportons
Le chiffrage complet avant décision : soulte, impôt de partage selon votre situation, émoluments, coût du financement et coût total de l’opération. Puis la mise en concurrence de vingt-deux banques partenaires sur le prêt et sur la désolidarisation, qui n’est pas un détail administratif mais une condition d’accord.
Ce que nous ne faisons pas
Nous ne rédigeons pas l’acte de partage et nous ne liquidons pas le régime matrimonial : c’est le notaire, et l’avocat pour la procédure. Nous ne nous substituons pas à eux, nous travaillons avec eux, et nous intervenons sur la seule question qu’ils ne traitent pas : d’où vient l’argent.
Notre rémunération, et le premier échange
Des honoraires de courtage, sous mandat, connus d’avance et dus uniquement au déblocage des fonds. Nous ne percevons aucune commission de l’établissement prêteur, et aucune somme ne peut nous être versée avant le versement effectif des fonds.
Trente minutes, offertes, pour vérifier la faisabilité du financement et chiffrer l’opération complète. Si la banque ne libérera pas l’autre emprunteur, mieux vaut le savoir avant de signer la convention. Voir aussi notre page procédure de divorce.
Ce qu’on nous demande sur le rachat de soulte.
Comment calcule-t-on une soulte ?
On prend la valeur vénale du bien, on retire le capital restant dû du prêt, puis on applique la quote-part de celui qui sort de l’indivision. Sur un bien de 400 000 € détenu à parts égales avec 150 000 € de prêt restant, la valeur nette est de 250 000 € et la soulte de 125 000 €. La valeur retenue est celle du jour de l’acte, ou de la date de jouissance divise si les parties en fixent une.
Quel est le taux du droit de partage en 2026 ?
Le taux normal est de 2,5 % de l’actif net partagé. Il est abaissé à 1,10 % pour les partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS, depuis le 1er janvier 2022. Une indivision successorale reste donc à 2,5 %, de même qu’un partage entre époux qui ne divorcent pas.
Un rachat de soulte entre concubins coûte-t-il plus cher ?
Oui, nettement. L’indivision entre concubins ne figure pas dans la liste des indivisions bénéficiant du régime favorable : la soulte est alors taxée aux droits de mutation, comme une vente, et elle est retirée de la base du droit de partage. Sur notre exemple, l’impôt tombe à 3 125 € mais la soulte de 125 000 € supporte en plus des droits dont la seule part départementale atteint 5,00 % à Paris. L’écart dépasse 6 000 €.
Faut-il payer une plus-value sur un rachat de soulte ?
En principe oui, chez celui qui sort de l’indivision, mais une exonération couvre la plupart des cas : indivision successorale ou issue d’une donation-partage, indivision conjugale quel que soit le régime matrimonial, indivision entre partenaires de PACS, et indivision entre concubins pour les biens acquis pendant la vie commune. Il n’est pas nécessaire que le partage résulte du divorce.
Que se passe-t-il quand je revendrai le bien plus tard ?
L’exonération déplace la plus-value sans l’effacer. À la revente, votre prix d’acquisition sera la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans l’indivision, pas la soulte que vous avez versée. L’abattement pour durée de détention se compte également depuis cette date d’entrée. Favorable sur la durée, moins favorable sur le prix si le bien a beaucoup monté entre-temps : ce calcul se fait avant de signer.
Les frais de notaire se calculent-ils sur la soulte ?
Non, et c’est une source d’erreur fréquente. Les émoluments du notaire pour un acte de partage sont proportionnels à l’actif brut, dont on ne déduit que les legs particuliers. Sur un bien de 400 000 € avec 150 000 € de prêt, l’assiette des émoluments reste 400 000 €, alors que l’impôt de partage porte sur 250 000 €. Le barème est national et dégressif, de 4,837 % sur la première tranche à 0,998 % au-delà de 60 000 €.
La banque est-elle obligée de libérer celui qui part ?
Non. La désolidarisation est une décision du prêteur, et elle n’est jamais automatique. Tant qu’elle n’est pas accordée par écrit, les deux emprunteurs restent tenus de la totalité du prêt, quelle que soit la convention signée entre eux. C’est le point à sécuriser en premier, avant l’acte de partage, car un refus peut remettre en cause tout le montage.
Peut-on racheter une soulte sans apport ?
C’est fréquent, puisque la valeur du bien sert d’assise à l’opération. La question n’est pas l’apport mais la capacité de celui qui reste à porter seul l’ensemble, soulte et prêt repris. Quand les revenus n’y suffisent pas, un prêt hypothécaire adossé au bien, ou un regroupement préalable des crédits personnels, change l’équation. C’est précisément ce que nous chiffrons.
Et si l’autre indivisaire refuse de vendre sa part ?
Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. À défaut d’accord, le partage peut être demandé en justice, et le bien peut être mis en vente par licitation, aux enchères ou à l’amiable. La fiscalité change alors : une licitation au profit d’un co-indivisaire sur un bien de succession ou de communauté supporte 2,5 %, sans bénéficier du taux réduit de 1,10 %.
Sources — Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-PTG, « Partages et opérations assimilées » et BOI-ENR-PTG-10-10, « Partages purs et simples » (taux de 2,5 %, taux réduit de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022, assiette sur l’actif net, régime spécial de l’article 748 du code général des impôts, licitations au taux du II de l’article 750) ; BOI-RFPI-PVI-10-40-100, « Exonération liée à certains partages » ; Code de commerce, article A444-121 (barème des émoluments du notaire pour un partage) ; BOI-ENR-DMTOI-10-20 et tableau des taux de la direction générale des finances publiques au 1er février 2026 (article 1594 D du code général des impôts et article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 : relèvement possible jusqu’à 5 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, Paris à 5,00 %). Textes consultés le 12 novembre 2026. L’exemple chiffré est un calcul établi à partir de ces taux, donné à titre indicatif : il ne remplace pas le projet d’acte du notaire ni une offre de prêt.
Chiffrez le financement avant de signer la convention.
La soulte se calcule en deux lignes, mais c’est l’accord de la banque sur la désolidarisation qui décide si l’opération tient. Obtenu après la signature, il arrive trop tard. Nous le traitons en premier.
